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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資模式論文
摘 要 現(xiàn)如今,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式還存在許多的不足,其中對(duì)銀行貸款的依賴就是最主要的問(wèn)題,銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中所占比例大,容易使企業(yè)喪失發(fā)展壯大的主動(dòng)權(quán),在宏觀調(diào)控的干預(yù)下停住了前進(jìn)的步伐,雖然經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的市場(chǎng)引導(dǎo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資手段逐步多樣化,但是企業(yè)實(shí)際的運(yùn)用度并不高,無(wú)法充分地利用其為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。
一、前言
近年來(lái),國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度日益加大,致使多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)受到重創(chuàng),甚至出現(xiàn)少數(shù)開(kāi)發(fā)商資金斷鏈后跑路現(xiàn)象,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀。特別是國(guó)家相關(guān)政策壓制著銀行的信貸制度,沒(méi)有信貸制度的支持,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)
2、源也被進(jìn)一步壓制,因此,應(yīng)如何解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金問(wèn)題刻不容緩。為了使資金鏈得以正常運(yùn)行,企業(yè)當(dāng)務(wù)之急不僅要加強(qiáng)銷售,還要做好融資。
二、我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金概貌分析
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金流動(dòng)
在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中,往往前期投入大,而后期的資金回收漫長(zhǎng),甚至有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須擁有足夠雄厚的資本才能讓其正常運(yùn)行,因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)自身的資金密集型特殊性。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資手段通常是根據(jù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程來(lái)調(diào)節(jié)計(jì)劃的[1]。
(二)規(guī)模不同的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大小往往決定了其融資模式的選擇。對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè),因?yàn)樽陨淼膶?shí)力雄厚,無(wú)論是
3、何種融資模式都可以采用,雖然現(xiàn)在國(guó)家壓制了銀行的信貸,但是大型的房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度依舊偏高,信貸的壓制對(duì)其并未有太大的影響。反而,對(duì)于中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),信貸的壓制直接關(guān)系著資金的運(yùn)轉(zhuǎn),因?yàn)橹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模不大,對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和應(yīng)對(duì)不成熟,使得其在銀行的授信額度低,貸款只能緩解一部分資金需求量,大部分都必須企業(yè)利用其他資金來(lái)解決。
三、對(duì)政策影響下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的貸款融資問(wèn)題
隨著物價(jià)的飛漲,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本也大大增加,因此資金的來(lái)源就成了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)心的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì),2014年上半年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額4.04萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)了
4、23.7%,大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源仍然還是向銀行貸款。融資結(jié)構(gòu)過(guò)于單一,容易受制于國(guó)家的調(diào)控,不利于企業(yè)的發(fā)展[2]。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的融資困境
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資上面格外的依賴銀行的信貸,政府為了鉗制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),對(duì)銀行的信貸制度進(jìn)行了限制,從根源上壓制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,同時(shí)政府還頒布了限購(gòu)令,對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的顧客根據(jù)其現(xiàn)有的房產(chǎn)數(shù)實(shí)行差別貸款,從而控制了房產(chǎn)的銷售。這兩個(gè)措施使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金回流慢,項(xiàng)目因此滯后,還有融資受阻的情況,阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
四、完善調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中融資模式的具體對(duì)策
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期必須投入大量的資金以保證工
5、程的順利開(kāi)展,而一系列政策的出臺(tái)明確了政府對(duì)于銀行的信貸政策不會(huì)讓步的決心,因此,為了尋求出路,除了銀行的放貸之外房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該開(kāi)拓新的融資渠道,以保證資金鏈的正常運(yùn)行。
(一)規(guī)模不同的企業(yè)選擇不同的融資渠道
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模的大小往往決定了其融資渠道的寬度,因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì),開(kāi)拓適合自己的融資渠道。在國(guó)家宏觀調(diào)控的壓制下,學(xué)會(huì)逐漸擺脫依賴銀行的貸款,尋求新的出路。
1.中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇。
中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樽陨淼馁Y金有限,不足以公開(kāi)募集發(fā)行股票,因而格外地依賴銀行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款。在嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下,這不利于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,因此
6、企業(yè)應(yīng)該把目光多多放在其他融資渠道上。比如,通過(guò)抵押擔(dān)保來(lái)進(jìn)行融資。這種融資方式的評(píng)級(jí)方式簡(jiǎn)便,資金回流快,對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)要求也不太高,中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也能符合要求,而且只有借款人違約后受托人才會(huì)把抵押擔(dān)保物進(jìn)行拍賣,使債權(quán)人的優(yōu)先求償權(quán)得到保障。再比如,通過(guò)建筑商和供應(yīng)商墊資建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)企業(yè)給建筑商和供應(yīng)商以適當(dāng)讓利的融資模式也是一種很好的選擇。又比如,尋找委托銀行貸款的企業(yè),通過(guò)受托銀行放貸進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資也可行。還有,開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以利用向合作企業(yè)借款、向股東增資或內(nèi)部職工集資等融資渠道進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資。總之,目前中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資雖說(shuō)是比較辛苦,但也是有多樣選擇性。
7、2大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇.
大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同于中小型的房地產(chǎn)企業(yè),其融資渠道有很多的選擇,比如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銀行貸款、資產(chǎn)重組、利用外資、發(fā)行債券、上市融資等。
因?yàn)橘Y本雄厚,所以大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行的授信度上沒(méi)有太大的受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響,不過(guò)如果只把目光投注在銀行的貸款上面,很容易會(huì)處于被動(dòng)狀態(tài)。萬(wàn)科集團(tuán)的深圳子公司曾經(jīng)采用過(guò)利用外資的方式獲取資金的投入,它與新華信托簽訂了年利率為4%的貸款合同,以保證深圳的雙月灣項(xiàng)目順利進(jìn)行,4%年利率遠(yuǎn)低于同期銀行貸款年利率,為萬(wàn)科每年節(jié)省了好幾百萬(wàn)元,推動(dòng)了萬(wàn)科企業(yè)的發(fā)展,因此,不是只有銀行貸款可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求。
信托基金也
8、是一種很好的選擇。在2011年上海復(fù)地集團(tuán)宣布退出了證券市場(chǎng),選擇信托基金,而其原因就是為了融資。因?yàn)閺?fù)地集團(tuán)的負(fù)債過(guò)高,其在證券市場(chǎng)上的發(fā)展受到了限制,根據(jù)上市規(guī)則,復(fù)地集團(tuán)的母公司不能因此而注資進(jìn)去,所以復(fù)地集團(tuán)毅然選擇了退市,一方面既可以讓母公司的注資不受到限制,另一方面又可以通過(guò)信托私募基金的方式吸納投資資金。據(jù)統(tǒng)計(jì),上海復(fù)地集團(tuán)至今已經(jīng)發(fā)行了十億元的基金,為企業(yè)的擴(kuò)大奠定了基石。由此可見(jiàn),尋求開(kāi)拓適合企業(yè)自身發(fā)展的融資渠道是多么的重要,如果一味的不改變,依賴原有的融資方式,只會(huì)遏制了企業(yè)的發(fā)展。
(二)上市融資
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市融資可以達(dá)到短期的資金回流效果,有利于公司在資金回
9、流間把企業(yè)做得更大更好。因?yàn)樯鲜腥谫Y是通過(guò)證券市場(chǎng)出售可回收的股權(quán)方式來(lái)籌集資金,資金回流快,可以以最快的速度填補(bǔ)資金鏈的缺口,讓房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)科深圳子公司主要是通過(guò)上市融資的方式籌集資金,從1990年開(kāi)始,為了籌集房地產(chǎn)項(xiàng)目資金,通過(guò)上市發(fā)行股權(quán),營(yíng)業(yè)收入由最初的年度2億不斷增長(zhǎng),到2013年已經(jīng)達(dá)到了年度96億的驚人成績(jī)。萬(wàn)科旗下子公司遍布中國(guó),一躍成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的龍頭。如今,上市公司的旗號(hào)代表著公司的規(guī)模與信譽(yù),通過(guò)上市融資有利于提高人們對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度,還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金吸納,促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
(三)應(yīng)鼓勵(lì)更多具有較強(qiáng)發(fā)展適應(yīng)的夾層融資
夾層融資,是一種在債權(quán)債
10、務(wù)和上市融資之間的融資方式,屬于沒(méi)有抵押品的長(zhǎng)期債務(wù),因?yàn)閭鶆?wù)人的自有資產(chǎn)無(wú)法做出擔(dān)保,從而設(shè)立的債權(quán)保障制度。這種方式避開(kāi)了銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的限制規(guī)定,使企業(yè)不需“四證”具備也能進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資,企業(yè)本身的資金也不用必須達(dá)到百分之三十五,減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的壓力。例如,上海國(guó)際信托投資有限公司使用股權(quán)投資信托的方式,提前發(fā)布了“麗水馨庭房產(chǎn)投資的信托計(jì)劃(固定收益)”。當(dāng)年籌資了5.2億元,使上海新弘大置業(yè)有限公司得到充足資金進(jìn)行了工程的開(kāi)展。該項(xiàng)夾層融資,使得企業(yè)本身以較少的資金就完成了大項(xiàng)目。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),雖然夾層融資的利率偏高,但是所能融到的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資款也高。這樣,減少了
11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身資金投入量,提高了資金的使用度[4]。
五、結(jié)束語(yǔ)
現(xiàn)如今,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式還存在許多的不足,其中對(duì)銀行貸款的依賴就是最主要的問(wèn)題,銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中所占比例大,容易使企業(yè)喪失發(fā)展壯大的主動(dòng)權(quán),在宏觀調(diào)控的干預(yù)下停住了前進(jìn)的步伐,雖然經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的市場(chǎng)引導(dǎo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資手段逐步多樣化,但是企業(yè)實(shí)際的運(yùn)用度并不高,無(wú)法充分地利用其為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。因此,為了改變現(xiàn)狀,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷根據(jù)自身實(shí)際開(kāi)拓適合自己的融資渠道,借鑒優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的融資經(jīng)驗(yàn),不斷發(fā)展自己,完善自己。
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