房地產(chǎn)與物業(yè)管理密不可分

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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 房地產(chǎn)與物業(yè)管理密不可分 學(xué)院：洛陽理工學(xué)院 班級：B 學(xué)號：B 姓名：馬 闖 專心---專注---專業(yè) 目錄 摘 要 物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過程中對物業(yè)及其業(yè)主的管理和服務(wù)活動，是使房地產(chǎn)保值和增值的重要手段。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)

2、綜合開發(fā)的延續(xù)和完善是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系十分密切，密不可分。 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)管理；居住物業(yè)；作用：重要性： Abstract Property management is taking place in. The management and service activities of the property and its owners in the course of the use of the real estate. Is an important measure to maintain and increase the v

3、alue of real estate, property management is a comprehensive development of real estate derivatives, as the consumption of the real estate market, property management is actually a continuation and improvement of the comprehensive development of the real estate is a kind of social and professional se

4、rvices.Real estate development and property management are closely related. Key words: real estate development; property management; residential property; role: importance: 1.物業(yè)管理 1.1物業(yè)管理概述 物業(yè)”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等，這是一個廣義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。各類房屋可

5、以是建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)；也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等；同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的有償活動。其中委托和有償是物業(yè)管理的兩個基本特點(diǎn)。委托應(yīng)有委托合同。? 物業(yè)管理企業(yè)，通常稱

6、為物業(yè)管理公司。業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。業(yè)主可以是個人、集體、國家；業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生、代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。 1.2物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時英國工業(yè)正處于一個發(fā)展的高漲階段，對勞動力的需求很大。隨著大量農(nóng)村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及設(shè)施已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人口增長的需要，房屋的空前緊張成為一大社會問題。一些開發(fā)商相繼修建一批簡易住宅以低廉租金租給貧民和工人家庭居住。由于住宅設(shè)施極為簡陋，環(huán)境條件又臟又差，不僅承租人拖欠租金嚴(yán)重，而且人為破壞房屋設(shè)施的情

7、況時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)時有一位名叫奧克特維亞·希爾（Octavia?Hill）的女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴(yán)格遵守，出人意料地取得了成功，不僅有效地改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主與承租人的關(guān)系由原來的對立變得友善起來，首開物業(yè)管理之先河。從那之后，物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)部門重視，被普遍推廣于世界各國，并不斷發(fā)展成熟。迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理已成為一個新型的服務(wù)行業(yè)。? 現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在我國起步較晚，是隨著改革開放不

8、斷深化，市場經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于20世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理的起步階段。隨后，從深圳到廣州，從南方到北方，從沿海到內(nèi)地，在眾多城市物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)，到1999年底，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有物業(yè)管理企業(yè)2萬余家，從業(yè)人員150萬人，物業(yè)管理呈現(xiàn)出一派蓬勃發(fā)展的生機(jī)。 1.3物業(yè)管理的基本內(nèi)容 物業(yè)管理的對象，范圍相當(dāng)廣泛，幾乎包括各類建筑。如高層

9、與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場等。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。 社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 1.4物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié) 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計開始到管理工作的全面運(yùn)作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。

10、根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，按先后順序分四個階段介紹物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；物業(yè)管理的啟動階段；物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。 2房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理的關(guān)系 2.1物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié),物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善,是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面,而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè),

11、物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此,物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。 經(jīng)濟(jì)體制改革的展開,特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實(shí)施,使我國的房地產(chǎn)業(yè)從長期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復(fù)蘇,并迅速崛起。然而,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制已經(jīng)不適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呼喚著房地產(chǎn)管理體制的變革,這從以下 四點(diǎn)可以得到說明: （1）隨著住房商品化的逐步實(shí)施,各類住宅售出后所形成的多元產(chǎn)權(quán)關(guān)系,使傳統(tǒng)的 按產(chǎn)權(quán)、按部門以及按計劃包干的維修管理辦法再也不適應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展需要,而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。 （2

12、）隨著住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化程度的提高,人們對物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)以及安全防范等要求越來越高,越來越要求專業(yè)化的管理與服務(wù)。 （3）住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展如雨后春筍,如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能,創(chuàng)造一個舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境,原有的房產(chǎn)管理體制和管理機(jī)構(gòu)已無法適應(yīng)這種需要,它要求有一個統(tǒng)一綜合管理的機(jī)構(gòu)。 （4）隨著外商投資房地產(chǎn)的日益增多,傳統(tǒng)落后的房地產(chǎn)維修管理模式已不適應(yīng)現(xiàn)代化樓宇維修管理的需要。外商由于擔(dān)心投資房地產(chǎn)后很可能面臨房產(chǎn)提前殘舊的負(fù)面效果,從而失去信心,制約了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 總的來說,房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展呼喚著與之相適應(yīng)的新的管理方式。而社會化和專業(yè)

13、化的物業(yè)管理已在國際上運(yùn)行了一個多世紀(jì)。這種集管理、經(jīng)營和服務(wù)于一體的物業(yè)管理方式,以其無限的生機(jī)和活力伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而蓬勃地發(fā)展起來了。 2.2房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的前提和必要條件 開發(fā)商提供了物業(yè)的公共設(shè)備設(shè)施場地和配套服務(wù)設(shè)施，這些是物業(yè)管理服務(wù)的對象和提供服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)，開發(fā)商提供了辦公用品等，這些是物業(yè)管理服務(wù)的工作條件。有些條件是建筑規(guī)劃和相關(guān)法規(guī)規(guī)定必須提供的，但有些項(xiàng)目和規(guī)定項(xiàng)目的具體配置是發(fā)展商根據(jù)市場情況和本身的經(jīng)營理念，自愿提供的。 2.3物業(yè)管理為房地產(chǎn)提供了品牌支撐 從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，物業(yè)管理提供了某種意義上的售后服務(wù)，其服務(wù)方式服

14、務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量無疑是客戶選擇房屋的重要因素，物業(yè)管理關(guān)系到生活方式和生活質(zhì)量，且與物業(yè)的保值和增值密切相關(guān)。加上物業(yè)本身的價值較高和物業(yè)消費(fèi)的長期性和必須性，使得物業(yè)管理服務(wù)相比其他產(chǎn)品的售后服務(wù)，其重要性更大，消費(fèi)者在選擇商品房時會給予更多的關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)物業(yè)銷售，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，在物業(yè)管理上非常注重，甚至于愿意補(bǔ)貼物業(yè)管理，以此來提升自己的品牌。 2.4物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù),其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞,將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響主要有以下幾點(diǎn): 第一,有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。隨著人們生活水平的提

15、高,人們對工作環(huán)境和居住環(huán)境越來越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境;反之,則讓人感到不舒服,甚至覺得“買房等于買氣受”。目前,廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷,而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤,有的甚至已經(jīng)“死火”。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。 第二,有利于物業(yè)保值升值。從財富積累的角度來看,良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命,充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良,加速物業(yè)物理損耗的速度,使物業(yè)使用價值超前消耗,造成財富的巨大浪費(fèi)。 第三,有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善。

16、物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展,是和房 地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的,它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來,具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。第四,有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能,促進(jìn)人居環(huán)境的改善,從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂,增強(qiáng)他 們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心,建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象,這本身也是企業(yè)最形象最實(shí)惠的廣告,具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。 第五,有利于推動外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接 軌的必由之路,是改善中國大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施,具有推動外向型房地產(chǎn)和 涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。 參考文獻(xiàn) 陳志剛. 房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理關(guān)系的探討[J]. 新材料新裝飾, 2014(2). 劉建國. 物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系[J]. 甘肅科技, 2004, 20(9):172-173. 呂 萍.《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第四版）》中國人民大學(xué)出版社，2016.1（4）