全某咨詢—東莞房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計(jì)報(bào)告

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1、*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,A2.1.房地產(chǎn)市場分析,“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長速度,資料,來,源：,中國房地產(chǎn)年鑒，,羅蘭貝格,分析,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資,萬億元,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,3.58,+9.2,%p.a.,房地產(chǎn)開發(fā)投資,萬億元,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,2000,2001,

2、E,0.59,+13.0%,p.a.,其中，住宅開發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素,住宅開發(fā)投資,萬億元,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.43,+20.4%,p.a.,住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,53%,53%,59%,64%,68%,73%,資料,來,源：,中國房地產(chǎn)年鑒，,羅蘭貝格,分析,+6.6%,p.a.,住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū),2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分,萬億元,住宅開

3、發(fā)投資增長率按地區(qū)分,1999 2000年,資料,來,源：,中國房地產(chǎn)年鑒，,羅蘭貝格,分析,廣東,上海,北京,江蘇,浙江,遼寧,山東,福建,其它,隨著外部環(huán)境和國家政策的導(dǎo)向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展,中國房地產(chǎn)市場,的發(fā)展趨勢,將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè),加入后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程,廣泛的合作將成為,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本,市場的合作將更,加緊密,房地產(chǎn)企業(yè)將,出現(xiàn)兩極分化規(guī)模,化和小而精,；房,地產(chǎn)開發(fā)配套的相,關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化,消費(fèi)者的需求品位,越來越高，要求,定制化服務(wù),國家將逐漸改變

4、對(duì),房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組,作為中國經(jīng)濟(jì)改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度,廣東省房地產(chǎn)投資總額,億元,+17.7%,p.a.,1997,1998,1999,2000,510,594,676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較,1997-2000年,廣東省 全國,廣東省 全國,房地產(chǎn)投資,住宅開發(fā)投資,17.7%,15.2%,26.9%,24.7%,資料,來,源：,廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，,羅蘭貝格,分析,東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以

5、外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主,八十年代中期,1992,年,1992年 1998年,1998年以后,市政府和企業(yè)單位直接投資,房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家,香港投資者為主的外資投資者,房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家,以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加,房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家 (包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司),投資主體,安居、多層住宅為主,建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū),集中于莞城,別墅、多層住宅為主,建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū),集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地,多層、小高層為主,建成,AB,華庭等一批高品質(zhì)的樓盤,集中于東城、篁村、城區(qū)等,開發(fā)類型和區(qū)域,

6、政府公務(wù)員和企業(yè)職工,外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏,本地消費(fèi)者占25%,外地消費(fèi)者占5%,本地消費(fèi)者占50%,外商占30%,外地消費(fèi)者占 20%,消費(fèi)者特征,總投資小于1億元,估計(jì)總投資50億元，外資占63%,投資23億元，內(nèi)資占59%,投資規(guī)模,東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期,東莞房地產(chǎn)市場特征,商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平 和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū),較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)

7、房地產(chǎn),市場規(guī)模,細(xì)分市場,競爭格局,消費(fèi)群體,東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長迅速,房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素,商品住宅銷售收入和銷售面積,增長迅速,市場集中度相對(duì)較高,政策導(dǎo)向,多層和小高層開發(fā)比例逐年上升,東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū),單位價(jià)格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升,不同消費(fèi)群在購買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同,政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng),政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,1,3,2,4,東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)

8、投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度,1996,1997,1998,1999,2000,+10.8%,p.a.,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,資料,來,源：,東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，,羅蘭貝格,分析,東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額,億元,東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額,億元,8.67,9.55,10.44,11.21,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,7.87,住宅開發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素,資料,來,源：,東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，,羅蘭貝格,分析,東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額,億元,東莞市住宅開發(fā)投資額,億元,+9.9%,p.a.,1997,1998,1999,20

9、00,6.32,7.35,7.41,8.40,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,8.67,9.55,10.44,11.21,其它,辦公樓,商業(yè)營業(yè)用房,住宅,東莞市商品,住,住宅銷售收,入,入和銷售面,積,積增長迅速,資料,來,源：,東莞市建委,，,，中國人民,銀,銀行，,羅蘭貝格,分析,東莞市商品,住,住宅銷售收,入,入,億元,東莞市商品,住,住宅銷售面,積,積,萬平方米,1997,1998,1999,2000,39.6,52.3,74.3,95.0

10、,+26.4%,p.a.,1997,1998,1999,2000,9.2,12.5,16.5,24.0,2005,E,2005,E,60.0,200.0,+20.8%,p.a.,44.1,2003,E,2003,E,148.4,商品房開發(fā),建,建筑面積總,額,額按鎮(zhèn)區(qū)分,1998-2000年,描,述,述,資料,來,源：,東莞,市,市建,委,委，,羅蘭,貝,格,格,分析,城區(qū),常平,樟木,頭,頭,篁村,東城,其它,商品,房,房開,發(fā),發(fā)集,中,中于,東,東城,、,、篁,村,村、,城,城區(qū),、,、常,平,平和,樟,樟木,頭,頭等,地,地理,位,位置,優(yōu),優(yōu)越,、,、經(jīng),濟(jì),濟(jì)基,礎(chǔ),礎(chǔ)發(fā),達(dá),達(dá)的

11、,地,地區(qū),1998,年,年至2000,年,年底,，,，商,品,品房,實(shí),實(shí)際,投,投入,資,資金23,億,億元,共推,出,出樓,盤,盤231,個(gè),個(gè)，,建,建筑,面,面積455.7平,方,方米,樟木,頭,頭、,常,常平,、,、附,城,城、,塘,塘夏,、,、黃,江,江等,鎮(zhèn),鎮(zhèn)區(qū),集,集中,了,了90%,的,的港,資,資房,地,地產(chǎn),開,開發(fā),商,商,新開,發(fā),發(fā)的,商,商品,房,房樓,盤,盤集,中,中在,東,東城,區(qū),區(qū)和,篁,篁村,，,，開,發(fā),發(fā)類,型,型以,多,多層,和,和小,高,高層,為,為主,，,，樓,盤,盤質(zhì),數(shù),數(shù)較,高,高，,開,開發(fā),理,理念,在,在東,莞,莞市,屬,屬于,

12、中,中上,水,水平,1998,年,年至2000,年，,商,商品,房,房開,發(fā),發(fā)集,中,中在,東,東城,、,、篁,村,村、,城,城區(qū),、,、常,平,平和,樟,樟木,頭,頭等,地,地理,位,位置,優(yōu),優(yōu)越,、,、經(jīng),濟(jì),濟(jì)基,礎(chǔ),礎(chǔ)發(fā),達(dá),達(dá)的,地,地區(qū),在未,來,來五,年,年內(nèi),，,，多,層,層和,小,小高,層,層仍,是,是商,品,品房,開,開發(fā),市,市場,的,的主,流,流，,新,新開,發(fā),發(fā)的,多,多層,和,和小,高,高層,主,主要,集,集中,在,在東,城,城區(qū),、,、篁,村,村區(qū),和,和城,區(qū),區(qū),資料,來,源：,東莞,市,市建,委,委，,羅蘭,貝,格,格,分析,多層和,小,小高層,別墅,

13、高層,1998-20002005,E,12%,84%,6%,8%,91%,1%,東城,篁村,城區(qū),塘夏,其它,1998年以,后,后新開,發(fā),發(fā)的多,層,層和小,高,高層地,域,域分布,虎門,商品房,立,立項(xiàng)開,發(fā),發(fā)類型,比,比例,按開,發(fā),發(fā)建筑,面,面積,樟木頭,常平,預(yù)計(jì)到,2005年,每,每平,方,方價(jià)格,在,在2500,元以上,的,的中高,檔,檔商品,房,房將占,據(jù),據(jù)市場86%,的,的份額,描述,東莞市,商,商品房,開,開發(fā)檔,次,次逐步,提,提高,東莞市,政,政府對(duì),城,城市進(jìn),行,行總體,規(guī),規(guī)劃，,改,改善居,住,住環(huán)境,，,，提升,房,房地產(chǎn),開,開發(fā)的,質(zhì),質(zhì)量,由于政,

14、府,府嚴(yán)格,控,控制土,地,地批租,土地,價(jià),價(jià)格上,升,升較快,居民住,宅,宅消費(fèi),觀,觀念由,商,商品住,宅,宅理念,的,的接受,者,者轉(zhuǎn)為,理,理念的,領(lǐng),領(lǐng)導(dǎo)者,需求,品,品位提,高,高,金融機(jī),構(gòu),構(gòu)對(duì)住,房,房消費(fèi),支,支持不,斷,斷增強(qiáng),、,、按揭,條,條件放,寬,寬，刺,激,激住房,消,消費(fèi)需,求,求市場,的,的增長,東莞市,新,新的房,地,地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)商紛,紛,紛進(jìn)入2500以上,的,的中高,檔,檔房地,產(chǎn),產(chǎn)市場,的,的競爭,如:新世,紀(jì),紀(jì)豪園,新,石,石竹,雍,雍華,庭,庭,七,寶,寶一居,等,等,13%,50%,20%,10%,2000,別墅,3500元以,上,上*

15、,2500-3500,元,元*,2500元以,下,下*,總額,8%,60%,26%,6%,2005,E,資料,來,源：,東莞市,建,建委，,羅蘭,貝,貝格,分析,*,除別墅,外,外,商品住,宅,宅銷售,總,總面積,萬平,方,方米,111.2,200.0,+15.7%,p.a.,東莞房,地,地產(chǎn)市,場,場競爭,格,格局可,以,以從內(nèi),部,部競爭,狀,狀況等,五,五個(gè)方,面,面分析,消費(fèi)者,潛在的,進(jìn),進(jìn)入者,房地產(chǎn),開,開發(fā),專業(yè)服,務(wù),務(wù)提供,者,者,替代品,政策壁,壘,壘強(qiáng),較,強(qiáng),強(qiáng)的地,方,方保護(hù),主,主義，,早,早期外,來,來的房,地,地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)商和,民,民營企,業(yè),業(yè)必須,掛,掛

16、靠東,莞,莞市各,區(qū),區(qū)鎮(zhèn)房,地,地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)公司,，,，合作,開,開發(fā)房,地,地產(chǎn),經(jīng)濟(jì)壁,壘,壘弱,房地,產(chǎn),產(chǎn)開發(fā),商,商尚未,形,形成房,地,地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)的絕,對(duì),對(duì)成本,優(yōu),優(yōu)勢,和,和先進(jìn),的,的商品,房,房差異,化,化概念,大多數(shù),消,消費(fèi)者,消,消費(fèi)觀,念,念尚處,于,于商品,住,住宅理,念,念的接,受,受者,主力消費(fèi)群,不,不明顯,商品住宅50%為本地,消,消費(fèi)者，30%為港,澳,澳臺(tái)消費(fèi)者,20%,為,為省內(nèi)和外,地,地消費(fèi)者,房地產(chǎn)開發(fā),商,商紛紛聘請(qǐng),專,專業(yè)的房地,產(chǎn),產(chǎn)策劃和廣,告,告公司，提,高,高商品房開,發(fā),發(fā)和營銷質(zhì),量,量,聘請(qǐng)物業(yè)顧,問,問公司，提,高,高商品后續(xù),服,服務(wù)質(zhì)量,商品房替代,品,品幾乎不存,在,在，安居房,只,只占1%的,市,市場份額,內(nèi)部競爭狀,況,況,城區(qū)、常平,和,和樟木頭集,中,中了70%,的,的房地產(chǎn)開,發(fā),發(fā),市場集中度,高,高，市場領(lǐng),先,先者較為明,顯,顯，如：中,信,信、光大等,內(nèi)資房地產(chǎn),開,開發(fā)比例逐,年,年提高，由1998年,的,的45%上,升,升為2000年的67%,消費(fèi)者購買,商,商品房考慮,的,的