783802425攀枝花某項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略報(bào)告（101215） 121頁(yè)

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1、奇跡置業(yè)。奇跡置業(yè)。2010.12.152010.12.15MIRACLE PROPERTIES CO,LTD本報(bào)告僅做本次提案使用。在未獲得奇跡置業(yè)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。一山一世界，一宅一天地攀枝花金泰炳三區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行提案攀枝花攀枝花陽(yáng)光之城陽(yáng)光之城p 攀枝花的氣候特征p 攀枝花整體城市規(guī)劃p 炳三區(qū)的承載的城市功能1楔楔子子. .北緯北緯2727 攀枝花攀枝花,地球的華麗表情地球的華麗表情攀枝花，北緯攀枝花，北緯27，副熱帶，副熱帶Panzhihua Chinap北緯27度，攀枝花位于神奇的低緯副熱帶，屬亞熱帶氣候；p中國(guó)鋼城，釩鈦之都 ，著名

2、工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力川內(nèi)排名第三，僅次于成都、綿陽(yáng)；p攀枝花全域常駐人口約120萬(wàn)，主城區(qū)人口約50萬(wàn)，政府預(yù)期至2015年主城區(qū)人口將達(dá)80萬(wàn)。 神奇低緯副熱帶神奇低緯副熱帶p在全球，北緯27，這條低緯副熱帶，是地球神奇的活力線風(fēng)情地中海，浪漫的夏威夷、秀麗的邁阿密、絢爛的沖繩、神秘的香格里； p充沛的陽(yáng)光雨露、廣袤的大地、湛藍(lán)的天空、活力無(wú)限自在的人、絢爛的建筑、快速生長(zhǎng)的城市。 神奇低緯副熱帶神奇低緯副熱帶Mediterranean Sea /地中海南岸 shangri-la /中國(guó)香格里拉OkinawaNaha Apt / /日本沖繩Miami /美國(guó)邁阿密北緯北緯2727, ,攀枝

3、花攀枝花, , 陽(yáng)光之城陽(yáng)光之城盡管攀枝花不是世界級(jí)的但在攀枝花人心中，她是神圣的、至高無(wú)上的,這里是陽(yáng)光城。和地球上，其他北緯27一樣，這里陽(yáng)光雨露充沛、山川廣袤、天空湛藍(lán)、人活力無(wú)限自在、城市快速生長(zhǎng)陽(yáng)光雨露充沛、山川廣袤、天空湛藍(lán)、人活力無(wú)限自在、城市快速生長(zhǎng)“一心兩軸四片一心兩軸四片”組團(tuán)式組團(tuán)式，城市空間格局城市空間格局1、攀枝花城市受山地限制，以仁和溝、金沙江為軸向南延伸；2、城市空間布局結(jié)構(gòu)為“一心兩軸四片”的組團(tuán)式城市空間格局：（“一心”：以機(jī)場(chǎng)為中心的城市綠核；“兩軸”：以沿金沙江的東西向軸線和沿仁和溝的南北向軸線為發(fā)展軸線；“四片”：由炳草崗-仁和的江南片區(qū)、弄弄坪-瓜子坪

4、的江北片區(qū)、格里坪-清香坪的城西片區(qū)和金江團(tuán)山馬店河迤資的城東片區(qū)組成的組團(tuán)式城市空間。）四四片區(qū)，功能及產(chǎn)業(yè)分設(shè)，片區(qū)中心制片區(qū)，功能及產(chǎn)業(yè)分設(shè)，片區(qū)中心制序號(hào)序號(hào)片區(qū)片區(qū)片區(qū)結(jié)構(gòu)片區(qū)結(jié)構(gòu)城市功能規(guī)劃城市功能規(guī)劃1江南由炳草崗、渡仁、仁和等組成城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展行政、商貿(mào)金融、文化娛樂(lè)等，炳草崗、干壩塘、那招設(shè)片區(qū)中心2江北由弄弄坪、攀密組成 以選礦業(yè)、稀有金屬冶金、集生活、生產(chǎn)、物流等功能于一體的綜合型城市片區(qū)。片區(qū)中心設(shè)在東風(fēng)3城西清香坪以西城市規(guī)劃用地該區(qū)西部重點(diǎn)發(fā)展煤化工和建材工業(yè)，東部以改善居住環(huán)境、完善服務(wù)配套為主。片區(qū)中心清香坪4城東由金江-團(tuán)山馬店河一線用地以釩鈦和電冶化工

5、發(fā)展為主，是未來(lái)城市工業(yè)發(fā)展的重要載體。片區(qū)中心規(guī)劃在金江鎮(zhèn)炳草崗，炳草崗，攀枝花攀枝花“商業(yè)、行政、文化中心商業(yè)、行政、文化中心”1、炳草崗，聚集著目前攀枝花最完整的城市文化功能，商業(yè)、辦公、行政、教育、醫(yī)療、文化等功能均聚集于此，2、但是，隨著可開(kāi)發(fā)用地的稀缺，炳草崗的主城拓展，主要沿著機(jī)場(chǎng)路發(fā)展，熱點(diǎn)區(qū)域集中在炳三區(qū)。炳三區(qū)，鋼城的城市炳三區(qū)，鋼城的城市“價(jià)值最高地價(jià)值最高地”1、區(qū)域依托“機(jī)場(chǎng)大道、政府規(guī)劃和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)” ，成為鋼城當(dāng)前最大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊；2、 金泰/金海/陽(yáng)城等一線開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入與高檔定位，使之成為鋼城最高檔的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊；3、攀枝花學(xué)院、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、

6、新政務(wù)中心、文化宮、大劇院，群山為背景、攬看全城，縱觀江山。價(jià)值高地已成，但無(wú)論政府還是開(kāi)發(fā)商，并未對(duì)該區(qū)域給予價(jià)值高地已成，但無(wú)論政府還是開(kāi)發(fā)商，并未對(duì)該區(qū)域給予“具備廣泛影響力、城市發(fā)展推動(dòng)力具備廣泛影響力、城市發(fā)展推動(dòng)力”的定義和宣傳。的定義和宣傳。n攀枝花未來(lái)的政務(wù)、商務(wù)中心、一座新城n品牌開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相逐鹿獻(xiàn)禮，最高檔、最大規(guī)模的房地產(chǎn)板塊，中高檔項(xiàng)目成集群式發(fā)展n得天獨(dú)厚的居住環(huán)境和區(qū)域形象，大批中高檔客戶趨之若鶩區(qū)域價(jià)值呈現(xiàn)，是炳三區(qū)未來(lái)區(qū)域價(jià)值呈現(xiàn)，是炳三區(qū)未來(lái)2-32-3年的發(fā)展核心年的發(fā)展核心攀枝花房攀枝花房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)市場(chǎng)p 攀枝花房產(chǎn)市場(chǎng)整體概況p 攀枝花當(dāng)前主要項(xiàng)目個(gè)案調(diào)查p

7、 總結(jié)：攀枝花的大盤時(shí)代（發(fā)展趨勢(shì)和特征）2中級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展周期中級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展周期2-32-3年，未來(lái)年，未來(lái)1-21-2年內(nèi)攀枝花房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生年內(nèi)攀枝花房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生較大的變化：較大的變化：全面進(jìn)入全面進(jìn)入“品質(zhì)和品牌品質(zhì)和品牌”競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代4-64-6年年2-32-3年年3-53-5年年原始積累階段一般周期時(shí)間較長(zhǎng)積蓄待發(fā)，發(fā)展快速，周期短暫 不斷調(diào)整，但變化不大，周期較長(zhǎng)可能出現(xiàn)升級(jí)或衰退攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)所處：攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)所處：中級(jí)階段市場(chǎng)：客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注不僅限于實(shí)用性，相對(duì)舒適度類軟性要求越來(lái)越高，對(duì)高端、品質(zhì)、服務(wù)的趨向性增加客戶生活半徑受城市發(fā)展限制局限于越來(lái)越

8、小，但此區(qū)位價(jià)值仍然尤為重要。房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)- -發(fā)展階段發(fā)展階段房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)- -各區(qū)域劃分及特征各區(qū)域劃分及特征攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊價(jià)值梯度分明，隨著與城市中心交通距離的增攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊價(jià)值梯度分明，隨著與城市中心交通距離的增加以及空氣質(zhì)量、環(huán)境等因素，項(xiàng)目?jī)r(jià)值之間差距較大。加以及空氣質(zhì)量、環(huán)境等因素，項(xiàng)目?jī)r(jià)值之間差距較大。1 12 27 74 45 56 63 3仁和區(qū)，城市發(fā)展中重要的兩個(gè)居住區(qū)之一，攀枝花城區(qū)中空氣質(zhì)量最好最適合居住的區(qū)域西區(qū)，攀枝花重型企業(yè)的集中地，居住環(huán)境惡劣，空氣質(zhì)量差，少數(shù)住宅項(xiàng)目為因工作等原因無(wú)法離開(kāi)此區(qū)域人而造炳三區(qū)城市未來(lái)的政務(wù)中心也是攀枝花

9、城市發(fā)展重點(diǎn)打造的區(qū)域。發(fā)展前景巨大。五十四片區(qū)，以小商品市場(chǎng)等商業(yè)為主的區(qū)域，連接市中心和仁和，配套成熟但缺品質(zhì)東區(qū)、早些年的城市中心區(qū)域，配套較為成熟，隨著炳草崗區(qū)域成熟，以及新區(qū)不斷拓展，逐漸落寞五十四，連接市中心和西區(qū)之間的區(qū)域，空氣質(zhì)量較差，區(qū)域吸引力不大。炳草崗，城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)域受空間的限制，后期的發(fā)展將以舊城改造為主。區(qū)域區(qū)域居住環(huán)境居住環(huán)境距市中心距市中心價(jià)格平價(jià)格平臺(tái)臺(tái)炳草崗中中心4000炳三區(qū)良5分鐘4500東風(fēng)中下8分鐘3000五十四中12分鐘3200西區(qū)下20分鐘3000仁和優(yōu)20分鐘3200攀枝花攀枝花7 7大居住版塊綜合評(píng)價(jià)，大居住版塊綜合評(píng)價(jià)，以以“

10、地段、以環(huán)境、以開(kāi)發(fā)品質(zhì)地段、以環(huán)境、以開(kāi)發(fā)品質(zhì)”論論版塊版塊空氣質(zhì)量空氣質(zhì)量居住成熟度居住成熟度代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目綜合評(píng)述綜合評(píng)述炳草崗中心區(qū)域中擁有城市最完善的生活配套，成熟度極高曼哈頓依托市中心的商業(yè)、行政、地段、豐富配套和生活便捷等城市價(jià)值優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)炳二/炳三區(qū)版塊優(yōu)居住生活配套成熟，引導(dǎo)攀枝花人居方向?qū)W府花園/泊林郡/花溪谷通過(guò)近年的發(fā)展區(qū)域逐漸成熟，隨著城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌暮诵膮^(qū)。東風(fēng)版塊中下生活配套較成熟，但缺乏品質(zhì)感無(wú)作為連接城市中心區(qū)域和西區(qū)的通道，生活配套豐富，但配套品質(zhì)不夠。東區(qū)中心版塊中生活居住配套成熟，但區(qū)域拓展空間有限。無(wú)作為城市早年的中心區(qū)域，生

11、活居住配套較成熟，但中心區(qū)域拓展空間有限。五十四版塊中生活配套較城市，但區(qū)域雜亂，無(wú)品質(zhì)感。無(wú)作為連接炳草崗和仁和片區(qū)的重要通道，也作為攀枝花小商品批發(fā)市場(chǎng)，生活配套較為成熟，但區(qū)域嘈雜，配套也不具備品質(zhì)感。西區(qū)版塊下生活配套較成熟，但空氣質(zhì)量對(duì)生活影響無(wú)法回避。藍(lán)湖國(guó)際攀枝花主要重工礦業(yè)集中地，空氣質(zhì)量成為影響居住的重要因素，雖然西區(qū)中心區(qū)域配套較成熟，但居住品質(zhì)無(wú)法跟進(jìn)。仁和版塊良居住配套成熟，發(fā)展?jié)摿薮笊虾；▓@/春天花園因良好空氣質(zhì)量，平坦的土地成為攀枝花最適宜居住的主城區(qū)，隨著炳仁路開(kāi)通，區(qū)域發(fā)展空間不可估量房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)- -各區(qū)域劃分及特征各區(qū)域劃分及特征房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)- -

12、各區(qū)域劃分及特征各區(qū)域劃分及特征炳三區(qū)作為城市未來(lái)的政務(wù)中心區(qū)，有攀大、文化宮等人文因素，加之攀枝花公園等自然配套，必然成為未來(lái)最高檔次、最大規(guī)模的核心居住區(qū)。仁和作為城市發(fā)展適宜居住的兩個(gè)區(qū)域之一，也是空氣質(zhì)量最好的城區(qū)，居住環(huán)境良好，發(fā)展空間巨大板塊板塊代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目市場(chǎng)影響力市場(chǎng)影響力現(xiàn)狀現(xiàn)狀客戶客戶炳三炳三區(qū)區(qū)花溪谷項(xiàng)目依托金海品牌、泊林郡的熱賣效應(yīng)、大力度的廣告推廣，成為2010年攀枝花最強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目整體銷售良好，進(jìn)入尾盤期銷售期覆蓋攀枝花全域?qū)W府花園項(xiàng)目依托金海品牌、部分高端產(chǎn)品、大力度的廣告推廣，成為近期的明星項(xiàng)目高單價(jià)、大面積、高總價(jià)，導(dǎo)致銷售相對(duì)緩慢金甌廣場(chǎng)自身商業(yè)配套

13、為項(xiàng)目享受打下強(qiáng)力的基礎(chǔ)、市場(chǎng)影響巨大，加之沃爾瑪?shù)娜腭v和開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)一步拔高、市場(chǎng)地位鞏固、客戶認(rèn)可度高住宅已售罄，商業(yè)即將對(duì)外銷售仁和仁和片區(qū)片區(qū) 上海花園 配套完善的高端住宅社區(qū)，對(duì)整個(gè)攀枝花市場(chǎng)人居環(huán)境的發(fā)展都有著一定的影響力。已入住區(qū)域內(nèi)和西區(qū)客戶為主、部分炳草崗和東區(qū)客戶波爾卡城邦17萬(wàn)，超大規(guī)模的法國(guó)南部地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)，定位為”區(qū)域最高端項(xiàng)目、攀枝花一線”項(xiàng)目二期水晶座已售罄峻臨天下 項(xiàng)目體量20余萬(wàn)平米，大力度推廣、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)空白、合理的銷售價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，奠定了其良好的市場(chǎng)影響力、銷售業(yè)績(jī)。一批次熱銷，二批次即將銷售未來(lái)兩大核心居住區(qū)：炳三區(qū)、仁和區(qū)將作為未來(lái)攀枝花的兩大居住

14、核心未來(lái)兩大核心居住區(qū)：炳三區(qū)、仁和區(qū)將作為未來(lái)攀枝花的兩大居住核心區(qū)得以迅猛發(fā)展。其中，區(qū)得以迅猛發(fā)展。其中，炳三區(qū)占據(jù)更大優(yōu)勢(shì)，是毋庸置疑的炳三區(qū)占據(jù)更大優(yōu)勢(shì)，是毋庸置疑的NO1NO1板塊板塊房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)- -各區(qū)域及板塊當(dāng)前的供應(yīng)情況各區(qū)域及板塊當(dāng)前的供應(yīng)情況1)攀枝花三城區(qū)房產(chǎn)供給中，東區(qū)以其主城優(yōu)勢(shì)，占據(jù)50%強(qiáng)的供給量，其次，仁和以良好的居住 環(huán)境居第二，最末位為西區(qū)。 2)在各片區(qū)中，炳二區(qū)、炳三區(qū)、仁和、五十四是當(dāng)前的核心供給片區(qū)。攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，目前同時(shí)在售樓盤超過(guò)30個(gè)，10萬(wàn)平米以上大盤10個(gè)以上，還有部分樓盤整體開(kāi)發(fā)規(guī)模近50萬(wàn)平米,競(jìng)爭(zhēng)激烈。20112

15、011年，市場(chǎng)整體放量大，供給項(xiàng)目近年，市場(chǎng)整體放量大，供給項(xiàng)目近3030個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)- -樓盤分布樓盤分布學(xué)府花園峻嶺天下金海項(xiàng)目陽(yáng)城地塊力山地塊金泰地塊曼哈頓龍江明珠波爾卡城邦房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)- -主要樓盤情況一覽表主要樓盤情況一覽表2010-20112010-2011年攀枝花即將推出的主要樓盤一覽年攀枝花即將推出的主要樓盤一覽表表項(xiàng)目名項(xiàng)目名基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息預(yù)計(jì)推出時(shí)間預(yù)計(jì)推出時(shí)間陽(yáng)城200畝地塊總建筑面積約470000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2011年上旬力山地塊總建筑面積約100000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2011年上旬金海世紀(jì)城項(xiàng)目占地500余畝（含五星級(jí)酒店）建

16、筑面積約600000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2010年底金海學(xué)府花園占地120畝建筑面積約170000平方米推出時(shí)間2010年7月份君臨江山占地200余畝推出時(shí)間2010年11月份曼哈頓3期總建筑面積約100000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2010年底仁和彎腰樹天宇公司地塊總建筑面積約100000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2011年上旬51公路建設(shè)公司地塊項(xiàng)目總建筑面積約110000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2010年底峻嶺天下總建筑面積約200000平方米推出時(shí)間2010年9月份波爾卡城邦總建筑面積170000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2011年上旬小結(jié)：攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、營(yíng)銷推廣、展小結(jié)：攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)

17、的逐漸成熟，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、營(yíng)銷推廣、展示服務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出了越來(lái)越高的要求。示服務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出了越來(lái)越高的要求。攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)處于產(chǎn)品發(fā)力階段，產(chǎn)品以使用價(jià)攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)處于產(chǎn)品發(fā)力階段，產(chǎn)品以使用價(jià)值論價(jià)值，客戶以本區(qū)域和老城區(qū)為主力。值論價(jià)值，客戶以本區(qū)域和老城區(qū)為主力。攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值梯度分明，炳草崗為核心區(qū)攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值梯度分明，炳草崗為核心區(qū)域，目前炳三區(qū)為房地產(chǎn)的第一熱點(diǎn)板塊域，目前炳三區(qū)為房地產(chǎn)的第一熱點(diǎn)板塊隨著幾大開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目的起動(dòng)，占位高端的項(xiàng)目增加，隨著幾大開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目的起動(dòng)，占位高端的項(xiàng)目增加，使得市場(chǎng)的營(yíng)銷水平穩(wěn)步提升，各個(gè)項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中比使得市場(chǎng)的營(yíng)銷

18、水平穩(wěn)步提升，各個(gè)項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中比拼從地段、價(jià)格擴(kuò)展到推廣、產(chǎn)品、展示等。拼從地段、價(jià)格擴(kuò)展到推廣、產(chǎn)品、展示等。市場(chǎng)供給大都以市場(chǎng)供給大都以70-9070-90兩房，兩房，90-11090-110平米三房為主，平米三房為主，贈(zèng)送面積，可變空間成為必須，總價(jià)抗性集中在贈(zèng)送面積，可變空間成為必須，總價(jià)抗性集中在45-45-5050萬(wàn)左右，客戶主要以主城區(qū)客戶為主。萬(wàn)左右，客戶主要以主城區(qū)客戶為主。 項(xiàng)目項(xiàng)目解讀解讀3p 區(qū)域價(jià)值解讀p 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析及屬性界定 p 項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議p 項(xiàng)目展示區(qū)建議炳三區(qū)：炳三區(qū)： 根據(jù)攀枝花市規(guī)劃和建設(shè)局二根據(jù)攀枝花市規(guī)劃和建設(shè)局二九年十月二十二日九年十月二十

19、二日炳三區(qū)炳三區(qū)用地控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整公示說(shuō)明用地控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整公示說(shuō)明 ，炳三區(qū)是我市新規(guī)劃的集，炳三區(qū)是我市新規(guī)劃的集為一體的多元化區(qū)域。為一體的多元化區(qū)域。 區(qū)域價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值解讀- -概況概況炳三區(qū)、機(jī)場(chǎng)大道、攀枝花大學(xué)、政務(wù)中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、炳三區(qū)、機(jī)場(chǎng)大道、攀枝花大學(xué)、政務(wù)中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、品牌開(kāi)發(fā)商、高檔樓盤齊聚，品牌開(kāi)發(fā)商、高檔樓盤齊聚，一個(gè)全興的城市價(jià)值高地正在形成一個(gè)全興的城市價(jià)值高地正在形成區(qū)域價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值解讀- -概況概況學(xué)府花園金海項(xiàng)目陽(yáng)城地塊金泰地塊力山地塊金泰集資項(xiàng)目金海五星酒店甲級(jí)寫字樓攀枝花學(xué)院攀枝花學(xué)院政務(wù)服務(wù)中心政務(wù)服務(wù)中

20、心機(jī)場(chǎng)路機(jī)場(chǎng)路攀枝花公園攀枝花公園山景霞光山景霞光大象生態(tài)園大象生態(tài)園電業(yè)局區(qū)域價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值解讀- -現(xiàn)狀現(xiàn)狀規(guī)劃前景明朗，但尚處于起步開(kāi)發(fā)階段，僅有電業(yè)局及小區(qū)、金海五星酒規(guī)劃前景明朗，但尚處于起步開(kāi)發(fā)階段，僅有電業(yè)局及小區(qū)、金海五星酒店、學(xué)府花園進(jìn)入開(kāi)發(fā)期，店、學(xué)府花園進(jìn)入開(kāi)發(fā)期，其他配套類設(shè)施無(wú)實(shí)施，未來(lái)其他配套類設(shè)施無(wú)實(shí)施，未來(lái)2-32-3年該區(qū)域均年該區(qū)域均將處于非成熟區(qū)域?qū)⑻幱诜浅墒靺^(qū)域區(qū)域?qū)儆谂手ó?dāng)前最大規(guī)模的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，因區(qū)域開(kāi)發(fā)剛起步，且先區(qū)域?qū)儆谂手ó?dāng)前最大規(guī)模的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，因區(qū)域開(kāi)發(fā)剛起步，且先期開(kāi)發(fā)商和政府期開(kāi)發(fā)商和政府對(duì)區(qū)域的包裝和推廣力度較小，區(qū)域的市場(chǎng)

21、認(rèn)知尚未達(dá)到對(duì)區(qū)域的包裝和推廣力度較小，區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知尚未達(dá)到其應(yīng)有的高度。具體到房產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈其應(yīng)有的高度。具體到房產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈金泰、力山、金海、陽(yáng)城四大開(kāi) 發(fā)商，顯在項(xiàng)目7個(gè)，總開(kāi)發(fā)面 積將逾200萬(wàn)平米，且四大開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)均較成熟。產(chǎn)品規(guī)劃上，大部分項(xiàng)目乃至全部項(xiàng)目均有可能采用高低配模式，檔次上均走“中偏高檔”，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的重視度較高。四大開(kāi)發(fā)商，均為鋼城營(yíng)銷意識(shí)最強(qiáng)的幾大地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)項(xiàng)目推廣力度均不會(huì)弱，營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值解讀- -競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)學(xué)府花園陽(yáng)城地塊金泰地塊力山地塊金泰集資項(xiàng)目金海五星酒店甲級(jí)寫字樓金海世紀(jì)城區(qū)域價(jià)值解讀區(qū)

22、域價(jià)值解讀- -競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)項(xiàng)目名項(xiàng)目名基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息預(yù)計(jì)推出時(shí)間預(yù)計(jì)推出時(shí)間陽(yáng)城200畝地塊總建筑面積約470000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2011年上旬力山地塊總建筑面積約100000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2011年上旬金海世紀(jì)城項(xiàng)目占地500余畝（含五星級(jí)酒店）建筑面積約600000平方米預(yù)計(jì)推出時(shí)間2010年底金海學(xué)府花園占地120畝建筑面積約170000平方米推出時(shí)間2010年7月份君臨江山占地200余畝推出時(shí)間2010年11月份地塊現(xiàn)狀及山景資源地塊現(xiàn)狀及山景資源地塊條件：熟地、背山面城，遠(yuǎn)觀大黑山山色、緩坡地勢(shì)，地塊不規(guī)地塊條件：熟地、背山面城，遠(yuǎn)觀大黑山山色、緩坡地勢(shì)，地塊不規(guī)則，

23、則，山居資源優(yōu)勢(shì)明顯山居資源優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目地塊價(jià)值分析項(xiàng)目地塊價(jià)值分析- -經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 1、占地：70931.29 容積率：2.5 建筑密度28% 限高：無(wú) 總建面：1773282 2、屬于當(dāng)前攀枝花大規(guī)模用地及大規(guī)模建筑項(xiàng)目，屬一線大盤行列。屬于當(dāng)前攀枝花大規(guī)模用地及大規(guī)模建筑項(xiàng)目，屬一線大盤行列。粗紅線內(nèi)為宗地粗紅線內(nèi)為宗地地塊四至：除待建市政公園、山麓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)配套之外，地塊內(nèi)部地塊四至：除待建市政公園、山麓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)配套之外，地塊內(nèi)部及周界無(wú)明顯優(yōu)劣勢(shì)及周界無(wú)明顯優(yōu)劣勢(shì)項(xiàng)目地塊價(jià)值分析項(xiàng)目地塊價(jià)值分析- -四至分析四至分析1、較力山地塊與山擁有更佳的距離，眺望鋼城，無(wú)任何視野遮攔

24、；2、與金海和陽(yáng)城項(xiàng)目比較，有更寧?kù)o居住感受（不受機(jī)場(chǎng)大道影響），更親近山，居住視野更高更開(kāi)遠(yuǎn)。3、在未來(lái)展示和客戶引導(dǎo)上，金海、陽(yáng)城項(xiàng)目具備更好的昭示和客戶攔截性，后期營(yíng)銷中需重點(diǎn)考慮。粗紅線內(nèi)為宗地粗紅線內(nèi)為宗地新政務(wù)中心、新政務(wù)中心、2.5中容積率、低建筑中容積率、低建筑密度、密度、17萬(wàn)平米山居大盤萬(wàn)平米山居大盤新政務(wù)中心新政務(wù)中心, ,山景資源豐富，區(qū)域城市功能及公共山景資源豐富，區(qū)域城市功能及公共配套短期較為缺乏，地塊無(wú)明顯有劣勢(shì)的、一線規(guī)配套短期較為缺乏，地塊無(wú)明顯有劣勢(shì)的、一線規(guī)模大盤模大盤項(xiàng)目地塊價(jià)值分析項(xiàng)目地塊價(jià)值分析- -屬性界定屬性界定別墅別墅+（5+1花園洋房）花園洋

25、房）+板式電梯大宅板式電梯大宅基于區(qū)域內(nèi)和攀枝花全域的房產(chǎn)供給態(tài)勢(shì)基于區(qū)域內(nèi)和攀枝花全域的房產(chǎn)供給態(tài)勢(shì), ,基于項(xiàng)目良好的基于項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo), ,采取采取 “差異化定位差異化定位”措施措施, ,將將產(chǎn)品定位為高產(chǎn)品定位為高低配產(chǎn)品低配產(chǎn)品( (別墅別墅+ +花園洋房花園洋房+ +高層高層), ),項(xiàng)目地塊價(jià)值分析項(xiàng)目地塊價(jià)值分析- -產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位別墅，為項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿，也是項(xiàng)目高端的標(biāo)榜手段之一；將5+1洋房和電梯公寓都總稱為“山居洋房”：5+1洋房稱為“墅質(zhì)花園洋房”；電梯公寓稱為“空中花園洋房”。物業(yè)物業(yè)搭配搭配純粹、奢侈的高低配純粹、奢侈的高低配具體見(jiàn)后具體見(jiàn)后規(guī)劃規(guī)劃原

26、理原理依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)具體見(jiàn)后具體見(jiàn)后項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式1、高度尊重山景資源，充分利用山景資源，天人合一，依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)，通過(guò)旋轉(zhuǎn)建筑角度、錯(cuò)位布局等方式，實(shí)現(xiàn)戶戶見(jiàn)山；2、高層、洋房嚴(yán)格分區(qū)，并且實(shí)現(xiàn)非建筑用地的最大化，為景觀及公共空間預(yù)留奢華的用地，營(yíng)造大規(guī)模園林優(yōu)勢(shì)，貢獻(xiàn)項(xiàng)目高檔價(jià)值。規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)規(guī)劃形式見(jiàn)下圖規(guī)劃形式見(jiàn)下圖項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式1物業(yè)平行分區(qū)物業(yè)平行分區(qū)規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)規(guī)劃形式見(jiàn)下圖規(guī)劃形式見(jiàn)下圖項(xiàng)目產(chǎn)品

27、體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式2開(kāi)敞半圍合開(kāi)敞半圍合規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)規(guī)劃形式見(jiàn)下圖規(guī)劃形式見(jiàn)下圖項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式3物業(yè)分段分區(qū)物業(yè)分段分區(qū)物業(yè)分段分區(qū)物業(yè)分段分區(qū)規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)規(guī)劃形式見(jiàn)下圖規(guī)劃形式見(jiàn)下圖項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式123主推規(guī)劃形式主推規(guī)劃形式3 3至于樓間距、朝向采光、地勢(shì)高差、降土等建筑專業(yè)要素，設(shè)計(jì)院深入分析和調(diào)整物業(yè)平行分區(qū)物業(yè)平行分區(qū)開(kāi)敞半圍合開(kāi)敞半圍合物業(yè)分段分區(qū)物業(yè)分段分區(qū)規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)依山

28、就勢(shì)，自然生長(zhǎng)項(xiàng)目規(guī)劃與山景的項(xiàng)目規(guī)劃與山景的關(guān)系表現(xiàn)見(jiàn)下圖關(guān)系表現(xiàn)見(jiàn)下圖項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式產(chǎn)品布局建議產(chǎn)品布局建議1 1、藍(lán)色高層、藍(lán)色高層 2 2、紅色四孖屋、紅色四孖屋/ /花園洋房花園洋房 3 3、綠色為公園及前期展、綠色為公園及前期展示區(qū)示區(qū)規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)規(guī)劃形式見(jiàn)下圖規(guī)劃形式見(jiàn)下圖31121項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -規(guī)劃形式規(guī)劃形式規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)規(guī)劃形式見(jiàn)下圖規(guī)劃形式見(jiàn)下圖粗紅線內(nèi)為宗地圖，綠色部分為兩大核心園林景觀節(jié)點(diǎn)粗紅線內(nèi)為宗地圖，綠色部分為兩大核心園林

29、景觀節(jié)點(diǎn)1 1為借助市政公園綠地造就核心景觀，為借助市政公園綠地造就核心景觀，2 2為項(xiàng)目自建的核心景觀。為項(xiàng)目自建的核心景觀。211戶型設(shè)計(jì)，以戶型設(shè)計(jì)，以“可變空間、贈(zèng)送面積、空中花園、公攤控制可變空間、贈(zèng)送面積、空中花園、公攤控制”等等產(chǎn)品細(xì)節(jié)手段，提升戶型價(jià)值，提高單方利潤(rùn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)手段，提升戶型價(jià)值，提高單方利潤(rùn)1 1、花園洋房，通過(guò)產(chǎn)品的、花園洋房，通過(guò)產(chǎn)品的“高端形態(tài)高端形態(tài)”打造項(xiàng)目的高端品質(zhì)，以高端打造項(xiàng)目的高端品質(zhì)，以高端形象入形象入市，快速建立領(lǐng)袖地位，拉動(dòng)項(xiàng)目的整體推售。市，快速建立領(lǐng)袖地位，拉動(dòng)項(xiàng)目的整體推售。2 2、高層，以、高層，以“高端項(xiàng)目高端項(xiàng)目+ +百變空間概

30、念百變空間概念”，實(shí)現(xiàn)銷售。，實(shí)現(xiàn)銷售。項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型高層高層戶型戶型盡贈(zèng)送之利：以入戶花園、可變空間、寬景盡贈(zèng)送之利：以入戶花園、可變空間、寬景陽(yáng)臺(tái)、凸窗、步入式飄窗等方式提高價(jià)值。陽(yáng)臺(tái)、凸窗、步入式飄窗等方式提高價(jià)值。面積嚴(yán)格控制在：面積嚴(yán)格控制在：66-11066-110平米。平米。百變空間概念百變空間概念著名藍(lán)光系：常規(guī)戶型價(jià)值提高手段洋房洋房戶型戶型5+15+1花園洋房，底樓贈(zèng)送地面花園、頂樓躍層贈(zèng)送花園洋房，底樓贈(zèng)送地面花園、頂樓躍層贈(zèng)送屋頂花園，中間樓層常規(guī)贈(zèng)送，面積嚴(yán)格控制：屋頂花園，中間樓層常規(guī)贈(zèng)送，面積嚴(yán)格控制：126126平米以內(nèi)。平米以內(nèi)

31、。純粹洋房概念純粹洋房概念常規(guī)洋房戶型價(jià)值提高手段戶型設(shè)計(jì)，以戶型設(shè)計(jì)，以“可變空間、贈(zèng)送面積、空中花園、公攤控制可變空間、贈(zèng)送面積、空中花園、公攤控制”等等產(chǎn)品細(xì)節(jié)手段，提升戶型價(jià)值，提高單方利潤(rùn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)手段，提升戶型價(jià)值，提高單方利潤(rùn)高層高層戶型戶型盡贈(zèng)送之利：以入戶花園、可變空間、寬景盡贈(zèng)送之利：以入戶花園、可變空間、寬景陽(yáng)臺(tái)、凸窗、步入式飄窗等方式提高價(jià)值。陽(yáng)臺(tái)、凸窗、步入式飄窗等方式提高價(jià)值。面積嚴(yán)格控制在：面積嚴(yán)格控制在：66-11066-110平米。平米。百變空間概念百變空間概念著名藍(lán)光系：常規(guī)戶型價(jià)值提高手段項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型洋房洋房戶型戶型5+15

32、+1花園洋房，底樓贈(zèng)送地面花園、頂樓躍層贈(zèng)送花園洋房，底樓贈(zèng)送地面花園、頂樓躍層贈(zèng)送屋頂花園，中間樓層常規(guī)贈(zèng)送，面積嚴(yán)格控制：屋頂花園，中間樓層常規(guī)贈(zèng)送，面積嚴(yán)格控制：126126平米以內(nèi)。平米以內(nèi)。純粹洋房概念純粹洋房概念常規(guī)洋房戶型價(jià)值提高手段公園大地戶型配比（總面積約公園大地戶型配比（總面積約177000177000）物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間（）套型分項(xiàng)面積（）套數(shù)（套）面積配比（%）電梯66.00 1變2設(shè)計(jì)25050.00 380 14.15%電梯80-942變3設(shè)計(jì)97350.00 1132 55.00%電梯100-1103變4設(shè)計(jì)35400.00 337 20.00%花園洋房126以內(nèi)4

33、房設(shè)計(jì)16000.00 133 9.04%別墅200內(nèi)四孖屋3200.00 16 1.81%177000.00 1998 地塊一地塊一別墅（四孖屋），以四房、五房奢擴(kuò)大戶型為主。四套別墅呈田字形布局，別墅（四孖屋），以四房、五房奢擴(kuò)大戶型為主。四套別墅呈田字形布局，三層，均獨(dú)門獨(dú)戶。面積控制在三層，均獨(dú)門獨(dú)戶。面積控制在150-200150-200平米，充分挖掘平米，充分挖掘“地下室、地下室、1F1F花園、花園、空中平臺(tái)、頂層平臺(tái)贈(zèng)送、有天有地、獨(dú)門獨(dú)戶的豪宅價(jià)值空中平臺(tái)、頂層平臺(tái)贈(zèng)送、有天有地、獨(dú)門獨(dú)戶的豪宅價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型地塊一地塊一花園洋房，以四房舒適型

34、戶型為主，面積控制在花園洋房，以四房舒適型戶型為主，面積控制在126126平米以內(nèi)主，充分平米以內(nèi)主，充分挖掘挖掘“1F/1F/頂層平臺(tái)贈(zèng)送、中間樓層可變空間、頂層平臺(tái)贈(zèng)送、中間樓層可變空間、1F1F地面花園價(jià)值地面花園價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型地塊一地塊一電梯戶型控制面積，以主流暢銷、低總價(jià)戶型為主，實(shí)現(xiàn)良好的居住功能即可，電梯戶型控制面積，以主流暢銷、低總價(jià)戶型為主，實(shí)現(xiàn)良好的居住功能即可，以以66-11066-110小套二、中套二、小套三、中套三變套四產(chǎn)品為主，以小套二、中套二、小套三、中套三變套四產(chǎn)品為主，以“面積贈(zèng)

35、送、公面積贈(zèng)送、公攤控制攤控制”提升戶型價(jià)值提升戶型價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -戶型戶型高層高層戶型戶型高層高層戶型戶型項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格新古典主義，內(nèi)斂、華貴、典雅時(shí)尚，具備濃厚都市感受新古典主義，內(nèi)斂、華貴、典雅時(shí)尚，具備濃厚都市感受項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議項(xiàng)目產(chǎn)品體系建議- -園林風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約園林，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約園林，以草地、硬質(zhì)鋪裝、灌木、亭榭為主，高大喬木為主，以水景、草地、硬質(zhì)鋪裝、灌木、亭榭為主，高大喬木為主，以水景、景觀小品進(jìn)行點(diǎn)綴，景觀小品進(jìn)行點(diǎn)綴，植物搭配上盡量選用攀枝花當(dāng)?shù)乜刹少?gòu)的植物，季節(jié)及色彩植物搭配上盡量選用攀枝花當(dāng)?shù)乜?/p>

36、采購(gòu)的植物，季節(jié)及色彩考慮上，搭配出四季有景、四季有花香的效果，達(dá)到視覺(jué)、嗅覺(jué)的雙重享受?？紤]上，搭配出四季有景、四季有花香的效果，達(dá)到視覺(jué)、嗅覺(jué)的雙重享受。景觀游泳池景觀游泳池異域風(fēng)味濃烈的觀景亭異域風(fēng)味濃烈的觀景亭坡地綠植坡地綠植小型噴泉與坡地天然結(jié)合小型噴泉與坡地天然結(jié)合漂亮的行道樹陣及硬質(zhì)鋪裝漂亮的行道樹陣及硬質(zhì)鋪裝巧妙的高巧妙的高差處理差處理人行動(dòng)線處理方式人行動(dòng)線處理方式項(xiàng)目展示區(qū)建議項(xiàng)目展示區(qū)建議前期展示策略：前期展示策略：依托市政公園進(jìn)行大規(guī)模展示，以“前場(chǎng)園林、會(huì)所（銷售中前場(chǎng)園林、會(huì)所（銷售中心）、小品雕塑布景、廣告包裝、樣板房等心）、小品雕塑布景、廣告包裝、樣板房等”情景

37、營(yíng)造為主。后期展示策略：后期展示策略：以“花園洋房實(shí)景呈現(xiàn)、洋房區(qū)園林景觀、會(huì)所（銷售中心）、外圍景觀”展示為主，實(shí)景呈現(xiàn)，打動(dòng)客戶。規(guī)劃規(guī)劃原理原理依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)依山就勢(shì)，自然生長(zhǎng)規(guī)劃形式見(jiàn)下圖規(guī)劃形式見(jiàn)下圖前期展示區(qū)前期展示區(qū)項(xiàng)目展示區(qū)建議項(xiàng)目展示區(qū)建議- -銷售中心風(fēng)格銷售中心風(fēng)格與項(xiàng)目建筑及園林風(fēng)格相匹配，建造與項(xiàng)目建筑風(fēng)格整體一致的銷售中心與項(xiàng)目建筑及園林風(fēng)格相匹配，建造與項(xiàng)目建筑風(fēng)格整體一致的銷售中心, ,為項(xiàng)目營(yíng)造為項(xiàng)目營(yíng)造標(biāo)志性昭示符號(hào)，標(biāo)志性昭示符號(hào)，區(qū)隔其他項(xiàng)目，進(jìn)而給客戶提上鮮明的項(xiàng)區(qū)隔其他項(xiàng)目，進(jìn)而給客戶提上鮮明的項(xiàng)目標(biāo)簽，氣質(zhì)不同方為大不同。目標(biāo)簽，氣質(zhì)不同方為大

38、不同。大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想走的地方走的地方前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客會(huì)所內(nèi)部會(huì)所內(nèi)部華麗效果華麗效果（前期做銷售中心，后期做社區(qū)商業(yè)配套）大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想走的地方走的地方前場(chǎng)園林、會(huì)所、樣板房、園林、實(shí)景后，廣告包裝再開(kāi)門迎客前場(chǎng)園林、會(huì)所、樣板房、園林、實(shí)景后，廣告包裝再開(kāi)門迎客會(huì)所后期商會(huì)所后期商業(yè)效果呈現(xiàn)業(yè)效果呈現(xiàn)示意示意（以社區(qū)基本商業(yè)和高檔商業(yè)混搭服務(wù)業(yè)主）大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想大開(kāi)眼界，震撼

39、心靈，一個(gè)來(lái)了就不想走的地方走的地方前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客展示區(qū)園林展示區(qū)園林（繁花似錦，紅黃藍(lán)綠紫，一片花卉的王國(guó)，一個(gè)身心的舒展圣地）大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想走的地方走的地方前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客景觀泳池景觀泳池（緊鄰會(huì)所而建，后期一組團(tuán)景觀。清澈的疊水聲，和山風(fēng)一同清唱）大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想走的地方走的地方前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝

40、、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客休閑布景休閑布景（圍繞景觀泳池、樣板房、展示區(qū)景觀充分布置場(chǎng)景，營(yíng)造華麗的生活氣息）大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想大開(kāi)眼界，震撼心靈，一個(gè)來(lái)了就不想走的地方走的地方前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客前場(chǎng)園林、會(huì)所廣告包裝、樣板房，實(shí)景呈現(xiàn)后，再開(kāi)門迎客展示區(qū)園林動(dòng)線展示區(qū)園林動(dòng)線及銜接方式及銜接方式（以汀步、人行小道等方式連接會(huì)所、泳池、樣板房及園林體驗(yàn)）項(xiàng)目展示區(qū)建議項(xiàng)目展示區(qū)建議- -樣板房風(fēng)格樣板房風(fēng)格選用選用3 3套主力戶型（套主力戶型（2 2個(gè)亮點(diǎn)戶型，個(gè)亮點(diǎn)戶型，1 1個(gè)非

41、明星量多的戶型），建造情個(gè)非明星量多的戶型），建造情景樣板房，與銷售中心同步開(kāi)放，開(kāi)啟攀枝花的房產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷先河。景樣板房，與銷售中心同步開(kāi)放，開(kāi)啟攀枝花的房產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷先河。三套戶型，三種風(fēng)格，迎合不同客戶口味三套戶型，三種風(fēng)格，迎合不同客戶口味風(fēng)格風(fēng)格1 1：現(xiàn)代現(xiàn)代奢華奢華項(xiàng)目展示區(qū)建議項(xiàng)目展示區(qū)建議- -樣板房風(fēng)格樣板房風(fēng)格風(fēng)格風(fēng)格2 2：美式美式鄉(xiāng)村鄉(xiāng)村選用選用3 3套主力戶型（套主力戶型（2 2個(gè)亮點(diǎn)戶型，個(gè)亮點(diǎn)戶型，1 1個(gè)非明星戶型），建造情景樣板個(gè)非明星戶型），建造情景樣板房，與銷售中心開(kāi)放同步開(kāi)放，開(kāi)展攀枝花的房產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷先河。房，與銷售中心開(kāi)放同步開(kāi)放，開(kāi)展攀枝花的房產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)

42、銷先河。三三套戶型，三種風(fēng)格，迎合不同客戶口味套戶型，三種風(fēng)格，迎合不同客戶口味項(xiàng)目展示區(qū)建議項(xiàng)目展示區(qū)建議- -樣板房風(fēng)格樣板房風(fēng)格選用選用3 3套主力戶型（套主力戶型（2 2個(gè)亮點(diǎn)戶型，個(gè)亮點(diǎn)戶型，1 1個(gè)非明星戶型），建造情景樣板個(gè)非明星戶型），建造情景樣板房，與銷售中心開(kāi)放同步開(kāi)放，開(kāi)展攀枝花的房產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷先河。房，與銷售中心開(kāi)放同步開(kāi)放，開(kāi)展攀枝花的房產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷先河。三三套戶型，三種風(fēng)格，迎合不同客戶口味套戶型，三種風(fēng)格，迎合不同客戶口味風(fēng)格風(fēng)格3 3：簡(jiǎn)約簡(jiǎn)約歐式歐式 營(yíng)銷營(yíng)銷定位定位4p 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)設(shè)定p 項(xiàng)目營(yíng)銷定位p 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略p 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏鋪排p 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行鋪排 開(kāi)

43、發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)本項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)目標(biāo)分解本項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)目標(biāo)分解彰顯實(shí)力國(guó)企人文人文關(guān)懷和社會(huì)責(zé)任感關(guān)懷和社會(huì)責(zé)任感。 通過(guò)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，鞏固和提升金泰品牌地位，實(shí)現(xiàn)企業(yè)客戶的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，為后續(xù)開(kāi)發(fā)提供品牌和客戶基礎(chǔ)建鋼城山居第一盤建鋼城山居第一盤 未來(lái)4年，開(kāi)展項(xiàng)目規(guī)劃、動(dòng)工，推廣、營(yíng)銷、服務(wù)等工作，完成項(xiàng)目17萬(wàn)平米總體銷售建設(shè)快速銷售與良好收益快速銷售與良好收益 通過(guò)2-3年?duì)I銷周期，平均每年6-8.5萬(wàn)平米、約600-850套銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn) 設(shè)定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的綜合目標(biāo)，站在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的宏觀層面，指導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的綜合目標(biāo)，站在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)

44、發(fā)展的宏觀層面，指導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷工作，同時(shí)，完成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)綜合層面的市場(chǎng)占位建設(shè)和營(yíng)銷工作，同時(shí)，完成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)綜合層面的市場(chǎng)占位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)設(shè)定結(jié)合我司多年在攀枝花的操盤經(jīng)驗(yàn)，以及炳三區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客結(jié)合我司多年在攀枝花的操盤經(jīng)驗(yàn)，以及炳三區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客群調(diào)研，分析和定位我們的客戶特征如下：群調(diào)研，分析和定位我們的客戶特征如下：來(lái)源區(qū)域：三城區(qū)轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶人群構(gòu)成：35-50歲以上，生意人、工業(yè)區(qū)廠主和合伙人、置業(yè)目的：進(jìn)城置業(yè)投資，改善居住、家庭終極住所關(guān)注焦點(diǎn)：地段、環(huán)境、價(jià)格置業(yè)特征：容易被社會(huì)輿論所左右，認(rèn)同親戚朋友的推薦重要客戶群重要客戶群來(lái)源區(qū)域：攀枝花三城區(qū)客

45、戶為主，其中東區(qū)客戶所占比例最大，其次是仁和與西區(qū) 人群構(gòu)成：30-50歲，私營(yíng)企業(yè)/廠礦主、高收入工薪階層、泛公務(wù)員、周邊教師、富裕原住民置業(yè)目的：身份地位彰顯、改善居住條件，同時(shí)兼顧增值保質(zhì)作用關(guān)注焦點(diǎn)：地段及居住環(huán)境、項(xiàng)目品牌及檔次、物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品、營(yíng)銷表現(xiàn)、未來(lái)增值潛力 置業(yè)特征：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有一定見(jiàn)識(shí)、想法、生活態(tài)度和品位，希望自己與眾不同，易接受創(chuàng)新產(chǎn)品，望改變目前生活狀態(tài)。核心客戶群核心客戶群重要客戶游離客戶核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶游離客戶游離客戶攀枝花轄區(qū)其他區(qū)域隨機(jī)客戶攀枝花轄區(qū)其他區(qū)域隨機(jī)客戶項(xiàng)目營(yíng)銷定位項(xiàng)目營(yíng)銷定位- -客戶定位客戶定位客戶精神客戶精神氣質(zhì)描摹氣

46、質(zhì)描摹他們，是攀枝花的主流精英人群,內(nèi)心充滿了磅礴的氣勢(shì),但是卻暗藏著柔美的情感,迷戀都市又尋覓安寧攀枝花是移民之城,經(jīng)歷數(shù)十年的積淀,家庭和家族觀念逐漸形成,幾代同堂將是這個(gè)城市的向往客戶精客戶精神氣質(zhì)神氣質(zhì)描摹描摹項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位- -市場(chǎng)占位市場(chǎng)占位攀枝花首席山居大盤攀枝花首席山居大盤結(jié)合報(bào)告前述的結(jié)合報(bào)告前述的“建筑風(fēng)格、產(chǎn)品定位、客戶定位及建筑風(fēng)格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神描摹、市場(chǎng)空白、項(xiàng)目先天地段及條件精神描摹、市場(chǎng)空白、項(xiàng)目先天地段及條件”，市場(chǎng)占位：市場(chǎng)占位：以山之名，感受人生，立于天下。以大盤之名，獲得“一流品質(zhì)”的居住享受。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位- -檔次定位檔次定位別墅級(jí)的高

47、端復(fù)合社區(qū)別墅級(jí)的高端復(fù)合社區(qū)結(jié)合報(bào)告前述的結(jié)合報(bào)告前述的“產(chǎn)品定位、物業(yè)搭配、建筑風(fēng)格和產(chǎn)品定位、物業(yè)搭配、建筑風(fēng)格和市場(chǎng)占位市場(chǎng)占位”，項(xiàng)目的檔次定位如下：項(xiàng)目的檔次定位如下：1、醇正豪宅“四孖屋”，獨(dú)門獨(dú)戶，有天有地。2、5+1花園洋房，別墅級(jí)的洋房，龍湖的弗萊明戈洋房級(jí)別的3、空中花園洋房（電梯），空中巴比倫，一種生活奢享。4、形象包裝上包裝為攀枝花最高檔的大型社區(qū)。一山一世界，一宅一天地一山一世界，一宅一天地結(jié)合報(bào)告前述的結(jié)合報(bào)告前述的“建筑風(fēng)格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神建筑風(fēng)格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神描摹、市場(chǎng)空白、項(xiàng)目先天地段及條件描摹、市場(chǎng)空白、項(xiàng)目先天地段及條件”，擬定項(xiàng)目

48、，擬定項(xiàng)目形象定位：形象定位：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位- -形象定位形象定位備選：山居歲月，洋房人生1、擁有山，以山的磅礴和寬廣胸懷，聆聽(tīng)和穿行于世界，2、戶戶擁有天地景致，人生于外循百律而行，歸家則自由爛漫自主天地城中央，公園上，山居大邸城中央，公園上，山居大邸結(jié)合報(bào)告前述的結(jié)合報(bào)告前述的“建筑風(fēng)格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神建筑風(fēng)格、產(chǎn)品定位、客戶定位及精神描摹、市場(chǎng)空白、項(xiàng)目先天地段及條件描摹、市場(chǎng)空白、項(xiàng)目先天地段及條件”，擬定項(xiàng)目，擬定項(xiàng)目物理屬性定位：物理屬性定位：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位- -物理定位物理定位1、城中央：城市新中心，直接訴求“城中央”的地段價(jià)值。2、公園：超萬(wàn)平米市政公園、攀枝花公

49、園、一山一城，也是大公園。3、大宅是每個(gè)家庭的夢(mèng)想，依山而居的大宅，一定是精英和高尚家庭的夢(mèng)想。結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位、客戶定位、項(xiàng)目形象及檔次定位、市場(chǎng)占位，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位、客戶定位、項(xiàng)目形象及檔次定位、市場(chǎng)占位，推薦案名如下：推薦案名如下：公園大地項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位- -案名推薦案名推薦1、三大公園簇?fù)恚撼f(wàn)平米市政公園、攀枝花公園、一山一城大公園2、以“三大公園體系”價(jià)值和“山居”作為案名提煉的核心元素，擬定項(xiàng)目案名。3、上口、易記，簡(jiǎn)介清晰傳遞項(xiàng)目的三大生活主張：生態(tài)、公園、山居。被選案名： 金泰云庭 金泰山頂?shù)?號(hào)攀枝花首席山居攀枝花首席山居大盤大盤新中心山居洋房生活項(xiàng)目項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)

50、略板塊板塊檔次檔次1、山居大盤、別墅級(jí)洋山居大盤、別墅級(jí)洋房生活：房生活：差異化定位，差異化定位，占位高端，從項(xiàng)目整體占位高端，從項(xiàng)目整體立意上將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甩開(kāi)。立意上將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甩開(kāi)。2、營(yíng)銷推廣上，以高端和高調(diào)姿態(tài)入市，前期以花園洋房作為主打，形成優(yōu)勢(shì)品牌競(jìng)爭(zhēng)力。1、田忌賽馬的競(jìng)爭(zhēng)策田忌賽馬的競(jìng)爭(zhēng)策略略：前期以創(chuàng)新別墅、花園洋房的產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢(shì)打擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的別墅類和高層產(chǎn)品；2、后期以電梯洋房的品質(zhì)優(yōu)勢(shì),打擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的電梯類產(chǎn)品。1、攀枝花全域競(jìng)爭(zhēng)攀枝花全域競(jìng)爭(zhēng)占先天之利，炳三占先天之利，炳三區(qū)新政務(wù)中心價(jià)值區(qū)新政務(wù)中心價(jià)值高地高地，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱點(diǎn)板塊；2、具備吸納攀枝花全域客戶的基礎(chǔ)。全域全域

51、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略攀枝花首席山居攀枝花首席山居大盤大盤新中心山居洋房生活項(xiàng)目項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略板塊板塊檔次檔次1、人文大盤、山居洋房：人文大盤、山居洋房：差異化定位，占位高端，從項(xiàng)目整體立意上，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甩開(kāi)。2、營(yíng)銷推廣上，以高端和高調(diào)姿態(tài)入市，前期以花園洋房作為主打，形成優(yōu)勢(shì)品牌競(jìng)爭(zhēng)力。1、田忌賽馬的競(jìng)爭(zhēng)策田忌賽馬的競(jìng)爭(zhēng)策略略：前期以花園洋房的產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢(shì)打擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的別墅類和高層產(chǎn)品；2、后期以電梯洋房的品質(zhì)優(yōu)勢(shì),打擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的電梯類產(chǎn)品。1、攀枝花全域競(jìng)爭(zhēng)攀枝花全域競(jìng)爭(zhēng)占先天之利，炳三占先天之利，炳三區(qū)新政務(wù)中心價(jià)值區(qū)新政務(wù)中心價(jià)值高地高地，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱點(diǎn)板塊；2、具備吸納攀枝

52、花全域客戶的基礎(chǔ)。全域全域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略我們的我們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略: :實(shí)力國(guó)企實(shí)力國(guó)企別墅級(jí)洋房別墅級(jí)洋房山居大盤山居大盤從“企業(yè)品牌、項(xiàng)目別墅級(jí)檔次和大盤的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、客戶心理需求”三大點(diǎn)出發(fā)，建立項(xiàng)目、“派他性的、獨(dú)一無(wú)二的”項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略攀枝花首席山居攀枝花首席山居大盤大盤新中心山居洋房生活項(xiàng)目項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略板塊板塊檔次檔次1、人文大盤、山居洋房：人文大盤、山居洋房：差異化定位，占位高端，從項(xiàng)目整體立意上，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甩開(kāi)。2、營(yíng)銷推廣上，以高端和高調(diào)姿態(tài)入市，前期以花園洋房作為主打，形成優(yōu)勢(shì)品牌競(jìng)爭(zhēng)力。1、田忌賽馬

53、的競(jìng)爭(zhēng)策田忌賽馬的競(jìng)爭(zhēng)策略略：前期以花園洋房的產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)勢(shì)打擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的別墅類和高層產(chǎn)品；2、后期以電梯洋房的品質(zhì)優(yōu)勢(shì),打擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的電梯類產(chǎn)品。1、攀枝花全域競(jìng)爭(zhēng)攀枝花全域競(jìng)爭(zhēng)占先天之利，炳三占先天之利，炳三區(qū)新政務(wù)中心價(jià)值區(qū)新政務(wù)中心價(jià)值高地高地，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱點(diǎn)板塊；2、具備吸納攀枝花全域客戶的基礎(chǔ)。全域全域 我們的我們的銷售競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略銷售競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略: : 田忌賽馬田忌賽馬, ,以長(zhǎng)擊短以長(zhǎng)擊短前期以別墅、花園洋房樹立項(xiàng)目的高端品牌以及競(jìng)爭(zhēng)銷售,后期以高品質(zhì)電梯的檔次差距打擊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的同業(yè)態(tài)高層產(chǎn)品。項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大核心價(jià)值體系大核心價(jià)值體系公公園園大大地地金泰金泰：專注城市人居改善的具有高度

54、社會(huì)責(zé)任感的實(shí)力國(guó)企項(xiàng)目理念項(xiàng)目理念：“生態(tài)的山居生活主張，一個(gè)世界的人生視野”無(wú)敵公園無(wú)敵公園：依山觀城，群山環(huán)繞，大象生態(tài)園、市政公園，生態(tài)棲居項(xiàng)目地段項(xiàng)目地段：新政務(wù)中心，未來(lái)城市中央，配套高端且齊全項(xiàng)目檔次項(xiàng)目檔次：別墅級(jí)洋房社區(qū)，高檔園林/銷售中心/樣板房及體驗(yàn)項(xiàng)目品牌：項(xiàng)目品牌：別墅級(jí)社區(qū)高品質(zhì)和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷帶來(lái)的項(xiàng)目品牌價(jià)值提煉價(jià)值提煉價(jià)值,以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷世界級(jí)物管：世界級(jí)物管：聘五大行做前期物管顧問(wèn)，創(chuàng)造金泰金牌物管項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大核心價(jià)值體系大核心價(jià)值體系公園公園大地大地金泰金泰：專注城市人居改善的具有高度社會(huì)責(zé)任感的實(shí)力國(guó)企提煉

55、價(jià)值提煉價(jià)值,以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷實(shí)力國(guó)企，金泰2011年鼎力巨獻(xiàn)，奉獻(xiàn)一座城金泰的企業(yè)品牌和國(guó)企社會(huì)責(zé)任理念，需貫穿項(xiàng)目傳播的始終，也是充分利用企業(yè)客戶的良好方式。項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大核心價(jià)值體系大核心價(jià)值體系公園公園大大地地項(xiàng)目地段項(xiàng)目地段：新政務(wù)中心，未來(lái)城市中央，配套高端且齊全提煉價(jià)值提煉價(jià)值,以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷地產(chǎn)的價(jià)值和增值更多依托的是城市價(jià)值，站在城市高度營(yíng)銷項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，需貫穿項(xiàng)目傳播的始終，“描述未來(lái)、搭建夢(mèng)想，喚起客戶的沖動(dòng)和向往”。項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大核心價(jià)值體系大核心價(jià)值體系公園公園大地大

56、地?zé)o敵資源無(wú)敵資源：依山觀城，群山環(huán)繞，最生態(tài)最宜居，置業(yè)首先提煉價(jià)值提煉價(jià)值, ,以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷擇良木而棲。居住更是這樣，選擇最佳的居住環(huán)境，對(duì)于家來(lái)說(shuō)，比選擇地段更重要。項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大核心價(jià)值體系大核心價(jià)值體系公園公園大地大地項(xiàng)目理念項(xiàng)目理念：“生態(tài)的山居生活主張，一個(gè)世界的人生視野”提煉價(jià)值提煉價(jià)值,以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷鮮明的主張、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)核心理念、營(yíng)銷的核心指導(dǎo)思想和品牌核心一山一世界，一宅一天地。依山觀城，群山環(huán)繞優(yōu)雅人生視野，一壺清茶，慵懶如詩(shī)的寫意人生項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大核心價(jià)值體系大核

57、心價(jià)值體系公園公園大地大地項(xiàng)目檔次項(xiàng)目檔次：別墅級(jí)洋房社區(qū)，高檔園林/銷售中心/樣板房展示及體驗(yàn)提煉價(jià)值提煉價(jià)值,以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷別墅級(jí)洋房社區(qū)，攀枝花高端領(lǐng)袖，一套完整的高端展示體系5+1墅質(zhì)洋房、空中花園洋房、奢侈銷售中心和樣板房體驗(yàn)，豪宅般的園林示范區(qū)和尊榮客服服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大核心價(jià)值體系大核心價(jià)值體系公園公園大地大地項(xiàng)目品牌項(xiàng)目品牌：高檔社區(qū)的高品質(zhì)和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷帶來(lái)的項(xiàng)目品牌價(jià)值提煉價(jià)值提煉價(jià)值,以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷通過(guò)連續(xù)性的營(yíng)銷動(dòng)作，營(yíng)造攀枝花最高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌2011年，完成項(xiàng)目營(yíng)銷

58、任務(wù)的同時(shí)，成型項(xiàng)目品牌，反哺企業(yè)母品牌，也為2012年的營(yíng)銷奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目項(xiàng)目7 7大核心價(jià)值體系大核心價(jià)值體系公園公園大地大地世界級(jí)物管：世界級(jí)物管：聘五大行做前期物管顧問(wèn)，創(chuàng)造金泰金牌物管提煉價(jià)值提煉價(jià)值,以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷以項(xiàng)目?jī)r(jià)值約束和指導(dǎo)項(xiàng)目全程營(yíng)銷通過(guò)五大行物業(yè)品牌導(dǎo)入和高品質(zhì)物管服務(wù)實(shí)現(xiàn)居住差異化建議以本項(xiàng)目，引入世界五大行之一的物業(yè)公司做前期物管顧問(wèn)，倡金牌物業(yè)服務(wù)，增加金泰品牌。1 1）項(xiàng)目實(shí)施整體規(guī)劃，分三期開(kāi)發(fā)的原則，總開(kāi)發(fā)周期4年；2 2）分三期進(jìn)行銷售，先花園洋房+高層物業(yè)的搭配推盤；3 3）在推售上，三期各期可以根據(jù)客戶的實(shí)際蓄積情況，分批次推售，保

59、證每批次均開(kāi)盤熱銷。開(kāi)發(fā)節(jié)開(kāi)發(fā)節(jié)奏鋪排奏鋪排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏鋪排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏鋪排一期一期2 2批次批次三期三期 一期一期1 1批次批次三期三期二期二期一期一期2 2批次批次項(xiàng)目營(yíng)銷傳播策略的三大導(dǎo)向項(xiàng)目營(yíng)銷傳播策略的三大導(dǎo)向本項(xiàng)目欲實(shí)現(xiàn)成功傳播，近而推動(dòng)項(xiàng)目的成功銷售，需從如本項(xiàng)目欲實(shí)現(xiàn)成功傳播，近而推動(dòng)項(xiàng)目的成功銷售，需從如下三方面思考和行動(dòng)：下三方面思考和行動(dòng)：如何利用自身差異化優(yōu)勢(shì)，從同質(zhì)市場(chǎng)中脫如何利用自身差異化優(yōu)勢(shì)，從同質(zhì)市場(chǎng)中脫穎而出，超越競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘穎而出，超越競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘Q2Q2如何快速解決市場(chǎng)占位，建立鮮明項(xiàng)目品牌如何快速解決市場(chǎng)占位，建立鮮明項(xiàng)目品牌的形象，

60、創(chuàng)造最大市場(chǎng)影響力的形象，創(chuàng)造最大市場(chǎng)影響力Q1Q1如何快速、有效挖掘和積蓄客戶，保證如何快速、有效挖掘和積蓄客戶，保證銷售速度與利潤(rùn)的最大化銷售速度與利潤(rùn)的最大化Q3Q3從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘出建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘實(shí)現(xiàn)快速銷售和實(shí)現(xiàn)快速銷售和利潤(rùn)目標(biāo)的追求利潤(rùn)目標(biāo)的追求項(xiàng)目品牌和市項(xiàng)目品牌和市場(chǎng)影響力塑造場(chǎng)影響力塑造項(xiàng)目品牌構(gòu)項(xiàng)目品牌構(gòu)成核心要素成核心要素項(xiàng)目鮮明的形象傳播項(xiàng)目鮮明的形象傳播項(xiàng)目鮮明的生活主張傳播項(xiàng)目鮮明的生活主張傳播項(xiàng)目產(chǎn)品屬性傳播和解析項(xiàng)目產(chǎn)品屬性傳播和解析項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示及客服服務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示及客服服務(wù)項(xiàng)目立體媒體項(xiàng)目立體媒體/ /活動(dòng)組合的推活動(dòng)組合的推廣力度

61、廣力度項(xiàng)目品牌構(gòu)成的核心要素項(xiàng)目品牌構(gòu)成的核心要素項(xiàng)目品牌和市場(chǎng)影響力塑造貫穿始終，也遵照此體系規(guī)項(xiàng)目品牌和市場(chǎng)影響力塑造貫穿始終，也遵照此體系規(guī)范、約束和指導(dǎo)項(xiàng)目的全程營(yíng)銷工作。范、約束和指導(dǎo)項(xiàng)目的全程營(yíng)銷工作。Q1項(xiàng)目品牌和市場(chǎng)影響力塑造：項(xiàng)目品牌和市場(chǎng)影響力塑造：項(xiàng)目品牌的營(yíng)造步驟項(xiàng)目品牌的營(yíng)造步驟項(xiàng)目鮮項(xiàng)目鮮明的明的形形象象傳播傳播實(shí)力實(shí)力國(guó)企國(guó)企金泰金泰全新全新力作力作奉獻(xiàn)奉獻(xiàn)一座一座城城項(xiàng)目鮮明項(xiàng)目鮮明的的生活主生活主張張傳播傳播項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品屬性品屬性傳播和傳播和解析解析項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)展示展示及客及客服服務(wù)服服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目品牌品牌形成形成市場(chǎng)市場(chǎng)影響影響力形力形成成項(xiàng)目品牌的營(yíng)造

62、步驟項(xiàng)目品牌的營(yíng)造步驟 Q2從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘：從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘：超越競(jìng)爭(zhēng)和建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘的步驟超越競(jìng)爭(zhēng)和建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘的步驟鮮明的廣鮮明的廣告主題和告主題和形象形象節(jié)奏分明、節(jié)奏分明、新穎的營(yíng)新穎的營(yíng)銷手法銷手法鮮明的鮮明的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品屬性品屬性現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)場(chǎng)展示和客示和客戶服務(wù)戶服務(wù)的充分的充分表現(xiàn)表現(xiàn)強(qiáng)力度推廣強(qiáng)力度推廣（交通要道、城市核心地段、區(qū)域戶外強(qiáng)勢(shì)攬客）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略實(shí)施步驟項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略實(shí)施步驟 2011.52011.52012.52012.52011.92011.92012.32012.32011.112011.11市內(nèi)形象展示中心開(kāi)放入市推廣-品牌塑造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

63、銷售中心-樣板房開(kāi)放一期一批次開(kāi)盤一期二批次開(kāi)盤二期一批次開(kāi)盤二期二批次開(kāi)盤2012.122012.12三期一批次開(kāi)盤項(xiàng)目整體營(yíng)銷階段劃分項(xiàng)目整體營(yíng)銷階段劃分Q3節(jié)奏清晰的營(yíng)銷節(jié)奏和階段主題節(jié)奏清晰的營(yíng)銷節(jié)奏和階段主題：拔高形象：拔高形象提高客戶預(yù)期以市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)熱銷提高客戶預(yù)期以市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)熱銷第一階段：市內(nèi)形象展示中心開(kāi)放前：第一階段：市內(nèi)形象展示中心開(kāi)放前：懸念期及公信力營(yíng)造懸念期及公信力營(yíng)造 【2011年4月-2011年5月。媒體：金泰社區(qū)廣告+戶外大牌+報(bào)紙硬廣+新聞報(bào)道+軟文報(bào)道】階段主題：階段主題：（案名和項(xiàng)目啟動(dòng)信息告知）項(xiàng)目各營(yíng)銷階段主題項(xiàng)目各營(yíng)銷階段主題不識(shí)廬山真面目實(shí)力國(guó)

64、企，金泰2011年鼎力巨獻(xiàn)，奉獻(xiàn)一座城肩負(fù)一座城的人居夢(mèng)想，金泰公園大地,開(kāi)啟攀枝花山居生活和公園地產(chǎn)之先河，昨日這里是一片大山地，明日，這里是一座大公園地點(diǎn)：酒店型宴會(huì)廳時(shí)間：市內(nèi)形象展示中心啟動(dòng)前邀請(qǐng)人員：200-300人 政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)及人員、各媒體單位、關(guān)聯(lián)單位朋友、金泰老業(yè)主第二階段：市內(nèi)形象展示中心開(kāi)放及前期客戶續(xù)集第二階段：市內(nèi)形象展示中心開(kāi)放及前期客戶續(xù)集：拔高形象拔高形象【2011年5月-8月。媒體：金泰社區(qū)廣告+戶外大牌+報(bào)紙硬廣+新聞/軟文報(bào)道+短信+路演/派單。 2011年是攀枝花地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的一年，炳三區(qū)尤其激勵(lì)，為此建議營(yíng)銷前置，廣納客戶】階段主題：階段主題：（項(xiàng)

65、目?jī)r(jià)值體系的完整演繹和客戶蓄積）鮮明居住主張、區(qū)域價(jià)值的深度解構(gòu)、高端地產(chǎn)的價(jià)值解構(gòu)、排號(hào)信息城市新中心。山居。洋房。高端。排號(hào)?？蛻糇放醯汝P(guān)鍵詞，形成廣泛的城市口碑和傳播話題。項(xiàng)目各營(yíng)銷階段主題項(xiàng)目各營(yíng)銷階段主題第三階段：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開(kāi)放及前期客戶續(xù)集：第三階段：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開(kāi)放及前期客戶續(xù)集：強(qiáng)蓄客且熱銷強(qiáng)蓄客且熱銷（2011年8月-9月。媒體：開(kāi)放活動(dòng)+報(bào)紙硬廣+新聞/軟文報(bào)道+短信+金泰社區(qū)廣告+戶外大牌）階段主題：階段主題：（實(shí)景呈現(xiàn)/強(qiáng)勢(shì)蓄客/一批次開(kāi)盤熱銷）只愿生在此山中1、名模齊聚的攀枝花奢尚大典、攀枝花最高檔社區(qū)，實(shí)景呈現(xiàn)，并輔之以開(kāi)放活動(dòng)和前期客戶基礎(chǔ)，吸引客戶到現(xiàn)

66、場(chǎng)、篩選、開(kāi)盤。2、現(xiàn)場(chǎng)展示、別墅、洋房、電梯一齊高調(diào)推售，別墅制造天價(jià)輿論，整體制造狂銷新聞。項(xiàng)目各營(yíng)銷階段主題項(xiàng)目各營(yíng)銷階段主題或者或者大活動(dòng)開(kāi)園，大型音樂(lè)焰火晚會(huì)大活動(dòng)開(kāi)園，大型音樂(lè)焰火晚會(huì)借助人們對(duì)音樂(lè)煙火晚會(huì)的喜好，吸引全城關(guān)注，借以炒作項(xiàng)目，擴(kuò)大知名度，使得項(xiàng)目迅速在全城傳播。因項(xiàng)目地處高地，故焰火晚會(huì)的效果會(huì)很容易影響全城?；顒?dòng)后對(duì)活動(dòng)效果進(jìn)行炒作。第四階段：項(xiàng)目持續(xù)強(qiáng)銷期：第四階段：項(xiàng)目持續(xù)強(qiáng)銷期：強(qiáng)勢(shì)客戶蓄積和快速推售強(qiáng)勢(shì)客戶蓄積和快速推售（2011年10月-11月。媒體：豐富銷售措施和小活動(dòng)+報(bào)紙硬廣+短信+金泰社區(qū)廣告+戶外大牌）階段主題：階段主題：（借一批次熱銷，創(chuàng)造二批次熱銷效應(yīng)）公園大地，領(lǐng)舞一座城公園大地，一批次開(kāi)盤售罄,二批次緊急加推排號(hào)公園大地,一批次開(kāi)盤當(dāng)日狂銷售罄,二批次緊急加推,肩負(fù)一座城市的居住理想,以山的名義棲居.項(xiàng)目各營(yíng)銷階段主題項(xiàng)目各營(yíng)銷階段主題目的：目的：增加接待中心人氣，給予客戶重復(fù)上門的理由，并給新客戶留下深刻的印象，停留時(shí)間更長(zhǎng)。時(shí)間：時(shí)間：每月一次,選擇周末舉行要點(diǎn)：以低成本的活動(dòng)形式為主，注重客戶的參與和互動(dòng)性。寵物沙龍寵物沙