房地產(chǎn)二手房交易經(jīng)典案例[共63頁]

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1、二手房交易典型個(gè)案詳細(xì)分析 案例1：未辦理到銀行房屋貸款 客戶張先生通過中介公司看中一套房子，總價(jià)156萬元，但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以張先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行委熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是張先生就與上家簽訂了買賣合同并開始辦理貸款申請。然而沒想到的是，多家銀行都沒有給張先生批準(zhǔn)貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)廷期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近20000元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價(jià)低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。在二手房按揭中，出現(xiàn)最多的問題就是借款人的

2、貸款申請專利被銀行拒絕，導(dǎo)致交易不能完成，給雙方造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，上述案例就是如此。張先生在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同房主辦理了過戶手續(xù)，最后不僅買房不成，還要在辦理過戶手續(xù)中支付相關(guān)的費(fèi)用。如果在辦理過戶手續(xù)之前就申請銀行貸款就可以降低一些風(fēng)險(xiǎn)。 分析：貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。

3、否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，中介公司應(yīng)該讓購房者充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力之后再行簽署相關(guān)公司。中介業(yè)務(wù)人員勿輕易承諾幫助客人辦理貸款，更不能出具書面承諾幫助客人取得銀行貸款。否則，極有可能造成違約責(zé)任。一些經(jīng)紀(jì)人因?yàn)榧庇诔山粯I(yè)務(wù)，向客戶作出相關(guān)不是自己能力范圍內(nèi)的承諾，請注意其中的法律風(fēng)險(xiǎn)。 案例2：入住時(shí)發(fā)現(xiàn)戶口未遷出，自己戶口無法執(zhí)遷入。 林先生購買了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款，數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問中介人員

4、才得知是售房人購買此房屋時(shí)上家所留下的戶口，中介人員也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。 林先生找到房產(chǎn)所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，后悔不已。 分析：為買房過戶之前，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該協(xié)助客戶前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊凸膊樵兇朔績?nèi)戶口相關(guān)情況。必要時(shí)，讓派出所出局書面證明。讓購房者知曉。在雙方無異議的情況下，再行交易。同時(shí)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。因?yàn)閼艏芾韺儆诠膊块T行政管

5、理范疇，不屬于法院民事案件的受案范圍，因此法院通常不受理二手房交易中僅以遷出戶口為訴訟請求的案件。故在本案例中，即使上家事先承諾遷出戶口，但是若實(shí)際不履行承諾的話，買方也無法通過法院請求強(qiáng)制遷出。另外，公安部門對于遷出戶口亦規(guī)定需本人親自辦理，他人在未取得本人授權(quán)情形下，也無法辦理戶口遷出手續(xù)，因此向公安部門單方提出遷出戶口的請求也難以獲得支持。因此，面對這個(gè)問題，買方只接受戶口無法遷出的事實(shí)。建議中介在簽訂買賣合同時(shí)需要特別注意戶口問題的處理，可以將戶口遷出設(shè)置為產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件，即先遷戶口再過戶，而且可以設(shè)定上家必須在一定期間內(nèi)遷出戶口，否則每逾期一日需要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任（必須具體明確

6、賠償責(zé)任的數(shù)額或者計(jì)算方式），并且最好約定逾期超過一定期限（需具體明確）后，買方有權(quán)單方面解除買賣合同，上家并承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 案例3：客戶李先生有套房出售，沒有在辦理銀行按揭，買方與賣方達(dá)成協(xié)議認(rèn)購房產(chǎn)，這樣的情況下方式有哪幾種？ 分析：交易方式有四種：（1） 、買方只支付定金，由賣方客戶自行辦理解除抵押的相關(guān)手續(xù)，然后雙方約定期限在解除抵押手續(xù)之日內(nèi)辦理買賣登記等相關(guān)手續(xù) （2）、買方支付定金，雙方約定由買方支付首期款（銀行未還款額度）給賣方解除抵押，但雙方須約定幾日辦理買賣登記手續(xù)（此時(shí)間不宜超過五日），最好能在拿到產(chǎn)權(quán)證當(dāng)是送件。 （3）、辦理轉(zhuǎn)按揭，不建議客戶這么做，原因是費(fèi)用繁

7、多多，各種手續(xù)繁瑣 （4）、抑制的總合同的房產(chǎn)（已峻工）不可以轉(zhuǎn)按揭未竣工房產(chǎn)可以辦理樓花轉(zhuǎn)讓。 案例4.客戶陳某持產(chǎn)權(quán)人為某外地駐本市辦事處的產(chǎn)權(quán)證，委托書中介公司出售出售，陳某某應(yīng)提供哪些手續(xù)？若該辦事處已撤銷應(yīng)出示哪些手續(xù)？ 回答：應(yīng)出示下列材料：營業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件，公司章程，產(chǎn)權(quán)證，委托書（加蓋公章），受托人身份證，國資局批文。 若該辦事處被撤銷，應(yīng)出示如下手續(xù)：辦事處上級公司關(guān)于撤銷的決定，公司章程，上級公司營業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件，產(chǎn)權(quán)證，董事會決議，委托書及受托人身份證。上述手續(xù)齊全，才能辦理銷售。 案例5：客戶楊某認(rèn)購房產(chǎn)一套，該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為聯(lián)營體，產(chǎn)權(quán)人為A公司，但A公司已于1年

8、前注銷。問：該房產(chǎn)出售的產(chǎn)權(quán)人為誰？怎樣辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)？ 回答：該產(chǎn)權(quán)人為A公司辦理過戶手續(xù)需要：（1）A公司在工商局注銷登記相關(guān)資料，（2）A公司上級機(jī)關(guān)的證明，即同意此套房產(chǎn)出售的文件，各董事職代會的決議、國資局的批文，及委托授權(quán)書須具備以上方可辦理過戶手續(xù) 案例6：客戶孫某出售房產(chǎn)一套，該房產(chǎn)為公有住房未辦理產(chǎn)權(quán)證，銀行按揭，現(xiàn)賣方張某想認(rèn)購該房產(chǎn)，孫某要求首付50%房款后交房。但張某擔(dān)心一旦價(jià)格上漲，孫某毀約。為保障雙方，該協(xié)議書應(yīng)如何擬定？ 回答：該協(xié)議書應(yīng)體現(xiàn)如下幾點(diǎn)： 產(chǎn)權(quán)位置、價(jià)格、面積何時(shí)交付50%首付房款，何時(shí)交房化乙方使用，最好在同一天。簽當(dāng)天支付定金簽協(xié)議之日起幾日賣

9、方將辦理產(chǎn)權(quán)證，審批及出售待相關(guān)手續(xù)給中介公司，防止賣方以后悔約。同時(shí)建議買方出公證給中原，用以約束雙方權(quán)利。 案例：甲、乙雙方協(xié)商一致簽訂房屋買賣協(xié)議，買方支付定金，公司代收，現(xiàn)買方無故拖延，遲遲不肯辦理合同簽證手續(xù)，但以不出具書面違約書，致買賣雙方均向公司申請定金，公司如何支付？為避免此類事件發(fā)生，買賣中應(yīng)怎樣約定條款？ （1）應(yīng)支付給賣方，但在支付之前，須讓讓賣方出具證明，內(nèi)容為：某年某月某日買賣雙方簽定協(xié)議，簽協(xié)議至今買方不與賣方辦理公證等相關(guān)手續(xù)，多次催促未果，視同為買方違約，特申請定金歸賣方所有。 （2）為避免此類事件發(fā)生，買賣協(xié)議中應(yīng)約定何時(shí)支付定金，由誰代收，在什么時(shí)候支付給對

10、方及簽定此協(xié)議之日內(nèi)辦理合同公證相關(guān)手續(xù)。 案例7，客戶李某預(yù)定了一間二手房，是使用權(quán)的，由客戶方貸款，可以讓賣方轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)，但由買方支付費(fèi)用，但沒說定費(fèi)用，客戶要去辦理了才知道，口頭上說大概2萬左右，后來他又說要3萬，但賣方用了老人的年齡，2萬多也差不多，但要我們彌補(bǔ)該老人的損失，另加5千元，這種情況下怎么辦？ 分析：該房屋應(yīng)屬于尚未取得產(chǎn)權(quán)的公房。要上市進(jìn)行銷售勢必要先取得產(chǎn)權(quán)，即先向該房屋的原產(chǎn)權(quán)單位購買該房屋再轉(zhuǎn)讓給買方。而出賣方向產(chǎn)權(quán)購買該房屋的價(jià)款，即買方轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用應(yīng)由出賣方自己承擔(dān)，如果賣方自己承擔(dān)有困難，也可由買受人先行承擔(dān)，但該費(fèi)用應(yīng)從您購買該房屋的價(jià)款中予以扣除。但如出賣人

11、與買受人雙方約定都由受人承擔(dān)的除外。中介公司應(yīng)該提前在合同中提醒交易雙方費(fèi)用承擔(dān)約定。 案例8，客戶李先生想買朋友的一套二手房，為了避免繳營業(yè)稅，雙方可以先簽一份二手房買賣合同，待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后，再辦理過戶手續(xù)。請問這種做法風(fēng)險(xiǎn)是什么？ 分析：根據(jù)規(guī)定，凡購買不足2年的住房對外銷售，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。個(gè)人購買住房以其契稅完稅證明或契稅核定證明注明的時(shí)間作為購買住房的時(shí)間。未能提供契稅完稅證明或契稅核定證明的，購買住房時(shí)間為房屋產(chǎn)權(quán)證注明的日期。雙方通過虛假簽約日期來避稅的做法屬于逃稅，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)，肯定會受到相應(yīng)處罰。我國法律要求不動產(chǎn)買賣以登記為準(zhǔn)，如果李先生只簽署買賣合同，不辦理

12、過戶登記手續(xù)，則不能取得該房產(chǎn)的所有權(quán)；如房主再將該房產(chǎn)賣給第三人，并且辦理了過戶手續(xù)，那李先生只能依買賣合同追究其違約責(zé)任。 案例9，客戶潘先生打算在購買一套二手房，中介公司告之，為了減少營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，可以把合同上的交易價(jià)格做低一些。請問這種做法風(fēng)險(xiǎn)是什么？ 分析：根據(jù)規(guī)定，自今年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收稅。如果潘先生故意虛報(bào)納稅稅基以減少繳稅額，若該房屋交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依法予以調(diào)整并以該調(diào)整后的價(jià)格作為稅基。若稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)雙方故意降低交易價(jià)格以逃避稅收的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采取責(zé)令納稅人補(bǔ)稅、加處罰金及追究其有關(guān)

13、法律責(zé)任。此外，營業(yè)稅及個(gè)人所得稅均應(yīng)由賣方按規(guī)定繳納，如果交易價(jià)格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，則有可能增加所應(yīng)繳納的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。中介公司應(yīng)該事先作出自己的免責(zé)條款，以免產(chǎn)生法律糾紛受牽連。 案例10，房主張某委托一家房屋中介公司代為售房，并簽訂了一份“出售房屋委托書”，接受委托的中介公司只帶著購房人去看過一次房。這們市民認(rèn)為中介公司服務(wù)不到位，又將買房之事委托給另一家信得過的中介公司，結(jié)果房子很快賣出。前一家中介公司得知消息，拿出當(dāng)初雙方簽訂的“看房約定書”，將這位市民告上法庭，約定書上稱：“自看房之日起六個(gè)月內(nèi)，委托人不得與第三方交易，否則需按房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)的3.5%支付違約金

14、?！?分析：這位市民并非利用原告中介公司的信息和機(jī)會，甩掉中介“跳單交易“，逃避中介費(fèi)，而是不滿服務(wù)另擇人家，屬于法律賦予的選擇權(quán)。中介公司沒有很好地履行義務(wù)，而用“看房約定書”來阻止客戶選擇其他途徑進(jìn)行交易，這種合同條款非但免除了中介公司的責(zé)任，還侵犯了客戶的自由選擇權(quán)，并加大了客戶的責(zé)任，純屬不平等的“霸王條款”，依法不具備法律效力，應(yīng)予撤銷。這種情況下法院基本會支持房主的訴訟請求，而不是中介公司的合同約定條款。 案例11，一家中介公司為得到一份生意，為買方出了一個(gè)主意，允諾在售房合同中將房價(jià)填低，達(dá)到少交契稅的目的，于是，這宗房產(chǎn)中介買賣的實(shí)際的實(shí)際成交價(jià)為96萬，而合同虛填房價(jià)為87萬

15、元。豈料，買方的其后也動起了歪腦筋，出合同價(jià)為據(jù)，指揮中介公司多收了他9萬元的購房款，打官司要求返還。法院的另一起案子中還上現(xiàn)，明明房屋成交價(jià)為38萬元，中介公司的售房合同中卻虛填為50萬元，使買房人可從銀行多得到貸款，這番“好心”同樣惹來了官司，想占便宜的賣房人也出合同為據(jù)，指控中介公司少給了賣房款12萬元。 分析：法院的查清上述兩案的真相后，駁回了他們的訴訟請求，最終，搞虛假合同的怕有人均沒有得到好處，法院對他們的不法行為進(jìn)行了訓(xùn)誡，責(zé)令中介公司及有關(guān)當(dāng)事人還合同出本來面目，該補(bǔ)交的簡稅款限時(shí)補(bǔ)交，多得的貸款限時(shí)退回。 案例12，客戶徐某委托一家房產(chǎn)中介公司出售一套房子，經(jīng)中介公司評估，約

16、定出售價(jià)格為26萬元。當(dāng)日，這家中介公司將這套房子出35萬元的價(jià)格售出，高出委托價(jià)格的9萬元不是給了賣方，而是落入了中介公司的囊中。當(dāng)徐某的辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，得知被中介公司轉(zhuǎn)手交易吃掉了9萬元，即提起訴訟，要求被告中介公司返還不當(dāng)?shù)美?分析：房產(chǎn)中介行業(yè)不允許中介公司“低吸高拋”賺取差價(jià)，因此，法院的審理該案時(shí)認(rèn)為，對已經(jīng)收取房屋買賣中介服務(wù)費(fèi)的公司，不能的中介服務(wù)時(shí)違規(guī)獲取售房差價(jià)。的司法的作用下，上述中介公司只得退還給原告徐某9萬元，案件出和解而告終。 案例13，買房投資成功案便分析：1，成功案例一:半年時(shí)間凈賺6萬，姓名：郭小姐，年齡：約38歲，職業(yè)：某貿(mào)易公司部門主管 分析：投資經(jīng)

17、過：郭小姐是廣州本地人，收入較穩(wěn)定，于05年底出24萬元購入南北廣場（位于寶崗大道）約58平方米，一房一廳的中高層單位。當(dāng)時(shí)郭小姐付了12萬元的首期，做了10年按揭，月供僅1300元/月。當(dāng)新屋裝修并配齊家電后，郭小姐就委托中介放租作長線投資，出1800元/月的價(jià)格租賃給某位白領(lǐng)人士，租賃的年回報(bào)率高達(dá)9厘。 到了今年3月，南北廣場大部分單位的成交價(jià)就已經(jīng)突破5100元/平方米的關(guān)口，郭小姐亦委托中介出30萬元成功售出其單位。不到半年的時(shí)間內(nèi)，郭小姐經(jīng)過中介公司一租一賣就凈賺了近6萬元。像郭小姐這樣的案例，的確需要確定一個(gè)理發(fā)的投資策略，其物業(yè)的所的地段必須容易出租，具備一定的升值潛力，平買平

18、賣更容易收回成本。 案例14，買房投資成功案例分析： 前期租賃后期自住 姓名：黃先生 年齡：55歲 職業(yè)：已退休 分析：投資經(jīng)過：黃氏夫婦已經(jīng)退休了，現(xiàn)居住的廣州老城區(qū)某小區(qū)位于6層的單位內(nèi)?，F(xiàn)黃氏夫婦的退休金加起來一個(gè)月近1萬元，除可出支持兩位老人家的日常開支，還有一部分的閑置資金可作投資用途。由于房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低，所以中介的銷售人員建議黃氏夫婦可以為自己未來生活作長線投資：首先對于已退休的黃氏夫婦來講，近幾年上6樓仍能勝任，但是多過幾年可能會吃力點(diǎn)，所以銷售人員推薦其購入地段較好，租賃市場活躍，小區(qū)環(huán)境良好，配套設(shè)施齊全的高檔物業(yè)，前期可作租賃用途，后期可作自住用途。去年年中黃氏夫婦以92

19、萬元購入帝景苑138平方米的大戶型三房單位，裝修并配齊全屋家電后，現(xiàn)以7000元/月的價(jià)格租賃給某位外籍人士，租賃的年回報(bào)率接近9厘。 地產(chǎn)中介的建議：像黃氏夫婦這樣的投資者，購買居家型的房產(chǎn)，估計(jì)到新樓盤的上展?jié)摿?，除現(xiàn)能為投資者帶來收入，以后業(yè)主亦能自住，這樣的投資策略更為適合資金充實(shí)的保守型投資者。 案例15，周女士今年3月份購買了一套面積為133平方米的住房，就想把原來的老房子賣掉，不巧的是剛好趕上新政出臺，原來那套房子買了剛剛一年半多，如果按照新政，這套40萬的房子，如果按照46萬賣出的話，可能要多交1.5萬元的稅費(fèi)，周女士覺得劃不來，于是通過中介，與買房人約定了一個(gè)價(jià)格，準(zhǔn)備的年底

20、等到房子滿了兩年之后，再到國土房管局最后交易，以避過繳納營業(yè)稅。 分析：這樣的購房相當(dāng)于購買一個(gè)期貨，事先把價(jià)格定死，不論以后房價(jià)的漲跌都是按原來規(guī)定的價(jià)格買賣。雙方簽訂合同之后，如果不及時(shí)辦理交易手續(xù)，時(shí)間一長，就會有諸多外界因素影響到交易過程，雙方都將面臨所有突如其來的風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場波動的風(fēng)險(xiǎn)，特別是房地產(chǎn)價(jià)格并不是很穩(wěn)定的情況下，一旦出現(xiàn)大的落差，必有一方會有重大的損失。如果時(shí)間更長所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大。避稅省下多少錢，新政下需要繳納的營業(yè)稅：46萬5.5%=2.53萬元，省錢數(shù)額2.53萬元。 案例16，黃先生由于工作調(diào)動要去北京，于是把剛剛買到手的房子要賣掉，由于急于脫手黃先生

21、就按照原來購買的價(jià)格64.5萬買入價(jià)格原價(jià)賣出，但是如果按照房價(jià)全額繳納5.5%的營業(yè)稅，黃先生就要繳納35475元。黃先生覺得很不劃算，于是雙方約定，買家先以租賃的方式入住，每月月租為1500元，到了兩年之后雙方再交易，當(dāng)然租費(fèi)就計(jì)入房價(jià)，到時(shí)雙方交易時(shí)黃先生就把租賃費(fèi)扣除，也就是說兩年后買主只需繳納約61萬元即可擁有此套房屋的所有權(quán)。 分析：采用方法：雙方可以的確定成交的時(shí)候先簽訂一份租賃合同，期限為到辦理產(chǎn)權(quán)過戶不交納營業(yè)稅的時(shí)間為止，并在租賃合同里寫明，買方以后購買房屋的時(shí)候，將已付的租金當(dāng)作房款。由于房屋的價(jià)格具有極大的可變因素，假如在簽訂租賃合同時(shí)，所簽的價(jià)格與兩年之后該房屋價(jià)格不

22、一樣，房屋價(jià)格上漲了，那房主完全可以寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，對于買方來講，則要承擔(dān)由此帶來諸多機(jī)會成本。節(jié)約數(shù)額：新政下需繳納的營業(yè)稅：64.5萬5.5%=3.5475萬元，避稅后繳納的營業(yè)稅0，省錢數(shù)額3.3萬-1.2萬=2.1萬=3.5475萬元。 案例17，胡先生的房子一直放在中介公司里待價(jià)而沽，買時(shí)的價(jià)格為108萬，因?yàn)閯傎I了1年，自己就要出國，所以急著出手，剛巧趕在新政出臺這個(gè)節(jié)骨眼，有一個(gè)買家出價(jià)120萬買這套房子，但是如果按照新政，胡先生起碼要損失1萬多元，他心有不甘，而且移民的手續(xù)要到明年初才能下來，于是胡先生和買家商量好先去了公證處公證，愿意以60萬的價(jià)格賣出。雙方約定

23、今年年底去國地局進(jìn)行最后的手續(xù)交接。省下的60萬元雙方則私下交易。 分析：采用方法：通過合同或公證的形式進(jìn)行買賣，但不到房地產(chǎn)交易中心辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后，再辦理過戶手續(xù)，僅花公證費(fèi)，就可避免繳納部分營業(yè)稅。通過公證雖然麻煩，但的確算是比較好的選擇。但是這樣同樣會存在很多風(fēng)險(xiǎn)。比如像由于房屋的權(quán)屬問題僅僅是公證，賣家可以賃產(chǎn)權(quán)證悄悄進(jìn)行抵押。還有就是基于房價(jià)上漲的原因，買方想調(diào)整價(jià)格而導(dǎo)致雙方產(chǎn)生分歧等等。節(jié)約數(shù)額：新政下需繳納的營業(yè)稅:120萬5.5%=6.6萬元，避稅后繳納的營業(yè)稅=60萬5.5%=3.3萬元，省錢數(shù)額=6.6萬-3.3萬=3.3萬元。 案例8，市民張女士手頭

24、有套房子價(jià)值45萬，有買主愿意出60萬買下這套房子，但是，新政策出臺，讓她覺得賣掉房子除去雜七雜八的稅費(fèi)，落入自己口袋的錢似乎少了不少，于是李女士在中介的幫助下辦完了手續(xù)，把這套房子轉(zhuǎn)讓了出去。 分析：采用方法：通過“贈與”的方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，私下里收取買主的房款。這樣，房產(chǎn)過戶時(shí)表面上沒有任何金錢往來，業(yè)主也就不用交納營業(yè)稅了。因贈與行為沒有發(fā)生市場化交易，而是一種民事行為，所以一般只收取部分手續(xù)費(fèi)用。但是，采取明贈與、暗交易的買賣方式，對雙方當(dāng)事人都有很大風(fēng)險(xiǎn)。對買家來說，如何約定付款方式，就是一個(gè)重要問題，因?yàn)橘浥c人在贈與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，即使買家已經(jīng)付了定金，也對出售方?jīng)]有

25、約束力。此外，我國合同法規(guī)定：“贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔(dān)責(zé)任?！币簿褪钦f，如果買方收到的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，就很難要求原主人賠償。另外買家還要提防贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務(wù)的行為。這種“贈與”的方式承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)相對較大，如果私下交易被揭穿，雙方都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而且還要補(bǔ)繳稅款和罰款，對于雙方來說都得不償失。避稅省下多少錢，新政下需繳納營業(yè)稅：605.5%=3.3萬元，假贈與需繳納的營業(yè)稅：0元，省錢數(shù)額=3.3萬元。 案例19，客戶通過某中介公司與賣房主簽訂的房屋買賣居間合同，且支付定金20000元，雙方在合同補(bǔ)充條款中還約定“于3月28日前簽訂房地產(chǎn)買賣合同”，同時(shí)支付不低于總房

26、價(jià)30%的首付款（含購房定金）。臨近約定時(shí)限，房產(chǎn)中介公司曾多次與買主電話聯(lián)系詢問籌資進(jìn)展，由于首付款項(xiàng)高達(dá)50萬元，又恰逢26日和27日兩天系雙休日，銀行無法提款，買主遂與中介公司聯(lián)系確認(rèn)于28日按約支付首付款，得到默認(rèn)。但至25日中介公司卻告知買主，房東限其27日晚12點(diǎn)前必須付清首付款，28日上午9點(diǎn)前不來簽約，即屬違約。因事前與銀行已作提取巨額款項(xiàng)約定，買主于星期一（即28日）從銀行提款后，即于當(dāng)日下午前往中介公司支付首付款，然中介公司告知其“已超過規(guī)定時(shí)間 ，違約了，首付款不收了”，且“即已違約，20000元定金不予退還”。買主弄不懂：“我按居間合同規(guī)定于28日來交清首付款，違約在哪

27、？”但中介公司堅(jiān)稱：“合同規(guī)定是28日前！”“28日前”，究竟是否包括“28日”？一般認(rèn)為應(yīng)予包括。但中介公司則辯稱因房東堅(jiān)持認(rèn)為并不包括28日，買房者已違約在先，故不愿再簽買賣合同，也不愿返還定金，因幾方各執(zhí)一詞，調(diào)解無效已告終止，堅(jiān)持討回定金且按原先居間合同和約定簽約購房的客戶，如今只得將賣主和中介公司告上法院，公堂對簿予對裁決。其實(shí)這場爭執(zhí)的發(fā)生，即已給大家提了個(gè)醒，即目前因房價(jià)變動而發(fā)生的各類違約、毀約、克扣定金、拗?jǐn)喽ń鸺姞幦遮呍龆?，即便對?8日前”究竟是否涵蓋“28日”的理解，原先雖有約定俗成，如今也可能“豁邊”，故執(zhí)筆簽訂各種條約合同時(shí)，不妨再“多此一舉”：在諸如“日前”后再添

28、上一筆“含日”。 案例20，2003年12月8日，趙某（買方），李某（賣方）、房地產(chǎn)中介公司3方簽訂了一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（下稱轉(zhuǎn)讓合同）。轉(zhuǎn)讓合同約定，買方向賣方購買價(jià)格為人民幣31.6萬元的商品房一套，首付7.6萬元，余款采用按揭貸款的方式支付；買方支付定金20000元后，可入住該房并應(yīng)在入住后10天內(nèi)付清首付款；其中第十條約定，如專訪在收取定金后不依合同條款將房產(chǎn)售予買方，則賣方須返還買方雙倍定金，買方不可要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合同。2004年1月5日，趙某將定金2萬元交付約李某后入住該房。13日，趙某攜首付款至中介公司欲交付給李某，但遭到李某拒絕。2004年3月13日，李某以趙某

29、拒不交付購房首付款，已構(gòu)成根本違約為由，向仲裁委員會提出申請，請求解除轉(zhuǎn)讓合同并要求趙某承擔(dān)違約責(zé)任。趙某則答辯稱是李某拒絕受領(lǐng)才導(dǎo)致首付款無法支付，過錯(cuò)在于李某，請求繼續(xù)履行合同。中介公司員工出庭作證證明趙某欲交付首付款的事實(shí)。 仲裁庭審理后，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同第十條的約定作出終局裁決：解除3方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，申請人在解除合約后應(yīng)雙倍返還定金。 分析：所謂“定金”是指合同當(dāng)事人雙方約定的，為確保合同履行在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，一方向另一方預(yù)先交付的一定金額的款項(xiàng)?！岸ń稹狈譃椤俺杉s定金”、“違約定金”、“解約定金”等。本案中轉(zhuǎn)讓合同第十條約定的定金性質(zhì)即是解約定金。解約定金是指在定金交付后，交付定金的

30、一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同；收受定金的一方則以雙倍返還定金為代價(jià)而亨有解除主合同的權(quán)利。由于房產(chǎn)價(jià)格的波動，在房地產(chǎn)交易中經(jīng)常出現(xiàn)賣方為了追求更大的利潤究竟，寧肯雙倍返還定金也不愿按合同賣房的情況，更有甚者為了逃避雙倍返還定金的法律責(zé)任，在買方履行相關(guān)義務(wù)時(shí)不予接受，事后又以買方違約為由要求解除合同。為了避免燈似本案的糾紛出現(xiàn)，建議在簽訂合同前應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，明確自己的合同權(quán)利和義務(wù)；在訂立合同時(shí)盡量提高定金的金額（最高為主合同標(biāo)的額的20%）；在履行合同時(shí)應(yīng)保留好相關(guān)單據(jù)，出現(xiàn)糾紛應(yīng)及時(shí)收集證據(jù)。 案例21，A先生通過中介選定了一套房，就在去中介公司辦理下定手續(xù)的

31、一剎那突發(fā)奇想，認(rèn)為如果和業(yè)主私下交易便可省下一筆傭金，于是趕忙聯(lián)系到了業(yè)主，業(yè)主對此也無異議，他就下了兩萬元定金，交換到一張手寫的收據(jù)，并約定了去國土局辦理過戶的日期。沒想到了那一天，A先生沒有籌到全部的房款，就又去跟業(yè)主交涉辦理銀行按揭，業(yè)主不肯，并以毀約為由，將其定金全部沒收。 分析：假若A先生當(dāng)時(shí)沒有繞開中介，可以肯定的說絕對不會發(fā)生這種事情。中介公司不但能協(xié)助買賣雙方辦理一切過戶、按揭事宜，還可控制風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地維護(hù)兩方面的利益。此事通過中介機(jī)構(gòu)，至少可有以下兩種解決方法：（1） 辦理銀行按揭。沒有中介的參與，買賣雙方實(shí)際上是很難辦理銀行按揭手續(xù)的，即買方不可能愿意以原業(yè)主的名字辦理

32、房屋抵押，以至買到的房子還在原業(yè)主名下；賣方也不會愿意先將房產(chǎn)過戶，以至房款沒收到， 房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了。但若有中介參與，則所有事情迎刃而解。由于中介公司與銀行簽有協(xié)議，可以按照以下程序：買方先交部分首期款（一般是全款的三分之一以上）后，中介公司拿委托書到銀行申請按揭，銀行承諾可按揭后再到國土局辦理過戶手續(xù)，然后以新的房產(chǎn)證抵押貸款貸款額為房價(jià)的剩余部分），所貸錢款交原業(yè)主。這樣，風(fēng)險(xiǎn)得到控制，雙方利益均可保障。（2）中介公司墊支。如A先生確實(shí)困難，而業(yè)主又急于收到房款，中介公司會考慮在收取一定手續(xù)費(fèi)和辦理全權(quán)委托的前提下，替A先生墊錢支付，以解燃眉之急。這也是給那些跳開中介私下成交的一個(gè)教訓(xùn)。

33、案例22，B先生是位業(yè)主，通過中介找到買家后也甩開了經(jīng)紀(jì)人，只收取了少許定金，并約定了先過戶后付款，就去國土局遞件辦理過戶。但不想買家又看好了其它的房而毀約，并且因?yàn)閾p失了定金而不愿配合B先生辦理撤件手續(xù)，這下可害苦了B先生，由于沒有見證人，各種撤件手續(xù)辦下來花了幾個(gè)月，耗費(fèi)兩萬多。 分析：據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%以上業(yè)主都是第一次做買賣二手樓交易，大多不了解個(gè)中詳情，而且買賣二手樓也不同于在市場買菜，可以一手交錢，一手交貨。從談價(jià)、簽約，到下定，交首期款、過戶、付余款，再加上按揭等等，沒有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得明白，實(shí)際操作也有很多困難，操作起來存在很多風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，僅僅一個(gè)先過戶、還是先付

34、款，付多少才合適的問題，就可以難倒所有的自行交易者。中介公司在整個(gè)交易過程中實(shí)際上還扮演了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)人的角色，它分別同買賣雙方簽定委托代理合同，等于把一個(gè)復(fù)雜的過程分解為買和賣兩部分，買賣雙方都直接面對中介。這樣對于各自的風(fēng)險(xiǎn)，比如毀約、撻定、欺騙等，都可以轉(zhuǎn)嫁到中介公司身上，出了問題，可以憑委托書找中介公司依法交涉。同時(shí)，對于各方應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任、何時(shí)交納多少錢，中介公司明文規(guī)定得一清二楚，基本不會發(fā)生什么爭執(zhí)。再和客戶打交道的時(shí)候要告之繞開中介的壞處。 案例23，王先生本來是向一家大型的、有信譽(yù)的中介委托購樓，后來又覺得傭金太高，于是被人慫恿去了一家非法中介公司，因?yàn)樵摴究梢员ＷC傭金打折

35、。于是王先生下了定金，并在公證過戶前將全房款悉數(shù)交由這家公司后，被告知15個(gè)工作日再去辦手續(xù)，誰知到時(shí)一看，已是人去樓空。 分析：這樣的事情在1993年、1994年發(fā)生得特別多，近來也會偶爾碰到。由于買賣房屋動輒是幾萬、幾十萬的錢款轉(zhuǎn)移，很容易對不法分子產(chǎn)生誘惑。還有近來一些不正規(guī)的中介公司由于生意，不得已鋌而走險(xiǎn)，使頏出現(xiàn)了一些亞意“吃定”行為，即他們刻意制造一些小借口，以買方銀紙為由占有定金，此類官司打起來也非常麻煩，受害方很難不受損失就“全身而退”。對此唯一的辦法就是去找有知名度的、有信譽(yù)的大型中介公司，那里雖然傭金不打折，但買賣雙方利益能夠得到充分保證，并且服務(wù)也絕對是高質(zhì)量的。切忌：

36、“占小便宜吃大虧”。 案例24，2005年4月，客戶趙某和中介公司達(dá)成口頭協(xié)議，購買一套價(jià)格為21萬元的二手房，由住 佳代辦房屋過戶以及按揭貸款所有手續(xù)。2005年6月23日，按約定趙某將首付款15萬元和辦理貸款所需的軍官證復(fù)印件、未婚證明、收入證明一并交給了住佳，并繳納代辦貸款服務(wù)費(fèi)和代辦過戶服務(wù)費(fèi)580元。2005年9月23日，趙某向中介繳納了2100元中介傭金。 2005年12月27日，趙某領(lǐng)到了房屋所有權(quán)證，但銀行貸款和按揭手續(xù)始終未辦理下來。今年5月，趙某才發(fā)現(xiàn)銀行根本不知道他要辦理貸款的事，15萬首付款未交到銀行，賣主也沒拿到。買賣雙方交了中介傭金，15萬元房款在中介存放了近一年，

37、貸款沒有辦下來，證件復(fù)印件以及相關(guān)材料被丟失，這讓趙某怎么也想不通。因此，他決定終止交易，要求中介退回自己所繳納費(fèi)用并賠償相應(yīng)損失，但中介只退還了145800元（扣除4200元作為中介傭金），并拒不賠償損失。 分析：從法律關(guān)系上來看，房屋買賣合同與貸款合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，而趙某和中介不但沒有明確的合同約定，具體條款也沒有以書面的形式體現(xiàn)。因此，按照其口頭協(xié)議，其一，中介完成了產(chǎn)權(quán)過戶過程，趙某應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的中介服務(wù)費(fèi)；其二，按揭貸款過程沒有完成，中介應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，并賠償相應(yīng)損失；其三，中介對趙某的證件復(fù)印件及相關(guān)村料具有保護(hù)的義務(wù)，趙某的證件復(fù)印件及材料丟失，不論是銀行丟失與否，

38、應(yīng)屬于中介的過錯(cuò)，應(yīng)由中介承擔(dān)相應(yīng)損失。 案例25，蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價(jià)為110萬元，由于是期房，房產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生支付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待房產(chǎn)證辦出之后3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理出房產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時(shí)沒有產(chǎn)證合同應(yīng)屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。 分析：案例中交易雙方所簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)受到當(dāng)選保護(hù)，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當(dāng)房屋符合國家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而張

39、先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當(dāng)履行合同。 案例26，客戶秦先生通過中介看好一套二手房，并在承購意向書中同意房屋總價(jià)為36萬元，一周后簽訂買賣合同。按意向書約定，秦先生當(dāng)天付了1萬元誠意金。但是一周以后，秦先生經(jīng)過和家里人的反復(fù)考慮，還是決定暫放棄購房，于是他找到中介公司表明有了自己的贛，要求退回一萬元的誠意金。秦先生認(rèn)為，沒有簽定正式的購房合同，交易還沒有開始，中介理應(yīng)交還誠意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒絕了他的要求。多方索要未果后憤怒的秦先生把這家中介告上了法庭。 分析：秦先生根據(jù)意向書付了1萬元誠意金，意向書對誠意金的用途及處理方法作出明確約定：“議價(jià)成功后，

40、誠意金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購房違約不買或不依約履行，則誠意金由出售方?jīng)]收”。議價(jià)是否成功二手房買賣糾紛里算是比例較高的一種，誠意金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。對誠意金的約定及上下家議價(jià)是事成功是誠意金應(yīng)當(dāng)返還的關(guān)鍵。在議價(jià)成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對中介的委托，因此誠意金應(yīng)當(dāng)返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。議價(jià)成功以上下家就買賣主要條款達(dá)成一致或定金支付為準(zhǔn)。一般來說，上家收到中介轉(zhuǎn)付的誠意金后，上下家產(chǎn)生定金法律關(guān)系 。這意味著任何一拒絕交易，都按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回誠意金。一是

41、誠意金的處理應(yīng)當(dāng)有明確的書面約定；二是中介方應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)并遵守誠信原則，否則不能擅自把誠意金轉(zhuǎn)為定金。 案例27，客戶何某日通過學(xué)習(xí)中介聯(lián)系看房并達(dá)成購買意向，當(dāng)天向中介會了誠意金1萬元。當(dāng)何某美美的等著辦理手續(xù)搬新家的時(shí)候，中介方面卻告訴他，當(dāng)中介聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)房屋買賣事宜時(shí)，業(yè)主卻要求提高房價(jià)，何某不同意 ，中介也只得通知何某，請他另換其他房屋，或取回誠意金。何某認(rèn)為：自己已經(jīng)交了誠意金，承擔(dān)了購房的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在說不賣就不賣，道理上如何說得過？何某提出如果把這次買賣無法達(dá)成，要求中介公司承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)多次協(xié)商未取得一致后，何某把中介告上了法院，要求中介按照“定金法則“承擔(dān)賠償責(zé)任。令他失

42、望的是，最后法院卻并沒有支持他的賠償要求。 分析：中介并不能保證買賣成功最近由于房價(jià)上漲，許多原來的賣家想要抬高房價(jià)或者是改賣房為租房等，于是象何某遇到的情況在二折交易里面出現(xiàn)的頻率也一下增多。買家認(rèn)為既然與中介簽證了委托合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的誠意金或預(yù)付了部分房款，最后卻未能買到房子，就是中介違約了。這一類的糾紛常常被稱為“包購糾紛”。買房不成而房價(jià)上漲，購房者心理自然難以平衡。但是像何某這樣的主張法院是不能支持的。中介服務(wù)屬于居間服務(wù)，是一種信息服務(wù)和媒介服務(wù)，最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為，不能決定買

43、賣最后能否成功，當(dāng)然也不能承擔(dān)上下家任何一方的權(quán)利或義務(wù)。當(dāng)然，若居間不成，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，中介不得向委托人收取報(bào)酬。何某交納的誠意金賣家沒有收取，而且雙方對樓價(jià)也沒有達(dá)成統(tǒng)一，因此何某也只能是拿回誠意金。 案例28，吳某通過中介看中一套二手房，經(jīng)過中介的居間服務(wù)，吳某與賣家朱某簽訂了房地產(chǎn)買賣合同。合同簽訂當(dāng)天吳某付了定金1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某從購買房屋的街坊鄰居等多處得到消息說該房了“不吉利”，雖然喜歡這套房子，但迷信的他左思右想還是覺得不妥。于是吳某向中介發(fā)出書面通知，指出上家隱瞞了該套房子在一年左右房屋里連續(xù)兩人死亡的重要事實(shí)，造成了他的重在誤

44、解，要求以此為理由解除買賣合同。經(jīng)中介溝通協(xié)商后，賣家同意解除買賣合同，但卻不同意返還定金。事情一拖就是兩個(gè)月。這時(shí)又有他人看中該套房子，于是賣家將房屋重新售出。但這時(shí)候，吳某終于惱火了，他把賣家告上了法院，要求取回定金。 分析：吳某認(rèn)為，自己購買房屋是用做結(jié)婚新房，房屋內(nèi)發(fā)生過死人情況不吉利，而賣家沒有主動告知自己，讓自己產(chǎn)生了誤解，合同最后的解除責(zé)任在賣家。賣家卻反駁說，生老病死屬從之常理，吳先生沒有詢問，自己也沒有告知的義務(wù)，合同解除責(zé)任在吳先生。（1） 除非下家事先有特別要求，上家對屋內(nèi)死過人的情況沒有法定的事先告知義務(wù)。（2） 沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。（3）重大誤解之說難以

45、成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對象或其他直觀信息認(rèn)識錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為的后果與自己的意思相悖的情形。案例29，馬某為改善居住條件，將其濱江東睡一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。雙方在合同中約定，馬某委托中介為其提供居間服務(wù)，以不低于28萬元的價(jià)格出售房屋，合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作合同成立，應(yīng)按房屋成交價(jià)格的2.5%計(jì)收中介。但是，居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬某與中介推薦的客戶王某私下已經(jīng)達(dá)成了房屋買賣的交易，也就是說，馬某逃避了應(yīng)該向中介交納的費(fèi)用。中介找到馬某交涉，馬某這時(shí)候卻不承認(rèn)他和中介之間的委托合同了，他辯稱：房屋是夫妻共

46、有財(cái)產(chǎn)，自己以個(gè)人名義與中介簽訂了居間委托合同是無效合同，并以此為由拒絕向中介支付中介費(fèi)。多次協(xié)商無果，無奈之下，中介將馬先生告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費(fèi)。法院經(jīng)過調(diào)查了解后認(rèn)定居間合同合法有效，依法判決馬先生支付約定的中介費(fèi)。 分析：馬某存在著一絲僥幸心態(tài)，希望能夠逃避中介昂貴的費(fèi)用，但最后還是輸了官司。依法簽訂的合同受國家法律保護(hù)。馬先生被判按約支付中介費(fèi)，體現(xiàn)了合同的嚴(yán)肅性及國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性。居間合同與房屋買賣合同有本質(zhì)的區(qū)別：屬共同財(cái)產(chǎn)的房屋若未經(jīng)所有共有權(quán)人同意，部分權(quán)利人出售房屋的行為是無效的。但對于居間合同來說，不能如此簡單認(rèn)定。在這個(gè)糾紛中，中介公司已經(jīng)履行了合

47、同的義務(wù)，馬某私自成交逃避中介費(fèi)，難以得到法院的支持。 案例30，張某于2001年與王某簽訂衛(wèi)份二手房買賣，在契約中雙方約定：張某將個(gè)人位于城區(qū)的房改房出售給王某，由王某在本合同簽訂后一次性付給張某人民幣28萬元整。但到房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)卻被告知此房產(chǎn)不能辦理過戶登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。王某要求退款及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，張某不同意，于是王某將張某告上法庭，要求張某退還全部房款及相應(yīng)的利息損失，并解除合同。法院經(jīng)審理查明，張某所有的房改房是于1983年企業(yè)分的福利房，根據(jù)和單位的協(xié)議，20年后張某才有出售的權(quán)利。因此法院判定該契約是一份無效合同，張某返還王某的購房款28萬元整，利息不予支持。 分

48、析：由于產(chǎn)權(quán)的問題，在現(xiàn)實(shí)中存在幾種不能交易的情況：1、 福利分房。有的單位職工參加工作時(shí)，分到了一套房，并簽訂了協(xié)議。協(xié)議規(guī)定個(gè)人在單位工作15年或20年后，房子才可以自由出售。2、 共有產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)的所有人不止一個(gè)人，只有在征得全部共有人同意后，產(chǎn)權(quán)才能變更。其中一人賣房，必須取得其余產(chǎn)權(quán)共有人的書面授權(quán)書。3、發(fā)生變更的產(chǎn)權(quán)。例如，經(jīng)法院判決，李某與妻子王女士離婚，其名下房屋產(chǎn)權(quán)的一半劃給了王女士。在判決之后，李某和周某簽訂了買賣協(xié)議，周某付給了李某5萬定金。后來王女士把李某和周某訴之法院，法院判決李某和周某所簽的協(xié)議無效，周某的5萬定金由李某返還。 案例31，去年5月，譚女士以只有4

49、歲多的兒子的名義在市內(nèi)某樓盤購買了一套商品房。她當(dāng)時(shí)的想法是，房子以后總是要給兒子的，用兒子的名字簽訂合同，日后省了過戶的麻煩，而且可以少交一部分手續(xù)費(fèi)。不料，后來房子不但延期交付還出現(xiàn)了一些質(zhì)量問題，根據(jù)購房合同的約定，開發(fā)商理應(yīng)向戶主賠付違約金。但譚女士提出的賠付要求卻遭到開發(fā)商的拒絕，開發(fā)商的理由是，合同上的戶主是未成年人，不受合同法保護(hù)，因此合同無效，不能獲得違約金。譚女士對此十分不滿，卻又不知道該怎么辦？ 分析：開發(fā)商以合同一方當(dāng)事人是未成年人就認(rèn)為合同無效，從而不承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任是沒有法律依據(jù)的。民法通則第十二條規(guī)定，10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、

50、智力相適應(yīng)的民事活動，其他民事活動由他的法定代理人代理或征得他的法定代理人的同意；不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。因?yàn)槲闯赡耆艘彩窍M(fèi)者，根據(jù)合同法和民法相關(guān)規(guī)定，只要在今后的司法調(diào)查中能夠判定是法定代理人替未成年人行使了相關(guān)行為，則可視為合同有效。同時(shí)，由于購房在目前社會生活中屬于比較重大的經(jīng)濟(jì)行為，涉及金額較大，且購房合同內(nèi)容涉及法律關(guān)系較復(fù)雜，因此，為了避免糾紛，未成年人購房的行為應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理實(shí)施。在簽訂合同時(shí)，一般未成年人的父母作為法定代理人在代理人欄簽字。在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)最好到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行相應(yīng)公證，以確定合同的法律效力。 案例

51、32，林先生有一套單位分配的公有住房。由于所在區(qū)域有一所較好的中學(xué)，林先生的妹妹林女士提出把自己兒子馮某的戶口適到該處，以便在該學(xué)校就讀。此后，遷入戶口必須與戶籍內(nèi)成員具有直系親屬關(guān)系，林女士和馮某相繼遷入戶口，并寫下一份承諾書：“馮某考取高中之后即將馮某戶口遷出?！钡?002年馮某考取大學(xué)后，兩人戶口遲遲沒有遷走。2004年10月竟然林女士和兒子馮某向法院起訴，聲稱自己離婚之后無房可住，自己和馮某的戶口在林先生房屋內(nèi)，屬于同住人，因此要求法院確認(rèn)兩人享有該房屋居住權(quán)。 分析：本案例關(guān)鍵在于區(qū)別林女士與馮某是否享有林先生的房屋居住權(quán)。馮某雖然在表面上符合同住 人的條件，但是本案應(yīng)當(dāng)對于其取得戶

52、口并居住在內(nèi)的原因作出判定。馮某遷入戶口是為了就讀學(xué)校，但是在入戶時(shí)主觀上已經(jīng)表示了不取得該房屋的意愿，所以不享有居住使用權(quán)。而林女士遷入戶口的行為是為遷入馮某戶口所作的準(zhǔn)備，也不享有居住使用權(quán)。林女士與馮某遷入戶口是為了馮某就讀學(xué)校，公房依法不享有居住權(quán)。雖然兩人現(xiàn)在均他處無房可住，但林先生對于兩人并沒有安置的義務(wù)。 案例33，2004年9月，任女士與某經(jīng)紀(jì)公司簽訂委托代理購房協(xié)議，由經(jīng)紀(jì)公司代理購買位于北京市海淀區(qū)永泰西里一處建筑面積77.43平方米的二居室房屋， 成交價(jià)為34.5萬元。簽協(xié)議同時(shí)，任女士支付該公司購房定金3萬元。協(xié)議還約定經(jīng)紀(jì)人收到定金后不得向其他人出售此房屋，并確保此房

53、屋不欠任何費(fèi)用。在該公司辦理過戶手續(xù)期間任女士若不認(rèn)購此房屋及因任女士的原因?qū)е挛赐瓿稍摲慨a(chǎn)過戶手續(xù)，經(jīng)紀(jì)公司有權(quán)不退還定金。不久，任女士得知所購房屋的物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)尚欠兩萬多元，于是向經(jīng)紀(jì)公司提出解除合同。 分析：雙方簽訂的有效協(xié)議中約定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)確保此房屋不欠任何費(fèi)用，但在實(shí)際履行中，出現(xiàn)了協(xié)議房屋有物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)尚未情況。協(xié)議中雖約定任女士在辦理過戶手續(xù)期間不認(rèn)購此房屋及因任女士的原因?qū)е挛赐瓿稍摲慨a(chǎn)過戶手續(xù)的，經(jīng)紀(jì)公司有權(quán)不退還定金，但導(dǎo)致任女士不認(rèn)購的原因系協(xié)議房屋存在欠費(fèi)，經(jīng)紀(jì)公司存在過錯(cuò)，因此任女士放棄購買并主張退還定金。 案例34，2004年4月17日，張女士與某中介公司

54、簽訂了房地產(chǎn)居間合同與定金協(xié)議，由張女士委托中介公司居間介紹買受上海市浦東新區(qū)東環(huán)龍路某弄的一套住房。雙方在合同中約定“房價(jià)為131萬元，合同有效期為自合同簽訂之日起72小時(shí)，張女士支付中介公司誠意金6000元”。同日，雙方還另行簽訂了一份買受方看房確認(rèn)書一份，載明“張女士不得私下與中介公司曾介紹的出售方進(jìn)行本委托事項(xiàng)的交易，違者張女士應(yīng)按私下成交價(jià)的1%支付中介公司違約金?！贝撕螅瑥埮颗c賣方都未合同規(guī)定的4月20日之前到中介公司處簽訂合同，中介公司書面通知后，也未見有回音。不久，公司得知，張女士在4月30日已經(jīng)以101萬元的價(jià)款與上家自行進(jìn)行了房屋買賣，房屋產(chǎn)權(quán)業(yè)已正式變更。由于張女士始終

55、未支付居間服務(wù)費(fèi)，中介公司認(rèn)為張女士與上家私下交易的行為，違反了雙方之間的約定，于是，起訴到法院，要求張女士支付違約金。 分析：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。張女士與中介公司之間的房地產(chǎn)居間合同合法有效，雙方均應(yīng)恪官運(yùn)亨通。張女士私下與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其行為顯已違反雙方之間的約定，應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。 案例35，黃先生不久前通過中介看中了福田區(qū)田附近的一套樓房，并經(jīng)談價(jià)后以70余萬元的價(jià)格與“房東”林某簽訂了中介居間合同。合同簽訂后辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，黃先生才發(fā)現(xiàn)原來林某并不是真正的房東，真正的房東是一位李女士。當(dāng)時(shí)李女士告訴黃先生，她忙不過來，所以全權(quán)委托朋友林某賣房。黃

56、先生也沒太在意，雙方順利辦理了相關(guān)手續(xù)。在貸款手續(xù)、過戶手續(xù)辦過后不久，黃先生從另一家中介那里獲知，林某并不是李女士的朋友，而是一名炒樓者，他通過這次交易從黃先生處賺取了2萬元。一聽是這么回事，黃先生馬上找到經(jīng)手中介一再追問，獲知林某真是賺取差價(jià)的炒樓者。 分析：二手房市場有部分炒樓者都采取林某這種手法，目的就是為了規(guī)避稅收。炒樓者如果自己買下樓房再出售，一方面需要投入較多資金，另一方面則要多交一次契稅等稅收；而且如果買下后再轉(zhuǎn)手，在兩年之內(nèi)還要交納高達(dá)5%的營業(yè)稅。像林某這樣操作，炒樓成本就大大降低。這樣炒樓也有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榱帜骋步患{了數(shù)千元風(fēng)險(xiǎn)金在李女士那里，樓房不能在規(guī)定期限內(nèi)以約定價(jià)格交

57、易，風(fēng)險(xiǎn)金就要被沒收。此案例中，黃先生很難拿回多付的差價(jià)。這起交易合同手續(xù)齊備，除非李女士沒有同意讓林某吃差價(jià)，否則黃先生就只能認(rèn)了。如果要避免黃先生的情況，也很簡單，只需簽合同前到國土部門進(jìn)行查詢，看所交易的房產(chǎn)是不是掛在與自己簽合同的人的名下。 案例36，房主張某有一套面積1994年85平方米左右的住房，經(jīng)朋友介紹，與買家王女士簽訂了二手房買賣合同。合同中約定，房屋總價(jià)款34萬，王女士在合同簽訂時(shí)支付6萬元定金，余款在辦理房屋過戶時(shí)一次性付清。合同簽訂后，張某收取了房屋定金，但在辦理過戶手續(xù)時(shí)，王女士提出資金不足，要求先辦理過戶，房款后付。因朋友介紹的緣故，張某答應(yīng)了王女士的請示，但與王女

58、士約定，余款必須在3個(gè)月內(nèi)付清，否則每逾期一日，需要支付全部房款千分之一的違約金。轉(zhuǎn)眼半年就過去了，但張某遲遲未收到房款，于是找到王女士要求解除合同，并要求王女士賠付定金及違約金，王女士同意解除合同，不同意定金及違約金的主張。怎么辦？ 分析：根據(jù)擔(dān)保法及合同法的規(guī)定，合同的雙方當(dāng)事人可以約定定金條款，如果雙方履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。如果給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收取定金一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但合同中如果既約定了定金又約定了違約金的話，則只能選擇一項(xiàng)，不可同時(shí)主張。 張某與王女士簽訂的兩份合同均有效，只是后達(dá)成的合同對付款期限做了變更。王女士未

59、按照約定支付房款并且在我催促的合理期間內(nèi)仍未履行，所以張某有權(quán)要求解除合同。但合同中同時(shí)約定了違約金和定金條款，只能選擇其一，不能既要求王女士賠付定金，又要求支付違約金。 案例37，客戶李某有一套房三月份在中介成交，當(dāng)時(shí)買賣雙方簽了合約買方交了5000元定金，由于房產(chǎn)證在銀行抵押贖樓，定金暫由中介托管，但當(dāng)時(shí)張某沒簽定金托管書，因中介說張某第二天作了全權(quán)委托公證就可給定金，第二天做了公證我因忙沒去拿，后來聽說買方一直沒交首期款（買方違約）張某就中介要定金，但中介說合約無效不給錢一直到現(xiàn)在。請問我能拿回定金嗎？謝謝！ 分析：不能。房屋轉(zhuǎn)讓合同以房屋的實(shí)際交付為生效要件，雖然雙方的合同已經(jīng)簽訂，但

60、雙方均未實(shí)際履行。定金的交付是對雙方誠實(shí)履行合同的保證，但這并不表示買方對定金的交付負(fù)有當(dāng)然義務(wù)。如你以買方違約要求買方履行義務(wù)，因你對房屋的所有權(quán)有瑕疵，買方可通過履行不安抗辨權(quán)以反駁你的請求。 案例38，在中介公司帶領(lǐng)下，客戶陳某看好一套房，起初交了5000元誠意金，然后，中介公司、業(yè)主和陳某簽了房屋轉(zhuǎn)讓合約，同時(shí)又交了1.5萬元定金，業(yè)主給陳某出具了收到2萬元定金的收據(jù)。合同是中介公司事先擬好了的，條款我們沒有來的及詳細(xì)研究，簽名后才發(fā)現(xiàn)里邊很多條款對我們不利。在房屋過戶時(shí)，因業(yè)主購買該房時(shí)的藍(lán)印戶口指標(biāo)已被他人占用，但是沒有辦完手續(xù)，而業(yè)主對此又不知情，導(dǎo)致國土部門拒絕辦理過戶手續(xù)，除

61、非業(yè)主登報(bào)聲明該房藍(lán)印戶口從未使用?，F(xiàn)在幾個(gè)月過去了，客房還未辦到過戶手續(xù)，如果不能過戶，可以要求退房或簽訂補(bǔ)充協(xié)議嗎？ 分析：一、為防止二手房出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)，如不能辦理過戶手續(xù)等，建議到國土局查詢該房的權(quán)屬和抵押情況，如果該房不屬于業(yè)主一個(gè)人所有，或者不是紅本房地產(chǎn)證的，或者該房正處于抵押貸款、查封中，建議你暫時(shí)中止履行合同，征求專業(yè)律師意見后，與中介和業(yè)主交涉、簽訂補(bǔ)充協(xié)議，或者委托律師終止該合同的履行并索賠。 二、如果該房不存在上述問題的，您們可以繼續(xù)履行合同，并著手解決過戶問題。 1、業(yè)主已收定金2萬元，如果該房因戶口問題不能及時(shí)過戶的，責(zé)任應(yīng)在業(yè)主，你們可以要求解除合同，業(yè)主雙倍返還定

62、金，因合同解除帶來的中介違約金的賠償應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。 2、合同屬于中介公司的格式合同，如果中介公司憑借格式合同條款加重責(zé)任，減輕自己責(zé)任，剝奪基本權(quán)利的，該格式條款無效，對客戶沒有法律約束力。具體條款的效力，應(yīng)具體分析。 3、現(xiàn)在房屋過戶遇到挫折或存在過戶不能的潛在風(fēng)險(xiǎn)的，有權(quán)要求中介公司和業(yè)主作出說明，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是協(xié)議的簽訂應(yīng)遵循自愿的原則。 案例39，客戶李先生最近相中了一套二手商品房，這套房子的原房主入住三年后想將其賣出，而該房的貸款還沒有還完。在按揭貸款中的房屋如果要轉(zhuǎn)讓應(yīng)該如何操作呢？ 分析：隨著二手商品房上市轉(zhuǎn)讓量逐年增加，涉及到帶有銀行按揭的房屋再交易的情況也越來越多。據(jù)中介

63、公司介紹這類房屋的交易方式主要有三種：買方或業(yè)主墊資提前還款再交易；中介公司墊資提前還款再交易和銀行轉(zhuǎn)按揭。就成交資料分析，所有上市出售的按揭貸款房源中，買賣雙方同意辦理銀行轉(zhuǎn)按揭的占12%，同意由中介公司墊資提前還款的占71%，買賣雙方自行墊資的占17%。由此可見，目前帶有銀行按揭貸款的房源再上市交易絕大多有選舉權(quán)都不是通過銀行轉(zhuǎn)按揭的方式完成的。中介在進(jìn)行此類房源交易時(shí)絕大多數(shù)不是通過銀行轉(zhuǎn)按揭的方式完成的。之所以會出現(xiàn)這樣的情況主要是因?yàn)槟壳稗D(zhuǎn)按揭的操作程序復(fù)雜，辦理時(shí)間比較長，另外跨行之間的轉(zhuǎn)按揭?guī)缀鯚o法操作。因此，在帶有按揭貸款的房屋上市再交易時(shí)，一般都會要求房主先將貸款一次性還清，與銀行解決抵押貸款后再進(jìn)行交易過戶。但遇到一些資金不足無法提前一次性還貸的客戶時(shí)，則需要有買方或中介公司來墊資提前還貸。在大多數(shù)情況下，在沒有過戶之前買方是不愿冒風(fēng)險(xiǎn)為賣方提前還貸的。因此，需要中介公司作為第三方出面為賣方墊資提前還貸。中介操作此類業(yè)務(wù)進(jìn)要收取所墊資金3%的傭金，此傭金的支付應(yīng)由房主、客戶協(xié)商解決。 案例40，客戶陳小姐看中了一套二手房，在與業(yè)主協(xié)商后，交易價(jià)為24萬元?？申愋〗愕桨唇覚C(jī)構(gòu)申請房產(chǎn)按揭，結(jié)果銀行指定的評估公司作出的評估價(jià)為23萬元。對按揭買房就不是十分熟悉的陳小姐，一知道該房屋的評估價(jià)低于該房屋交易價(jià)，心里就十分疑惑不解，不知道自己買這套