××省女子監(jiān)獄職工宿舍物業(yè)管理建議案

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1、**省女子監(jiān)獄職工宿舍物業(yè)管理建議案 **省女子監(jiān)獄職工宿舍 物業(yè)管理建議案 一、 專業(yè)化的物業(yè)管理將打造小區(qū)的全新形象 （一） 項(xiàng)目概況及特點(diǎn) **省女子監(jiān)獄職工宿舍位于濟(jì)南市漿水泉路，依山而建，風(fēng)景秀麗，建筑面積 平方米。共有宿舍樓7棟。設(shè)施設(shè)備齊全，包括集中供熱鍋爐，高低壓配電設(shè)備，完善的給排水等。落實(shí)行整體封閉，主出入口設(shè)在南側(cè)。 1、 由于女子監(jiān)獄工作性質(zhì)的特殊性，要求對進(jìn)出小區(qū)的人員控制比較嚴(yán)格，因此要有良好的安保工作作為支持。 2、 優(yōu)越的地理位置決定了要有良好的生活環(huán)境，先進(jìn)的物業(yè)設(shè)施需要有專業(yè)的物業(yè)管理。 3、 黨政機(jī)關(guān)宿舍，高層次的宿舍需要有高

2、素質(zhì)的人員對物業(yè)整體進(jìn)行綜合管理并提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。 （二） 實(shí)施物業(yè)管理的優(yōu)越性 現(xiàn)代物業(yè)管理，不僅注重優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)理念，而且致力于具體物業(yè)的價(jià)值增值與品牌功能的提升。它需要運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的管理，通過系統(tǒng)設(shè)計(jì)以保證使業(yè)主以最少的資金投入，得到最大的物業(yè)價(jià)值利用,并且關(guān)注整體物業(yè)的生命周期規(guī)劃，使業(yè)主斥巨資建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)長期得以最大限度的保值： 1．物業(yè)外觀的保值增值。通過對整體物業(yè)的專業(yè)化管理、養(yǎng)護(hù)，保持和提高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)實(shí)現(xiàn)不僅保值而且增值的目的。 2．物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。依靠專業(yè)化的工程服務(wù)隊(duì)伍和專項(xiàng)設(shè)備維

3、保方案，使中心設(shè)備始終處于良性運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、高效性運(yùn)作的結(jié)合，保證信息傳遞快捷、工作渠道暢通。 3．安全、舒適環(huán)境的創(chuàng)造。依靠準(zhǔn)軍事化管理的一流內(nèi)保隊(duì)伍，全程監(jiān)控小區(qū)安全工作，并結(jié)合小區(qū)自身特點(diǎn)，使安全工作得到切實(shí)加強(qiáng)。通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主和來賓提供幽雅舒適的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“平安”環(huán)境下，盡情享受物業(yè)管理帶來的完美服務(wù)。 4．省心、放心“管家”委托目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理的基本目的，是改革傳統(tǒng)后勤管理模式、降低管理成本，減少單位人力、物力的投入，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督與執(zhí)行分開的現(xiàn)代管理理念，通過契約關(guān)系為辦公樓實(shí)施專業(yè)化、統(tǒng)一化的物業(yè)管理，依靠監(jiān)督手段保障物業(yè)價(jià)值得以體現(xiàn)，維護(hù)和提高物業(yè)的整體窗

4、口形象。 （三） 前期物業(yè)管理服務(wù)定位 女子監(jiān)獄作為司法系統(tǒng)的重要機(jī)構(gòu)，其物業(yè)功能品位將決定他的實(shí)際地位。結(jié)合小區(qū)的整體情況、建成后的物業(yè)用途以及后續(xù)開發(fā)的增值能力，作為一個(gè)環(huán)保型的現(xiàn)代物業(yè)，其整體定位我們將設(shè)定為： 高效、優(yōu)質(zhì)、全方位 l 高效 展示現(xiàn)代物業(yè)管理工作的高效率，以一流的專業(yè)水平，良好的精神面貌服務(wù)每一位業(yè)主。 l 優(yōu)質(zhì) 以差異化的方式尋求服務(wù)效能的最大化，保證物業(yè)的價(jià)值保值與提升，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)滿足業(yè)主不同層次上的要求 l 全方位 以各種配套的功能為依托，為業(yè)主提供全方位的服 務(wù)，及時(shí)滿足業(yè)主各方面的需求，實(shí)行足不出戶的全新呵護(hù) 二、 物業(yè)公司

5、前期介入是日后提供良好服務(wù)的前提 （一） 提前介入的益處 目前宿舍正在緊張施工，在此階段，物業(yè)管理工作的提前介入與接管驗(yàn)收對于工程的進(jìn)展及物業(yè)日后的管理都具有重要的意義： 1、 物業(yè)公司提前介入，能夠在線路、管道等隱蔽之前對其做直觀了解，并對圖紙的局部修改進(jìn)行記錄。這樣，既可以深入了解物業(yè)的整體情況，又能夠?qū)ξ飿I(yè)日后的管理打下基礎(chǔ)，使之在物業(yè)公司接管之后能夠順利的進(jìn)行管理。 2、 物業(yè)公司的前期介入可以對項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行初步診斷，了解其性能及安裝情況，并與施工、安裝隊(duì)伍進(jìn)行友好接洽，為以后設(shè)備的保修、檢測工作奠定基礎(chǔ)。 3、 物業(yè)公司提前介入，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計(jì)上的不足及施工過程

6、中遺留的瑕疵，能夠在很大程度上避免物業(yè)原始的缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，解決領(lǐng)導(dǎo)的后顧之憂。 4、 協(xié)助處理遺留事項(xiàng)、整改隱患，聽取領(lǐng)導(dǎo)管理意見和工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的意向做好驗(yàn)收、交接工作，確保物業(yè)管理工作平穩(wěn)過渡，對物業(yè)接管進(jìn)行全面、良好的控制。 （二） 擬訂提前介入工作內(nèi)容 **物業(yè)將把物業(yè)管理前期介入工作作為重點(diǎn)來抓。在此期間，物業(yè)公司將委派由工程師帶隊(duì)的專家小組來現(xiàn)場工作，幫助和指導(dǎo)管理處接管驗(yàn)收，清點(diǎn)接管的資產(chǎn)，建立財(cái)務(wù)制度及帳目，并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備業(yè)主的全面進(jìn)駐工作。 具體工作內(nèi)容： 1、簽訂《物業(yè)管理委托合同》 在業(yè)主正式入駐前簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 2

7、、行政人事方面 為保證計(jì)劃按時(shí)進(jìn)行，管理處人員將全部招、調(diào)到位，安排進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收和業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備工作。管理處主任擬在**物業(yè)內(nèi)部競聘選拔，專業(yè)主管均須由在**物業(yè)管理行業(yè)具有優(yōu)越職業(yè)經(jīng)歷的人員擔(dān)任。 3、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行 為保證業(yè)主進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。 4、清潔開荒 在業(yè)主進(jìn)駐前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，屆時(shí)物業(yè)公司將予以全面配合。并

8、且，在此基礎(chǔ)上，我們將進(jìn)行進(jìn)一步全面專業(yè)的物業(yè)清潔開荒工作，為業(yè)主提供一處靚麗的、全新的入住環(huán)境。 5、公眾文件的確立 為保證全部物業(yè)使用人進(jìn)駐后得到良好的服務(wù)，管理處應(yīng)該主動(dòng)將注意事項(xiàng)、業(yè)主公約、管理處聯(lián)系電話、值班電話、管理承諾、各項(xiàng)規(guī)定等一系列公眾文件呈交貴方領(lǐng)導(dǎo)審閱。 （三） 接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。屆時(shí)，我們將組織人員對所有物業(yè)進(jìn)行接管，通過接管驗(yàn)收，由前期管理轉(zhuǎn)入到物業(yè)的實(shí)體管理之中。 1、 我們將派遣素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員，全面進(jìn)行驗(yàn)收。主要驗(yàn)收項(xiàng)目有房屋本體、各單獨(dú)的房間、供電、供暖、給排

9、水等公共設(shè)施設(shè)備等。 2、 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，我們將明確記錄在案，約定期限協(xié)助督促施工單位對存在的問題進(jìn)行整改，落實(shí)物業(yè)的保修事宜。 3、 資料的接管也是接管驗(yàn)收的重要部分之一，建設(shè)單位須向物業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。如平面圖、設(shè)備資料、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、竣工圖等。 4、 接管驗(yàn)收的程序 A:建設(shè)單位書面提請物業(yè)公司驗(yàn)收 B：物業(yè)公司按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知，約定驗(yàn)收時(shí)間 C:物業(yè)公司會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn) D:對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題按質(zhì)量問題處理辦法處理 E:合格的物業(yè)及設(shè)施物業(yè)公司正式接管

10、 （四）、業(yè)主入住 在物業(yè)使用人全面進(jìn)駐之前，**物業(yè)將與女子監(jiān)獄協(xié)商，包括日期及時(shí)間、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。管理處應(yīng)該全力以赴地配合，在遷入過程中，管理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序。 三、 **優(yōu)勢 **集團(tuán)**物業(yè)管理有限責(zé)任公司是**集團(tuán)旗下國家二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。公司成立于1996年，先后與香港世紀(jì)酒店管理集團(tuán)、深圳蓮花物業(yè)管理有限公司建立了長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。公司努力加強(qiáng)自身人員配置和后備人才的儲備工作，完善作為優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和體系建設(shè)，順利通過了ISO9001

11、（2000）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證體系。在不斷的發(fā)展過程中，**物業(yè)形成了獨(dú)具特色的企業(yè)文化，它以其超前的服務(wù)理念、務(wù)實(shí)工作的作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大的向心力。公司以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，用“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù);融國際時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵(lì)每一位優(yōu)秀的**物業(yè)人，向社會充分展示“新**、新服務(wù)、新生活”的全新的公司形象。 ◆ 經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢 **物業(yè)立足自身優(yōu)勢，博采眾家之長，吸納合作伙伴和競爭對手的優(yōu)點(diǎn)，有著豐富的管理經(jīng)營。尤其是在機(jī)關(guān)宿舍的管理上，對處理各類獨(dú)特的事務(wù)有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)對方案，我公司管理的省紀(jì)委宿舍、省委黨校宿舍、省立醫(yī)院宿舍、濟(jì)南人事局宿舍等項(xiàng)目

12、均受到業(yè)主的高度好評。 ◆人員優(yōu)勢 在幾年的物業(yè)管理實(shí)踐探索過程中，**培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的物業(yè)管理人才。**物業(yè)現(xiàn)有高級經(jīng)濟(jì)師、工程師、高級園藝師數(shù)名，擁有一批高學(xué)歷的管理骨干，一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)是我們提供高效服務(wù)的基礎(chǔ)和前提。 ◆集團(tuán)支持優(yōu)勢 隨著近年來**集團(tuán)的不斷發(fā)展，集團(tuán)十分注重對社會的服務(wù)。**物業(yè)將依托**集團(tuán)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在人力、物業(yè)資源上得到可靠的保障，最大限度的滿足業(yè)主的要求。 ◆理念優(yōu)勢 作為發(fā)展多年的專業(yè)化物業(yè)公司，公司以 “**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)用真心服務(wù)，融國際時(shí)尚理念為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，傾情盡心，回報(bào)社會，矢

13、志不移地追求服務(wù)的最高境界。 ◆配套優(yōu)勢 通過對自身優(yōu)勢資源的最佳整合，我們可為各類業(yè)主提供“一站式”的物業(yè)管理整體解決方案。除物業(yè)管理主業(yè)外，公司下屬的花木公司是濟(jì)南市最大的綜合性花木公司之一，集花卉銷售、花木租擺、綠化園林工程等業(yè)務(wù)于一體，他將成為女子監(jiān)獄環(huán)境保護(hù)的一道屏障。 ◆質(zhì)量優(yōu)勢 **物業(yè)管理公司建立了ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系，通過實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，**物業(yè)擁有嚴(yán)格規(guī)范的物業(yè)管理制度同高效的設(shè)備管理方案相結(jié)合，將全面保障正常運(yùn)行。 四、 前期管理思路 （一）人員配備 **物業(yè)公司將設(shè)立高新區(qū)女子監(jiān)獄物業(yè)管理處，實(shí)

14、施專業(yè)化管理。 按公司導(dǎo)入的ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容、范圍和重點(diǎn)，科學(xué)、合理的設(shè)置機(jī)構(gòu)人員，力求實(shí)現(xiàn)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，確保中心前期工作的順利進(jìn)行。為此管理處擬設(shè)各類人員17人，其中管理處主任1人，助理1人，保安6人，保潔綠化5人，維修4人。 （二） 管理處職責(zé) 1、 對小區(qū)前期工作實(shí)施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受女子監(jiān)獄及相關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 2、合理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作。 3、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理。 4、擬定本管理處工作計(jì)劃，并予以實(shí)施。 5、做好質(zhì)量監(jiān)督工作，

15、并做好記錄。 6、做好女子監(jiān)獄的前期安全防火、防汛工作。 7、配合女子監(jiān)獄協(xié)調(diào)物業(yè)主管部門及水、電、環(huán)衛(wèi)等部門的關(guān)系，有效開展工作。 （三） 系統(tǒng)培訓(xùn) 為確保女子監(jiān)獄物業(yè)管理的高效運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)我們對管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)的對女子監(jiān)獄物業(yè)管理處所有上崗人員進(jìn)行全面培訓(xùn)（崗前培訓(xùn)和日常培訓(xùn)相結(jié)合），通過盡可能提供學(xué)習(xí)、進(jìn)修、提高的機(jī)會，確保服務(wù)人員的高素質(zhì)。 為確保女子監(jiān)獄物業(yè)管理早日走上正軌，實(shí)現(xiàn)我們管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)對所有在職人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保年培訓(xùn)率達(dá)100%，合格率達(dá)

16、100%。 （四） 前期骨干人員素質(zhì)要求 分類 崗位 職責(zé) 現(xiàn)具備條件（擬招條件） 備 注 管 理 處 主任 全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)機(jī)電，維修，消防，車輛管理，治安，房管，綠化，清潔等服務(wù)項(xiàng)目。 大專以上文化，統(tǒng)籌管理能力強(qiáng)，能編制計(jì)劃并付諸實(shí)施，懂經(jīng)營善管理。熟悉各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目操作流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。 管理處主任由物業(yè)公司內(nèi)部競聘上崗。 機(jī) 電 維 修 班 維修工 負(fù)責(zé)配電室、給排水系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行、維修和日常養(yǎng)護(hù)。 具上崗證，熟悉樓宇的各種配電、消防等的管理運(yùn)作。 從**本部工程維修部選派骨干 保 安

17、班 班長 全面負(fù)責(zé)和車輛管理工作。 高中文化，復(fù)轉(zhuǎn)軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具有大廈治安管理經(jīng)驗(yàn)。 招聘普通操作層員工、部分保安、技工、清潔人員，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、合格者予以錄用。 保安隊(duì)員 負(fù)責(zé)門崗值班與巡邏，提供安全服務(wù) 高中以上文化程度，復(fù)員軍人、黨員優(yōu)先，作風(fēng)正派，軍事素質(zhì)過硬 車輛管理員 負(fù)責(zé)停車場車輛、車場管理工作。 熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用。 保潔綠化班 班長 負(fù)責(zé)清潔及檢查工作。 從事多年養(yǎng)護(hù)和保潔管理工作經(jīng)驗(yàn)。 清潔員 負(fù)責(zé)保潔，綠化、工作。 初中以上文化，受過保潔工作系統(tǒng)培訓(xùn)。 （五） 推行質(zhì)量體系 **物業(yè)管理公司建立了I

18、SO9001質(zhì)量保證體系，并順利通過認(rèn)證，通過實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。在女子監(jiān)獄的前期物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們將一如既往地推行IS09001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以期在一開始為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中就不偏離既定的軌道，并適時(shí)引入ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。以國際化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系為指導(dǎo)，打造高品質(zhì)的現(xiàn)代工作環(huán)境。 附 ISO9001(2000)質(zhì)量認(rèn)證體系文件目錄： 《低壓配電柜控制柜保養(yǎng)》、《水泵定期保養(yǎng)》、《火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)》、《電梯安全管理規(guī)定》、《電梯維修安全保養(yǎng)工操作規(guī)程》、《電梯困人救援規(guī)程》、《環(huán)境管理工作手冊》、《安全應(yīng)急預(yù)案》、《一期開荒及應(yīng)對性保潔方案》、《防火安全“三級”檢查制度》、《護(hù)衛(wèi)工作手冊》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查系統(tǒng)》、《物業(yè)接管驗(yàn)收》、《業(yè)主入住工作方案》、《綜合工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》等。 五、優(yōu)惠措施 （一）前期開荒費(fèi)20000元，物業(yè)公司作為優(yōu)惠條件，進(jìn)駐時(shí)免費(fèi)開荒。 （二）免前期介入費(fèi)。 （三）依托**集團(tuán)汽車綜合服務(wù)勢力，業(yè)主可享受購車、修車、汽車美容、租車等一系列服務(wù)的最大優(yōu)惠。 附：費(fèi)用測算 **集團(tuán)**物業(yè)管理有限責(zé)任公司 2007年8月30日 電話：0000 傳真：0000 10