城市經(jīng)營(yíng)與城市運(yùn)營(yíng)概述

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,城市經(jīng)經(jīng)營(yíng)與與城市市運(yùn)營(yíng)營(yíng),李津逵逵,清華哈哈佛UEO計(jì)劃劃首席席學(xué)監(jiān)監(jiān)，北北京大大學(xué)景景觀學(xué)學(xué)院客客座教教授，深圳圳市決決策咨咨詢委委員，中國(guó)國(guó)城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)理事事、深深圳城城市化化研究究會(huì)副副會(huì)長(zhǎng)長(zhǎng)、中中國(guó)國(guó)國(guó)際城城市化化發(fā)展展戰(zhàn)略略研究究委員員會(huì)戰(zhàn)戰(zhàn)略咨咨詢委委員會(huì)會(huì)副主主任、哈哈佛大大學(xué)“中國(guó)國(guó)城市市運(yùn)營(yíng)營(yíng)商”雙向向交流流計(jì)劃劃首席席教練練。,聯(lián)系方方式：010-51095068,聯(lián)系人人：張張助理理,一、迅迅猛的的中國(guó)國(guó)城市市建設(shè)設(shè)高潮潮,200年來(lái)來(lái)社會(huì)會(huì)大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，目前前進(jìn)入入關(guān)鍵鍵時(shí)期期,

2、從19世紀(jì)紀(jì)后半半葉50年年增一一個(gè)百百分點(diǎn)點(diǎn)，本本世紀(jì)紀(jì)初每每年一一個(gè)百百分點(diǎn)點(diǎn)，中中國(guó)進(jìn)進(jìn)入城城市化化加速速階段段。,198020112040？,70,30,51.6,1840,COUNTRY,Land Area（km2）,Pop.,Density,9,Canada,32,805,000,9,976,140.00,3.00,16,Russia,143,420,300,17,075,200.00,8.00,44,Brazil,186,112,800,8,511,965.00,21.86,77,Mexico,106,202,900,1,972,550.00,53.84,117,Slovenia

3、,2,011,100,20,273.00,99.20,126,France,60,656,200,547,030.00,110.88,130,Poland,38,635,100,312,685.00,123.56,140,China,1,306,313,800,9,596,960.00,136.12,154,Italy,58,103,000,301,230.00,192.89,167,Philippines,87,857,500,300,000.00,292.86,175,India,1,080,264,400,3,287,590.00,328.59,176,Japan,127,417,200

4、,377,835.00,337.23,182,Korea(South),48,422,600,98,480.00,491.70,二、城城市經(jīng)經(jīng)營(yíng)15年年：政政府理理財(cái)優(yōu)優(yōu)化,“城市市是市市場(chǎng)中中的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)主主體，需要要經(jīng)營(yíng)營(yíng)”。,“盤(pán)活活城市市的資資產(chǎn)，變存存量為為流量量”。,“城市市本身身是最最大的的國(guó)有有資產(chǎn)產(chǎn)，其其重要要體現(xiàn)現(xiàn)是城城市土土地”。,“城城市市不不是是免免費(fèi)費(fèi)午午餐餐，公公共共產(chǎn)產(chǎn)品品要要盡盡量量成成為為城城市市商商品品”。,“城城市市的的發(fā)發(fā)展展，需需要要統(tǒng)統(tǒng)籌籌當(dāng)當(dāng)代代人人和和后后代代人人之之間間的的負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)”。,經(jīng)營(yíng)營(yíng)城城市市的的起起因因,基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施欠欠帳帳嚴(yán)嚴(yán)重重：

5、,2003年年，佛佛山山城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)生生活活污污水水處處理理率率只只有有36.68%，而而按按規(guī)規(guī)劃劃，2005年年佛佛山山的的污污水水處處理理率率要要達(dá)達(dá)到到70%，2010年年達(dá)達(dá)到到80%以以上上。,90年年代代中中后后期期全全國(guó)國(guó)近近23的的城城市市供供水水不不足足；約約70的的城城市市尚尚未未形形成成城城市市干干道道網(wǎng)網(wǎng)；城城市市排排水水管管網(wǎng)網(wǎng)普普及及率率僅僅60左左右右，城城市市污污水水集集中中處處理理率率不不足足10。我我國(guó)國(guó)城城市市燃燃?xì)鈿鈿鈿饣事蕛H僅60左左右右；,經(jīng)營(yíng)營(yíng)城城市市的的起起因因,財(cái)政政壓壓力力推推動(dòng)動(dòng)制制度度創(chuàng)創(chuàng)新新。,多數(shù)數(shù)城城市市處處于于吃吃飯飯財(cái)財(cái)政政時(shí)

6、時(shí)，預(yù)預(yù)算算內(nèi)內(nèi)財(cái)財(cái)政政根根本本拿拿不不出出足足夠夠的的資資金金投投入入到到城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施中中來(lái)來(lái)。世世界界銀銀行行的的估估計(jì)計(jì)，我我國(guó)國(guó)80年年代代中中期期基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施投投資資占占GDP的的4.4，90年年代代中中期期達(dá)達(dá)到到7.5。要要保保持持GDP的的持持續(xù)續(xù)高高增增長(zhǎng)長(zhǎng)，21世世紀(jì)紀(jì)第第一一個(gè)個(gè)十十年年中中我我國(guó)國(guó)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施投投資資占占GDP的的比比重重將將達(dá)達(dá)到到89,經(jīng)營(yíng)營(yíng)城城市市的的起起因因,公共共經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效率率低低下下。,城市市的的土土地地、水水面面、空空間間，道道路路橋橋梁梁上上的的廣廣告告位位等等等等，都都是是城城市市的的公公共共資資源源。政政府府本本

7、應(yīng)應(yīng)以以受受全全社社會(huì)會(huì)之之托托代代理理者者的的身身份份出出讓讓這這些些“場(chǎng)場(chǎng)域域”使使用用權(quán)權(quán)而而獲獲得得租租金金。但但是是以以往往這這些些資資源源或或是是被被浪浪費(fèi)費(fèi)了了，或或是是被被低低價(jià)價(jià)尋尋租租了了。,競(jìng)爭(zhēng)性,非競(jìng)爭(zhēng)性,排他性,、私益物品：,食品、服裝、汽車(chē)、鋼鐵、電子產(chǎn)品等,、收費(fèi)物品：,水務(wù)、燃?xì)?、收費(fèi)公路、有線電視、公共交通、污水處理等,非排他性,、公共資源：,土地、水資源、地下空間、電磁空間、地下水、等,、公益物品：,公共空間,、公共安全、公共衛(wèi)生、公共行政、生態(tài)環(huán)境、消防、街道、天氣預(yù)報(bào)、有線電視、法律政策等。,城市市經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的公公共共經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)依依據(jù)據(jù),經(jīng)營(yíng)營(yíng)城城市市

8、，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)什什么么？,私益益物物品品：國(guó)退退民民進(jìn)進(jìn)（“靚靚女女先先嫁嫁”）,收費(fèi)費(fèi)物物品品：市場(chǎng)場(chǎng)化化（佛佛山山“可可經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)”項(xiàng)項(xiàng)目目）,公共共資資源源：招拍拍掛掛；,公益益物物品品：引進(jìn)進(jìn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)（公公交交、環(huán)環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、污污水水處處理理）。,征收農(nóng)地,城市拆遷,政府,房地產(chǎn),廣場(chǎng),道路,征地地、拆拆遷遷成成本本,土地地出出讓讓金金收收益益,城市市建建設(shè)設(shè)投投資資,土地地經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收收益益=土土地地出出讓讓金金-征征地地、拆拆遷遷、整整理理成成本本,房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格=土土地地出出讓讓金金+稅稅費(fèi)費(fèi)+成成本本+開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商利利潤(rùn)潤(rùn),工業(yè)業(yè)用用地地,費(fèi),部門(mén)門(mén)經(jīng)經(jīng)費(fèi)費(fèi),稅,行政政支支出出,（吃吃

9、飯飯財(cái)財(cái)政政）,租,城市市建建設(shè)設(shè),城市市經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的重重點(diǎn)點(diǎn)是是土土地地的的有有償償出出讓讓?zhuān)潭潭潭處讕啄昴瓿浅鞘惺薪ńㄔO(shè)設(shè)面面貌貌一一新新。,作為為公公共共資資源源的的土土地地從從哪哪里里來(lái)來(lái)的的?,收費(fèi)費(fèi)物物品品,私益物品,收費(fèi)物品,公共資源,公益物品,公益物品,私益物品,公共資源,政府資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,經(jīng)營(yíng)營(yíng)城城市市的的效效果果：中國(guó)國(guó)“無(wú)無(wú)可可爭(zhēng)爭(zhēng)議議的的領(lǐng)領(lǐng)先先者者”,2002年年底底，世世界界銀銀行行發(fā)發(fā)布布研研究究報(bào)報(bào)告告改改善善中中國(guó)國(guó)的的投投資資環(huán)環(huán)境境：“中中國(guó)國(guó)在在宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)與與政政治治穩(wěn)穩(wěn)定定性性、在在全全球球市市場(chǎng)場(chǎng)一一體體化化以以及及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施方面面

10、相相對(duì)對(duì)出出色色”，與與其其他他發(fā)發(fā)展展中中國(guó)國(guó)家家相相比比，在在融融入入全全球球經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)一一體體化化方方面面中中國(guó)國(guó)所所取取得得的的成成就就尤尤其其突突出出，是是“無(wú)無(wú)可可爭(zhēng)爭(zhēng)議議的的領(lǐng)領(lǐng)先先者者”，其其經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于于馬馬來(lái)來(lái)西西亞亞、泰泰國(guó)國(guó)、印印度度、巴巴西西等等積積極極融融入入全全球球經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的優(yōu)優(yōu)勝勝者者。,政府府“公公司司化化”的危危險(xiǎn)險(xiǎn),政府僅僅僅關(guān)注財(cái)財(cái)政效率率，而忽忽視公平平，出現(xiàn)現(xiàn)“公司司化”的的危險(xiǎn)，形成社社會(huì)的不不公平。,以每畝地地城市政政府獲利利10萬(wàn)萬(wàn)元計(jì)，未來(lái)1.5億億畝地進(jìn)進(jìn)城將為為城市政政府帶來(lái)來(lái)15萬(wàn)萬(wàn)億的預(yù)預(yù)算外收收益，相相當(dāng)于

11、糧糧食統(tǒng)購(gòu)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)中中“剪刀刀差”的的20倍倍到50倍。,基礎(chǔ)設(shè)施施、國(guó)家家壟斷行行業(yè)、環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)型項(xiàng)項(xiàng)目比重重過(guò)大，教育、衛(wèi)生、就業(yè)等等社會(huì)發(fā)發(fā)展型項(xiàng)項(xiàng)目不足足。,地方政府府舉債風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),城市投資資公司將將土地抵抵押給銀銀行取得得貸款，進(jìn)行城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)。,全球金融融危機(jī)爆爆發(fā)后的的18個(gè)個(gè)月，全全國(guó)城投投公司的的數(shù)量由由4000家暴暴漲到8800家。,一般認(rèn)為為，城投投公司的的總借貸貸數(shù)約在在6-8萬(wàn)億元元之間；史宗瀚瀚（VictorShih）認(rèn)為為這一數(shù)數(shù)字高達(dá)達(dá)24.2萬(wàn)億億元。,三、城市市運(yùn)營(yíng)：企業(yè)參參與城建建,PPP：公共私私營(yíng)伙伴伴關(guān)系,政府服務(wù)務(wù)、政府府出售、政

12、府間間協(xié)議、合同承承包、特特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)、補(bǔ)助助、憑單單、自由由市場(chǎng)、志愿者者服務(wù)、自我服服務(wù),BOT、TOT、BT,政企合作作成片開(kāi)開(kāi)發(fā),倉(cāng)促上馬馬的改革革,2003年“公公用事業(yè)業(yè)市場(chǎng)化化元年”。2002年年12月月27日日，建設(shè)設(shè)部頒布布關(guān)于于加快市市政公用用事業(yè)市市場(chǎng)化進(jìn)進(jìn)程的意意見(jiàn),2004年建設(shè)設(shè)部發(fā)布布市政政公用事事業(yè)特許許經(jīng)營(yíng)管管理辦法法于5月1日日起正式式施行。,2005年關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)市政公用用事業(yè)監(jiān)管的意意見(jiàn)建建城2005154號(hào),城市土地地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā),政府委托托市土地地整理儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心及分中中心，按按照土地地利用總總體規(guī)劃劃、城市市總體規(guī)規(guī)劃及控控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃和年度度土地

13、一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定定的存量量國(guó)有土土地、擬擬征用和和農(nóng)轉(zhuǎn)用用土地，統(tǒng)一組組織進(jìn)行行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用用、拆遷遷和市政政道路等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)的行為為。,土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目由市市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心或分中中心組織織采取公公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)方式確確定土地地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)單位位。,（北京，2003）,政企合作作開(kāi)發(fā)園園區(qū),由工業(yè)園園區(qū)管委委會(huì)與企企業(yè)形成成戰(zhàn)略合合作，共共同開(kāi)發(fā)發(fā)。2002年年,固安安開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)引進(jìn)了了專(zhuān)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)投投資運(yùn)營(yíng)營(yíng)企業(yè)華華夏幸福?；鶚I(yè)股股份有限限公司,以“管管委會(huì)+公司”的模式式對(duì)固安安工業(yè)園園區(qū)進(jìn)行行運(yùn)營(yíng)管管理。,“開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)工工業(yè)化城市市化”，“公公園城市市、休閑閑街區(qū)、兒童優(yōu)優(yōu)先、

14、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集集”的規(guī)規(guī)劃理念念,“未來(lái)城城市試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)”。,城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌發(fā)展商商,有實(shí)力有有品位的的企業(yè)，在地方方政府的的支持與與監(jiān)管下下，通過(guò)過(guò)增減掛掛鉤、占占補(bǔ)平衡衡，從農(nóng)農(nóng)村建設(shè)設(shè)用地中中開(kāi)拓城城市發(fā)展展空間，并帶領(lǐng)領(lǐng)農(nóng)民走走上城市市化的快快車(chē)道。,1、區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)力力是城鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)展商商的關(guān)注注點(diǎn),2、三農(nóng)農(nóng)狀況的的改善是是城鄉(xiāng)發(fā)發(fā)展商的的使命,3、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌開(kāi)開(kāi)發(fā)成為為企業(yè)核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力,金羅店：一城九九鎮(zhèn)亮點(diǎn)點(diǎn),羅店北歐歐新鎮(zhèn)一城九九鎮(zhèn)之之一,規(guī)劃范圍圍面積為為6.8平方公公里。,五項(xiàng)工程程：上海海唯一一一家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)36洞洞高爾夫夫球場(chǎng)地地；280間標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間的的超五星星級(jí)賓館館高爾夫夫賓館、北歐

15、風(fēng)風(fēng)情街、君逸會(huì)會(huì)館以及及新的網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)。,這種項(xiàng)目目簡(jiǎn)單地地由政府府各部門(mén)門(mén)照章辦辦事是絕絕對(duì)難保保成功的的。需要要有實(shí)力力有眼光光有胸懷懷的企業(yè)業(yè)，擔(dān)負(fù)負(fù)起將項(xiàng)項(xiàng)目推向向成功的的歷史責(zé)責(zé)任。,企業(yè)與政政府合作作共同在在大都市市的郊區(qū)區(qū)地帶造造城，同同時(shí)妥善善地解決決三農(nóng)問(wèn)問(wèn)題，這這將是“城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)營(yíng)商”模模式的核核心。,順華：集集體土地地資產(chǎn)化化,楊莊村將將用于合合作的土土地及地地上附著著物進(jìn)行行評(píng)估，按30%用于于解決農(nóng)農(nóng)村人口口養(yǎng)老醫(yī)醫(yī)療等保保險(xiǎn)費(fèi)用用、30%作為為村集體體預(yù)留管管理、40%作作價(jià)入股股與順華華集團(tuán)組組建股份份公司的的思路，實(shí)現(xiàn)土土地的資資產(chǎn)化。,村民形成成三塊收收入

16、：,一是集體體福利部部分，二二是勞動(dòng)動(dòng)所得，三是村村民變股股民后的的紅利收收入；,解決了村民民后顧之憂憂,村民養(yǎng)老醫(yī)醫(yī)療保險(xiǎn)通通過(guò)前兩個(gè)個(gè)30%解解決，,村民的失業(yè)業(yè)保險(xiǎn)金和和村民福利利的發(fā)放也也都是通過(guò)過(guò)這兩個(gè)30%來(lái)解解決；,村民住宅的的解決，通通過(guò)實(shí)施村村民上樓工工程，興建建村民搬遷遷樓，鼓勵(lì)勵(lì)村民購(gòu)置置商品房等等多種方式式來(lái)實(shí)現(xiàn)。,村民就業(yè)的的主要途徑徑：,是順華集團(tuán)團(tuán)通過(guò)建設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)，創(chuàng)創(chuàng)造的部分分物業(yè)管理理、餐飲、售貨、酒酒店服務(wù)等等第三產(chǎn)業(yè)業(yè)就業(yè)崗位位，,順華集團(tuán)在在未來(lái)的商商業(yè)設(shè)施等等方面給予予村民優(yōu)惠惠，鼓勵(lì)村村民作為個(gè)個(gè)體勞動(dòng)者者從事經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)，,在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮后衍衍生出來(lái)的的服裝加工工、個(gè)體運(yùn)運(yùn)輸、車(chē)輛輛修理等就就業(yè)渠道。,四、企業(yè)參參與城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),城市規(guī)劃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、體制制的局限,政府發(fā)展觀觀、體制的的影響,企業(yè)在城市市運(yùn)營(yíng)中人人才、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足,（案例：全全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)產(chǎn)城分割割、天津葛葛沽新農(nóng)村村、河南信信陽(yáng)羊山新新區(qū)）,2001,PlanningCurriculum,五、卓越的的標(biāo)桿,1979年年初，招商商局的一批批創(chuàng)業(yè)者在在袁庚率領(lǐng)領(lǐng)下來(lái)到蛇蛇口，開(kāi)始始