濟(jì)南三十五中項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 (138頁(yè))

《濟(jì)南三十五中項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 (138頁(yè))》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《濟(jì)南三十五中項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 (138頁(yè))（138頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、三十五中項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告三十五中項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告城建城建御景華庭御景華庭有些高貴，人爲(wèi)賦予有些高貴，與生俱來(lái)有些高貴，與生俱來(lái)有些價(jià)值，因時(shí)而異有些價(jià)值，與日俱增有些價(jià)值，與日俱增因稀缺而珍貴，因價(jià)值而典藏城建城建御景華庭御景華庭，尚品人家，尚品人家第一章第一章 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究 一、宏觀市場(chǎng)分析一、宏觀市場(chǎng)分析關(guān)鍵詞：價(jià)格關(guān)鍵詞：價(jià)格 趨勢(shì)趨勢(shì) 2006年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)預(yù)測(cè)， 06年上半年全國(guó)商品房平均價(jià)格年漲幅預(yù)計(jì)將在6%左右。 06年房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的最終形成，購(gòu)房者在一定時(shí)期內(nèi)應(yīng)該是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的真正主宰者。此外，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)做何理解也甚為重要。 關(guān)鍵詞

2、：調(diào)控關(guān)鍵詞：調(diào)控 06年政策重心由抑制投機(jī)、平抑價(jià)格轉(zhuǎn)到鼓勵(lì)消費(fèi)-鼓勵(lì)自住性商品房消費(fèi)、普通商品房消費(fèi)。 鼓勵(lì)老百姓適度地購(gòu)買(mǎi)符合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的房產(chǎn)，重點(diǎn)在中低檔自住類(lèi)商品房。 關(guān)鍵詞：房貸關(guān)鍵詞：房貸 央行調(diào)高房貸利率后，投機(jī)炒房或短期投資行為受到有效抑制。 06年外資銀行準(zhǔn)入制度完全放開(kāi)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)，金融創(chuàng)新產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)，消費(fèi)者投資渠道逐步拓寬。 關(guān)鍵詞：消費(fèi)心態(tài)關(guān)鍵詞：消費(fèi)心態(tài) 消費(fèi)者比較關(guān)注國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控制度，能正確、理性看待政策出臺(tái)的目的。 消費(fèi)者普遍認(rèn)為06年國(guó)家可能繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 約一半的消費(fèi)者預(yù)計(jì)06年房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)是穩(wěn)

3、中有升。 消費(fèi)者開(kāi)始重新審視自己的購(gòu)房需求、回歸理性。 置業(yè)需求依然旺盛，會(huì)采取更為審慎理性的購(gòu)房態(tài)度。 二、板塊市場(chǎng)分析二、板塊市場(chǎng)分析 關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā) 06年，濟(jì)南市商品房施工面積980萬(wàn)平方米，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米：新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，商品房竣工面積380萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積300萬(wàn)平方米。1、地塊分析 項(xiàng)目所在區(qū)位是主城區(qū)的中部，區(qū)位功能以居住為主，住宅多為多層住宅樓，建筑陳舊，分布分散。街道較窄，兩側(cè)多是幾十年生樹(shù)木，周邊多是簡(jiǎn)易的一層商鋪。 項(xiàng)目周邊的配套齊全2、商業(yè)分析 項(xiàng)目所在路段兩側(cè)建筑形態(tài)陳舊。沿街商業(yè)主要為便利商店、小吃店、茶葉店、電信

4、代理店、五金店、美容店等。業(yè)態(tài)復(fù)雜，且不集中，面積多在10平方米以內(nèi)。項(xiàng)目往北100米即是嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)、西市場(chǎng)組成的華聯(lián)商圈，是西部最重要的商圈。往東到經(jīng)二緯二是由大觀園、人防商城、人民商場(chǎng)組成的大觀園商圈。 3、交通分析 項(xiàng)目南距經(jīng)七路一路之隔，西側(cè)臨近緯十二路，北靠近經(jīng)一路。經(jīng)六路改造后，往北可直接通往緯六路高架。 周邊102、73、76、19、41、104、k100等十余條公交線路經(jīng)過(guò)。經(jīng)四路直通泉城路，到城市中心泉城廣場(chǎng)車(chē)程20分鐘。三、類(lèi)比項(xiàng)目調(diào)研三、類(lèi)比項(xiàng)目調(diào)研 （略）第二章第二章 目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位 一、一、SWOT分析分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 地理位置

5、認(rèn)同度高 周邊生活環(huán)境配套成熟 周邊人文氛圍濃厚 交通便利 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 小區(qū)規(guī)劃比較高檔2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 產(chǎn)品差異性大產(chǎn)品差異性大 解決方法：解決方法：找到目標(biāo)客戶需求的共性，根據(jù)其共性的需求進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃和項(xiàng)目包裝。使項(xiàng)目可滿足同一思想層面的不同收入類(lèi)別的客戶的要求。 大面積戶型所占比例較大大面積戶型所占比例較大 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目面積的分析，120-140和復(fù)式的大面積戶型占31%。作為項(xiàng)目主力戶型之一，總價(jià)較高的大面積戶型，將導(dǎo)致項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度放慢。 解決方法：解決方法： 通過(guò)大、小戶型比例相對(duì)合理的階段性銷(xiāo)售帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，將大戶型住宅作為項(xiàng)目的提升版推向市場(chǎng)，降低銷(xiāo)售難度。 成

6、本高成本高 價(jià)格因素將直接影響購(gòu)房決策，過(guò)高的價(jià)格門(mén)檻將增加項(xiàng)目的銷(xiāo)售難度。 解決方法：解決方法： 通過(guò)增加項(xiàng)目的附加值，提高項(xiàng)目的性價(jià)比。塔樓設(shè)計(jì)塔樓設(shè)計(jì) 在多層住宅占據(jù)較大市場(chǎng)比重的情況下，項(xiàng)目以高層為主的住宅設(shè)計(jì)，需較長(zhǎng)時(shí)間被市場(chǎng)理解、認(rèn)識(shí)。 解決方法：解決方法： 通過(guò)完善配套設(shè)施解決客戶對(duì)高層住宅的顧慮，通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)增強(qiáng)客戶對(duì)高層住宅的認(rèn)同度，并逐步形成全高層住宅小區(qū)的高檔次概念。戶型設(shè)計(jì)無(wú)特色戶型設(shè)計(jì)無(wú)特色 項(xiàng)目戶型平面方正，但缺少產(chǎn)品特色。令項(xiàng)目與市場(chǎng)產(chǎn)品趨于相同，削弱了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 解決方法：解決方法： 通過(guò)引入當(dāng)?shù)刂b修設(shè)計(jì)公司提供個(gè)性化裝修設(shè)計(jì)等提升項(xiàng)目附加值的服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)

7、戶型缺乏特色的缺陷。平面綠化景觀難以實(shí)現(xiàn)平面綠化景觀難以實(shí)現(xiàn) 寸土寸金的城市中心，本項(xiàng)目所占地塊有限，無(wú)法布置綠化景觀，影響了本項(xiàng)目的高質(zhì)素形象。 解決方法：解決方法： 共享城市資源，槐蔭廣場(chǎng)（現(xiàn)名為博遠(yuǎn)廣場(chǎng)）、嘉華商業(yè)街，舉步即達(dá)，即時(shí)擁有。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)引導(dǎo)、項(xiàng)目機(jī)會(huì)引導(dǎo) 市場(chǎng)消費(fèi)觀念不成熟，有待引導(dǎo)。市場(chǎng)消費(fèi)觀念不成熟，有待引導(dǎo)。先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念將沖擊舊有的消費(fèi)模式，消費(fèi)者的觀念將有可能被引向有利于項(xiàng)目發(fā)展的方向。 市場(chǎng)中營(yíng)銷(xiāo)手法相對(duì)落后。市場(chǎng)中營(yíng)銷(xiāo)手法相對(duì)落后。本項(xiàng)目有專業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司的介入，其專業(yè)、先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念及操作模式將有利于項(xiàng)目獲取最大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。 區(qū)域內(nèi)存在梯級(jí)消費(fèi)的市場(chǎng)空

8、間。區(qū)域內(nèi)存在梯級(jí)消費(fèi)的市場(chǎng)空間。居住于項(xiàng)目周邊的居民可通過(guò)“以租養(yǎng)貸”的方式購(gòu)置新房，從而有利于擴(kuò)大項(xiàng)目的客戶層面。 消費(fèi)心態(tài)從眾心理較強(qiáng)。消費(fèi)心態(tài)從眾心理較強(qiáng)。通過(guò)先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念，利用“從眾心理”引導(dǎo)消費(fèi)，有利于項(xiàng)目得到更大層面消費(fèi)者的認(rèn)可。 房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展 產(chǎn)品具有一定的可塑性產(chǎn)品具有一定的可塑性 市政規(guī)劃的利好市政規(guī)劃的利好 政府規(guī)范土地供應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目會(huì)有短期的利好政府規(guī)范土地供應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目會(huì)有短期的利好4、項(xiàng)目威脅分析、項(xiàng)目威脅分析 市場(chǎng)的區(qū)域觀念被逐漸弱化，市場(chǎng)的區(qū)域觀念被逐漸弱化，將可能減弱項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，這就更要求項(xiàng)目提升自身的綜合素質(zhì)，突出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

9、 弱化方法：弱化方法： 通過(guò)突出項(xiàng)目周邊完善的生活配套，良好的人文環(huán)境并結(jié)合項(xiàng)目的綜合素質(zhì)弱化這一威脅。小戶型需求逐漸擴(kuò)大小戶型需求逐漸擴(kuò)大 小戶型需求的擴(kuò)大將對(duì)項(xiàng)目中大戶型的銷(xiāo)售造成壓力。 弱化方法：弱化方法： 由于面對(duì)的客戶群體的不同，小戶型需求的擴(kuò)大對(duì)本項(xiàng)目的沖擊不會(huì)很大，此外營(yíng)銷(xiāo)策劃手段的運(yùn)用將為項(xiàng)目提供更大范圍的客戶。 新建大型項(xiàng)目的威脅新建大型項(xiàng)目的威脅 濟(jì)南今年新建大型項(xiàng)目將成為本項(xiàng)目最直接的威脅。 弱化方法： 通過(guò)我們賦予項(xiàng)目的個(gè)性，并運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策劃手段發(fā)掘項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的賣(mài)點(diǎn)，突出項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)。 二、項(xiàng)目既定內(nèi)容分析二、項(xiàng)目既定內(nèi)容分析 （略）總結(jié) 小戶型比例大，總面積?。簭膽粜?/p>

10、配比圖上看，以C、F、E為主的小戶型，單位面積在45平米以內(nèi)，占房源總量的46%，占總面積的19%。建議以“QQ家”為包裝定位。 高房?jī)r(jià)已成定局：高房?jī)r(jià)對(duì)于本項(xiàng)目的銷(xiāo)售是不利的。因?yàn)楸卷?xiàng)目的戶型面積區(qū)間較大，單價(jià)高必定造成房屋總價(jià)偏高，從而導(dǎo)致客戶層面窄，銷(xiāo)售速度慢。三、目標(biāo)客戶群分析三、目標(biāo)客戶群分析 由于項(xiàng)目的位置、產(chǎn)品與售價(jià)等已經(jīng)基本確定，項(xiàng)目的客戶群體相對(duì)確定。 結(jié)合濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們推導(dǎo)出了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群1、客戶地域范圍、客戶地域范圍 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群從地域上進(jìn)行劃分，應(yīng)以濟(jì)南中部區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)散到西北部乃至整個(gè)濟(jì)南市。 中部（重點(diǎn)區(qū)域）中部（重點(diǎn)區(qū)域）

11、 由于項(xiàng)目所處地理位置是濟(jì)南主城區(qū)的舊城（槐蔭區(qū)），此地區(qū)是濟(jì)南市民普遍認(rèn)可的習(xí)慣居住地，交通便利，配套成熟。因此對(duì)現(xiàn)居住于該區(qū)域或在附近工作的成功人士將最具吸引力。西部、北部西部、北部 項(xiàng)目完善的市政配套，成熟的居住氛圍將吸引一部分現(xiàn)居住于西部或北部，渴望改善居住環(huán)境的客戶。這部分客戶應(yīng)是有較高文化素養(yǎng)，追求高質(zhì)量的生活品質(zhì)且有一定家庭積蓄的客戶。3、客戶年齡層次、客戶年齡層次 由于項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高且全部為超高層設(shè)計(jì)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析顯示，本項(xiàng)目面對(duì)的客戶以中青年買(mǎi)家為主，即3550歲年齡段的客戶。其中也不排除一些靠父母支持的新婚夫婦，這將使項(xiàng)目的客戶層中出現(xiàn)低齡化分支，即年齡在30歲以下。這部

12、分客戶家庭條件優(yōu)越，工作穩(wěn)定，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。3、職業(yè)層次、職業(yè)層次 華聯(lián)商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)主華聯(lián)商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)主 小資階級(jí)（事業(yè)上小有成就的專業(yè)人士、私營(yíng)小資階級(jí)（事業(yè)上小有成就的專業(yè)人士、私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體工商戶）業(yè)主及個(gè)體工商戶） 政府職能部門(mén)公務(wù)員政府職能部門(mén)公務(wù)員 項(xiàng)目周邊醫(yī)療衛(wèi)生單位的從醫(yī)人員、學(xué)校的教項(xiàng)目周邊醫(yī)療衛(wèi)生單位的從醫(yī)人員、學(xué)校的教師師 目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目客戶群的以上三個(gè)特征分析，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)是：有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力又具有一定的文化修養(yǎng)，他們需要便利的交通、完善的配套；他們追求生活的品位，生活的質(zhì)量而反對(duì)奢華生活的人群。吸納的客戶年齡為3050歲。華聯(lián)商圈的經(jīng)

13、營(yíng)業(yè)主華聯(lián)商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)主 西市場(chǎng)、華聯(lián)、嘉華等形成了濟(jì)南第二大商圈，造就了一批生意人。這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)能力，文化層次偏低，習(xí)慣了區(qū)域生活，年齡集中于3045歲之間，多為二次置業(yè)者。小資階級(jí)小資階級(jí) 這部分客戶一方面包括事業(yè)上小有成就的專業(yè)人士，另一方面也包括素養(yǎng)較高的私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體工商戶。這部分客戶大多受過(guò)良好的教育，在事業(yè)上已步入正軌，收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，他們購(gòu)房的目的一方面是要改善居住條件，另一方面也希望通過(guò)住宅的綜合素質(zhì)追求高質(zhì)生活，享受并顯示事業(yè)成功所帶來(lái)的成就感。高級(jí)公務(wù)員高級(jí)公務(wù)員 這部分客戶多居住于單位的公房，隨著生活水平的提高，他們已不滿足于目前的居住現(xiàn)狀，穩(wěn)定的收

14、入、優(yōu)厚的福利購(gòu)房對(duì)他們決非難事。他們購(gòu)房時(shí)將更加重視項(xiàng)目周邊的生活和人文環(huán)境。 周邊醫(yī)療、學(xué)校等單位員工周邊醫(yī)療、學(xué)校等單位員工 他們具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且一般都享受過(guò)福利分房，現(xiàn)大多居住于單位的宿舍，但由于宿舍在環(huán)境、配套上都存在一定的缺陷，因此他們有購(gòu)置新房的需求。因此他們將更重視項(xiàng)目的居住環(huán)境及文化品位。 目標(biāo)客戶群心態(tài)分析目標(biāo)客戶群心態(tài)分析 改善居住環(huán)境，對(duì)居住環(huán)境要求高，注重改善居住環(huán)境，對(duì)居住環(huán)境要求高，注重鄰里間的溝通鄰里間的溝通 彰顯身份彰顯身份 事業(yè)進(jìn)取心強(qiáng)事業(yè)進(jìn)取心強(qiáng) 對(duì)新觀念、新事物的接受能力較強(qiáng)對(duì)新觀念、新事物的接受能力較強(qiáng)第三章第三章 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定

15、位的推導(dǎo)一、項(xiàng)目定位的推導(dǎo) 根據(jù)項(xiàng)目的位置、戶型、面積等方面因素，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群已經(jīng)基本鎖定為 中高收入群體中高收入群體 項(xiàng)目所處地域可以稱之為： 城市生活發(fā)源地城市生活發(fā)源地結(jié)合以上所述，可以明確本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群【有一些文化修養(yǎng)、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、有著老有一些文化修養(yǎng)、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、有著老城情結(jié)的群體城情結(jié)的群體】： 目標(biāo)客戶群體基本鎖定，就可以針對(duì)目標(biāo)客戶特性，以客戶導(dǎo)向法客戶導(dǎo)向法進(jìn)行項(xiàng)目定位。首善人群首善人群項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 首善社區(qū)典范首善社區(qū)典范 打造濟(jì)南首座服務(wù)式生活新領(lǐng)地打造濟(jì)南首座服務(wù)式生活新領(lǐng)地 目標(biāo)：目標(biāo)：濟(jì)南市代表性的首善人群聚居地濟(jì)南市代表性的首善人群聚居地。

16、“首善首善”一詞來(lái)自曾寫(xiě)過(guò)一詞來(lái)自曾寫(xiě)過(guò)濟(jì)南的冬天濟(jì)南的冬天的老舍的老舍筆下，其作品筆下，其作品二馬二馬中寫(xiě)道中寫(xiě)道“首善之區(qū)的西城首善之區(qū)的西城的一條馬路上，這時(shí)候什么擾攘也沒(méi)有?；鹧嫜娴囊粭l馬路上，這時(shí)候什么擾攘也沒(méi)有?；鹧嫜娴奶?yáng)雖然還未直照，但路上的沙土仿佛已是閃的太陽(yáng)雖然還未直照，但路上的沙土仿佛已是閃爍地生光；酷熱滿和在空氣里面爍地生光；酷熱滿和在空氣里面”，首善之區(qū)代，首善之區(qū)代指首都北京，蘊(yùn)涵老北京文化精神，而北京西城指首都北京，蘊(yùn)涵老北京文化精神，而北京西城區(qū)是則首善之首善。區(qū)是則首善之首善。 近期國(guó)家一直提倡近期國(guó)家一直提倡“建設(shè)和諧社會(huì)，建設(shè)首善社建設(shè)和諧社會(huì)，建設(shè)首善社

17、區(qū)區(qū)”，從每個(gè)社區(qū)的文化建設(shè)入手，打造整個(gè)城，從每個(gè)社區(qū)的文化建設(shè)入手，打造整個(gè)城市的文化名片。市的文化名片。 三十五中項(xiàng)目位處舊城，是老濟(jì)南的三十五中項(xiàng)目位處舊城，是老濟(jì)南的“根根”，雖，雖然拆除了幾十年的老房子，但并沒(méi)有忘記歷史、然拆除了幾十年的老房子，但并沒(méi)有忘記歷史、遺失文化，遺失文化，“首善社區(qū)典范首善社區(qū)典范”的提出，將傳承優(yōu)的提出，將傳承優(yōu)良的鄰里文化，開(kāi)創(chuàng)新濟(jì)南的文化新風(fēng)。良的鄰里文化，開(kāi)創(chuàng)新濟(jì)南的文化新風(fēng)。二、項(xiàng)目定位的闡述二、項(xiàng)目定位的闡述 打造打造 體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商用心良苦用心良苦與腳踏實(shí)地腳踏實(shí)地的開(kāi)發(fā)理念。具有強(qiáng)烈的城市開(kāi)發(fā)責(zé)任感。 首善社區(qū)首善社區(qū) 直接指明項(xiàng)目的客戶層面

18、，點(diǎn)明項(xiàng)目的主題與核心； 拔升項(xiàng)目檔次 財(cái)富與品格兼?zhèn)湄?cái)富與品格兼?zhèn)洌?可以與目標(biāo)客戶產(chǎn)生共鳴。 社區(qū)有同類(lèi)人群聚集的味道，可以清晰劃分出客戶層面。 典范典范 提升項(xiàng)目檔次，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商著眼于全濟(jì)南市，增強(qiáng)品牌影響力增強(qiáng)品牌影響力； 有“最優(yōu)”的涵義，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商要將項(xiàng)目做到做到最好的信念最好的信念。 服務(wù)式生活新領(lǐng)地服務(wù)式生活新領(lǐng)地 提供人性化的親情增值服務(wù)，如貼身保姆、親情管家、私人保健醫(yī)生 城建城建御景華庭御景華庭 為城市而建，享尊貴繁華，成和諧家庭。為城市而建，享尊貴繁華，成和諧家庭。 備選案名 城建城建福邸福邸 意為吉祥之地，聚福寶邸 城建城建雅筑雅筑 意為高尚建筑 城建城建世家世家 意

19、為世代傳承 城建城建豪園（城建豪園（城建康城）康城） 意為杰出生活，美好之家 城建城建新芳鄰（城建新芳鄰（城建新領(lǐng)地）新領(lǐng)地） 意為老鄰居新生活 城建城建御景天成御景天成 意城市風(fēng)景盡收眼底，氣度卓而不凡三、項(xiàng)目定位的支持點(diǎn)三、項(xiàng)目定位的支持點(diǎn)濟(jì)南首善人文社區(qū)典范濟(jì)南首善人文社區(qū)典范 要找到項(xiàng)目定位與產(chǎn)品之間的有效關(guān)聯(lián)，就要從項(xiàng)目目標(biāo)客戶人群首善人群首善人群的需求上分析 1.區(qū)域認(rèn)同度高2.生活配套完善3.交通便利4.主城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)尋求高品質(zhì)尋求高品質(zhì)生活生活項(xiàng)目項(xiàng)目1.項(xiàng)目自身2.產(chǎn)品附加值3.老城新生活講求人文講求人文環(huán)境環(huán)境地域人文環(huán)地域人文環(huán)境境社區(qū)文化社區(qū)文化1.同層面客戶聚

20、居區(qū)2.街坊文化3.資源整合1.老城區(qū)情結(jié)2.自身在此環(huán)境中并在區(qū)域改造進(jìn)程中不斷提升而下一代也能在一個(gè)良好的環(huán)境中成長(zhǎng)尋求高品質(zhì)生活尋求高品質(zhì)生活 對(duì)于區(qū)位情結(jié)區(qū)位情結(jié)方面對(duì)項(xiàng)目定位的支持，主城區(qū)的優(yōu)越便利生活已被普遍認(rèn)同，這里不再贅述。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 項(xiàng)目自身 超高層設(shè)計(jì)是一種高檔住宅的象征、人性化戶型設(shè)計(jì)迎合現(xiàn)代人居要求。好的產(chǎn)品不單是一種住宅概念，更是一種高品質(zhì)的生活感受。 產(chǎn)品附加值 包括優(yōu)良的物業(yè)管理、全方位的智能化體系、齊全的小區(qū)配套等等。產(chǎn)品附加值的提升，可以有效地支持高品質(zhì)生活。講求人文環(huán)境：講求人文環(huán)境：對(duì)于項(xiàng)目地域人文環(huán)境地域人文環(huán)境城市生城市生活發(fā)源地活發(fā)源地在前一章節(jié)中

21、已作闡述，在此亦不再贅述。社區(qū)文化社區(qū)文化 同層面客戶聚居區(qū) 通過(guò)項(xiàng)目的定位與包裝，營(yíng)造出項(xiàng)目目標(biāo)客戶群聚居的氛圍。通過(guò)同層面客戶素質(zhì)的均好性為項(xiàng)目提供社區(qū)文化基礎(chǔ)。 街坊文化 把老城區(qū)的街坊情結(jié)傳承發(fā)揚(yáng)，創(chuàng)造更為和諧的“首善之區(qū)”。 資源整合 將教育資源、醫(yī)療資源整合到項(xiàng)目之中，提升社區(qū)的教育功能和文化內(nèi)涵。為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)文化服務(wù)。核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉對(duì)本項(xiàng)目的解讀，可以提煉出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力為：主城生活區(qū)主城生活區(qū)與自由、和諧、進(jìn)取的社區(qū)文化自由、和諧、進(jìn)取的社區(qū)文化。 項(xiàng)目地域優(yōu)勢(shì)主城區(qū)主城區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)良的宏觀人文環(huán)境可以有力的支持和維系項(xiàng)目自身社區(qū)文化的營(yíng)造。 項(xiàng)

22、目自身優(yōu)勢(shì)自由、和諧、進(jìn)取的社區(qū)文化自由、和諧、進(jìn)取的社區(qū)文化 社區(qū)文化的營(yíng)造是項(xiàng)目的提升點(diǎn)。 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群即定了項(xiàng)目的社區(qū)文化為自由、和諧、進(jìn)取自由、和諧、進(jìn)取。 通過(guò)項(xiàng)目與教育、戶籍等元素的有效整合突出項(xiàng)目對(duì)教育的重視。五、核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要訴求點(diǎn)五、核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要訴求點(diǎn) 核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要構(gòu)成部分為：人文價(jià)值人文價(jià)值與產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值。 將人文價(jià)值人文價(jià)值向生活理念生活理念深化，再?gòu)纳罾砟钌罾砟钐釤挸錾鐓^(qū)文化社區(qū)文化精華，是項(xiàng)目定位的一個(gè)表現(xiàn)層面； 將產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值向生活理念生活理念深化，再?gòu)纳罾砟钌罾砟盥鋵?shí)到居住品質(zhì)居住品質(zhì)提升，得到項(xiàng)目定位的另一個(gè)表現(xiàn)層面。 六、底層商業(yè)

23、定位六、底層商業(yè)定位1、名稱定位：、名稱定位： 萬(wàn)象城萬(wàn)象城（意為包羅萬(wàn)象）（意為包羅萬(wàn)象）2、功能和業(yè)態(tài)定位、功能和業(yè)態(tài)定位1-3層均為經(jīng)營(yíng)空間，如大型品牌商城、銀行、通訊公司、餐飲酒店等，考慮到項(xiàng)目間于華聯(lián)商圈和大觀園商圈之間，不宜做大型商業(yè)，更適合銀行、通訊公司、休閑餐飲行業(yè)經(jīng)營(yíng)使用，也可為社區(qū)提供更直接的生活和商業(yè)配套服務(wù)。3、獲益方式 對(duì)外銷(xiāo)售的同時(shí)進(jìn)行全面招商。 立足點(diǎn)立足點(diǎn) 手法手法 目的目的 項(xiàng)目既定內(nèi)容提升核心競(jìng)爭(zhēng)力資源整合優(yōu)良銷(xiāo)售業(yè)績(jī)附加值提升品牌知名度提升第四章第四章 推廣策略推廣策略 策略一：提升項(xiàng)目綜合實(shí)力策略一：提升項(xiàng)目綜合實(shí)力 營(yíng)銷(xiāo)推廣的成敗是以自身產(chǎn)品為基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)

24、推廣的成敗是以自身產(chǎn)品為基礎(chǔ)。沒(méi)有過(guò)硬的產(chǎn)品，再絢麗的推廣手法也是空中樓閣。 過(guò)硬的產(chǎn)品包括兩方面含義：一方面，在社區(qū)規(guī)劃既定、項(xiàng)目也已開(kāi)工的條件下加強(qiáng)產(chǎn)品硬件建加強(qiáng)產(chǎn)品硬件建設(shè)設(shè)，即施工質(zhì)量的保證、施工進(jìn)度的保證、工程現(xiàn)場(chǎng)管理等。 策略二：附加值提升策略策略二：附加值提升策略 所謂附加值是指附著在產(chǎn)品上的，能給產(chǎn)品帶來(lái)價(jià)值提升的產(chǎn)品附屬。 提升點(diǎn)一提升點(diǎn)一：智能化設(shè)施 提升點(diǎn)二提升點(diǎn)二：物業(yè)管理 提升點(diǎn)三提升點(diǎn)三：社區(qū)配套設(shè)施 提升點(diǎn)四提升點(diǎn)四：品牌 品牌包括項(xiàng)目自身品牌項(xiàng)目自身品牌與開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌兩方面。這兩方面相輔相承互相促進(jìn)：企業(yè)品牌是項(xiàng)目品牌的支持；項(xiàng)目品牌又對(duì)企業(yè)品牌

25、有推動(dòng)作用。策略三：資源整合策略策略三：資源整合策略 【整合點(diǎn)一：整合教育【整合點(diǎn)一：整合教育】 鑒于項(xiàng)目特點(diǎn)與項(xiàng)目定位，建議進(jìn)行教育整教育整合與文化整合合與文化整合?？蛇x擇的做法有推行與教育設(shè)施特別是三十五中的合作、全程獎(jiǎng)學(xué)金制度、開(kāi)展網(wǎng)上教育、開(kāi)辦家長(zhǎng)課堂等。教育整合與文化整合，迎合“開(kāi)展全民教育、提高全民素質(zhì)”的宗旨，迎合“首善群體”的需求，可以有效提升項(xiàng)目檔次。 【整合點(diǎn)二：整合外部品牌【整合點(diǎn)二：整合外部品牌】 在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)中適度引入一些外來(lái)的品牌，如知名的物業(yè)管理公司、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、高檔商場(chǎng)等。這些品牌：專業(yè)性強(qiáng)專業(yè)性強(qiáng)、有一定口碑有一定口碑、能得到濟(jì)南能得到濟(jì)南當(dāng)?shù)厝巳赫J(rèn)可當(dāng)?shù)厝?/p>

26、群認(rèn)可。項(xiàng)目與這些品牌的整合，可以提高項(xiàng)目綜合實(shí)力，拔升項(xiàng)目檔次。 【整合點(diǎn)三：【整合點(diǎn)三： 整合銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)整合銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)】 我市不少房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏成熟的營(yíng)銷(xiāo)策劃，這主要表現(xiàn)在策劃推廣不系統(tǒng)策劃推廣不系統(tǒng)、銷(xiāo)售管理不系統(tǒng)銷(xiāo)售管理不系統(tǒng)。這是本項(xiàng)目的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。抓住這一機(jī)會(huì)點(diǎn)引入專業(yè)公司，達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的目的： 專業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司專業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司 進(jìn)行有效的品牌管理、策劃推動(dòng)、廣告創(chuàng)意、客源管理、銷(xiāo)售促成等，利用其成熟的操作經(jīng)驗(yàn)有效抑止策劃、銷(xiāo)售中的不足； 高水平的裝修設(shè)計(jì)公司高水平的裝修設(shè)計(jì)公司 對(duì)銷(xiāo)售中心與樣板間進(jìn)行精美裝潢，給到訪者有力的視覺(jué)沖擊，從而達(dá)到提升買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)、促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。 【整合

27、點(diǎn)四：【整合點(diǎn)四： 整合投資理念整合投資理念】 由于項(xiàng)目處在成熟生活主社區(qū)腹地，項(xiàng)目周邊存在龐大的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，因此有必要在銷(xiāo)售過(guò)程中傳播梯級(jí)消費(fèi)思想，發(fā)掘并培育目標(biāo)客戶群體。整合點(diǎn)五：整合消費(fèi)心理特征整合點(diǎn)五：整合消費(fèi)心理特征 利用濟(jì)南人群的“務(wù)實(shí)”、“從眾”與“彰顯”等心理特征，進(jìn)行有效的客戶引導(dǎo)，并以此為基礎(chǔ)整合銷(xiāo)售手段，達(dá)到準(zhǔn)確吸引目標(biāo)客戶的目的。第五章第五章 推廣部署推廣部署 一、階段性推廣策略一、階段性推廣策略四個(gè)重要的推廣節(jié)點(diǎn)2006年5月初項(xiàng)目亮相（外展點(diǎn)開(kāi)放） 2006年6月中旬正式公開(kāi)發(fā)售 （第一批貨量的推出）2006年10月初第二次公開(kāi)發(fā)售（第二批貨量的推出）2007年5

28、月初第三次公開(kāi)發(fā)售 （第三批貨量的推出） 對(duì)應(yīng)以上四個(gè)節(jié)點(diǎn)的劃分，我們將整個(gè)推廣劃分為7個(gè)階段 鋪墊期鋪墊期升溫期升溫期第一次引爆期第一次引爆期第一次保溫期第一次保溫期第二次保溫期第二次保溫期第三次引爆期第三次引爆期第二次引爆期第二次引爆期延續(xù)期延續(xù)期二、階段推廣具體措施二、階段推廣具體措施第一節(jié)點(diǎn)前奏第一節(jié)點(diǎn)前奏 項(xiàng)目鋪墊期項(xiàng)目鋪墊期 時(shí)間安排：時(shí)間安排： 2006年4-5月份 推廣目的：推廣目的： 傳播項(xiàng)目核心理念作為市場(chǎng)鋪墊，初步樹(shù)立項(xiàng)目知名度 推廣部署：推廣部署： 組建銷(xiāo)售部，完善架構(gòu)； 結(jié)合舊城區(qū)改造訴求項(xiàng)目區(qū)域宏觀人文環(huán)境城市生活發(fā)源地； 訴求符合現(xiàn)代人居的居住品質(zhì)及社區(qū)文化。 推

29、廣手段：推廣手段： 報(bào)紙、電臺(tái)、電視等媒體發(fā)表知名專家評(píng)論引起話題； 采取論壇形式，為項(xiàng)目建立宣傳平臺(tái)； 通過(guò)專家的評(píng)論引出我項(xiàng)目，使項(xiàng)目有一種應(yīng)運(yùn)而生的感覺(jué)；第一節(jié)點(diǎn)第一節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目升溫期（亮相期）項(xiàng)目升溫期（亮相期）時(shí)間安排：時(shí)間安排： 2006年5月份推廣目的：推廣目的： 大范圍形象推廣，項(xiàng)目知名度樹(shù)立，擴(kuò)散客戶的接觸面推廣部署：推廣部署： 在嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、銀座商城、貴和商城大堂明顯位置開(kāi)辟項(xiàng)目外展點(diǎn)，這不僅可在項(xiàng)目外圍加大宣傳力度建立項(xiàng)目知名度，還可增加客戶直接面對(duì)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目在房展會(huì)、外展點(diǎn)同時(shí)亮相； 項(xiàng)目宣傳采用“大包圍”形式同時(shí)亮相； 房展會(huì)、項(xiàng)目外展點(diǎn)，蓄客策略應(yīng)用； 開(kāi)始

30、積累團(tuán)購(gòu)客戶；推廣手段：推廣手段： “大包圍”政策就是在項(xiàng)目所在區(qū)域圍繞項(xiàng)目進(jìn)行宣傳； 項(xiàng)目工地營(yíng)造出轟轟烈烈的施工場(chǎng)面，給意向客戶以信心； 外展點(diǎn)及現(xiàn)場(chǎng)包裝同時(shí)亮相是給市場(chǎng)以鋪天蓋地的感覺(jué)，加大宣傳沖擊力；第二節(jié)點(diǎn)第二節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目第一次引爆期項(xiàng)目第一次引爆期 時(shí)間安排：時(shí)間安排： 2006年年6月中旬月中旬主要賣(mài)點(diǎn)：主要賣(mài)點(diǎn)： 地域、社區(qū)文化主打廣告語(yǔ)：主打廣告語(yǔ)： “濟(jì)南首善人文社區(qū)典范”推廣目的：推廣目的： 確立項(xiàng)目認(rèn)知度，進(jìn)入第一次強(qiáng)銷(xiāo)期推廣部署：推廣部署： 開(kāi)盤(pán)前以主題廣告的形式全面訴求項(xiàng)目的區(qū)位、產(chǎn)品、附加值、社區(qū)文化； 開(kāi)盤(pán)前，圍繞項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力社區(qū)文化的內(nèi)涵與外延進(jìn)行訴求； 結(jié)

31、合高考這一社會(huì)事件推出全程獎(jiǎng)學(xué)金計(jì)劃、教育整合； 結(jié)合媒體、樓書(shū)等媒體操作手段；第三節(jié)點(diǎn)第三節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目第二次引爆期項(xiàng)目第二次引爆期 時(shí)間安排：時(shí)間安排： 2006年年10月初月初主要賣(mài)點(diǎn)：主要賣(mài)點(diǎn)： 不可復(fù)制的中心位置主打廣告語(yǔ)：主打廣告語(yǔ)： “城市之心城市之心 生活之新生活之新”推廣目的：推廣目的： 樹(shù)立項(xiàng)目美譽(yù)度推廣部署：推廣部署： 社區(qū)人文環(huán)境及小區(qū)會(huì)所、智能化景觀訴求； 通過(guò)三十五中“好鄰居”的訴求，寓意重視教育和進(jìn)取向上的精神； 通過(guò)“城市之心，生活之新”的訴求體現(xiàn)項(xiàng)目是繁華地域中的寧?kù)o社區(qū)； 結(jié)合房地產(chǎn)秋交會(huì)再次樹(shù)立項(xiàng)目的區(qū)域地位和市場(chǎng)地位； 消化團(tuán)購(gòu)客戶。 銷(xiāo)售提升點(diǎn)一銷(xiāo)售提升點(diǎn)

32、一各戶型實(shí)樓樣板間開(kāi)放； 銷(xiāo)售提升點(diǎn)二銷(xiāo)售提升點(diǎn)二 工程主體封頂；第四節(jié)點(diǎn)第四節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目第三次引爆期項(xiàng)目第三次引爆期 推廣原則：推廣原則： 經(jīng)過(guò)一年的推廣銷(xiāo)售，本項(xiàng)目已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)闹扰c認(rèn)可度。因此，在推出新單元的時(shí)候要對(duì)其進(jìn)行有別于項(xiàng)目其他單元的全方位包裝，拔升新單元檔次，將其包裝成為項(xiàng)目的升級(jí)版。 利用新單元再次提升項(xiàng)目檔次，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商品牌提升。 利用人群的品牌忠實(shí)度和從眾心理再次深化項(xiàng)目認(rèn)可度，引起新一波銷(xiāo)售熱潮。時(shí)間安排：時(shí)間安排： 2007年5月初主要賣(mài)點(diǎn)：主要賣(mài)點(diǎn)： 成熟社區(qū)、成熟的社區(qū)文化主打廣告語(yǔ)：主打廣告語(yǔ)： “地標(biāo)性建筑，不一樣的高度地標(biāo)性建筑，不一樣的高度”推廣目的：推

33、廣目的： 樹(shù)立項(xiàng)目高檔形象； 確立品牌，發(fā)揮品牌忠實(shí)度；工程進(jìn)度要求：工程進(jìn)度要求： 樓體外立面完成； 小區(qū)配套基本成形； 實(shí)樓觀景樣板間開(kāi)放； 物業(yè)管理到位（社區(qū)保安等表象項(xiàng)目）； 推廣部署：推廣部署： 訴求成熟社區(qū)：外立面、完善配套、準(zhǔn)現(xiàn)房； 訴求成熟社區(qū)人文環(huán)境： 邀請(qǐng)知名教授、知名企業(yè)家參觀，加強(qiáng)社會(huì)效應(yīng)； 結(jié)合既定社區(qū)活動(dòng)體現(xiàn)社區(qū)文化。 推廣手段：推廣手段： 銷(xiāo)售中心設(shè)VIP客戶接待室； 設(shè)專門(mén)銷(xiāo)售人員，設(shè)計(jì)專門(mén)看樓路線； 隨樓附送“海爾”家電、進(jìn)口名廠潔具； 引入知名裝修公司，為客戶提供專業(yè)個(gè)性化家裝設(shè)計(jì)。三、媒體選擇及組合策略三、媒體選擇及組合策略大眾媒體為主，戶外媒體、自有媒體

34、為輔。 大眾媒體首選齊魯晚報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)、山東房產(chǎn)網(wǎng) 戶外媒體主要選擇大型戶外廣告牌、樓宇廣告、墻體圍檔等，發(fā)布內(nèi)容主要以項(xiàng)目形象廣告為主； 自有媒體：建議建設(shè)項(xiàng)目網(wǎng)站，創(chuàng)刊項(xiàng)目業(yè)主通訊雜志。第六章第六章 現(xiàn)場(chǎng)包裝策略現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 一、銷(xiāo)售中心設(shè)計(jì)建議一、銷(xiāo)售中心設(shè)計(jì)建議1、建筑結(jié)構(gòu)：、建筑結(jié)構(gòu)：局部二層框架結(jié)構(gòu)， 2、建筑形式：、建筑形式：一、二層中間部分挑空設(shè)計(jì)。3、建筑面積：、建筑面積：一層200m2,二層100m24、建筑立面：、建筑立面：采用現(xiàn)代透視立面風(fēng)格、體現(xiàn)一種尊貴、奢華的超然氣度，同時(shí)主色彩與項(xiàng)目標(biāo)志色相統(tǒng)一；5、功能分區(qū)：、功能分區(qū)：接待洽談區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)、影音展示區(qū)、辦公區(qū)

35、（經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室）。 二、樣板間建造二、樣板間建造 聘請(qǐng)濟(jì)南本土實(shí)力品牌家裝公司，爭(zhēng)取成本價(jià)裝修小、中、大戶型樣板間，共計(jì)3-4套；同時(shí)指定該家公司為項(xiàng)目業(yè)主提供菜單式裝修方案。 建議在售樓處內(nèi)建造1：1比例的體驗(yàn)式樣板間。 建議樣板間裝修風(fēng)格具差異，現(xiàn)代、傳統(tǒng)各有 三、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)三、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)高的要求，無(wú)論是在形象氣質(zhì)還是在品德均要求出類(lèi)拔萃，符合項(xiàng)目銷(xiāo)售需要。同時(shí)需要我進(jìn)行多方面的系統(tǒng)培訓(xùn)，打造一支素質(zhì)過(guò)硬的精英銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。司計(jì)劃從公司現(xiàn)有160多名銷(xiāo)售隊(duì)伍中選拔經(jīng)驗(yàn)豐富的人員競(jìng)爭(zhēng)上崗，培訓(xùn)內(nèi)容包括以下方面： 房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)系統(tǒng)培訓(xùn) 客戶接待再提升培訓(xùn) 電話營(yíng)銷(xiāo)升級(jí)培訓(xùn) 銷(xiāo)售技巧高級(jí)培訓(xùn)

36、 消費(fèi)者心理深度分析培訓(xùn) 商務(wù)禮儀綜合培訓(xùn) 中國(guó)傳統(tǒng)文化知識(shí)培訓(xùn) 城建公司歷史業(yè)績(jī)和文化培訓(xùn) 項(xiàng)目介紹全方位培訓(xùn) 第七章第七章 銷(xiāo)售安排與銷(xiāo)售率達(dá)銷(xiāo)售安排與銷(xiāo)售率達(dá)成成 一、銷(xiāo)售期一、銷(xiāo)售期項(xiàng)目主要銷(xiāo)售期：從2006年正式開(kāi)始銷(xiāo)售至2007年年底完成項(xiàng)目可售房源的80。將整個(gè)銷(xiāo)售周期分成四個(gè)階段進(jìn)行，兩棟樓同時(shí)銷(xiāo)售。 二、銷(xiāo)售貨量二、銷(xiāo)售貨量三、銷(xiāo)售價(jià)格估算三、銷(xiāo)售價(jià)格估算 采取采取 方法計(jì)算出項(xiàng)目毛坯房一次性付款成方法計(jì)算出項(xiàng)目毛坯房一次性付款成交均價(jià)：交均價(jià)：4583元元/平米。平米?？紤]5%的誤差，我們建議本項(xiàng)目的最終均價(jià)為 4500-4800元元/平平米米。 四、銷(xiāo)售率達(dá)成四、銷(xiāo)售率達(dá)

37、成 2006年年底之前計(jì)劃完成可售房源的年年底之前計(jì)劃完成可售房源的20開(kāi)盤(pán)前，利用45月份3個(gè)月時(shí)間作鋪墊。4月份，進(jìn)行項(xiàng)目鋪墊宣傳；5月份進(jìn)行項(xiàng)目亮相。經(jīng)過(guò)3個(gè)月的推廣：（1）建立項(xiàng)目知名度；（2）通過(guò)宣傳樹(shù)立客戶認(rèn)知度；（3）利用五月和十月黃金周和金秋房展會(huì)的銷(xiāo)售佳期，開(kāi)展系列促銷(xiāo)活動(dòng)，大幅度提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。開(kāi)盤(pán)時(shí)以低價(jià)入市，使得項(xiàng)目銷(xiāo)售一面市便迅速引起銷(xiāo)售熱潮；開(kāi)盤(pán)后傳遞熱銷(xiāo)訊息，迅速樹(shù)立項(xiàng)目品牌。 2007年年5月底之前完成率達(dá)到可售房源的月底之前完成率達(dá)到可售房源的50 在經(jīng)過(guò)多次引爆的廣告中著重訴求會(huì)所，進(jìn)一步提高區(qū)域認(rèn)同度； 在春季房展會(huì)上大力宣傳項(xiàng)目，保證市場(chǎng)熱度，為二引爆作鋪

38、墊； 一批貨價(jià)格略微提升，以促進(jìn)后期銷(xiāo)售，顯示項(xiàng)目升值潛力；開(kāi)盤(pán)后舉辦封頂儀式、中秋聯(lián)誼、元旦活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)保證市場(chǎng)熱度。 至至2007年年底完成率達(dá)到可售年年底完成率達(dá)到可售房源的房源的80本階段開(kāi)始前，項(xiàng)目已經(jīng)初具規(guī)模，外立面裝修完畢，成熟社區(qū)基本成型；本階段的主要廣告訴求點(diǎn)為成熟社區(qū)，成熟社區(qū)文化； 加大新單元的宣傳，利用大戶型設(shè)計(jì)拔升項(xiàng)目檔次，；本階段以2007年秋交會(huì)為序曲，中間穿插主體竣工驗(yàn)收等事件。 在銷(xiāo)售部署中應(yīng)該環(huán)環(huán)緊扣，步步為營(yíng)。對(duì)于在銷(xiāo)售部署中應(yīng)該環(huán)環(huán)緊扣，步步為營(yíng)。對(duì)于貨量的推出應(yīng)根據(jù)實(shí)際的銷(xiāo)售情況而動(dòng)態(tài)調(diào)整。貨量的推出應(yīng)根據(jù)實(shí)際的銷(xiāo)售情況而動(dòng)態(tài)調(diào)整。 第八章第八章

39、 產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議 一、附加值建議一、附加值建議 1 、室內(nèi)裝修方面、室內(nèi)裝修方面 項(xiàng)目部分采用精裝修，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的性價(jià)比。項(xiàng)目部分采用精裝修，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的性價(jià)比。 為了迎合不同層次的客戶需要，建議項(xiàng)目采用為了迎合不同層次的客戶需要，建議項(xiàng)目采用菜單式的精裝修方案，菜單式的精裝修方案，使客戶均能夠享受到項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的居住生活。2、配套及智能化建議、配套及智能化建議 在提供基本的物業(yè)管理服務(wù)外，建議項(xiàng)目采用全在提供基本的物業(yè)管理服務(wù)外，建議項(xiàng)目采用全方位人性化服務(wù)。滿足不同客戶群的需要的同時(shí)，方位人性化服務(wù)。滿足不同客戶群的需要的同時(shí)，提升項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次。提升項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次。 項(xiàng)目主題會(huì)

40、所項(xiàng)目主題會(huì)所3、其他建議、其他建議“首善大使”海選活動(dòng) 建議與電視臺(tái)合作舉行“首善大使”海選活動(dòng)。選擇標(biāo)準(zhǔn)：形象俊朗，品格親善。文化長(zhǎng)廊 在項(xiàng)目地下停車(chē)場(chǎng)到物業(yè)的銜接地帶，建議設(shè)計(jì)成“文化長(zhǎng)廊”。在長(zhǎng)廊內(nèi)懸掛有特色的濟(jì)南建筑的老照片，有藝術(shù)氣息的油畫(huà)國(guó)畫(huà)，購(gòu)房客戶自行拍攝的藝術(shù)圖片或購(gòu)房感言。電梯特殊樓層 請(qǐng)廠家將“4”“14”“24”的數(shù)顯改為“E”“F”“G”。 第九章第九章 城建品牌創(chuàng)想城建品牌創(chuàng)想 品牌主旨品牌主旨 中文：城市風(fēng)景中文：城市風(fēng)景 建筑永恒建筑永恒 解析此為四字兩句對(duì)仗格式，每句打頭的“城”“建”合為“城建”的名稱，“建筑永恒”寓意開(kāi)發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目建筑本身就是藝術(shù)精品，

41、傳承文化，構(gòu)建歷史；“城市風(fēng)景”進(jìn)一步點(diǎn)出項(xiàng)目的城市功能，讓購(gòu)房者的居所成為城市中的風(fēng)景。整體語(yǔ)意滲透出城建集團(tuán)心懷城市的責(zé)任和志存高遠(yuǎn)的氣魄。 英文：英文：For City & For Life 解析此英文為城建集團(tuán)國(guó)際化視野的理念定位，漢語(yǔ)直譯為“為城市，為生活”，意指城建集團(tuán)植根城市，創(chuàng)造生活，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的使命感和無(wú)私的服務(wù)意識(shí)。公公 司司 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介 濟(jì)南世紀(jì)陽(yáng)光物業(yè)策劃有限公司，是具有法人資格和行業(yè)資質(zhì)的，為濟(jì)南乃至山東省內(nèi)較早從事專業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的機(jī)構(gòu)之一，創(chuàng)立于2000年，是一家以房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃、物業(yè)代理銷(xiāo)售、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顧問(wèn)、房地產(chǎn)企業(yè)顧問(wèn)等為主要業(yè)務(wù)的跨地域的專業(yè)不動(dòng)

42、產(chǎn)營(yíng)運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。 作為從事地產(chǎn)工作的專業(yè)機(jī)構(gòu)，我們?nèi)耐度?，?dòng)用一切資源，實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化；而“全心投入，全程服務(wù)”是世紀(jì)陽(yáng)光的經(jīng)營(yíng)理念，我們不斷汲取行業(yè)最新運(yùn)作思路，立足山東，充分研究山東房產(chǎn)市場(chǎng)，量身定造適合區(qū)域市場(chǎng)的操作模式，為省內(nèi)外一大批項(xiàng)目提供了專業(yè)化的市場(chǎng)調(diào)查與論證、產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、全程策劃代理等服務(wù)，積累了豐富的成功經(jīng)驗(yàn)和心得。同時(shí)憑借豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，自行成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目。 作為省內(nèi)唯一不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)綜合體萬(wàn)泰陽(yáng)光不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)的四大核心子公司之一，世紀(jì)陽(yáng)光整合集團(tuán)公司的萬(wàn)泰裝飾、山東省城建設(shè)計(jì)院和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中心的人力與技術(shù)資源，為開(kāi)發(fā)商提供專業(yè)

43、的市場(chǎng)為開(kāi)發(fā)商提供專業(yè)的市場(chǎng) 調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、營(yíng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理、裝飾設(shè)計(jì)與施工、物業(yè)管理咨詢等銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理、裝飾設(shè)計(jì)與施工、物業(yè)管理咨詢等一站式全程服務(wù)。一站式全程服務(wù)。 幾年來(lái)，世紀(jì)陽(yáng)光成功操作的項(xiàng)目類(lèi)型涉及住宅、商業(yè)（寫(xiě)字樓、商鋪）、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，尤為擅長(zhǎng)住宅和商鋪營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，足跡遍及山東省各大城市，目前在省內(nèi)各城市參與項(xiàng)目數(shù)十個(gè)，已構(gòu)建成龐大的市場(chǎng)銷(xiāo)已構(gòu)建成龐大的市場(chǎng)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，擁有龐大的客戶信息資源庫(kù)，可在第一時(shí)間內(nèi)售網(wǎng)絡(luò)，擁有龐大的客戶信息資源庫(kù)，可在第一時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的省內(nèi)網(wǎng)絡(luò)化銷(xiāo)售。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的

44、省內(nèi)網(wǎng)絡(luò)化銷(xiāo)售。 人才一直是“世紀(jì)陽(yáng)光”引以為榮的最大財(cái)富，它集合了一批包括：資深職業(yè)經(jīng)理人、建筑師、設(shè)計(jì)師、策劃師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、廣告人、律師等個(gè)行業(yè)的精英，組成了一個(gè)近百人強(qiáng)大的極具執(zhí)行力的學(xué)習(xí)和實(shí)戰(zhàn)型團(tuán)隊(duì)，秉承以目標(biāo)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，適度領(lǐng)先的原則，“想發(fā)展商之所想，預(yù)見(jiàn)發(fā)展商之未預(yù)見(jiàn)”，使“世紀(jì)陽(yáng)光”的服務(wù)真正做到“全程跟進(jìn)，全面解決，全程服務(wù)”。 世紀(jì)陽(yáng)光有信心，更有能力運(yùn)作好本案，用良好業(yè)績(jī)來(lái)再次驗(yàn)證世紀(jì)陽(yáng)光在同行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)性和領(lǐng)先性。過(guò)去不斷積累的業(yè)績(jī)，將是“世紀(jì)陽(yáng)光”日后成長(zhǎng)的原動(dòng)力，深信公司將在本案再創(chuàng)佳績(jī)，為貴公司的品牌發(fā)展出一份力。 項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售依賴于兩方面，一是優(yōu)秀、實(shí)效

45、的策劃思路，二是銷(xiāo)售執(zhí)行，而這一切的實(shí)現(xiàn)都來(lái)自于強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)， 項(xiàng)目組主要成員介紹項(xiàng)目組主要成員介紹 張張 靜靜 總經(jīng)理畢業(yè)于山東大學(xué) 2000年加盟世紀(jì)陽(yáng)光從事房地產(chǎn)策劃工作 20002002年于山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院MBA進(jìn)修 2003年加盟山東省城建設(shè)計(jì)院20032004年于北京大學(xué)房地產(chǎn)研究學(xué)進(jìn)修房地產(chǎn)專業(yè)MBA 2003年至今任世紀(jì)陽(yáng)光總經(jīng)理 成功策劃、參與個(gè)案：華彩園、頤琴灣明珠花園、智慧大廈、延恩花園、濟(jì)南高新區(qū)大學(xué)科技園、亞圣園、華馨園、錦繡苑、興業(yè)嘉園、恒昌大廈、中泰發(fā)展大廈 新城嘉園、燕京花園、盈峰翠邸、山東貴和購(gòu)物中心日照店（時(shí)代名苑）、臨沂文化藝術(shù)用品城、盛世家園、魯

46、信明珠商業(yè)廣場(chǎng) 于于 鑫鑫 副總經(jīng)理 注冊(cè)房地產(chǎn)策劃師 畢業(yè)于山東師范大學(xué) 1994-2000美國(guó)耐克、科龍集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 20002004中國(guó)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)，周帆房地產(chǎn)研究中心運(yùn)營(yíng)總監(jiān)，副總經(jīng)理 2005加盟世紀(jì)陽(yáng)光 成功策劃、參與個(gè)案：南奧園、華南碧桂園、東莞銀湖花園、煙臺(tái)星?；▓@、淄博怡心園、臨沂文化藝術(shù)用品城、內(nèi)蒙古重聯(lián)物流城、臨沂杏壇文化家園、魯信明珠商業(yè)廣場(chǎng) 張張 巖巖 廣告總監(jiān) 1994年畢業(yè)于山東大學(xué)經(jīng)管系 1996年加盟輕騎集團(tuán)日月廣告公司 1998年加盟飛鳥(niǎo)影視工作室 1999-2001年山東工藝美術(shù)學(xué)院進(jìn)修 2001年加盟濟(jì)南世紀(jì)陽(yáng)光房產(chǎn)策劃有限公司從事房地產(chǎn)策劃研究工作 成

47、功策劃、參與個(gè)案：亞圣園、華馨園、錦繡苑、興業(yè)嘉園、恒昌大廈、中泰發(fā)展大廈 新城嘉園、盈峰翠邸、山東貴和購(gòu)物中心日照店（時(shí)代名苑）、臨沂文化藝術(shù)用品城、魯信明珠商業(yè)廣場(chǎng) 張郁夫張郁夫 銷(xiāo)售總監(jiān) 1996 銀豐集團(tuán) 銷(xiāo)售總監(jiān) 1998年天津燕寧置業(yè)有限公司 副總經(jīng)理 2003年大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 區(qū)域銷(xiāo)售總監(jiān) 2005年加盟世紀(jì)陽(yáng)光人銷(xiāo)售總監(jiān)成功策劃、參與個(gè)案：銀豐花園、天津燕寧花園、天津萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、燕京花園、盈峰翠邸、山東貴和購(gòu)物中心日照店、魯信明珠商業(yè)廣場(chǎng)、臨沂文化藝術(shù)用品城、內(nèi)蒙古重聯(lián)物流城、臨沂杏壇文化家園、臨沂申科國(guó)際數(shù)碼城公司成功運(yùn)作項(xiàng)目公司成功運(yùn)作項(xiàng)目1、山東貴和購(gòu)物

48、中心日照店山東貴和購(gòu)物中心日照店貴和購(gòu)物中心日照店位于日照新城區(qū)，總建筑面積達(dá)7萬(wàn)多平米，其中裙樓1-4層3萬(wàn)多平米，由山東貴和購(gòu)物中心整體招商管理，日照海納商城、日照八方置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)。上面為單體22層高層住宅。日照是座新興的濱海旅游城市，新區(qū)建設(shè)十分迅速，外地開(kāi)發(fā)商紛紛圈地開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目林立，在這樣的房產(chǎn)背景下，我們撥開(kāi)云霧，清醒解析裙樓商鋪的投資價(jià)值，推出了“做貴和購(gòu)物中心房東，讓商業(yè)巨人幫你賺錢(qián)”的投資宣言，準(zhǔn)確的提煉出該項(xiàng)目的投資價(jià)值精髓。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，我們實(shí)施了“選鋪先排號(hào)”的門(mén)檻策略，并針對(duì)日照投資者對(duì)貴和購(gòu)物中心的品牌認(rèn)知度不強(qiáng)的問(wèn)題，組織了名為“與貴和面對(duì)面” 的濟(jì)南免費(fèi)

49、旅游考察活動(dòng)，百人考察團(tuán)浩浩蕩蕩親臨濟(jì)南貴和，不僅親自考察了貴和購(gòu)物中心、貴和商廈，而且到趵突泉集體旅游，并和貴和老總面對(duì)面，日照投資者們的投資信心立即得到增強(qiáng)，種種策劃活動(dòng)使得項(xiàng)目在內(nèi)購(gòu)期內(nèi)就贏得了廣大投資者的追捧。 10月23日-24日，貴和購(gòu)物中心日照店商鋪公開(kāi)發(fā)售。23日為認(rèn)購(gòu)日，現(xiàn)場(chǎng)限時(shí)選鋪，因時(shí)間有限，很多客戶都沒(méi)有機(jī)會(huì)選鋪，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)就有160多個(gè)鋪位；24日為開(kāi)盤(pán)日，選好鋪送轎車(chē)等抽獎(jiǎng)活動(dòng)精彩不斷，再次掀起搶購(gòu)狂潮。 開(kāi)盤(pán)成功后，我們審時(shí)度勢(shì)，考慮到日照投資市場(chǎng)的局性，在貴和的品牌發(fā)源地濟(jì)南開(kāi)設(shè)投資咨詢中心，并根據(jù)濟(jì)南市場(chǎng)情況做出了系列有效推廣，“貴和讓你做房東”、“憑什么選擇貴

50、和”“貴和讓你的錢(qián)賺起來(lái)”“投資貴和，和銀行一樣保險(xiǎn)”等系列硬廣告，在日照考察團(tuán)的配合下，很多客戶一人就要幾個(gè)鋪位，不到半個(gè)月時(shí)間。就在濟(jì)南掀起了貴和投資熱潮。2、臨沂文化藝術(shù)用品城臨沂文化藝術(shù)用品城 本項(xiàng)目使我公司在臨沂操作的全程策劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的代表。總建筑面積16萬(wàn)平方米，針對(duì)臨沂市擁有1100多個(gè)成熟市場(chǎng)的特殊性，面對(duì)開(kāi)發(fā)商對(duì)該地塊的不知所措，我司進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)研究和定位。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月的前期市場(chǎng)論證工作，市場(chǎng)、策劃、銷(xiāo)售、商業(yè)規(guī)劃等各類(lèi)精英組成項(xiàng)目專案小區(qū)，期間多次深入臨沂市進(jìn)行了艱苦、細(xì)致的論證工作，逐個(gè)課題進(jìn)行論證和攻克，終于在2004年秋季完成了該地段的市場(chǎng)定位報(bào)告，最終定位

51、為臨沂市唯一的專業(yè)化“文化藝術(shù)用品市場(chǎng)”， 2004年國(guó)慶節(jié)臨沂文化藝術(shù)用品城一經(jīng)正式推向市場(chǎng)及受到各類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的青睞，我司順勢(shì)推出一系列優(yōu)惠訂鋪措施，截止到2005年元旦工程封頂階段，已完成一期5萬(wàn)平方米的80%的招商任務(wù)。 科學(xué)的項(xiàng)目定位決策，不僅使開(kāi)發(fā)商巧妙的避開(kāi)了與國(guó)際資本澳龍、華藥、香江三大國(guó)際物流城正面交鋒的風(fēng)險(xiǎn)，而且為當(dāng)?shù)胤睒s的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)開(kāi)闊了一條更為廣闊的發(fā)展之路，為臨沂商貿(mào)城的發(fā)展添上了濃重的一筆。3、新城嘉園、新城嘉園 新城嘉園位于泰安肥城市東部，由濟(jì)南市建筑設(shè)計(jì)研究院的下屬公司濟(jì)南宏冠置業(yè)有限責(zé)任公司投資開(kāi)發(fā)，總建筑面積達(dá)15萬(wàn)平米，一期住宅總建筑面積達(dá)6萬(wàn)多平米，規(guī)劃有

52、14座多層住宅。 該項(xiàng)目在建筑規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計(jì)方面和濟(jì)南水平同步，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但因其售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于肥城最高的房?jī)r(jià)水平，市場(chǎng)引導(dǎo)工作十分艱苦。在項(xiàng)目期房階段，為了讓肥城人了解和接受新城嘉園給他們帶來(lái)的全新生活理念，我們推出充滿親切感的廣告主題語(yǔ)“讓我們生活的更好”，先后策劃組織了“肥城市中小學(xué)生有獎(jiǎng)?wù)魑摹薄ⅰ胺食鞘芯幼顩r有獎(jiǎng)?wù){(diào)查”、“100%信心購(gòu)房計(jì)劃”等活動(dòng)，讓越來(lái)越多的人們認(rèn)識(shí)到現(xiàn)有居住狀況的落后，憧憬新城嘉園這里的美好生活。 隨著項(xiàng)目一期部分樓座漸成現(xiàn)房，我們充分利用準(zhǔn)現(xiàn)房場(chǎng)景，策劃了“看房有禮，買(mǎi)房有獎(jiǎng)”的促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)入春節(jié)后，小區(qū)環(huán)境景觀逐日呈現(xiàn)，我們抓住時(shí)機(jī)，推出了“我家住在花

53、園里”的宣傳攻勢(shì)。 隨著小區(qū)大部分樓座成為現(xiàn)房，部分業(yè)主入住小區(qū)，我們?cè)谔嵘^(qū)宣傳高度，推出“名流，名宅，名園”的新主題廣告語(yǔ)的同時(shí)，組織各種活動(dòng)加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)文化建設(shè)，策劃了“中秋業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”等互動(dòng)性活動(dòng)。 種種策劃活動(dòng)和主題推廣，最終促成新城嘉園在肥城的成功，2003年底掀起第一次銷(xiāo)售高潮，2004年大跨步發(fā)展，新城嘉園成為肥城高品質(zhì)生活的代名詞，越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇這里，新城嘉園最終成為肥城富人圈的生活集中地。4、章丘魯信明珠商業(yè)廣場(chǎng)簡(jiǎn)介、章丘魯信明珠商業(yè)廣場(chǎng)簡(jiǎn)介 魯信明珠商業(yè)廣場(chǎng)由山東省魯信房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，位于章丘 市明水大街南段以東，在原明水服裝市場(chǎng)和配件廠地塊上開(kāi)發(fā)

54、建設(shè)，北臨百脈泉公園，占據(jù)城市的核心區(qū)位，總占地82畝，總建筑面積達(dá)7萬(wàn)多平米，其中商業(yè)部分近5萬(wàn)平米，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、旅游功能于一體，住宅部分2萬(wàn)平米，由3座小高層和4座多層組成。 該項(xiàng)目由上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱設(shè)計(jì)，采取與國(guó)際同步的街區(qū)商業(yè)模式，鋪鋪臨街，將商鋪的商業(yè)價(jià)值發(fā)揮到最大。并以雕塑廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、音樂(lè)廣場(chǎng)等為主要景觀，以連續(xù)的綠化景觀帶連接；并以街區(qū)為單位，對(duì)不同區(qū)域的功能進(jìn)行了劃分，形成了以服裝為主的不同區(qū)域的購(gòu)物主題，建成后將成為章丘市的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)。 該項(xiàng)目于2005年5月1日公開(kāi)預(yù)售，當(dāng)日即勁派VIP貴賓卡300多張，7月9日公開(kāi)選鋪，500人齊聚現(xiàn)場(chǎng)，不凡的

55、認(rèn)購(gòu)業(yè)績(jī)使之屢獲多項(xiàng)榮譽(yù)。10月15日，魯信明珠商業(yè)廣場(chǎng)榮膺“2005年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目金獎(jiǎng)”。 5、濟(jì)南高新區(qū)大學(xué)科技園、濟(jì)南高新區(qū)大學(xué)科技園 濟(jì)南高新區(qū)大學(xué)科技園位處濟(jì)南東部高新區(qū)新宇路東側(cè)，由濟(jì)南新方圓置業(yè)發(fā)展公司開(kāi)發(fā)，總占地13.6萬(wàn)平米，由20多座四層工業(yè)廠房樓組成。 該項(xiàng)目是濟(jì)南首個(gè)成功操作的工業(yè)園地產(chǎn)項(xiàng)目，策劃之初，我們就有效把握工業(yè)園區(qū)的特質(zhì)，就項(xiàng)目的功能性進(jìn)行有力概括，準(zhǔn)確定位為“特別適合成長(zhǎng)型科技企業(yè)的單元式辦公用房”，把樓層空間進(jìn)行引導(dǎo)性功能界定，劃分工作層、辦公層、居住層，私密性和開(kāi)放性兼有。此鮮明定位的推出，引導(dǎo)濟(jì)南市區(qū)不少實(shí)力企業(yè)紛紛外遷，落戶大學(xué)科技園。

56、在策劃推廣中，我們充分挖掘該園區(qū)高綠化率的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在濟(jì)南首次提出“PARK辦公主義”的健康概念，吸引了眾多科技企業(yè)考察和入園。 在策劃的有力推動(dòng)下，我們運(yùn)用各種有效的招商模式，提前6個(gè)月完成95%的銷(xiāo)售任務(wù)，把單價(jià)最高提升了1200元/平米。銷(xiāo)售代理費(fèi)用、優(yōu)惠條件及銷(xiāo)售代理費(fèi)用、優(yōu)惠條件及服務(wù)承諾服務(wù)承諾（一）銷(xiāo)售代理費(fèi)用 本項(xiàng)目銷(xiāo)售代理傭金為所有可銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售總額的1.3%（二）優(yōu)惠條件及服務(wù)承諾 1、最低收益 品牌共贏：現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為總銷(xiāo)金額的2%-3%，我司為充分體現(xiàn)雙方合作的緊密性，特將本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理取費(fèi)定位目前公司空前的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：總銷(xiāo)金額的1.3%。 2、成本價(jià)裝飾

57、 免費(fèi)提供住宅菜單式裝飾方案：為貴方成本價(jià)裝飾樣板間、成本價(jià)提供售樓中心裝修；為會(huì)所、底商、公共空間提供建筑裝飾設(shè)計(jì)最優(yōu)方案。 3、景觀設(shè)計(jì)巧妙化：利用我司的設(shè)計(jì)力量和與美國(guó)索爾機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略合作關(guān)系為貴方提供巧妙細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，最大程度實(shí)現(xiàn)小區(qū)環(huán)境景觀化，如在地下停車(chē)場(chǎng)至物業(yè)銜接處設(shè)“文化長(zhǎng)廊”，在四層上空間布置為充滿親情的“鄰里中心”。 4、免費(fèi)積累客戶群：我司在濟(jì)南市擁有十幾家“房產(chǎn)置換中心”門(mén)面店及數(shù)個(gè)售樓中心，可免費(fèi)為本項(xiàng)目積累雄厚的客戶基礎(chǔ)，免費(fèi)提供本項(xiàng)目的一線宣傳，促進(jìn)本項(xiàng)目在全濟(jì)南市的整體銷(xiāo)售。 5、免費(fèi)提供招商資源：利用我司操作魯信、魯能等商業(yè)項(xiàng)目時(shí)積累的大量招商客戶資源，為本項(xiàng)目的商

58、業(yè)部分銷(xiāo)售提供有效支持和前提保障。 6、前期積累大量客戶、項(xiàng)目熟識(shí)度對(duì)后期營(yíng)銷(xiāo)奠定基礎(chǔ) 我司對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研及方案研究工作已經(jīng)進(jìn)行一年時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目熟識(shí)度和客戶的消費(fèi)把握程度為后期的營(yíng)銷(xiāo)奠定了基礎(chǔ)，并且前期積累了大量意向客戶，能夠最準(zhǔn)確、最有效的定位并挖掘出客戶資源，加上我司作為濟(jì)南且槐蔭本區(qū)域的策劃公司，對(duì)其區(qū)域特點(diǎn)的了解和把握更能直觀的總結(jié)本項(xiàng)目處于市場(chǎng)的位置以及最敏感地預(yù)測(cè)其潛在危險(xiǎn)。 7、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行零距離：我公司總部與貴公司辦公地、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)距離很近，總部營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)更能為項(xiàng)目提供及時(shí)有效的銷(xiāo)售執(zhí)行和智力支持。更能使雙方的工作對(duì)接和事務(wù)溝通更為順暢，且本項(xiàng)目作為世紀(jì)陽(yáng)光最重要的項(xiàng)目之一可以最直接的得到公司全方位的關(guān)注與支持。 8、零成本新聞營(yíng)銷(xiāo)：我公司已與省市房地產(chǎn)各類(lèi)媒體資源建立緊密關(guān)系，可為本項(xiàng)目免費(fèi)提供各類(lèi)電視新聞報(bào)道，免費(fèi)發(fā)布報(bào)紙軟文等形式，在降低開(kāi)發(fā)商的廣告投入的基礎(chǔ)上擴(kuò)大項(xiàng)目的公眾影響力。