房地產(chǎn)稅的國際比較及完善我國房地產(chǎn)稅的政策建議稅務(wù)學(xué)專業(yè)

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1、 房地產(chǎn)稅的國際比較及完善我國房地產(chǎn)稅的政策建議 摘 要 2010年，我國政府在重慶、上海兩地推行了房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革，通過征收房地產(chǎn)稅以達(dá)到增加財(cái)政的收入、調(diào)控房地產(chǎn)市場和的調(diào)節(jié)收入分配目的，但是均未達(dá)到預(yù)期效果。完善我國房地產(chǎn)稅制度仍然有很長的路要走，且是一項(xiàng)非常重要而宏大的工程。本文以房地產(chǎn)稅為研究對象，通過探討 房地產(chǎn)稅功能定位，并對房地產(chǎn) 稅收制度要素包括計(jì)稅依據(jù)、征稅范圍、納稅人、稅收優(yōu)惠、稅率、征收管理等核心要素進(jìn)行國際對比分析，指出應(yīng)借鑒國外的房地產(chǎn)稅政策，并結(jié)合我國國情以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀通過明確功能房地產(chǎn)稅功能定位以及完善稅制設(shè)計(jì)，健全稅收征管制度，完善我國房地產(chǎn)

2、稅。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅制要素；國際對比 II Abstract In 2010, the Chinese government carried out the reform of real estate tax in Chongqing and Shanghai. Through levying real estate tax to increase the revenue of finance, regulating the real estate market and adjusting the distribution of income, however, it

3、 failed to achieve the expected results. There is still a long way to go to perfect our real estate tax system, and it is a very ambitious and profound project. This paper takes the real estate tax as the research object, through the discussion real estate tax function localization, and to the real

4、estate tax system essential factor including the tax plan basis, the tax collection scope, the taxpayer, the tax benefit, the tax rate and so on. According to the international comparative analysis of the important elements such as collection and management, this thesis points out that we should dra

5、w lessons from the foreign real estate tax policies, considering our country's national conditions and economic development to define the function of real estate tax and refined the tax system design to optimize the tax collection and management system. Keywords: Real estate tax, Tax elements, Inte

6、rnational comparison 目 錄 摘 要 I Abstract II 一、前言 1 二、我國房地產(chǎn)稅的歷史沿革 1 三、我國房地產(chǎn)稅的功能定位 3 （一）增加財(cái)政收入 3 （二）調(diào)節(jié)財(cái)富分配 4 （三）調(diào)控房價(jià)和引導(dǎo)合理消費(fèi) 4 四、國內(nèi)外房地產(chǎn)稅的稅制要素對比分析與借鑒 5 （一）計(jì)稅依據(jù) 5 （二）征收范圍 6 （三）納稅人 6 （四）稅收優(yōu)惠 7 （五）稅率設(shè)置 7 （六）征收管理 8 五、結(jié)語 10 參考文獻(xiàn) 11 致 謝 13

7、房地產(chǎn)稅的國際比較及完善我國房地產(chǎn)稅的政策建議 一、前言 房屋是我們居住、生活以及保有私有財(cái)產(chǎn)的場所，是我們的起居生活之處，是我們的個(gè)人的空間，也是我們進(jìn)行各種社會(huì)活動(dòng)不可缺少的條件。房地產(chǎn)稅并非是一個(gè)單一的稅種，凡是與房地產(chǎn)有財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的稅都包含在房地產(chǎn)稅里。在中國大陸房地產(chǎn)稅細(xì)分為房地產(chǎn)業(yè)增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市房地產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)貫穿了我們生活中的多個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅的完善與我們的生活息息相關(guān)，不僅僅是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和增加財(cái)政收入，更重要的是事關(guān)人們的幸福安康。伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的疾速發(fā)展，我國房屋的價(jià)格不斷

8、攀升，住房的問題成為社會(huì)焦點(diǎn)之一。我國政府在滬、渝兩地推行了房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革，通過征收房地產(chǎn)稅以達(dá)到增加財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配以及調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，但是效果不盡人意。完善我國房地產(chǎn)稅制度仍然有很長的路要走，且是一項(xiàng)十分重要而宏大的工程。各國對房地產(chǎn)稅的主要功能定位及其稅制要素的設(shè)計(jì)各有特點(diǎn)，相對而言，我國房地產(chǎn)稅開征較晚，其制度設(shè)計(jì)，征繳系統(tǒng)等不及于其他房地產(chǎn)稅制度較為完善的國家，本文將基于我國國情同時(shí)結(jié)合國外的房地產(chǎn)稅收制度并對其進(jìn)行分析總結(jié)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)完善我國的房地產(chǎn)稅制度。 二、我國房地產(chǎn)稅的歷史沿革 房地產(chǎn)稅并不是一個(gè)單一的稅種，凡是與房地產(chǎn)有財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的

9、稅都包含在房地產(chǎn)稅里。在其他國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅又稱為 “不動(dòng)產(chǎn)稅”、“財(cái)產(chǎn)稅”、“物業(yè)稅”等，主要是指政府根據(jù)其不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值向不動(dòng)產(chǎn)的所有者和使用者征繳一定的稅款，征稅對象主要是土地、房產(chǎn)及其他構(gòu)筑物，且征繳的稅款多少能夠正確反映不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，因?yàn)槠鋾?huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的增多而隨之增多。然而，房地產(chǎn)稅于我國而言并不是一個(gè)新鮮的稅種，在我們國家剛成立不久后政務(wù)院就設(shè)置了房地產(chǎn)稅，但房地產(chǎn)稅制度改革本身是一個(gè)聯(lián)動(dòng)的大工程，需要考慮各種影響因素，且我國成立至今經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收制度法規(guī)未能適應(yīng)當(dāng)下時(shí)勢，因此其存在一定的不完善性。 以下是我國房地產(chǎn)稅的歷史沿革： 表1 我國房地產(chǎn)稅的歷

10、史沿革 時(shí)間 內(nèi)容 1950 年 為增加財(cái)政收入和繁榮工商業(yè)的發(fā)展，政務(wù)院制定稅收制度細(xì)則并實(shí)施，其主要內(nèi)容為全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合二為一并設(shè)置為房地產(chǎn)稅。 1973年 我國稅制受蘇聯(lián)稅論和文化大革命的沖擊，認(rèn)為稅收只具備財(cái)政作用而不具備經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用，因而對稅收再次進(jìn)行精簡，將城市的房地產(chǎn)稅、工商稅等其他附加稅種合并為工商稅統(tǒng)一進(jìn)行征收，納稅人為個(gè)人和非企業(yè)單位。 1979-1993年 改革開放后我國實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，為遵循我國國情和滿足市場客觀需求，我國對城鎮(zhèn)土地使用制度進(jìn)行改革。改革內(nèi)容為加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管控與監(jiān)督，提高房地產(chǎn)的利用效益，明確城市

11、房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵要求，將其房產(chǎn)稅和土地使用權(quán)稅，初步建立房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。 1994-2006 為充分發(fā)揮社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的稅收調(diào)節(jié)功能，我國于1994年將投資房地產(chǎn)納入征稅范圍，并根據(jù)物價(jià)水平對土地使用稅設(shè)定差別稅額，以減少房地產(chǎn)市場交易的機(jī)會(huì)主義行為。此后， 1997年將房地產(chǎn)稅的稅基范圍擴(kuò)大，將土地使用權(quán)交易納入其中。在2001年，國家加強(qiáng)了對出租房產(chǎn)稅的管理，量化規(guī)定出租房產(chǎn)稅。 2009年 為深化改革房地產(chǎn)稅制而推出的物業(yè)稅（課稅對象不分經(jīng)營性非經(jīng)營性，不區(qū)分房產(chǎn)地產(chǎn)，也沒有明文規(guī)定市民基本居住需求的免征額，以其財(cái)產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅包羅了房地產(chǎn)稅費(fèi)體制中的所有的稅費(fèi)，而房

12、產(chǎn)稅只是冰山一角。）因開征實(shí)施方案不夠明確，具體操作技術(shù)復(fù)雜且缺乏經(jīng)驗(yàn)，最終未能順利施行。為緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)所造成的財(cái)政收支不平衡，財(cái)政支付壓力過大等問題，這一背景推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)體制的深化改革。 2010年 由于房地產(chǎn)稅收制度體系混亂，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅在我國稅收體系中幾乎缺位，且一線城市的可供出售房產(chǎn)逐漸減少導(dǎo)致地方財(cái)政收入減少，因此也推動(dòng)了上海、重慶城市房地產(chǎn)稅制度革新。 渝、滬兩地于2011年初宣布開征，繼而頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》并將其推行。其中上海的試點(diǎn)改革包括以下內(nèi)容：征稅對象新購房、第二套房及以上住房；稅率暫定為0.4%、0.6%兩個(gè)檔次；計(jì)算方法初期為市場交易價(jià)格的70%進(jìn)行征收，

13、成熟時(shí)按照評估價(jià)值進(jìn)行征收；將免稅面積設(shè)定為60平方米/人，并將所征收的稅款用于保障性住房建設(shè)。 重慶這一試點(diǎn)的改革內(nèi)容為：征稅對象為獨(dú)棟商品房、新購的獨(dú)棟商品房和高檔房、第二套及以上住房；稅率暫定為0.5%、1%、2三個(gè)不同的檔位；計(jì)算方法早期為房產(chǎn)交易價(jià)乘以稅率，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)采用評估價(jià)值代替房產(chǎn)交易價(jià)；免稅面積有所差異，其中分別為180平方米，100平方米，0平方米。 試點(diǎn)主要是對存量房進(jìn)行征收，因此對房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)狀況有所改善，收入也歸為地方財(cái)政所有，但是試點(diǎn)的成果卻不甚滿意，其中最明顯的是房產(chǎn)價(jià)格仍然持續(xù)上漲；此外在調(diào)節(jié)收入方面，稅收數(shù)額比預(yù)期更低；占地方財(cái)政收入的比例并未有太大提

14、升，未實(shí)現(xiàn)增加財(cái)政收入這一主要功能定位的設(shè)置。因此，試點(diǎn)改革雖然有一定的效果，但是其效果可謂微乎其微，我國房地產(chǎn)稅的改革仍然任重道遠(yuǎn)。 三、我國房地產(chǎn)稅的功能定位 房地產(chǎn)稅包括所有在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中有關(guān)的稅，即與房地產(chǎn)有財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的稅都包含在房地產(chǎn)稅里，其作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，具有一般財(cái)產(chǎn)稅的功能，同時(shí)具有自己的特有功能。房地產(chǎn)稅的功能主要包括增加財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配、調(diào)控房價(jià)和引導(dǎo)合理消費(fèi)。 （一）增加財(cái)政收入 我國現(xiàn)行地方稅可細(xì)分為房產(chǎn)稅、車船稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅等多個(gè)稅種。由于房地產(chǎn)稅的征稅對象為不動(dòng)產(chǎn)，其具有穩(wěn)定性這一屬性，因此房地產(chǎn)稅可

15、為地方政府增加穩(wěn)健的財(cái)政收入以有效促進(jìn)財(cái)政收支平衡的重要稅種。再者，由于不動(dòng)產(chǎn)是其征稅對象，地方政府的征收確定更加準(zhǔn)確，房地產(chǎn)稅能為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，能夠?qū)Φ胤秸M(jìn)行積極正面的激勵(lì)導(dǎo)向。 表2 2015-2017我國房地產(chǎn)稅占各級政府財(cái)政收入 年份 房產(chǎn)稅（億元） 地方財(cái)政收入（億元） 所占比重 國家財(cái)政收入（億元） 所占比重 2015 2050.9 82933 2.473% 152269.23 1.347% 2016 2221 87195 2.547% 159604.97 1.392% 2017 2604 91448 2.848

16、% 172567 1.509% （資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局） 如上圖所示，我們國家的房產(chǎn)稅占國家財(cái)政收入和地方財(cái)政收入的比重最高分別為1.509%和2.848%，與其他國家分別占地方、聯(lián)邦政府高達(dá)40%和3%這一數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，可看出我國房地產(chǎn)稅收入與財(cái)政收入的比重雖逐年上升，但是在增加財(cái)政收入與其他國家相對比起來可謂是杯水車薪，仍然有較大差距，我國可以根據(jù)對房地產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計(jì)方面進(jìn)行改革，從而增加財(cái)政收入，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的收入。 （二）調(diào)節(jié)財(cái)富分配 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為現(xiàn)代人們的主要資產(chǎn)之一。我們國家的國民收入的Gini系數(shù)從2013年至2016年過去的四年里依次為0.

17、474、 0.473、 0.469、0.462、 0.465，一直超過國際相對合理的0.3-0.4的標(biāo)準(zhǔn)，可以看出我國居民收入分配相對不均，應(yīng)運(yùn)用各種政策予以調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)稅的稅負(fù)一般較難轉(zhuǎn)嫁，對調(diào)節(jié)財(cái)富分配收入具備一定的作用。我國在進(jìn)行房地產(chǎn)稅的設(shè)置的時(shí)候更應(yīng)該著力于調(diào)節(jié)收入分配不均，結(jié)合各地的實(shí)際情況，設(shè)置合理的差額稅率?？墒牵覈姆慨a(chǎn)價(jià)值作為個(gè)人財(cái)富的一大比重，對房地產(chǎn)稅進(jìn)行征收對調(diào)節(jié)財(cái)富分配收入有一定的調(diào)節(jié)作用，使擁有眾多高端人群的房屋所有者對其持有房產(chǎn)增加了一定的成本壓力。然而，在我國房產(chǎn)稅的稅率以及計(jì)稅依據(jù)都不甚合理，使得增加的成本遠(yuǎn)小于房價(jià)上漲的空間，所以盡管能進(jìn)行調(diào)節(jié)財(cái)富分配收

18、入，但是對我國的房產(chǎn)大戶來說起到的作用極為微小，從而富者更富的現(xiàn)象并未得到有效抑制，及調(diào)節(jié)財(cái)富收入的效果甚微，可見調(diào)節(jié)財(cái)富分配收入并非是房產(chǎn)稅的主要功能定位。 （三）調(diào)控房價(jià)和引導(dǎo)合理消費(fèi) 房地產(chǎn)的價(jià)格近年來處于穩(wěn)步增長的趨勢，房地產(chǎn)稅的設(shè)置可為政府進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控發(fā)揮一定的作用。其中對房地產(chǎn)開發(fā)商，以及炒房者都會(huì)造成一定的影響，能夠減少房地產(chǎn)閑置，抑制炒房現(xiàn)象等，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)。從重慶、上海試點(diǎn)改革結(jié)果來看，征收房地產(chǎn)稅在短期雖能夠有效抑制房地產(chǎn)的投機(jī)情況，但是由于房地產(chǎn)的價(jià)格主要受供應(yīng)與需求二者關(guān)系的影響，該作用較為有限。韓國征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的原因即為對高端房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)

19、控，其主要是采取差額稅率的方法進(jìn)行，盡管炒房者為擁有房產(chǎn)而付出了一定的代價(jià)，在一定程度上降低了機(jī)會(huì)主義者的投資獲利，但是房價(jià)上漲收益遠(yuǎn)大于付稅成本，房地產(chǎn)機(jī)會(huì)主義行為依然頻現(xiàn)，長遠(yuǎn)來看并未起到預(yù)期管控房地產(chǎn)投機(jī)行為的效果，并且于2008年停征。在日本的稅收設(shè)置方面，政府曾于1991年開征地價(jià)稅以調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格，開征7年并未起到作用最后停止征收。筆者認(rèn)為盡管征收房地產(chǎn)稅對規(guī)范房地產(chǎn)市場起到了一定的作用，但是該作用是有限的。 綜上所述，我國房地產(chǎn)稅的功能定位應(yīng)當(dāng)主要是增加財(cái)政收入，調(diào)節(jié)收入分配和調(diào)控房地產(chǎn)為輔助。 四、國內(nèi)外房地產(chǎn)稅的稅制要素對比分析與借鑒 （一）計(jì)稅依據(jù) 我國目前的房產(chǎn)

20、稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征這兩種方式，其中從價(jià)計(jì)征是指既不是按照市場價(jià)值也不是按照評估價(jià)值，而是按照房產(chǎn)的賬面余值計(jì)算征收額；從租計(jì)征則是指根據(jù)房產(chǎn)的租金收入的多少計(jì)算征收額。城鎮(zhèn)土地使用稅是一種資源稅，是根據(jù)征收范圍的土地作為征收對象，以其實(shí)際的占地面積作為計(jì)稅基準(zhǔn)，按照規(guī)定稅額對土地使用權(quán)的所有的個(gè)人和單位征收。國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅大部分根據(jù)房地產(chǎn)的評估價(jià)值計(jì)稅。 結(jié)合中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場狀況和房地產(chǎn)稅收制度，選擇評估的房地產(chǎn)價(jià)值為一定比例的稅收基礎(chǔ)計(jì)征房地產(chǎn)稅更為合適。如果以租金作為稅收依據(jù)，具體實(shí)施難度較大，難以在房地產(chǎn)稅制度尚未完善的中國實(shí)施。盡管中國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展

21、趨勢迅猛，但有關(guān)的法律法規(guī)并不十分完善，導(dǎo)致有關(guān)部門基本不能管控偏遠(yuǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)租賃，勢必導(dǎo)致稅收流失。然而若以其評估值計(jì)征房地產(chǎn)稅，能夠客觀地反映房地產(chǎn)的市場價(jià)值，符合現(xiàn)階段房產(chǎn)價(jià)格攀升的局面，將房產(chǎn)的升值因素考慮在內(nèi)還可以增加稅收收入，與此同時(shí)需要提高房地產(chǎn)的市場評估技術(shù)和完善房地產(chǎn)市場價(jià)值的評估體系。 我們不難發(fā)現(xiàn)，大部分國家以房地產(chǎn)的市場價(jià)值計(jì)計(jì)征房地產(chǎn)稅，而我國采用余值及租金進(jìn)行計(jì)算，這不但與國際主流不一致，與我國房價(jià)飆升的國情更加不相吻合。我國的房地產(chǎn)價(jià)格近幾年來攀升趨勢不減，而采取余值的做法未能將上升的價(jià)值考慮在內(nèi)，且采用租金進(jìn)行征稅會(huì)增加承租人的原有負(fù)擔(dān)，因此，我國應(yīng)當(dāng)以從價(jià)

22、計(jì)征房地產(chǎn)稅更加合理，既能正確反映我國的房地產(chǎn)價(jià)格，將上升的房地產(chǎn)價(jià)值納入到計(jì)稅依據(jù)里，又能夠增加地方財(cái)政收入。 （二）征收范圍 目前，我國的房產(chǎn)稅征稅對象包括房產(chǎn)、土地、土地上的建筑物、轉(zhuǎn)移的土地和地上的建筑物，在城市、工礦區(qū)、建制鎮(zhèn)和縣城進(jìn)行征收。所謂房產(chǎn)，是指是一個(gè)相對隔離的、具有屋頂和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的可供人們在生活和儲(chǔ)藏物資的場所。其中，與房屋、構(gòu)筑物相分離的圍墻、室外建筑物等不包括在房產(chǎn)范圍內(nèi)，但如果是室內(nèi)的構(gòu)筑物作為房產(chǎn)處理。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)商已進(jìn)行開發(fā)并進(jìn)行租借等交易的房產(chǎn)則作為商品房按照規(guī)定征收。 在國外，征收范圍也不僅僅包括城市，也包括了農(nóng)村在內(nèi)，當(dāng)然也有只對城市進(jìn)行征稅

23、的，但是運(yùn)用較少。房地產(chǎn)稅主要是對土地和建筑物進(jìn)行征稅，或者是單一的土地進(jìn)行征稅，或者是單一的建筑物進(jìn)行征稅，其中對土地和建筑物進(jìn)行征稅更為廣泛，如美國、英國、德國、俄羅斯等國家的征收范圍均包括土地和建筑物。 國外的征收范圍相對于我國來說更為廣泛。盡管我國現(xiàn)階段城鄉(xiāng)差距呈現(xiàn)出逐年減小的趨勢，但必須承認(rèn)兩者之間仍存在一定差距。由于稅收是關(guān)系到國家和政府的全局發(fā)展，如果不考慮其他因素?cái)U(kuò)大征收范圍，可能造成城鄉(xiāng)差距變大。 根據(jù)前述分析，我們可以發(fā)現(xiàn)我國的征收范圍與世界各國不相一致，應(yīng)當(dāng)將土地和和建筑物進(jìn)行合并征稅，擴(kuò)大征收范圍，不但增加了財(cái)政收入，而且還能對建筑物進(jìn)行有效管理。此外，我國目前只是

24、對城市的房屋進(jìn)行征稅，而筆者認(rèn)為就目前我國的發(fā)展來看，城鄉(xiāng)差距正不斷的縮小，我國應(yīng)當(dāng)繼續(xù)完善房地產(chǎn)稅的設(shè)置，在城鄉(xiāng)差距縮小到一定程度的時(shí)候，科學(xué)合理的設(shè)置一個(gè)農(nóng)村房地產(chǎn)稅稅率范圍，根據(jù)地方的發(fā)展水平以及地方政府的財(cái)政預(yù)算收入與支出，從而確定一個(gè)合理的征收稅率，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)，將農(nóng)村房地產(chǎn)納入到征稅范圍。 （三）納稅人 在我國，凡是擁有應(yīng)稅房 屋的產(chǎn)權(quán)所有者均為納稅對象。依照受益論，房地產(chǎn)稅屬于受益稅，納稅人作為受益者；按照新論，房地產(chǎn)稅屬于資本稅，納稅人作為所有者【9】?；谶@兩種理論，在國外房地產(chǎn)稅的納稅人有四種類型：所有者、使用者、所有者和使用者、使用者向所有者過渡。所有者和使用者成為納

25、稅人是將來的發(fā)展大勢。因此，我國可擴(kuò)大納稅人的范圍，無論其作為房產(chǎn)稅的使用者還是所有者，都應(yīng)該進(jìn)行納稅。作為房屋的所有者，其具有享受國家資源的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)有等值的納稅義務(wù)；作為房屋的使用者，其同樣享受著公共服務(wù)，必然應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。因而，我國的房地產(chǎn)稅的納稅人范圍應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大至所有者和使用者。 （四）稅收優(yōu)惠 我國對于政府、單位、部隊(duì)等部門的自用房免稅，對于居民的自住房也免稅，其中包括事業(yè)單位、個(gè)人等擁有的非營業(yè)用房產(chǎn)。此外，我國也授權(quán)省級政府對確有困難的納稅人等特殊情況作為稅收減免對象，體現(xiàn)了我國作為社會(huì)主義福利國家的福利性。 國外的稅收優(yōu)惠主要有三種，分別為按照評估價(jià)值設(shè)定免征額、按照

26、房地產(chǎn)面積設(shè)定免征額以及納稅人收入水平。按照評估價(jià)值設(shè)定免征額，即在對房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)值評估的基礎(chǔ)上設(shè)置一定的優(yōu)惠率，該種優(yōu)惠的優(yōu)點(diǎn)是能體現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的變化，但是將評估價(jià)值作為稅收優(yōu)惠的基礎(chǔ)，必須要有配套的完善的機(jī)制評估系統(tǒng)；將免征額作為稅收優(yōu)惠基礎(chǔ)，可以采用面積作為免征額，這在我國重慶、上海的試點(diǎn)也有體現(xiàn)這一點(diǎn)，國外具有代表性的國家主要有日本和荷蘭等；其中以納稅人收入水平作為免征額，將個(gè)人的負(fù)擔(dān)水平考慮在內(nèi)，其代表國家有美國。 各國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不盡相同，因此各國的稅收優(yōu)惠政策不一，且影響稅收優(yōu)惠的因素多種多樣，如納稅義務(wù)人的收入情況。我國與國外都將非營利性房地產(chǎn)列為稅收優(yōu)惠對象，因?yàn)槠?/p>

27、主要就是為公共服務(wù)所服務(wù)的，所以對其作為稅收優(yōu)惠對象的做法較為一致。此外，我國設(shè)置房地產(chǎn)稅的目的之一為調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)主義行為，稅收優(yōu)惠應(yīng)體現(xiàn)對房地產(chǎn)過熱進(jìn)行有效控制，因此可以對非參與房地產(chǎn)投機(jī)行為的一般性住房的普通居民進(jìn)行減免，對擁有多處房產(chǎn)的高端人群進(jìn)行差別稅率征收，同時(shí)也可增加財(cái)政收入。 （五）稅率設(shè)置 我國的稅率為1.2%和12%，英國的房地產(chǎn)稅率均值為9%以上，而美國均值為4.8%以上，與其他國家的房地產(chǎn)稅稅率相比，我國的稅率設(shè)定過低。因此我國應(yīng)當(dāng)在一定程度上提高我國的房產(chǎn)稅稅率。重慶、上海的改革試點(diǎn)中采用了差異化稅率，但是也只是在0.4%-1.2%左右，國外的房地產(chǎn)稅率取決

28、于地方預(yù)算的收入和支出，平均在0.8％至3％之間，大部分在1.5％左右，與國外其他國家的稅率相比，仍然有一定的差距這也是我國房地產(chǎn)稅的稅收收入對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)較少的緣由。 此外，我國的房地產(chǎn)稅率由中央進(jìn)行規(guī)定統(tǒng)一稅率，而不是給出一定的稅率范圍，賦予各級政府根據(jù)地方的發(fā)展水平設(shè)定稅率的自主權(quán)。在國外主要是由中央政府統(tǒng)一設(shè)立稅率范圍，而各地方政府根據(jù)地區(qū)的發(fā)展水平選定稅率，賦予地方政府一定程度的自主裁量權(quán)，做到因地制宜。因此我國可以在中央政府發(fā)揮主導(dǎo)作用的情況下，賦予各地方政府一定的自主裁量權(quán)，讓地方政府能夠做到因地制宜，靈活制定稅率，真正做到統(tǒng)籌兼顧，有序推進(jìn)，同時(shí)也更加有利于縮小地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

29、水平的差距。 （六）征收管理 我國的房地產(chǎn)稅的征管機(jī)關(guān)為房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)，以年計(jì)征，分次繳納。如前所述，房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)是由余值和租金計(jì)算，且我國稅率較低，因此在雙重影響下我國的房地產(chǎn)稅盡管是由地方政府進(jìn)行征收，但是因此增加的地方財(cái)政收入實(shí)在微薄。國外的房地產(chǎn)稅征收機(jī)關(guān)有地方、中央，也有的是地方和中央共享。其中運(yùn)用最為廣泛的是將房地產(chǎn)稅下放給地方政府進(jìn)行征收，計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的市場價(jià)值，而國外在房地產(chǎn)稅征收管理，由有關(guān)部門聘請專門的評估人員進(jìn)行評估及公示，且部分發(fā)達(dá)國家（此處以美國喬治亞州為例）在征收流程方面設(shè)置非常嚴(yán)謹(jǐn)和嚴(yán)格，考慮了各州縣的公允價(jià)值、減免稅、稅率等情況，計(jì)算方法為稅額

30、=（公允價(jià)值×評估率×評估值-減免價(jià)值）×稅率。相比較而言我國的征收管理較為簡單，盡管征收方式統(tǒng)一規(guī)范，但是卻不夠靈活。 在征收管理方面，據(jù)前述分析，我國應(yīng)當(dāng)借鑒其他國家的征管模式，計(jì)稅依據(jù)規(guī)定為評估價(jià)值，因此評估人員應(yīng)當(dāng)為具有專業(yè)評估技術(shù)的高水平的評估人員，否則將會(huì)出現(xiàn)評估價(jià)值不準(zhǔn)確而造成稅負(fù)的加重或者減輕，這些都不利于我國的房地產(chǎn)稅改革。根據(jù)上述分析，我國的應(yīng)將房地產(chǎn)的所有者和使用者歸為納稅對象；我國目前的稅收優(yōu)惠政策與大部分國家相一致，盡管相比于美國來說不夠靈活，但是對于我國房地產(chǎn)稅目前處于不夠成熟的情況下，較為單一的稅收優(yōu)惠有利于稅收計(jì)算，避免出現(xiàn)稅收計(jì)算混亂等情況。 在房地產(chǎn)稅的

31、評估方面，我國應(yīng)當(dāng)設(shè)置具有獨(dú)立性的評估機(jī)構(gòu)，避免相互勾結(jié)出現(xiàn)逃稅的情況。此外，我國應(yīng)當(dāng)建立數(shù)據(jù)共享機(jī)制，從而使評估過程更加順利完滿，避免在數(shù)據(jù)對接方面出現(xiàn)錯(cuò)誤，明確建立全國上下通行的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為我國未來目標(biāo)，做到信息共享，并規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)稅收的登記程序和明確實(shí)施細(xì)則，做到有章可循、有法可依。在南非、立陶宛、加拿大都已經(jīng)建立信息共享中心。因此，中國在未來應(yīng)該要要進(jìn)一步明確有關(guān)部門在提供房地產(chǎn)稅法相關(guān)信息以及稅收管理方面的權(quán)利和義務(wù)，構(gòu)建數(shù)據(jù)共享服務(wù)中心。 表3 部分外國國家稅制要素統(tǒng)計(jì) 美國（喬治亞州） 英國（英格蘭） 日本（保有環(huán)節(jié)） 韓國（綜合不動(dòng)產(chǎn) 中國臺(tái)灣 香港

32、選取原因 稅率靈活、定期評估 福利豐厚，稅制完善 與我國房地產(chǎn)稅性質(zhì)相似 與我國房地產(chǎn)稅性質(zhì)相似 受日本房地產(chǎn)影響大 與大陸設(shè)置相似 征收目的 增加財(cái)政收入 調(diào)節(jié)收入分配 調(diào)控房價(jià) 稅負(fù)公平，房屋利用率 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，惠及農(nóng)民 提供公共服務(wù) 計(jì)稅依據(jù) 評估價(jià)值 2005年的市場價(jià)值 公示價(jià)值 房產(chǎn)價(jià)值 房屋現(xiàn)值 市場評估 征收對象 土地+建筑物 可居住的房屋和船只 土地+房屋 土地+房屋 房屋+違禁建筑物 房屋+其他建筑物 納稅人 所有者+使用者 所有者+出租人 房屋所有者 房屋所有者 所有者+承租人 所有者+使用者 稅收

33、優(yōu)惠 納稅人收入、非營利性房產(chǎn) 特殊群體、非營利性房產(chǎn) 免征額、非營利性房產(chǎn) 特殊群體、非營利性房產(chǎn) 免征額、非營利性房屋 非營利性房屋 稅率確定 各地、各州在中央范圍內(nèi)選定 地方制定差別稅率 固定稅率1.4% 累進(jìn)稅率 差別稅率 根據(jù)年需財(cái)政預(yù)算制定（5%為基礎(chǔ)） 征收管理 地方征收，專門評估 專門評估 地區(qū)政府的公示價(jià)格50%-70% 評估價(jià)值的80% 專門評估 估價(jià)署估價(jià)跟進(jìn) 五、結(jié)語 綜上所述，我國房地產(chǎn)稅的功能定位為以增加財(cái)政收入為主，且傾向于為地方政府財(cái)政收入做貢獻(xiàn)，以有限調(diào)節(jié)財(cái)富分配收入調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格及購房者合理消費(fèi)為輔。將

34、房產(chǎn)稅收入列為地方政府收入，有利于地方政府因地制宜，做到來源于人民的房產(chǎn)稅收入用于造福人民，投入到公共服務(wù)當(dāng)中。此外，將其列為地方政府收入，對地方政府有一定的正面導(dǎo)向作用，使行政性質(zhì)的稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠執(zhí)政為民，真正做到為人民服務(wù)。 在稅制要素的設(shè)計(jì)方面，應(yīng)當(dāng)以市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，征稅范圍擴(kuò)大為土地和建筑物，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)納稅范圍應(yīng)包含農(nóng)村房地產(chǎn)稅，納稅人定為所有者和使用者，在稅收優(yōu)惠方面主要是非營利性住房方面的減免，在稅率設(shè)置方面應(yīng)適當(dāng)提高，且做到中央統(tǒng)一的前提下，地方政府又能因地制宜。房地產(chǎn)稅制度改革是具有聯(lián)動(dòng)性的一個(gè)宏大工程，從核心要素的多個(gè)方面入手，多管齊下，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的功用。

35、 在征收管理方面，需要配備兼具專業(yè)性和獨(dú)立性的評估人員，還應(yīng)當(dāng)建立數(shù)據(jù)共享中心，搭建一個(gè)社會(huì)公認(rèn)的信息平臺(tái)。就評估人員而言，除了通過專業(yè)認(rèn)定以外，還必須堅(jiān)持行政效能原則和行政責(zé)任原則，評估人員在擁有評價(jià)價(jià)值職權(quán)的同時(shí)也必須承擔(dān)一定的責(zé)任，做到權(quán)力與責(zé)任相制衡，才能保證評估人員的獨(dú)立性。就目前我過不動(dòng)產(chǎn)登記的部署情況和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展來看，按照今年的工作規(guī)程來看我國完全可以做到統(tǒng)一信息、數(shù)據(jù)共享，真正做到房產(chǎn)信息全網(wǎng)通。因此，中國在未來應(yīng)該要進(jìn)一步明確有關(guān)部門在提供房地產(chǎn)稅法相關(guān)信息以及稅收管理方面的權(quán)利和義務(wù)，構(gòu)建數(shù)據(jù)共享服務(wù)中心。 - 10 - - 13 - 參考文獻(xiàn)：

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42、6． 致 謝 值此本科學(xué)位論文完成之際，特別要感謝我的導(dǎo)師易茜老師。易老師從論文的開題報(bào)告，到最后的整篇論文的完成，都非常耐心的對我進(jìn)行指導(dǎo)，細(xì)心的給我指出錯(cuò)誤，并進(jìn)行修改。在這段時(shí)間里非常有幸能夠得到易茜老師的指導(dǎo)，由于自己在論文完成的過程中也在備考研究生，是易老師教會(huì)我如何更好的去平衡和利用時(shí)間。易老師誨人不倦的工作作風(fēng)，一絲不茍的工作態(tài)度，嚴(yán)肅認(rèn)真的治學(xué)風(fēng)格給我留下深刻的影響，值得我永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)。 此外，在廣東金融學(xué)院的大學(xué)四年生活，非常感謝金融學(xué)院對我的栽培和各位老師對我的教導(dǎo)，還有老師以及同學(xué)們的關(guān)懷與照顧，非常有幸在這里度過了大學(xué)四年的生活。當(dāng)然，也非常感謝父母對我的鼓勵(lì)與支持。 在此，謹(jǐn)向論文指導(dǎo)老師易茜老師以及各位老師、同學(xué)和家人致以崇高的敬意和衷心的感謝!?