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1、一、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定職責(zé)
1、工程維修主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃。
2、公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃。
3、維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好。
二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容
1、維護(hù)范圍：
房屋的承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、屋面、外墻面、內(nèi)墻面、地面、天花板、通道、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、樓梯間、門、窗、道路、停車場、溝渠、池井等。
2、建筑本體年維修保養(yǎng)工作計(jì)劃：
序號(hào)
保養(yǎng)項(xiàng)目
保養(yǎng)周期
保 養(yǎng) 內(nèi) 容 與 要 求
1
屋? ?頂
2年
兩年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次對(duì)面磚破碎和裂縫較大的及時(shí)維修更換。
2
外墻飾面
1年
每年對(duì)重點(diǎn)
2、部位進(jìn)行檢查，特別在雨季前的檢查
3
內(nèi)墻飾面
3年
每三年進(jìn)行全面維修保養(yǎng)。
4
樓梯間
3年
每月用拖把進(jìn)行擦洗，樓梯間踏步每三年進(jìn)行一次保養(yǎng)。
5
門
1年
對(duì)防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹掉漆的應(yīng)及時(shí)修理，其它類型門每年全面保養(yǎng)一次。
6
花園、圍欄
1年
每年除銹刷油一次。
7
窗
1年
對(duì)門窗框松動(dòng)、翹曲、鉸鏈、風(fēng)勾脫落及時(shí)維修，每年全部保養(yǎng)一次。
8
公共地磚
3年
日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修，每三年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次。
9
吊? ? 頂
3年
日常發(fā)現(xiàn)有破損立即更換，三年揭開石膏板查看吊頂鋼絲、全面檢修一次。
10
車行道 、人行道
3、1年
日常發(fā)現(xiàn)的損壞及時(shí)修補(bǔ)，每年重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)一次。
11
管? ?道
3年
室外一樓地面的管道每年刷油一次，井道內(nèi)管道每三年一次，刷油一次。
12
化糞池、污水井
1年
每年揭蓋檢查清理污泥一次。
13
擋雨蓬
1年
每年檢修一次。
14
玻璃幕墻、玻璃門
1年
每年對(duì)玻璃幕墻、玻璃門的玻璃膠進(jìn)行全面檢查。
15
公共照明系統(tǒng)
半個(gè)月
燈泡隨壞隨換，燈罩半個(gè)月擦一次。
16
水池、水箱
半年
1年
每年對(duì)地下室水池清洗一次、每半年對(duì)屋頂水箱清洗一次。
17
標(biāo)識(shí)系統(tǒng)
1年
每年對(duì)物業(yè)的所有標(biāo)識(shí)系統(tǒng)全面檢查一次。
3、房屋及維修管理
4、要求：
（1）房屋外觀完好、整潔。
（2）主要出入口、通道及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示，表示清晰。
（3）房屋完好率達(dá)99%以上。
（4）房屋的裝修，不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。
（5）房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立維修和回訪記錄。
（6）公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。
（7）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。
（8）道路暢通、路面平坦。
（9）污水排放通暢。
建筑本體日、周、月維修保養(yǎng)計(jì)劃：
主要
周期
房屋
本體
室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時(shí)，不超過8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。
樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)
5、問題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3-4年全面修補(bǔ)刷漆一次。
天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。
公共
設(shè)施
室內(nèi)污水系統(tǒng):每月檢查1次,每年雨季前須檢查一次,發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。
道路車場：每天檢查1遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；
路燈：每天檢查1遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；
明暗溝：每周檢查1遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；
供水電氣：每月細(xì)查1遍，隨時(shí)壞隨時(shí)修；
樓道燈：每天檢查1遍，即壞即修。
標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：每天檢查1遍，即壞即修。
檢查項(xiàng)目及處理方法
檢查
項(xiàng)目
1.地基基礎(chǔ)；2.梁柱板主體；3.墻體；4.頂棚；5.樓梯扶手；6.公共門窗；7.隔熱層、防水層；8.水箱水池；9.天面扶欄；10.消防設(shè)施；11.電子對(duì)講門；12.信報(bào)箱；13.標(biāo)識(shí)；14.散水坡；15.樓板地面磚；16.上下雨污水管；17.設(shè)備房；18.道路；19.道路；20電纜溝蓋板；21.路牙；22.踏步階；23.給排水；24.路燈；25.清潔設(shè)備；26.娛樂設(shè)施.
處理方法
按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)經(jīng)理并提出糾正措施。
考核標(biāo)準(zhǔn)
日常周檢、月檢考核按ISO9001：2000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
年終考核按國家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)工程維修保養(yǎng)工作計(jì)劃表
