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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,中國(guó)供銷,粵北農(nóng)批項(xiàng)目方向研判,2017,年,3,月,3,日,摘自,中雅乳源調(diào)研報(bào)告,總結(jié)：,近兩成游客希望粵北農(nóng)批項(xiàng)目中多一些名俗展示，例如瑤族大舞臺(tái)、特色酒店、客棧，另外期待項(xiàng)目中多加入一些帶有特色名俗風(fēng)格的娛樂(lè)設(shè)施和項(xiàng)目；建議項(xiàng)目中重點(diǎn)投入瑤族大舞臺(tái)的建設(shè)，在娛樂(lè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中加入一些民俗元素。,通過(guò),趙志強(qiáng)的調(diào)研數(shù)據(jù),可以得出：韶關(guān)年,
2、2500,萬(wàn)的游客量和乳源,500,萬(wàn)的游客量，將成為項(xiàng)目未來(lái)較大的人流構(gòu)成，打造一個(gè)具備特色客棧、一站式農(nóng)特街、融入瑤族文化旅游等可參與娛樂(lè)的門戶，是符合市場(chǎng)需求，并且認(rèn)同度達(dá)到,80%,以上！,市場(chǎng)數(shù)據(jù)研判：,市場(chǎng)業(yè)態(tài)配比參考：,摘自,2015,年千策調(diào)研報(bào)告,：關(guān)于農(nóng)特、酒店、餐飲的配比；,數(shù)據(jù)顯示：,根據(jù)千策的報(bào)告顯示，乳源范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)農(nóng)特、農(nóng)副產(chǎn)品的商戶占比,8%,，,以滿足外來(lái)和當(dāng)?shù)赜慰偷馁?gòu)買，手信和農(nóng)特需求；,餐飲占相對(duì)較高,，主要消費(fèi)客戶為本地居民，節(jié)假日期間，自駕游消費(fèi)客戶及團(tuán)體客戶明顯增多；客單價(jià)也相對(duì)較高；,住宿類占比,1%,，日常的入住率約,35%,左右，節(jié)假日期間入住率
3、達(dá),85%,，,重大節(jié)點(diǎn)期間出現(xiàn)供不應(yīng)求的形式。,摘自考察項(xiàng)目,田州古城,和,彝人古鎮(zhèn),；,備注：通過(guò)對(duì)田州古城的走訪，業(yè)態(tài)配比方面，占比例較大的為餐飲業(yè)態(tài)（餐飲街）和燒烤街以及酒吧街；旅購(gòu)和當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)特產(chǎn)品業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，逐步消退，為一些小飾品民族服飾店，,以及總價(jià)低廉并具備當(dāng)?shù)靥厣氖中潘〈慰唾?gòu)買欲望欠缺，商業(yè)街的帶過(guò)感差；,啟示：,商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃是變換的，建議開(kāi)業(yè)初期以餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)的比重加大，來(lái)吸引當(dāng)?shù)睾屯獾氐挠慰停袌?chǎng)中期不斷的旺場(chǎng)后，項(xiàng)目再進(jìn)行商業(yè)的局部調(diào)整；,商業(yè)區(qū)域的主題性和購(gòu)買欲的引導(dǎo)與商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)合，將是項(xiàng)目規(guī)劃后期中要花心思考慮的問(wèn)題；,案例旅游物業(yè)數(shù)據(jù)：,統(tǒng)合以上
4、數(shù)據(jù)分析：,項(xiàng)目的規(guī)劃定位方向,餐飲業(yè)態(tài)：一標(biāo)段臨街加大比重規(guī)劃餐飲業(yè)態(tài)，增加項(xiàng)目的昭示性和吸引力；,農(nóng)特業(yè)態(tài)：農(nóng)特農(nóng)貿(mào)與食品安全，建議檢測(cè)相結(jié)合；做好包裝挖掘故事，打好品質(zhì)關(guān)；,彩石業(yè)態(tài)：建議以彩石博物館為主題，街道設(shè)置彩石價(jià)值宣傳欄，搭配彩石業(yè)態(tài)和茶藝，及書(shū)法展；,客棧業(yè)態(tài)：建議前期設(shè)置配套精品酒店、特色客棧、別院客棧三種檔次，讓客人住進(jìn)來(lái)，留住消費(fèi)；,酒吧業(yè)態(tài)：沿街水系酒吧夜市帶，為城市人群的休閑散步觀光之地，也為游客休閑之地，建議融入夜市燒烤；,景觀節(jié)點(diǎn)：建議在規(guī)劃上形成串聯(lián)，有效的引導(dǎo)游客，穿梭在景區(qū)內(nèi)；每一處都有故事和傳說(shuō)；深挖瑤族文化,充分植入瑤族文化，增添項(xiàng)目可觀賞性；,共建設(shè)
5、置：牌樓是小鎮(zhèn)的形象導(dǎo)視，廣場(chǎng)和瑤族舞臺(tái)是人氣的聚集和集散地，也是文化展示互動(dòng)的功能體現(xiàn)；,總結(jié)：不脫離農(nóng)特農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的功能，三標(biāo)段減少項(xiàng)目的商業(yè)體量，加大客棧、別院、餐飲、娛樂(lè)、景觀的設(shè)置，規(guī)避,后期商業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力，前期以圍繞客戶的主要需求來(lái)設(shè)置經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；,吸引城市日常消費(fèi),迎合旅游客群需求,以旅游拉動(dòng)農(nóng)批，,以優(yōu)質(zhì)農(nóng)特反哺旅游。,業(yè)態(tài),比例,面積,工藝,8%,6918,旅購(gòu)街,8%,7285,夜市酒吧街,6%,5755,住宿,13%,12400,餐飲,16%,14822,共建,3%,3180,辦公雙創(chuàng),4%,3800,農(nóng)特,6%,5247,休閑娛樂(lè),6%,5373,展示、辦公,2%,1988
6、,預(yù)留商業(yè),10%,8764,其他,5%,5000,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),13%,11600,合計(jì)：,100%,92132,7,棟,2,棟,1,棟,8,棟,小結(jié)：,1,、,2,、,7,、,8,棟產(chǎn)品為前期預(yù)留產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)，主要招商客戶為大型主力店，,1-2,棟為主力餐飲及銀行、便利店配套，合計(jì)面積,4144,，,7,棟為酒店產(chǎn)品合計(jì)面積,4273,，,8,棟為主力,KTV,及休閑沐足合計(jì)面積,4281,。,7,棟首層 二層 三層 四層 五層,8,棟首層 二層 三層 四層 五層,1,棟首層 二層,1,棟首層 二層 三層,一標(biāo)段業(yè)態(tài)落位,小結(jié)：,3,、,4,、,9,棟產(chǎn)品的建筑形態(tài)錯(cuò)落有序，臨街商鋪較為
7、適合散招，主要業(yè)態(tài)以農(nóng)貿(mào)、農(nóng)特為主，搭配部分工藝及休閑、餐飲等多元化配套，促進(jìn)客戶的觀賞性，從而促進(jìn)消費(fèi)力。,10,棟產(chǎn)品戶型統(tǒng)一、方正，主要業(yè)態(tài)以休閑飲品為主。北街由于人流較少，因此招商主要以合作社展示辦公為主。,9,棟,3,棟,4,棟,10,棟,9,棟首層 二層 三層,10,棟首層 二層 三層,3,棟首層 二層 三層,4,棟首層 二層 三層,小結(jié)：,5,、,6,、,11,、,12,棟在前期招商階段最為收商戶歡迎，主要租賃商戶為展示展銷為主，,6,、,12,棟較為靠近三標(biāo)段主出入口，規(guī)劃業(yè)態(tài)為餐飲娛樂(lè)，便捷的人行動(dòng)線，并擁有停車位優(yōu)勢(shì)，將成為餐飲商家首選產(chǎn)品。,11,棟,5,棟,6,棟,12
8、,棟,11,棟首層 二層 三層,12,棟首層 二層 三層,5,棟首層 二層 三層,6,棟首層 二層 三層,關(guān)于二層的招商問(wèn)題，根據(jù)現(xiàn)階段的招商情況,：,方向?yàn)椋盒蓍e餐飲,四個(gè)主題館：書(shū)法主題：聯(lián)合書(shū)法協(xié)會(huì)，提供書(shū)法展示平臺(tái)和協(xié)會(huì)和聚集場(chǎng)地；瑤族秀主題，建議把瑤族服飾和各種民間刺繡在這里展示，也可給于協(xié)會(huì)人提供一個(gè)交流的場(chǎng)地；農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)，提供一個(gè)展示乳源農(nóng)特產(chǎn)品的展示平臺(tái)，也給農(nóng)業(yè)協(xié)會(huì)提供一個(gè)交流的場(chǎng)地；并且設(shè)置檔口，提供休閑小吃和水吧、茶樓等業(yè)態(tài)；,業(yè)態(tài),餐飲,酒店,休閑娛樂(lè),展示、辦公,預(yù)留,彩石工藝品,農(nóng)特,其他,合計(jì),面積（）,9881.83,4273.41,5372.97,1987.88
9、,1828.88,1842.89,5247.235,710.41,31145.51,小結(jié)：,根據(jù)以上相關(guān)數(shù)據(jù)分析，項(xiàng)目一標(biāo)段業(yè)態(tài)比例餐飲、娛樂(lè)、農(nóng)特比例較大，分別占比,32%,、,17%,、,17%,，并結(jié)合本隊(duì)市場(chǎng)酒店住宿需求將,7,號(hào)樓整棟規(guī)劃為便捷商務(wù)酒店，可打造約,80,間客房，滿足百余旅客用于的住宿需求，配備,14%,的酒店業(yè)態(tài)。同時(shí)搭配彩石、合作社展示辦公，打造業(yè)態(tài)豐富的農(nóng)旅風(fēng)情街。,備注：以上比例按面積計(jì)算,現(xiàn)接待客戶資源梳理：,小結(jié)：,目前為止項(xiàng)目部合計(jì)收集有效本地經(jīng)營(yíng)商戶信息,690,個(gè)，其中彩石、餐飲、住宿有效數(shù)據(jù)合計(jì)占比,20%,，其中土特茶葉,72,家，主要分布在小島附
10、近臨街商業(yè)，經(jīng)營(yíng)情況一般；,韶關(guān)市乳源縣客戶數(shù)據(jù)收集統(tǒng)計(jì),2015,年,5,月,-,至今,序號(hào),業(yè)態(tài),數(shù)量,1,酒飲副食,96,2,干調(diào)土特,47,3,高端食品,21,4,茶葉茶具,25,5,糧油,22,6,日雜百貨,84,7,家紡家用,24,8,文體母嬰,34,9,服飾,35,10,酒店用品,5,11,果蔬,44,12,農(nóng)資農(nóng)機(jī),14,13,建材,83,14,機(jī)動(dòng)車,12,15,彩石,43,16,餐飲,81,17,酒店住宿,12,18,酒吧,8,合計(jì),690,導(dǎo)讀：,根據(jù)以上業(yè)態(tài)的落位情況，得出各業(yè)態(tài)的數(shù)量面積，后續(xù)工作將根據(jù)現(xiàn)積累客戶進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)摸底排查、招商，精確到到每一個(gè)客戶對(duì)項(xiàng)目的顧慮
11、和不認(rèn)可的原因。,業(yè)態(tài),H,類客戶,A,類客戶,B,類客戶,C,類客戶,小計(jì),酒吧,2,3,0,3,8,餐飲,3,2,3,73,81,農(nóng)特,2,5,2,106,115,彩石,1,6,0,36,43,酒店,0,1,0,11,12,工藝品,8,6,2,7,23,合計(jì),16,23,7,236,282,水產(chǎn),肉類,流動(dòng)攤販,冰鮮,水產(chǎn),生禽,14,棟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)落位：,通過(guò)各類農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)考察，得出結(jié)論，客戶消費(fèi)動(dòng)線多以直線采購(gòu)為主，因此業(yè)態(tài)落位以直徑動(dòng)線鋪排。,二標(biāo)段業(yè)態(tài)落位,水果,面品,豆制品,蛋類,光雞光鴨,蔬菜,熟食,熟食,土特,土特,水果,糧油,干調(diào),干調(diào),熟食,熟食,13,棟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)落位：
12、,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)得出業(yè)態(tài)分配比例，并根據(jù)衛(wèi)生條件、客戶消費(fèi)習(xí)慣，合理編排業(yè)態(tài)落位規(guī)劃。,攤位,水果,蔬菜,豆制品,蛋類,面品,豬肉,水產(chǎn),光雞光鴨,流動(dòng)攤販,合計(jì),22,80,10,10,13,95,20,15,65,330,比例,7%,24%,3%,3%,4%,29%,6%,5%,20%,100%,商鋪,水果,土特,干調(diào),糧油,冰鮮,熟食,水產(chǎn),生擒,合計(jì),3,2,10,3,4,14,5,10,51,比例,6%,4%,20%,6%,8%,27%,10%,20%,100%,關(guān)于攤位業(yè)態(tài)分布小結(jié)：,本縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外圍均有“早市”、“晚市”流動(dòng)商販，爭(zhēng)奪政府支持管理力度，預(yù)留,20%,位置，免費(fèi)提
13、供給流動(dòng)攤位在此經(jīng)商。基于流動(dòng)商販經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品已農(nóng)貿(mào)蔬菜產(chǎn)品為主，因此降低蔬菜業(yè)態(tài)比例，達(dá)到業(yè)態(tài)均衡效果。,關(guān)于商鋪業(yè)態(tài)分布小結(jié)：,熟食類商販利潤(rùn)較高，租金承受能力較大，因此大面積商鋪落位為熟食類，并結(jié)合本地市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，放大干調(diào)、生擒類商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。,經(jīng)營(yíng)總面積,中心市場(chǎng)約,8000平米,品類,蔬菜,水果,豆制品,肉類,熟食,水產(chǎn),禽類,糧油,干調(diào),土特,蛋類,冰鮮,雞肉,面品,統(tǒng)計(jì),中心市場(chǎng)（內(nèi)）,15,2,3,75,8,30,19,16,7,3,10,3,191,單店面積（,m,）,4m,6m,2m,4m,5m,3m,6m,10m,15m,20m,4m,7m,3m,10,租賃條件（元）,12
14、00,800,600,700,1050,1200,1000,1500,1500,1200,500,770,600,1000,單日營(yíng)業(yè)額（元）,1400,1500,400,2500,2000,2600,1400,1500,1500,1300,1000,1500,1400,1500,經(jīng)營(yíng)大戶,市場(chǎng)分發(fā)貨品為清晨,5.30至6.30時(shí)間段。消費(fèi)人群高峰期為上午7.00至8.30。購(gòu)物人群以中老年人為主。下午4.30至6.00。購(gòu)物人群以上班族年輕人為主。年后至清明節(jié)前為市場(chǎng)銷售談季，市場(chǎng)攤位租不滿。,中心市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)：由于是老市場(chǎng)所以普遍存在相關(guān)問(wèn)題。主要體現(xiàn)為：,1,、市場(chǎng)整體衛(wèi)生惡劣，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)
15、境差；,2,、相關(guān)設(shè)施設(shè)備老舊，達(dá)不到經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)需求；,3,、市場(chǎng)通風(fēng)、排氣、排污、排水、采光均達(dá)不到相關(guān)要求；,4,、業(yè)態(tài)分布不合理。影響消費(fèi)者購(gòu)物便利性；,5,、物業(yè)管理存在問(wèn)題，有許多不合理的霸王條款；,6,、市場(chǎng)沒(méi)有專門的進(jìn)出貨通道，經(jīng)常出現(xiàn)人車相互堵塞的現(xiàn)象。,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總結(jié)：,經(jīng)營(yíng)總面積,富華城市場(chǎng)約,4000平米,品類,蔬菜,水果,豆制品,肉類,熟食,水產(chǎn),禽類,糧油,干調(diào),土特,蛋類,冰鮮,雞肉,面品,統(tǒng)計(jì),單店面積（,m,）,5m,5m,2m,5m,5m,4m,4m,20m,20m,20m,0,0,0,0,商家數(shù)（個(gè)）,3,3,1,5,2,1,2,15,0,0,0,0,32,
16、租賃條件（元）,300,300,200,600,600,700,450,1600,1600,1600,0,0,0,0,單日營(yíng)業(yè)額（元）,1500,700,300,1500,2000,2000,1500,1000,1200,1300,0,0,0,0,富華城市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)：市場(chǎng)總面積,4000,平米。整體環(huán)境較好，但設(shè)計(jì)有問(wèn)題主要體現(xiàn)在（菜檔案臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、不科學(xué)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不方便。活禽檔口設(shè)計(jì)不合理，達(dá)不到相關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，也直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶操作不便利。水產(chǎn)魚(yú)檔的設(shè)計(jì)也存在問(wèn)題）物業(yè)管理方面不到位。不能幫經(jīng)營(yíng)戶解決經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際問(wèn)題。市場(chǎng)外圍占道經(jīng)營(yíng)的散戶嚴(yán)重。直接影響市場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)戶的客源。,經(jīng)營(yíng)總面積,英東市場(chǎng)約,300平米,品類,蔬菜,水果,豆制品,肉類,熟食,水產(chǎn),禽類,糧油,干調(diào),土特,蛋類,冰鮮,雞肉,面品,統(tǒng)計(jì),單店面積（,m,）,4m,3m,2m,4m,4m,4m,0,10-15m,5m,5m,0,商家數(shù)（個(gè)）,6,1,2,9,2,3,0,6,1,3,0,33,租賃條件（元）,1000,500,300,500,1000,1000,0,1300,800,1200,0,單日
某農(nóng)批項(xiàng)目方向研判培訓(xùn)教材
