資產(chǎn)評估基礎與實務項目四--房地產(chǎn)評估課件

《資產(chǎn)評估基礎與實務項目四--房地產(chǎn)評估課件》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《資產(chǎn)評估基礎與實務項目四--房地產(chǎn)評估課件（107頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,*,,*,項目七 房地產(chǎn)評估,[知識目標],,1、了解土體使用權(quán)、建筑物的特性；,,2、熟悉房地產(chǎn)價格的種類；,,3、熟悉影響建筑物價值的主要因素；,,4、掌握土地、建筑物評估的主要方法；,,5、熟悉在建工程的評估方法；,,6、 了解房地產(chǎn)價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素的內(nèi)容；,,7、了解土地的自然特性和經(jīng)濟特性、我國土地使用權(quán)的基本特性；,,8、掌握運用收益法評估房地產(chǎn)中的資本化率的種類、收益法評估房地產(chǎn)的計算公式及其應用；,,9、　熟悉市場法評估房地產(chǎn)的因素修正；,,10、掌握市場法評估房

2、地產(chǎn)的計算公式及其應用；,,11、熟悉成本法評估土地、新建房地產(chǎn)及舊建筑物的計算公式和具體操作步驟；,,12、熟悉土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息和土地增值收益的計算；,,13、了解基準地價修正法的基本思路、適用范圍及操作步驟；,,14、了解路線價法的內(nèi)涵、在建工程的特點,2024/10/22,項目七 房地產(chǎn)評估,重點：,房地產(chǎn)評估的各種方法使用條件以及具體計算。,,難點：,收益法和成本法中對利息的處理，市場法的參數(shù)修正計算。,,[,能力目標,],,,1,、能知道土地評估的影響因素，能對土地進行評估；,,,2,、能區(qū)別土地、房屋和房地產(chǎn)三者之間的關(guān)系；,,,3,、能對建筑物、房地產(chǎn)進行收益法

3、、市場法、成本法進行簡單評估。,,重點：收益法和成本法的計算。,2024/10/22,項目七 房地產(chǎn)評估,[,工作案例,],某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地,900,平方米，地上,200,平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為每平方米,4,萬元人民幣，該區(qū)域的商品房價格每平方米,1,萬元人民幣，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為,5,。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少？并說明評估時的依據(jù)和理由。,2024/10/22,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,§任務綜述,,主要在于了解土地、建筑物的特性與房地產(chǎn)價格的種類，理解房地產(chǎn)評估的原則

4、，了解建筑物分類，了解影響建筑物價值的主要因素,,§知識要點,,一、土地與土地使用權(quán),,（,一）土地,,指陸地及其空間的全部環(huán)境因素。由土壤，氣候，地質(zhì)，地貌，生物和水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。從評估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認識。,,（,二）土地的特性,,1土地的自然特性,,（1）位置的固定性。,,( 2）質(zhì)量的差異性。,,（3）不可再生性。,,（4）效用永續(xù)性。,2024/10/22,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,二、土地資產(chǎn)價格體系,,（一）土地資產(chǎn)價格類型,,1,、基準地價,,基準地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格，是各城鎮(zhèn)按不同

5、的土地級別、不同的地段分別評估和預算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。基準地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。定義中可以看到：,,（,1,）基準地價是一個區(qū)域性的平均低價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均值；,,（,2,）基準地價是各類用地的平均地價，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價；,,（,3,）基準地價市政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格；,,（,4,）基準地價是單位土地面積的地價。,2024/10/22,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,2,、標定地價,,標定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常

6、經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。定義中可以看到：,,（,1,）標定地價市政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；,,（,2,）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；,,（,3,）標定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。,,3,、土地使用權(quán)出讓底價,,土地使用權(quán)出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。,,4,、轉(zhuǎn)讓價格,,地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格

7、。,2024/10/22,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,5,、出租價格,,地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。,,（,1,）土地使用者之間所形成的租金價格。,,（,2,）國家與土地使用者之間形成的租金價格。,,除上述地價外，還有土地交易成交價格、抵押價格等。,,基準地價、標定地價和土地使用權(quán)出讓價格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。,,它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。,,基準地價是標定地價評估的基礎，標定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。,2024/10/22,拓展知識：影響地產(chǎn)價格的因素,一、一般因素,,影響地價的一般因素是指對土地價格

8、高低及其變動具有普遍性、,一般性和共同性影響的因素。,,1,、行政因素。,,2,、社會因素。,,3,、經(jīng)濟因素。,,（,1,）經(jīng)濟發(fā)展狀況。,,（,2,）居民收入和消費水平。,,（,3,）物價變動。,,（,4,）儲蓄和投資水平、財政收支和金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。,,4,、其它一般因素。,2024/10/22,拓展知識：影響地產(chǎn)價格的因素,二、區(qū)域因素,,區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。,,1,、影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素。,,（,1,）商業(yè)繁華程度。,

9、,（,2,）交通便捷度。,,（,3,）環(huán)境優(yōu)劣度。,,（,4,）規(guī)劃限制。,,（,5,）其它因素。,,2,、影響住宅用地價格的區(qū)域因素。,,（,1,）位置。,,（,2,）交通便捷度。,,（,3,）基礎設施保證度。,,（,4,）公用設施完備度。,,（,5,）環(huán)境質(zhì)量度。,,（,6,）規(guī)劃限制。,2024/10/22,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,三、房地產(chǎn)的概念,,房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其它地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在習慣一般稱之為不動產(chǎn)。,,,1,、實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。,,,,

10、2,、權(quán)益（物權(quán)）是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。,,,,3,、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。,2024/10/22,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,房地產(chǎn)投資的風險主要來自三個方面：,,（,1,）房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。,,（,2,）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要,3,～,5,年的時間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。,,（,

11、3,）自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預見的影響。,,,7,、難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。,2024/10/22,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,8,、政策限制性。房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接或間接的影響。,,【,典型考題,2】,以下屬于房地產(chǎn)的特征的有（　?。?。,,A,、位置固定性,B,、供求區(qū)域性,,C,、使用長期性,D,、投資大量性,,E,、保值與增值性,,【,答案,】ABCDE,,

12、【,要點辨析,】,土地和房屋的特點有許多共性，但也有一些細微差別，知道一些共性的東西。,,,2024/10/22,拓展知識：影響房地產(chǎn)價格的因素,3,、行政因素。,,（,1,）土地使用制度與住房制度、地價政策。,,（,2,）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。,,（,3,）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。,,（,4,）行政隸屬關(guān)系變更。,,（,5,）交通管制。,,4,、心理因素。,,,二、區(qū)域因素,,區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性,。,2024/10/22,1、商服繁華因素,,2、道路通達因素,,3、交通便捷因素,,4、城市設施狀況因素,

13、,（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。,,（2）生活設施：主要包括學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。,,（3）文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施,,5、環(huán)境狀況因素,,拓展知識：影響房地產(chǎn)價格的因素,2024/10/22,拓展知識：影響房地產(chǎn)價格的因素,三、個別因素,,1,、土地的個別因素,,（,1,）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。當區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。,,（,2,）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜

14、，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。,,（,3,）形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。,,（,4,）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。,,（,5,）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。,,（,6,）用途因素。一般來說，對于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用

15、地的地價是遞減的。,,（,7,）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高,2024/10/22,拓展知識：影響房地產(chǎn)價格的因素,2、建筑物的個別因素,,(1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。,,（2）設計、設備等是否良好。建筑物形狀、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。,,（3）施工質(zhì)量。建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。,,

16、（4）法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。,,（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應當與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。,2024/10/22,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,五、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制,,按照房地產(chǎn)管理的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，,具體分為五種情況：,,（,1,）居住地,70,年；,,（,2,）工業(yè)用地,50,年；,,（,3,）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地,50,年；,,（,4,）商業(yè)、旅游、娛樂用地,40,年；,,（,5,）綜合或其它用地,

17、50,年。,,在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國家無償取得。應當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的，應當予以批準。,,建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為唯一的約束條件進行計算。,2024/10/22,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。,,,1,、土地價格,,包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。,,,2,、建筑物價格,,指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。,,,3,、房地產(chǎn)價格,,指建筑物連同其占用的土地的價格。,2024/10/22,（四）按

18、房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價,,地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。,,房地產(chǎn)單位價格有三種情況：,,單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。,,樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。,,樓面地價＝土地總價格,/,建筑總面積,,容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。,,容積率＝建筑總面積,/,土地總面積,,樓面地價＝土地總價格,/,建筑總面積＝（土地單價,×,土地總面積）,/,建筑總面積＝土地單價,/,容積率,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,2024/10/22,【,典型考題,3】,宗土地，單價為,

19、8 000,元,/,平方米，規(guī)劃容積率為,5,，土地資本化率為,10%,，則其樓面地價為（ ）元,/,平方米。,,A,、,1 600,,B,、,8 000 C,、,40 000,,D,、,80 000,,【,答案,】A 8000÷5,＝,1600,,（五）其它價格類型,,公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。,,申報地價，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級以上地方人民政府）申報的房地產(chǎn)交易成交價格。,,七、房地產(chǎn)評估的原則,,1,、 合法原則,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,2024

20、/10/22,（,2,）房地產(chǎn)價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。,,（,3,）房地產(chǎn)價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。,,5,、 房地合一原則：,由于房屋建筑物和土地相互依存的內(nèi)在聯(lián)系，應把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進行評估。,,6,、 評估基準日原則,：房地產(chǎn)評估價值應是評估對象在評估基準日的公允價值。,,,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,任務一 房地產(chǎn)評估基礎知識,2024/10/22,拓展知識： 建筑物及其分類,建筑物是指與土地組

21、合的建設成果，總體上劃分為房屋和建筑物兩大類。,,房屋建筑物基本組成有基礎、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護結(jié)構(gòu)。,,一、按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類,,,1,、鋼結(jié)構(gòu)。,,,2,、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。,,,3,、混合結(jié)構(gòu)。,,（,1,）磚混結(jié)構(gòu)。,,（,2,）磚木結(jié)構(gòu)。,,,4,、其它結(jié)構(gòu)。,,二、按建筑物使用功能分類,,1,、工業(yè)用建筑物,,2,、民用建筑,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,（一）收益為無限年期的房地產(chǎn)價值，年金計算,,計算公式為：,,房地產(chǎn)價格＝凈收益,/,資本化率,,這種理論包含著三個假設前提：,,（,1,）凈收益每年不變；,,（,2,）資本化率固定；,,（,3,）收益為

22、無限年期。,,（二）收益為有限年期的房地產(chǎn)價值，年金計算,,計算公式為：,,房地產(chǎn)價格＝凈收益,A×,（,P/A,，,r,，,n,）,,這是一個在估價實務中經(jīng)常運用的計算公式。,r,為資本化率，成立條件為：,,（,1,）凈收益每年不變；,,（,2,）資本化率固定且大于零；,,（,3,）收益年期有限為,n,。,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,（三）收益為有限年期的房地產(chǎn)價值，每年不等計算,,計算公式為,：房地產(chǎn)價格＝∑各年凈收益,Rt/,（,1,＋,r,）,n,,這是一個在估價實務中經(jīng)常運用的計算公式。,r,為資本化率，成立條件為：,,（,1,）凈收益每年不等；,,（,2,）

23、資本化率固定且大于零；,,（,3,）收益年期有限為,n,。,,三、凈收益,,總收益，是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益，被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。,,【,要點辨析,】,最佳利用狀態(tài)，是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,（一）凈收益的含義,,,1,、定義：凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。,,【,要點辨析,】,接近于財務管理中現(xiàn)金凈流量的概念，有時題中會以月出現(xiàn)。,,,2,、在確定凈收益時，必須

24、注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。,,（,1,）實際凈收益,,①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益。例如：,ⅰ,、當前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；,ⅱ,、當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；,ⅲ,、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；,ⅳ,、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，還必須支付有關(guān)稅費，凈收益為負值。,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,②由于受到多種因素的影響，實際取得的凈收益通常不能直接用于評估,,（,2,）客觀凈收益,,①指房地產(chǎn)在正常的市場條件下，

25、用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。這個收益稱為客觀純收益。,,由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。,,②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。,,3,、凈收益的計算公式,,凈收益＝客觀總收益－客觀總費用,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）,,1、含義：總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。,,2、確定客觀總收益時候要注

26、意以下問題,,（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。,,（2）在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應為正常使用下的正常收益。,,（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,【,典型考題,4】,在正常情況下，用于房地產(chǎn)價值評估的收益應該是房地產(chǎn)的（　　）。,,A,、實際總收益－實際總費用,B,、實際總收益－客

27、觀總費用,,C,、客觀總收益－實際總費用,D,、客觀總收益－客觀總費用,,【,答案,】D【,解析,】,用收益法評估，房地產(chǎn)價值＝凈收益,/,資本化率，而這里的凈收益指的是客觀總收益減去客觀總費用。,,（三）客觀總費用（接近于財務管理中付現(xiàn)費用的概念）,,,,1,、定義,：總費用是指取得該收益所必需的各項支出（付現(xiàn)），如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。作為從總收益中扣除的總費用，要做認真分析，剔除不正常的費用支出，選擇正常支出作為費用。,,,2,、總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。,,,3,、房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金

28、等。,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,【,典型考題,5】,下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中收益額的說法正確的有（　?。?。,,A,、房地產(chǎn)的收益額應該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益,,B,、凈收益不應該是實際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益），而應該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期），只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù),,C,、凈收益＝客觀總收益－客觀總費用,,D,、總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用,,E,、總費用包含各種費用，例如折舊費、管理費等,,

29、【,答案,】ABCD,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,四、資本化率,,資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。資本化率的大小同投資風險的大小呈正相關(guān)的關(guān)系。,,（一）資本化率的實質(zhì),,1、資本化率在一定程度上反應了投資收益率。,,2、資本化率的大小與投資風險的大小成正相關(guān)的關(guān)系。,,3、投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,（二）求取資本化率的方法,,凈收益與售價比率法,,這種方法運用的基礎是房地產(chǎn)商品的替代性?？梢酝ㄟ^選取多個案例的資本化率取平均值的辦法來消除各種偶然因素的影

30、響。,,（1）收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資料。,,（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率法（這實質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。,,（3）對所有實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,（三）資本化率的種類,,1,、綜合資本化率,,（,1,）定義：將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率，既包括土地也包括建筑物。,,（,2,）適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵：評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。,,2,、建筑物資本化率,,

31、（,1,）適用對象：建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。,,（,2,）凈收益的范圍內(nèi)涵：采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,3,、土地資本化率,,（,1,）適用對象：土地資本化率用于求取土地自身的價值,,（,2,）凈收益的范圍內(nèi)涵：采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。,,4,、綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系,,房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益,,或＝房地合一的價值（,L,＋,B,）,×,房地合一的年收益率,,房地合一的年收益率，

32、即綜合資本化率,r,。,,土地凈收益＝土地價值（,L,）,×,土地的年收益率（,r,1,）,,建筑物凈收益＝建筑物價值（,B,）,×,建筑物的年收益率（,r,2,）,,（,L,＋,B,）,×r,＝,L×r,1,＋,B×r,2,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,【,典型考題,6】,某房地產(chǎn)土地價值,600,萬元，建筑物價值,1 400,萬元，綜合資本化率為,8,、,5%,，建筑物資本化率為,10%,，則土地資本化率最可能為（　 ?。?。,,A,、,8% B,、,6%,,C,、,5% D,、,4%,,【,答案,】C【,解析,】,（,L,＋,B

33、,）,×r,＝,L×r,1,＋,B×r,2,,所以：（,600,＋,1 400,）,×8.5%,＝,600×r,1,＋,1 400×10%,，從而有,r,1,＝,5%,。,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,五、計算公式,,（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值,,房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益,/,綜合資本化率,,房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用,,房地產(chǎn)總費用＝管理費＋維護費＋保險費＋稅金,,（二）單獨評估土地的價值,,,1,、由土地收益評估土地價值，適用于空地出租,,土地價值＝土地凈收益,/,土地資本化率,,土地凈收益＝土地總收益－土地總費用,,土地總費用＝管理費＋維護費＋

34、稅金,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,2,、由房地產(chǎn)收益評估土地價值,,（,1,）方法一：建筑物價值扣除法,,土地價值＝房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值,,建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價－年貶值額,×,已使用年數(shù),,當耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額＝（建筑物重置成本－殘值）,/,耐用年限,,【,要點辨析,】,非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值？不一定。如果有殘余價值，應該予以考慮。,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,（,2,）方法二：建筑物收益扣除法,,土地價值＝（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）,/,土地資本化率,,建筑物純收益＝建筑物

35、現(xiàn)值,×,建筑物資本化率,,（三）單獨評估建筑物的價值,,1,、建筑物價值＝房地產(chǎn)價值－土地價值,,2,、建筑物價值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）,/,建筑物資本化率,2024/10/22,任務二 房地產(chǎn)評估的收益法,,【,要點辨析,】,（,1,）在運用以上公式求取房地產(chǎn)凈收益時，都是通過房地產(chǎn)總收益減去房地產(chǎn)總費用而得到的。計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價值，用,A×,（,P/A,，,r,，,n,）或∑,Rt/,（,1,＋,r,）,n,,計算。而且土地的年限應該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。（,2,）房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費。,,【,典

36、型考題,7】,有一宗土地，出讓年期為,40,年。資本化率為,6%,，預計未來前,5,年的純收益分別為,30,萬元、,32,萬元、,35,萬元、,33,萬元和,38,萬元，第,6,～,40,年每年純收益大約穩(wěn)定保持在,40,萬元左右。要求：試用收益法評估該宗地的價值。,,【,答案,】,宗地的價值,P,＝,30/,（,1,＋,6%,）＋,32/,（,1,＋,6%,）,2,＋,35/,（,1,＋,6%,）,3,＋,33/,（,1,＋,6%,）,4,＋,38/,（,1,＋,6%,）,5,＋,40×,（,P/A,，,6%,，,35,）,×,（,1,＋,6%,）,-5,,,＝,28.3019,＋,28.4

37、799,＋,29.3867,＋,26.1391,＋,28.3958,＋,433.3599,＝,574.06,（萬元）。,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,§,任務綜述,,市場法是房地產(chǎn)評估的常用方法之一，主要掌握市場法使用條件以及具體參數(shù)的修正方法，能對簡單的房地產(chǎn)采用市場法評估。,,§,知識要點,,一、適用范圍,,市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適用：,,,1,、沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；,,,2,、某些類

38、型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；,,,3,、很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；,,,4,、風景名勝區(qū)土地；,,,5,、圖書館、體育館、學校用地等。,,【,要點辨析,】,不要和收益法的范圍混淆。,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,二、基本思路,,市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價值。,,三、計算公式,,通過交易情況因素修正，將可比交易實例修正為正常交易情況下的價格；通過交易日期因素修正，

39、將可比交易實例價格修正為評估基準日下的價格；通過房地產(chǎn)狀況因素修正，將可比交易實例價格修正為被估對象房地產(chǎn)狀況下的價格。,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,要點辨析,】,注意這三個基準，否則后面計算時哪個是分子分母，該大于,100,還是小于,100,，容易出錯。,,房地產(chǎn)狀況修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。這些因素還可以細分為若干因素修正。容積率和土地使用年期這兩個因素屬于權(quán)益狀況，由于這兩個因素的影響力較大，情況特殊，可以單獨進行修正。,,市場法的基本計算公式是：,P,＝,P'×A×B×C,,式中：,P——,被估房地產(chǎn)評估價值；,,,P'—

40、—,可比交易實例價值；,,,A——,交易情況修正系數(shù)；,,,B——,交易日期修正系數(shù)；,,,C——,房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。,,在實際評估工作中，其計算公式為：,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,要點辨析,】,搞清哪個是分子分母，該大于,100,還是小于,100,，分母都是可比的，即是參照物的，,100,不一定是可比的，就是基準日的問題。,,【,視野拓展,】,市場法的計算公式也可以是：,,在上式中，,P',、,A,、,B,的含義同前；,C,為以可比實例的房地產(chǎn)狀況為基準即,l00,，而確定被估對象房地產(chǎn)狀況的修正系數(shù)。對公式是不是到底誰為,100,，有點糊涂了？抓住基

41、本點：哪個為基準，哪個就是,100,，明白了？,,如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,四、操作步驟,,,(,一,),收集交易資料；,,,(,二,),確定可比交易案例；,,如果房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定，評估基準日與案例交易日期可相差較遠，但所選取的交易案例資料通常不應該超過三年。如果市場變動劇烈，變化較快，則只宜選取較近時期的交易實例，最好是近兩年以內(nèi)的。,,,(,三,),因素修正；,,因素修正包括：交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正等。,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,1,、交易情況修正

42、。,,,(1),有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易。,,,(2),交易時有特別的動機，這以急于出售或急于購買最為典型。,,,(3),買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。,,,(4),其它特殊交易的情形。,,,(5),特殊的交易方式。,,通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,3,、房地產(chǎn)狀況修正。,,【,典型考題,8】,某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格

43、比參照交易住宅的價格高,15%,，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為（ ）。,,A,、,100/115????? B,、,85/100?? C,、,115/100????? ??D,、,100/85,,【,答案,】D【,解析,】,房地產(chǎn)狀況指數(shù)，以待估對象狀況為,100,,4,、容積率修正,。容積率與地價并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。,,容積率修正可采用下式計算：,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,典型考題,10】,某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：,,容積率,0.1 0.4 0.7 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0

44、 2.2,,修正系數(shù),0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.3 1.4 1.6 1.8 2.0,,可比案例宗地地價為每平方米,2 700,元，容積率為,2.0,，待估宗地規(guī)劃的容積率為,1.8,，經(jīng)容積率修正后的可比實例價格最接近于（　　）元／平方米。,,A,、,2 160,,B,、,2 400,,C,、,2 430,,D,、,3 240,,【,答案,】B【,解析,】,可比實例交易價格,P,＝,2?700×1.6/1.8,＝,2?400,（元／,M2,）。,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,5,、土地使用年期修正。土地的使用期限越長，土地的總收益就越多，土地利用

45、效益也越高，土地的價格也會因此提高。土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：,,,,式中：,K——,將可比實例使用年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；,,,r——,資本化率；,,,m——,被估對象的使用年期；,,,n——,可比實例的使用年期。,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,要點辨析,】,可比始終在分母。土地使用年期修正后地價＝比較實例價格,×K,。注意這個時間是在評估時點以后的時間，還有時間是在評估點以前，主要考慮的是物價變化。,,【,典型考題,11】,某一待估宗地剩余使用年限為,25,年，土地還原利率為,10%,，所選的參照物剩余使用年限為,20,年，則土地使

46、用年限修正系數(shù)為（　　）。,,A,、,0.92 B,、,1.07 C,、,1.09 D,、,0.94,,【,答案,】B【,解析,】,＝,,(,四,),確定房地產(chǎn)價值,,通過計算公式求取的若干個價格，可能不完全一致。而被評估的房地產(chǎn)的價值卻只能有一個。求取最終的房地產(chǎn)價值可采用統(tǒng)計學方法，例如簡單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法等。,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,典型考題,12】,某評估機構(gòu)用市場法對一棟大樓進行評估，選擇了三個參照物，其交易價格分別為,110,萬元、,125,萬元和,132,萬元，經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、

47、區(qū)域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數(shù)分別為,1.08,、,1.03,和,0.98,，則該大樓的評估值最接近于（　）,,A,、,132.12,萬元,B,、,126.00,萬元,,C,、,119.89,萬元,D,、,125.64,萬元,,【,答案,】D【,解析,】,（,110×1.08,＋,125×1.03,＋,132×0.98,）,÷3,＝,125.64,萬元,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,典型考題,13】,有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地,A,、,B,、,C,、,D,的具體情況如下：,,成交價 交易時間 交易情況 區(qū)域

48、因素 容積率 剩余年限個別因素,,評估宗地,1.1 30,,,A 690 2001.8.1 0,＋,2% 1.0 38,－,1%,,B 700 2000.8.1,＋,7% 0 1.1 30,－,2%,,C 730 2002.8.1 0,－,3% 1.4 38,－,1%,,D 730 2003.8.1,－,5%,＋,3% 1.0 35,＋,8%,,上表中成交價的單位為：元,/,平方米，該城市地價指數(shù)如下表：,,時間,1999 2000 2001 2002 2003 2004,,指數(shù),100 107 110 108 113 115,2024/10/22,任務三 市

49、場法在房地產(chǎn)評估中的應用,另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在,1,～,1.5,之間時，容積率每增加,0.1,，宗地單位地價比容積率為,1,時的地價增加,5%,；超過,1.5,時，超出部分的容積率每增長,0.1,，單位地價比容積率為,1,時的地價增加,3%,。該類土地的折現(xiàn)率為,8%,。表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題：（,1,）為什么要進行交易

50、情況修正？（,2,）在上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應該是,A,、,B,、,C,、,D,中的哪一個？（,3,）根據(jù)所提供條件，評估該宗土地,2004,年,8,月,1,日的價值。,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,答案,】,1,、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易

51、中的特殊情況較為復雜，主要有以下幾種：（,1,）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,（,2,）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。,〈3〉,買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。（,4,）其它特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。（,5,）特殊的交易方式。如拍賣、招標等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。

52、通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正7%，說明其交易價格較正常交易價格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正－5%，說明其交易價格較正常交易價格低。,,3、容積率修正，建立容積率地價指數(shù)表。,,容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6,,地價指數(shù) 100 105 110 115 120 125 128,,128＝125＋100×3%×[（1.6－1.5）/0.1],,,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估

53、中的應用,4、土地使用權(quán)年限因素修正。,,除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下：,,交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：,,,,D使用年限修正系數(shù)：,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,,5,、案例修正計算,,成交價交易時間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個別因素評估值,,A,、,690×115/110×100/100×100/102×105/100×0.9517×100/99,＝,713.86,,B,、,700×115/107×100/107×100/105×105/100×1×100/98,＝,717.4

54、7,,C,、,730×115/108×100/100×100/97×105/120×0.9517×100/99,＝,674.07,,2024/10/22,任務三 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用,D,、,730×115/113×100/95×100/103×105/100×0.9660×100/108,＝,713.06,,,6,、評估結(jié)果,,案例,C,的值為異常值，應予剔除。其它結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。,,因此，待估宗地的評估值＝（,713.86,＋,717.47,＋,713.06,）,÷3,＝,714.80,（元,/,平方米）,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應

55、用,§任務綜述,,成本法在房地產(chǎn)評估是一個比較特殊的方法，涉及的概念和計算也比較復雜，要求大家掌握一些基本概念。,,,§知識要點,,一、適用范圍,,成本法與其它評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的房地產(chǎn)評估比較適用。,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,【典

56、型考題14】運用成本法對地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是（　?。?。,,A、新開發(fā)地　　 B、學校用地,,C、公園用地　　 D、商業(yè)用地,,E、機場用地,,【答案】ABCE 【解析】關(guān)注各種方法的適用范圍,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,,二、基本思路,,建立在重置成本的理論基礎之上，成本法是以假設重新復制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。由于房屋與其所依附的土地具有不同的自然及經(jīng)濟特性

57、，如房屋是人類勞動的產(chǎn)物，一般隨時間變化會發(fā)生貶值，而城市土地既是自然的產(chǎn)物，同時又由于人類的改造而凝結(jié)著人類勞動，因此房產(chǎn)價值評估與土地價值評估的成本法計算公式并不相同。,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,三、土地評估的成本法操作步驟,,成本法的基本公式為,：,,土地價值＝待開發(fā)土地取得費＋土地開發(fā)費＋利息＋利潤＋稅費＋土地增值收益,,（一）計算待開發(fā)土地取得費用,,分為兩種情況：,,1,、國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用，包括：,,土地補償費,,地上附著物,,青苗補償費及安置補助費等,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,視野拓展

58、,】,,征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前,3,年平均產(chǎn)值的,6,～,10,倍；征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征前,3,年平均年產(chǎn)值的,4,～,6,倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前,3,年平均年產(chǎn)值的,15,倍。,,征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。,,按照以上規(guī)定支付土地補償費和安置補助費

59、，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費標準的總和，不得超過土地被征收前,3,年平均年產(chǎn)值的,30,倍。,,,2,、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用。,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,(,二,),計算土地開發(fā)費用,,土地開發(fā)費用涉及基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。,,,1,、基礎設施配套費。對于基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”，是指通水、通路、通電，平整地面。“七通一平”，是指通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通

60、熱、通路，平整地面。,,【,典型考題,15】,土地的“三通一平”是指（　?。?,A,、通水、通熱、通路、平整地面,B,、通水、通路、通氣、平整地面,,C,、通水、通路、通電、平整地面,D,、通氣、通電、通訊、平整地面,,【,答案,】C,,,2,、公共事業(yè)建設配套費。根據(jù)當?shù)匾?guī)定標準確定。,,,3,、小區(qū)開發(fā)配套費。應按小區(qū)內(nèi)各種設施及網(wǎng)點配套情況，或按當?shù)匾?guī)定確定。,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,典型考題,15】,某宗土地的土地取得成本為,500,萬元，土地開發(fā)費為,1 000,萬元，土地開發(fā)期為,1,年，銀行一年期貸款利率為,8%,。該土地投資利息為（　?。?/p>

61、,,A,、,120,萬元,B,、,80,萬元,C,、,60,萬元,D,、,100,萬元,,【,答案,】B 【,解析,】500×1×8%,＋,1 000×1×8%×0.5,＝,80,萬元,,【,要點辨析,】,計算利息時要注意的問題：（,1,）不管自有資金還是借入資金，都要計算利息。（,2,）利息的計算采用復利，而不是單利。（,3,）關(guān)于開發(fā)期計息期確定。計息的時間，要準確的把握墊付的資金所占用的時間。,,① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。,,② 期初一次性投入：全期計息。,,③ 均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半。,,④ 分段均勻投入（例如：第一年投入,30%,，第二年投入,70%,）

62、：計息期為投入當年時間按照一半計算，附加剩余占用期間。即,30%,按,1.5,年計算，,70%,按,0.5,年計算。,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,（四）計算投資利潤和稅費,,投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報。投資利潤計算通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價，并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵。,,稅費，取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負和費用。,,（五）計算土地增值收益,,土地增值收益＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤）,×,增值收益率,,,1,、土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。,

63、,,2,、土地增值收益應該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配。,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,【,典型考題,16】,某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為,15 000M 2,，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝,10,萬元，土地開發(fā)費為每平方公里,2,億元，土地開發(fā)周期為,2,年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的,35%,，開發(fā)商要求的投資回報率為,10%,，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%,，銀行貸款年利率為,6%,，試評估該土地的價值。,[,注：開發(fā)利潤＝（土地取得費＋開發(fā)成本）,×,直接成本利潤率,],,【,答案,】,該土

64、地的各項投入成本均己知，可用成本法評估,,（,1,）計算土地取得費。,,土地取得費 ＝,10,（萬元,/,畝）＝,150,（元,/,平方米） 提示：,1,畝＝,667,平方米,,（,2,）計算土地開發(fā)費。,,土地開發(fā)費 ＝,2,（億元,/,平方公里）＝,200,（元,/,平方米）提示：,1,平方公里＝,106,平方米,,（,3,）計算投資利息,,土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則,,土地取得費利息＝,150×[,（,1,＋,6%,）,2,－,1],＝,18.54,（元,/,平方米）,,土地開發(fā)費利息＝,200×35%×[,（,1,＋,6%,）,1.5,－,1],＋,200

65、×65%×[,（,1,＋,6%,）,0.5,－,1],,＝,6.39,＋,3.84,＝,10.23,（元,/,平方米）,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,（,4,）計算開發(fā)利潤。,,開發(fā)利潤＝,[,（,1,）＋（,2,）,]×10%,＝,35,（元,/,平方米）,,（,5,）計算土地出讓增值收益,,土地出讓增值收益＝,[,（,1,）＋（,2,）＋（,3,）＋（,4,）,]×15%,＝,62.07,（元,/,平方米）,,（,6,）計算土地價值。,,土地單價＝（,1,）＋（,2,）＋（,3,）＋（,4,）＋（,5,）,,＝,150,＋,200,＋,18.54,＋,10.23

66、,＋,35,＋,62.07,＝,475.84,（元,/,平方米）,,土地總價＝,475.84×15 000,＝,7 137 600,（元）,,該宗地單價為,475.84,元,/,平方米，總價為,7 137 600,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟,,新建房地產(chǎn)價值,,＝土地取得費用＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋正常利潤,,（一）土地取得費用,,1、土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等,,2、按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費用,,3、土地取得費包含土地取得的手續(xù)費及稅金,,,（二）開發(fā)成本,,開發(fā)成本主要由五個方面構(gòu)成：,,1、勘察設計和前期工程費。其包括臨時用地、水、電、路、場地平整費；工程勘察測量及工程設計費；城市規(guī)劃設計、咨詢、可行性研究費、建設工程許可證執(zhí)照費等。,2024/10/22,任務四 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用,2、基礎設施建設費。其包括由開發(fā)商承擔的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明等建設費用。,,3,、房屋建筑安裝工程費。其包括建筑安