中X深圳南山城市XX園項(xiàng)目產(chǎn)品戶型定位報(bào)告

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),2021/2/8,,?#?,事業(yè)二部,,,致：廣森集團(tuán),——城市橄欖園項(xiàng)目戶型研判,純粹，提升前海路！,,,本報(bào)告沒(méi)有涉及更廣泛的概念延伸,目前只針對(duì)性對(duì)戶型進(jìn)行客觀研判;,通過(guò)預(yù)設(shè)定位的方法論,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行戶型方面的論證和探討,目的在于更準(zhǔn)確地找到契合項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位.,本報(bào)告采用層層推進(jìn)的研究方法對(duì)項(xiàng)目戶型進(jìn)行系統(tǒng)研判；,本報(bào)告保留與發(fā)展商溝通的必要。,,,影響戶型定位的幾個(gè)必要因素:,市場(chǎng),客戶,檔次,自身?xiàng)l件,宏觀政策,戶型定位,,,研判思路——,1,2,3,4,5,通過(guò)對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)

2、行系統(tǒng)分析,通過(guò)片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析,通過(guò)本項(xiàng)目客戶群體的需求研,究進(jìn)行項(xiàng)目修正,通過(guò)對(duì)“90·70”政策對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析,通過(guò)對(duì)片區(qū)理解，尋找項(xiàng)目定性，通過(guò)同類項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析,最終建議戶型面積區(qū)間和比例,意向基本面積,區(qū)間和戶型比例,參考基本面積,區(qū)間和戶型比例,意向基本面積,區(qū)間和戶型比例,策略基本面積,區(qū)間和戶型比例,意向基本面積,區(qū)間和戶型比例,,,項(xiàng)目定性,分析點(diǎn)：,1.對(duì)區(qū)域的理解，得出區(qū)域的檔次界定,2.本項(xiàng)目在區(qū)域的位置，得出基本參考檔次；,3.項(xiàng)目自身價(jià)值點(diǎn)梳理,項(xiàng)目概況,周邊環(huán)境,優(yōu)劣分析,目的要求：,通過(guò)區(qū)域及項(xiàng)目自身分析，找出項(xiàng)

3、目?jī)r(jià)值點(diǎn)所在，初步項(xiàng)目定性,,,一.南山區(qū)域地產(chǎn)格局:,蛇口,后海,紅樹(shù)林,南頭,前海,大南山,東填海區(qū),月亮灣片區(qū),,,后海大道,南海大道,前海大道,后海濱路,月亮灣大道,星海名城,名家富居,繽紛年華,悠然天地,信和自由廣場(chǎng),花園城,港灣花園,新德家園,綠海名都,陽(yáng)光棕櫚園,鼎太風(fēng)華,前海明珠,海韻嘉園,半島城邦,濱海之窗,蔚藍(lán)海岸,招商海月,天驕華庭,花半里,澳城,藍(lán)海上城,后海公館,寶能,三湘,皇庭,卓越,宇馬項(xiàng)目,光彩項(xiàng)目,月亮灣山莊,月亮灣花園,春樹(shù)里,碧榕灣,蘭溪谷,高質(zhì)素區(qū),中高質(zhì)素區(qū),,,二.本項(xiàng)目在南山區(qū)域中的位置:,前海路中軸,》位于前海片區(qū)；,》位于前海大道中軸；,》周邊

4、目前為新德家園，綠海名都，陽(yáng),光棕櫚園，鼎太風(fēng)華等，屬于典型的,傳統(tǒng)中高端居住區(qū)；,》從區(qū)域發(fā)展角度看，項(xiàng)目將難以逾越,區(qū)域發(fā)展的品質(zhì)線；,,,總用地：12423．38㎡ 總建面：108690．68㎡ 容積率：7．25,三.本項(xiàng)目地塊分析:,項(xiàng)目容積率高，地塊臨路，總占地面積不大；,,,本案,大新村,陽(yáng)光棕櫚園,前海路,學(xué) 府 路,金?；▓@,農(nóng)民房,華府花園,新德家園,南崗商務(wù)大廈,地鐵站,項(xiàng)目,目,目前,周,周邊,環(huán),環(huán)境,相,相對(duì),比較,差,差，,尤,尤其,是,是東,面,面和,南面,，,，比,較,較雜,亂,亂，,臨,臨農(nóng),民房,；,；,,,北面,及,及南,面,面均,

5、為,為農(nóng),民,民房,，,，東,面,面為,金,金海,花,花園,及,及華,府,府花,園,園（90,年,年代,小,小區(qū),）,），,周邊,居,居住,檔,檔次,較,較低,；,西面,為,為新,德,德家,園,園（,新,新建,小,小區(qū),）,），,鄰,鄰近,陽(yáng),陽(yáng)光,棕,棕櫚,園,園、,綠,綠海,名,名都,、,、鼎,太,太風(fēng),華,華等,小,小區(qū),，,，,路西,生,生活,氛,氛圍,濃,濃厚,，,，路,東,東面,比,比較,雜,雜亂,；,；,北面,東面,西南,面,面,1.,老,老式,居,居民,區(qū),區(qū),,,由前,海,海路(主,干,干道)、,學(xué),學(xué)府,路,路（,次,次干,道,道）,、,、主,要,要支,路,路圍,合,合而,

6、成,成；,鄰近,北,北環(huán),大,大道,、,、濱,海,海大,道,道兩,條,條快,速,速路,；,；,鄰近,深,深南,大,大道,、,、南,山,山大,道,道、,月,月亮,灣,灣大,道,道三,條,條主,干,干道,；,；,與地,鐵,鐵一,號(hào),號(hào)線,的,的南,新,新路,站,站距,離,離為5分,鐘,鐘步,行,行路,程,程；,鄰近,南,南頭,總,總站,、,、南,山,山客,運(yùn),運(yùn)站,、,、深,圳,圳鐵,路,路西,站,站；,2.,交,交通,網(wǎng),網(wǎng)比,較,較密,，,，但,也,也比,較,較亂,,,大新,幼,幼兒,園,園、,明,明日,之,之星,幼,幼兒,園,園、,南,南山,小,小學(xué),、,、陽(yáng),光,光小,學(xué),學(xué)、,大,大新,

7、小,小學(xué),、,、前,海,海中,學(xué),學(xué)、,北,北大,附,附中,南,南山,分,分校,、,、荔,香,香中,學(xué),學(xué)、,南,南山,實(shí),實(shí)驗(yàn),學(xué),學(xué)校,、,、深,圳,圳市,中,中加,學(xué),學(xué)校,、,、新,安,安學(xué),院,院、,深,深圳,大,大學(xué)..,項(xiàng)目2公,里,里范,圍,圍內(nèi),，,，學(xué),校,校云,集,集,3.,教,教育,設(shè),設(shè)施,相,相對(duì),完,完善,,,人人,樂(lè),樂(lè)百,貨,貨、,天,天虹,商,商場(chǎng),、,、家,樂(lè),樂(lè)福,、,、南,沙,沙購(gòu),物,物中,心,心、,南山,區(qū),區(qū)文,體,體中,心,心、,南,南山,圖,圖書,館,館、,南,南頭,戲,戲院,以,以及,各,各類,餐,餐飲,娛,娛樂(lè),設(shè),設(shè)施,南山,區(qū),區(qū)人,

8、民,民醫(yī),院,院,4.,商,商業(yè),、,、休,閑,閑、,醫(yī),醫(yī)療,配,配套,,,鄰近,前,前海,花,花園,、,、前,海,海灣;,但周,邊,邊眾,多,多小,區(qū),區(qū)將,項(xiàng),項(xiàng)目,團(tuán),團(tuán)團(tuán),包,包圍,，,，大,南,南山,景,景觀,和,和深,圳,圳灣,，,，以,及,及前,海,海灣,景,景觀,面,面少,，,，,基本,無(wú),無(wú)景,觀,觀資,源,源可,利,利用,。,5.,景,景觀,資,資源,,,S：,中高,質(zhì),質(zhì)素,片,片區(qū),周邊,生,生活,氛,氛圍,較,較濃,交通,較,較為,便,便利,生活,配,配套,相,相對(duì),齊,齊全,Ｗ：,容積,率,率較,高,高,周邊,居,居住,檔,檔次,低,低,無(wú)景,觀,觀資,源,源,道

9、路,噪,噪音,影,影響,前海,路,路西,面,面發(fā),展,展好,過(guò),過(guò)東,面,面,優(yōu)劣,分,分析,—,——,,,城市,高,高端,住,住宅,占,占有,資,資源,中高,端,端住,宅,宅占,有,有資,源,源,區(qū)域,氣,氣質(zhì),景觀,資,資源,配套,設(shè),設(shè)施,升值,潛,潛力,成熟,氛,氛圍,品牌,企,企業(yè),區(qū)域,氣,氣質(zhì),不,不高,一定,景,景觀,資,資源,配套,相,相對(duì),完,完善,一定,升,升值,潛,潛力,生活,氛,氛圍,較,較濃,成長(zhǎng),中,中的,品,品牌,代表,項(xiàng),項(xiàng)目,：,：陽(yáng),光,光棕,櫚,櫚園,代表,項(xiàng),項(xiàng)目,：,：天,驕,驕華,庭,庭,綜合,以,以上,分,分析,，,，本,項(xiàng),項(xiàng)目,所,所占,有,

10、有的,資,資源,基,基本,符,符合,中,中高,端,端住,宅,宅范,疇,疇；,,,由此,說(shuō),說(shuō)明:,》以,下,下所,有,有研,究,究方,向,向?qū)?圍,圍繞,中,中高,端,端住,宅,宅進(jìn),行,行；,》本次,研,研究,重,重點(diǎn),只,只針,對(duì),對(duì)目,前,前項(xiàng),目,目的,戶型,定,定位,；,；,》從區(qū),域,域類,比,比中,我,們,們將,尋,尋找,檔,檔次,對(duì),對(duì)等,的,的項(xiàng),目,目進(jìn),行,行研,究,究;,》我們,將,將通,過(guò),過(guò)同,質(zhì),質(zhì)項(xiàng),目,目對(duì),應(yīng),應(yīng)本,片,片區(qū),進(jìn),進(jìn)行,系,系統(tǒng),論,論證,層,層,層推,進(jìn),進(jìn)得,出本,項(xiàng),項(xiàng)目,的,的戶型,建,建議;,,,分析,過(guò),過(guò)程:,通過(guò),片,片區(qū),基

11、,基本,同,同類,項(xiàng),項(xiàng)目,進(jìn),進(jìn)行,整,整體,分,分析;,選取05,、,、06年,的,的共9個(gè),項(xiàng),項(xiàng)目,進(jìn),進(jìn)行,分,分析;,目的,要,要求:,找出,基,基本,規(guī),規(guī)律,初,步,步得,出,出本,項(xiàng),項(xiàng)目,可,可參,照,照的,戶,戶型,區(qū),區(qū)間,和,和比,例,例;,數(shù)據(jù),來(lái),來(lái)源:,中原,深,深港,研,研究,中,中心/中,原,原三,級(jí),級(jí)市,場(chǎng),場(chǎng)數(shù),據(jù),據(jù)庫(kù),推導(dǎo),過(guò),過(guò)程,1,,,樣本,容,容量,時(shí)間,跨,跨度,篩選,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn),2,1,3,10,個(gè),個(gè),2,南山,區(qū),區(qū)中,高,高檔,住,住宅,項(xiàng),項(xiàng)目,片區(qū),０,０5,、,、０,６,６年,同類項(xiàng)目分,析,析．．．,,,選取本片區(qū)05-06

12、,年,年中高端已,售,售、在售項(xiàng),目,目為案例：,05,年：,春樹(shù)里小區(qū),、,、海韻嘉園,、,、信和自由,廣,廣場(chǎng)、繽紛,年,年華,、,第五公社,06,年：,新德家園、,四,四海宜家大,廈,廈、厚德品,園,園、名家富,居,居、前海金,岸,岸,,,項(xiàng)目,單房,一房,兩房,三房,四房,復(fù)式,春樹(shù)里小區(qū),,49㎡ 8%,65-75㎡ 48%,96-115㎡ 41%,,220㎡ 1%,海韻嘉園,,,62-78㎡ 56%,92-115㎡ 43%,,217㎡ 1%,信和自由廣場(chǎng),,43-55㎡12%,57-72㎡ 49%,75-106㎡ 37%,123㎡ 2%,,繽紛年華,

13、,,,,69-79㎡ 50%,93-98㎡ 50%,,,第五公社,,35-58㎡61%,67-92㎡ 29%,85-113㎡ 10%,,,新德家園,29-30㎡ 4%,35-48㎡25%,67-82㎡ 42%,85-102㎡ 29%,,,四海宜家大廈,,,78-85㎡ 24%,102-121㎡ 60%,158㎡ 13%,,厚德品園,,29-47㎡45%,69-92㎡ 31%,107-115㎡ 22%,,99-180㎡ 1%,前海金岸,27-29㎡,44%,41㎡ 9%,70-72㎡ 26%,83-99㎡ 21%,,,名家富居,,,72-78㎡ 27%,107-1

14、33㎡ 60%,141-147㎡,11%,178-579㎡2%,05年,06年,1.選取案,例,例的面積和,比,比例統(tǒng)計(jì),,,面 積（,㎡,㎡）,55,,,29,一房,上限,,,,下限,所選取案例,的,的面積區(qū)間,分,分布較大，,為保證推導(dǎo),結(jié),結(jié)果的準(zhǔn)確,度,度，,我們將選取,此,此面積區(qū)間,中,中的集中段,。,。,兩房,三房,四房,92,,,57,133,,,75,158,,,123,2、整體區(qū),間,間分析,,,項(xiàng)目,一房,兩房,三房,四房,復(fù)式,春樹(shù)里小區(qū),8%,48%,41%,,1%,海韻嘉園,,56%,43%,,1%,信和自由廣場(chǎng),12%,49%,37%,2%,,繽紛年華,,50

15、%,50%,,,新德家園,25%,42%,29%,,,四海宜家大廈,,24%,60%,13%,,厚德品園,45%,31%,22%,,1%,第五公社,61％,29％,10％,,,前海金岸,9%,26%,21%,,,名家富居,,27%,60%,11%,2%,3、整體比,例,例分析,,,4、典型項(xiàng),目,目篩選,,項(xiàng)目位置,建筑面積,容積率,與本項(xiàng)目相似點(diǎn),海韻嘉園,蛇口后海灣海濱旁,75500,4．81,環(huán)境、配套,信和,自由廣場(chǎng),南海大道與東濱路交匯,112513,6,規(guī)模、容積率、交通、配套,第五公社,前海路西側(cè)，南頭中學(xué)對(duì)面,109651,2．8,地段、定位,新德家園,前海路與學(xué)府路交界處,1

16、17859,6．24,地段、規(guī)模、配套,名家富居,藝園路西（荔香公園北側(cè)）,162476,4．43,地段、交通,,,,單房,一房,兩房,三房,四房,復(fù)式,總套數(shù),海韻嘉園,——,——,62-78㎡,428套,56%,92-115㎡,334套,43%,——,217㎡,6套,1%,768,信和自由廣場(chǎng),,43-55㎡,132套,12%,57-72㎡,552套,49%,84-90㎡,86套,7%,127㎡,22套,2%,——,1128,,75-105㎡,336套,30%,第五公社,——,35-58㎡,810套,61%,67-92㎡,386套,29%,85-113㎡,133套,10%,——,——,13

17、29,新德家園,29-30㎡,40套,4%,35-48㎡,240套,25%,67-82㎡,396套,42%,85-102㎡,276套,29%,——,——,952,名家富居,——,——,72-78㎡,270套,27%,107-133㎡,605套,60%,141-147㎡,120套,11%,178-579㎡,18套,2%,1013,比例,1%,23%,39%,34%,2%,1%,,參考區(qū)間,1-5%,20-25%,35-45%,30-40%,2-5%,1-5%,,典型項(xiàng)目比,例,例分析,根據(jù)所選取,的,的5個(gè)典型,案,案例進(jìn)行分,析,析：,得出一房比,例,例約為20-25%，兩房比例,約,約為35

18、-45%，三房比例,約,約為35-45%，四房比例,約,約為2-5%。,,,,,>通過(guò)對(duì)篩,選,選出項(xiàng)目的,戶,戶型進(jìn)行分,析,析，我們發(fā),現(xiàn),現(xiàn)兩房、三房是所有可參,考,考項(xiàng)目的主,力,力戶型。,>由此我們,首,首先對(duì)兩房、三房,的,的變化進(jìn)行,細(xì),細(xì)致的分析,求取所選案,例,例的戶型比,例,例平均值，,得,得出各種戶,型,型的比例區(qū),間,間,,,,兩房,,三房,海韻嘉園,,,,,,,,,,,,信和自由廣場(chǎng),,,,,,,,,,,,第五公社,,,,,,,,,,,,新德家園,,,,,,,,,,,,名家富居,,,,,,,,,,,,45㎡,60㎡,70㎡,80㎡,90㎡,60㎡,70㎡,80㎡,90

19、㎡,100㎡,110㎡,120㎡,5、兩房和,三,三房面積區(qū),間,間,兩房面積區(qū),間,間集中：60-80,㎡,㎡,三房面積區(qū),間,間集中：80-100㎡100-120㎡,,,6、關(guān)于單,房,房,設(shè)置單房的,項(xiàng),項(xiàng)目少之甚,少,少，僅占1%的比例；,單房品質(zhì)不,夠,夠，影響項(xiàng),目,目檔次，不,符,符合本項(xiàng)目,中,中高檔定性,；,；,我們建議不,設(shè),設(shè)單房！,項(xiàng)目,單房,新德家園,29-30㎡,前海金岸,27-29㎡,,,,一房,春樹(shù)里小區(qū),,,,,,信和自由廣場(chǎng),,,,新德家園,,,,厚德品園,,,前海金岸,,,,,,29㎡,35㎡,40㎡,45㎡,50㎡,55㎡,一房集中區(qū),間,間為40-50

20、,㎡,㎡，尺度偏舒,適,適型,7、關(guān)于一,房,房,,,項(xiàng)目,四房,信和自由廣場(chǎng),123㎡,名家富居,141-147㎡,5個(gè)典型項(xiàng),目,目中設(shè)置四,房,房的只有兩,個(gè),個(gè)項(xiàng)目，面,積,積區(qū)間在123-147㎡之間，僅占2%的比例；,設(shè)置120-140㎡,面,面積段的四,房,房不能提升,本,本項(xiàng)目的品,質(zhì),質(zhì)感，但如,果,果加大四房,面,面積去滿足,四,四房的品質(zhì),，,，客戶是否,愿,愿意為大面,積,積、高總價(jià),的,的前海項(xiàng)目,買,買單？同時(shí),必,必然與東填,海,海區(qū)形成競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)？,我們建議：,舍,舍棄四房！,8、關(guān)于四,房,房,,,9、關(guān)于復(fù),式,式,,項(xiàng)目,復(fù)式,春樹(shù)里小區(qū),220㎡,海韻嘉

21、園,1217㎡,四海宜家大廈,180㎡,名家富居,178-579㎡,據(jù)中原前海,片,片區(qū)的銷售,經(jīng),經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，,本,本片區(qū)復(fù)式,單,單位銷售速,度,度緩慢；,復(fù)式單位總,價(jià),價(jià)過(guò)高，不,符,符合本項(xiàng)目,中,中高端定性,，,，不利于未,來(lái),來(lái)銷售；,復(fù)式僅占1%的比例；,建議不設(shè)復(fù),式,式！,,,10、關(guān)于,社,社區(qū)品質(zhì),一房和兩房,的,的比例均適,當(dāng),當(dāng)調(diào)低5%,；,；,三房的純粹,設(shè),設(shè)計(jì)，以保,證,證項(xiàng)目整體,的,的檔次，建,議,議適當(dāng)調(diào)高15-20,％,％比例（融,合,合舍棄的四,房,房和復(fù)式以,及,及調(diào)低的一,房,房和二房比,例,例）；,考慮市場(chǎng)價(jià),格,格提升，對(duì),總,總價(jià)的影響,；,

22、；,舍棄單房、,四,四房和復(fù)式,。,。,,,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,60-80 ㎡,80-100 ㎡,100-120 ㎡,套數(shù)比例,15-20%,30-40%,50-60%,說(shuō)明:,以上戶型區(qū),間,間和比例是,基,基于對(duì)片區(qū),市,市場(chǎng)研究,,目,目前只作為,本,本項(xiàng)目研究,的,的參考值;,在初步戶型,面,面積參考的,基,基礎(chǔ)上,需,要,要層層論證,以,以求出項(xiàng)目,最,最終面積和,比,比例;,由于目前只,是,是推斷,所,以,以在此我們,初,初步用區(qū)間,表,表達(dá)戶型的,比,比例;,接下來(lái)將通,過(guò),過(guò)潛在競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng),項(xiàng)目修正來(lái),完,完善本項(xiàng)目,的,的戶型比例;,第一步結(jié)論,一,一,

23、,,推導(dǎo)過(guò)程,2,分析過(guò)程:,通過(guò)對(duì)片區(qū),潛,潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng),目,目的戶型區(qū),間,間和比例進(jìn),行,行系統(tǒng)分析,；,；,選取4個(gè)潛,在,在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,進(jìn),進(jìn)行分析;,目的要求:,第一次修正,基,基本戶型,>由潛在項(xiàng),目,目的競(jìng)爭(zhēng)分,析,析對(duì)初步推,導(dǎo),導(dǎo)的,戶型比例,進(jìn)行修正;,數(shù)據(jù)來(lái)源:,中原深港研,究,究中心/中,原,原三級(jí)市場(chǎng),數(shù),數(shù)據(jù)庫(kù),,,潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng),目,目分析,潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng),目,目篩選,篩選原則—,—,—,為合理規(guī)避,競(jìng),競(jìng)爭(zhēng)，修正,比,比例,篩選標(biāo)準(zhǔn)—,—,—,與本項(xiàng)目開(kāi),售,售時(shí)間接近,；,；,同等片區(qū)之,內(nèi),內(nèi)或同質(zhì)片,區(qū),區(qū)；,中高質(zhì)素項(xiàng),目,目,項(xiàng)目（暫名）,所屬片區(qū),位置,開(kāi)發(fā)商

24、,建筑面積,(萬(wàn)㎡),預(yù)計(jì)推出時(shí)間,厚德項(xiàng)目,月亮灣,學(xué)府路南月亮灣大道東,厚德地產(chǎn)開(kāi)發(fā),2.3,08年,美地佳項(xiàng)目,月亮灣,月亮山莊西北面,美地佳置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),6.25,08年,光彩項(xiàng)目,月亮灣,南山月亮灣荔灣路,與興海大道交匯處,光彩集團(tuán),2.8,08年下半年,寶能項(xiàng)目,東填海區(qū),工業(yè)八路,寶能地產(chǎn)開(kāi)發(fā),27,08年中,,,08年潛在,競(jìng),競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面,積,積和比例統(tǒng),計(jì),計(jì),08年潛在,競(jìng),競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中,，,，我們可以,看,看到三房四房仍,是,是主力戶型，并且四房,的,的比例大大,增,增加！也說(shuō),明,明該片區(qū)的,質(zhì),質(zhì)素在增加,。,。,項(xiàng)目,一房,兩房,三房,四房,四房以上,厚德項(xiàng)目,,7

25、0㎡,36%,90㎡,44%,140㎡,20%,——,美地佳項(xiàng)目,,——,160㎡,30%,180-210㎡,60%,250-300㎡,10%,光彩項(xiàng)目,40-50㎡,10%,60-70㎡,45%,80-100㎡,35%,——,180-200㎡,10%,寶能項(xiàng)目,,75-85㎡,17%,110-135㎡,45%,140-180㎡,35%,220－270㎡,3%,,,,一房,二房,三房,四房,四房以上,面積,區(qū)間,40-50,60-85,80-100,100-110,110-145,140-180,180-210,180-300,套數(shù),比例,2%,25%,40％,28％,5％,潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng),目,目

26、主力戶型,區(qū),區(qū)間和比例,統(tǒng),統(tǒng)計(jì),結(jié)論一：主力戶型區(qū),間,間和比例統(tǒng),計(jì),計(jì),,一房,兩房,三房,面積,區(qū)間,40-50㎡,60-80 ㎡,80-100 ㎡,100-120 ㎡,套數(shù),比例,15-20%,30-40%,50-60%,,,分析原則:,為,為合理規(guī)避,競(jìng),競(jìng)爭(zhēng)，修正,比,比例.,針對(duì)本項(xiàng)目,結(jié),結(jié)論一：,>1房存在,空,空白點(diǎn)，暫,作,作保留；,>兩房60-80,㎡,存在競(jìng)爭(zhēng),,建,建議減小比,例,例;,>三房仍可適,當(dāng),當(dāng)增大比例。,,,說(shuō)明:,將兩房比例,調(diào),調(diào)低；,作為主力戶,型,型三房比例,可,可以上調(diào);,一房比例不,變,變;,接下來(lái)我們,將,將通過(guò)三級(jí),市,市場(chǎng)進(jìn)一步,

27、修,修正項(xiàng)目戶,型,型區(qū)間。,結(jié)論二,通過(guò)潛在競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)分析，第,一,一次修正戶,型,型比例,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,60-80 ㎡,80-100 ㎡,100-120 ㎡,套數(shù)比例,15-20%,20-30%,60-70%,,,推導(dǎo)過(guò)程,3,分析過(guò)程:,通,過(guò),過(guò),片,片,區(qū),區(qū),三,三,級(jí),級(jí),市,市,場(chǎng),場(chǎng),的,的,成,成,交,交,戶,戶,型,型,和,和,需,需,求,求,戶,戶,型,型,系,系,統(tǒng),統(tǒng),分,分,析,析;,目,的,的,要,要,求,求:,第,二,二,次,次,修,修,正,正,基,基,本,本,戶,戶,型,型,>,由,由,三,三,級(jí),級(jí),市,市,場(chǎng),場(chǎng),成,成,交

28、,交,和,和,需,需,求,求,戶,戶,型,型/,面,面,積,積,對(duì),對(duì),本,本,項(xiàng),項(xiàng),目,目,進(jìn),進(jìn),行,行,戶,型,型,區(qū),區(qū),間,間,修,正,正;,數(shù),據(jù),據(jù),來(lái),來(lái),源,源:,中,原,原,深,深,港,港,研,研,究,究,中,中,心,心/,中,中,原,原,三,三,級(jí),級(jí),市,市,場(chǎng),場(chǎng),數(shù),數(shù),據(jù),據(jù),庫(kù),庫(kù),,,項(xiàng)目名稱,主力成交戶型,成交均價(jià),鼎太風(fēng)華,兩房：71-86 ㎡,16000,三房：115-130㎡,19000,綠海名都,兩房：70-74㎡,16000,三房：106-121㎡,17000,陽(yáng)光棕櫚園,兩房：74㎡,17000,三房：110-125,18000,四房：140-

29、144㎡,18000,星海名城,兩房：50-60㎡,17000,三房：90-125㎡,15000,三,級(jí),級(jí),市,市,場(chǎng),場(chǎng),主,主,力,力,成,成,交,交,情,情,況,況,,,分,析,析,點(diǎn),點(diǎn),：,：,從,從,三,三,級(jí),級(jí),市,市,場(chǎng),場(chǎng),數(shù),數(shù),據(jù),據(jù),可,可,見(jiàn),見(jiàn),，,，,市,市,場(chǎng),場(chǎng),成,成,交,交,最,最,多,多,的,的,戶,戶,型,型,為,為2,房,房,和,和3,房，,反,反,映,映,了,了,片,片,區(qū),區(qū),暢,暢,銷,銷,戶,戶,型,型基,本,本,為,為,中,中,小,小,戶,戶,型,型,；,；,三,級(jí),級(jí),市,市,場(chǎng),場(chǎng),暢,暢,銷,銷,戶,戶,型,型,區(qū),區(qū),間,間,統(tǒng)

30、,統(tǒng),計(jì),計(jì),—,—,—,—,兩房,三房,50-60 ㎡,70-75㎡,90-100㎡,100-130㎡,,,說(shuō),明,明,從,三,三,級(jí),級(jí),市,市,場(chǎng),場(chǎng),暢,暢,銷,銷,戶,戶,型,型,數(shù),數(shù),據(jù),據(jù),可,可,見(jiàn),見(jiàn),：,：,三,房,房,的,的,建,建,議,議,面,面,積,積,屬,屬,于,于,暢,暢,銷,銷,面,面,積,積,段,段,，,，,但,但,面,面,積,積,下,下,限,限,高,高,于,于80,㎡,㎡,，,，,建,建,議,議,將,將80-100,㎡,㎡,調(diào),高,高10,㎡,㎡,，,，100-120,㎡,㎡,調(diào),調(diào),高,高5,㎡,；,兩,房,房,建,建,議,議,面,面,積,積,段,段,下

31、,下,限,限,高,高,于,于,市,市,場(chǎng),場(chǎng),暢,暢,銷,銷,戶,戶,型,型,，,，,建,建,議,議,往,往,下,下,調(diào),調(diào),整,整,約,約5㎡左,右,右；,,接下來(lái),將,將通過(guò),新,新增客,戶,戶分析,和,和自身,條,條件進(jìn),一,一步論,證,證戶型,比,比例;,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,65-75 ㎡,90-100 ㎡,100-125 ㎡,套數(shù)比例,15-20%,20-30%,60-70%,結(jié)論三,通過(guò)對(duì),三,三級(jí)市,場(chǎng),場(chǎng)暢銷,戶,戶型分,析,析，第,二,二次修,正,正戶型,面,面積,,,推導(dǎo)過(guò),程,程,4,分析過(guò),程,程:,>通過(guò),對(duì),對(duì)項(xiàng)目,目,目標(biāo)客,戶,戶進(jìn)行,基

32、,基本需,求,求分析,；,；,目的要,求,求:,第三次,修,修正基,本,本戶型,>由項(xiàng),目,目客戶,需,需求和,自,自身限,制,制條件,進(jìn),進(jìn)行戶,型,型比例,修,修正;,數(shù)據(jù)來(lái),源,源:,>中原,深,深港研,究,究中心/中原,三,三級(jí)市,場(chǎng),場(chǎng)數(shù)據(jù),庫(kù),庫(kù),,,,本區(qū)域,客,客戶,南山/,福,福田私,營(yíng),營(yíng)企業(yè),主,主、個(gè),體,體商戶,南山/,福,福田高,級(jí),級(jí)白領(lǐng),、,、高收,入,入階層,政府公,務(wù),務(wù)員,區(qū)域內(nèi),（,（科技,園,園）商,務(wù),務(wù)人士,有區(qū)域,情,情節(jié)的,原,原居民,項(xiàng)目名稱,項(xiàng)目整體客戶群概述,主力消化房型,主力客戶群,購(gòu)買目的,鼎太風(fēng)華,南山占45％，福田30％，羅湖占1

33、5％,三房,南山、福田的私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、高校教師,80％自住,新德家園,南山占85%，福田羅湖10%，寶安等其他區(qū)域約占5%,兩房、三房,南山、福田的私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、大新村原住民、白領(lǐng),60％自住、40％投資,厚德品園,兩房,政府公務(wù)員、高校教師、企業(yè)高管、高級(jí)白領(lǐng),40％自住、60％投資,陽(yáng)光棕櫚園,南山占70％，福田占20%，羅湖占10%,三房,南山、福田的中堅(jiān)階層、私營(yíng)企業(yè)主、大型企業(yè)高管；來(lái)自福田的30-50歲的私營(yíng)企業(yè)主,自住占70％,綠海名都,南山占60-70%，福田羅湖占30%,兩房、三房,南山、福田個(gè)體商戶、私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員、區(qū)域以外的投資客,自住占80%,片區(qū)項(xiàng)

34、,目,目客戶,情,情況,,,,1、南,山,山/福,田,田私營(yíng),企,企業(yè)主,、,、個(gè)體,商,商戶,這部分,客,客戶在,南,南山或,福,福田有,公,公司，,在,在南山,的,的時(shí)間,較,較多。,特點(diǎn)：,私營(yíng)企,業(yè),業(yè)老板,，,，年齡,在,在40,歲,歲左右,，,，懂得,享,享受，,同,同時(shí)因,為,為要經(jīng),常,常辦理,業(yè),業(yè)務(wù)，,所,所以較,為,為忠誠(chéng),交,交通方,便,便，配,套,套齊全,的,的小區(qū),。,。,一般會(huì),選,選擇較,大,大戶型,，,，,以舒適,型,型3房,為,為主,。,需求：,注重產(chǎn),品,品檔次,及,及質(zhì)素,，,，能提,供,供優(yōu)質(zhì),管,管理及,保,保安嚴(yán),密,密；不,需,需要裝,修,修，家

35、,俬,俬電器,；,；要求,戶,戶型舒,適,適、實(shí),用,用，一,定,定要非,常,常豪華,。,。,2、,南,南山/福,田,田高,級(jí),級(jí)白,領(lǐng),領(lǐng)、,高,高收,入,入階,層,層,特點(diǎn),：,：,以在,深,深一,次,次置,業(yè),業(yè)為,主,主；,人,人群,為,為公,司,司高,層,層管,理,理人,員,員；,以,以中,青,青年,客,客戶,為,為主,，,，年,齡,齡在26,—,—40之,間,間；,多,多為,單,單身,貴,貴族,或,或兩,地,地分,居,居人,士,士；,購(gòu),購(gòu)買,目,目的,主,主要,是,是作,為,為臨,時(shí),時(shí)居,住,住地,；,；以,購(gòu)買1房,、,、2,房,房為,主,主,；文,化,化層,次,次較,高,高

36、，,月,月收,入,入高,；,；多,采,采用,按,按揭,的,的付,款,款方,式,式；,能,能接,受,受相,對(duì),對(duì)較,高,高的,物,物業(yè),管,管理,費(fèi),費(fèi)；,需求,：,：,對(duì)于,價(jià),價(jià)格,、,、戶,型,型結(jié),構(gòu),構(gòu)、,入,入伙,時(shí),時(shí)間,、,、裝,修,修標(biāo),準(zhǔn),準(zhǔn)的,檔,檔次,、,、朝,向,向、,樓,樓層,、,、物,管,管和,收,收費(fèi),、,、會(huì),所,所配,套,套設(shè),施,施等,細(xì),細(xì)致,的,的問(wèn),題,題很,在,在意,；,；其,中,中對(duì),于,于價(jià),格,格，,入,入伙,時(shí),時(shí)間,和,和戶,型,型結(jié),構(gòu),構(gòu)最,為,為關(guān),注,注；,要,要求,出,出入,關(guān),關(guān)方,便,便。,,,,3、,政,政府,公,公務(wù),員,

37、員,4、,區(qū),區(qū)域,內(nèi),內(nèi)（,科,科技,園,園）,商,商務(wù),人,人士,這部,分,分客,戶,戶在,南,南山,或,或者,福,福田,工,工作,，,，收,入,入穩(wěn),定,定，,空,空閑,時(shí),時(shí)間,相,相對(duì),較,較多,。,。,特點(diǎn),：,：,公務(wù),員,員，,年,年齡,在,在30歲,以,以上,，,，有,相,相對(duì),穩(wěn),穩(wěn)定,的,的收,入,入，,要,要求,交,交通,方,方便,。,。,需求,：,：3房,，注,重,重產(chǎn),品,品檔,次,次及,質(zhì),質(zhì)素,，,，能,提,提供,優(yōu),優(yōu)質(zhì),管,管理,；,；不,需,需要,裝,裝修,，,，家,俬,俬電,器,器；,要,要求,戶,戶型,舒,舒適,、,、實(shí),用,用。,特點(diǎn),：,：,區(qū)域,

38、內(nèi),內(nèi)商,務(wù),務(wù)人,士,士，,年,年齡,在,在35歲,左,左右,，,，要,求,求交,通,通方,便,便，,區(qū),區(qū)域,配,配套,成,成熟,。,。,需求,：,：2,房,房、3房,，,，,注重,產(chǎn),產(chǎn)品,檔,檔次,及,及質(zhì),素,素，,能,能提,供,供優(yōu),質(zhì),質(zhì)管,理,理及,保,保安,嚴(yán),嚴(yán)密,；,；配,套,套成,熟,熟。,,,,特點(diǎn),：,：,主要,為,為片,區(qū),區(qū)老,居,居民,，,，他,們,們對(duì),該,該片,區(qū),區(qū)有,著,著難,舍,舍的,情,情結(jié),；,；有,年,年輕,一,一代,為,為結(jié),婚,婚購(gòu),房,房，,也,也有,換,換房,老,老居,民,民的,二,二次,置,置業(yè),；,；客,戶,戶一,般,般為,政,政府

39、,公,公務(wù),人,人員,，,，或,其,其它,事,事業(yè),成,成功,人,人士,，,，因,已,已習(xí),慣,慣居,住,住在,該,該區(qū),域,域而,就,就近,購(gòu),購(gòu)房,；,；經(jīng),濟(jì),濟(jì)能,力,力較,優(yōu),優(yōu)；,對(duì),對(duì)物,業(yè),業(yè)素,質(zhì),質(zhì)要,求,求較,高,高，,購(gòu),購(gòu)房,時(shí),時(shí)往,往,往經(jīng),過(guò),過(guò)細(xì),致,致的,比,比較,；,；對(duì),價(jià),價(jià)格,非,非常,注,注重,，,，一,般,般要,在,在多,個(gè),個(gè)樓,盤,盤之,間,間反,復(fù),復(fù)比,較,較；,能,能支,付,付較,高,高首,期,期款,，,，銀,行,行按,揭,揭以,首,首期,三,三成,，,，七,成,成按,揭,揭居,多,多；,家,家庭,人,人數(shù),為,為3,—,—4,人,人；

40、,文,文化,層,層次,中,中等,。,。,需求,：,：,年輕,一,一代,結(jié),結(jié)婚,購(gòu),購(gòu)房,一,一般,希,希望,購(gòu),購(gòu)買2房,（,（60㎡,）,）或3房,（,（90㎡,）,）等,單,單位,；,；而,部,部分,家,家庭,的,的二,次,次置,業(yè),業(yè)則,希,希望,所,所購(gòu),物,物業(yè),居,居住,起,起來(lái),更,更舒,適,適，,不,不但,希,希望,居,居家,面,面積,比,比普,通,通住,宅,宅寬,敞,敞明,亮,亮，,同,同時(shí),希,希望,小,小區(qū),內(nèi),內(nèi)外,有,有優(yōu),美,美的,景,景觀,等,等等,，,，通,常,常購(gòu),買,買3,房,房（110㎡,以,以上,）,）。,這,這兩,類,類客,戶,戶均,不,不要,求,求

41、提,供,供裝,修,修，,希,希望,能,能按,照,照自,己,己的,個(gè),個(gè)人,喜,喜好,進(jìn),進(jìn)行,精,精裝,修,修；,希,希望,有,有會(huì),所,所，,包,包括,健,健身,中,中心,、,、泳,池,池、,閱,閱覽,室,室、,美,美容,院,院等,設(shè),設(shè)施,；,；對(duì),物,物業(yè),綠,綠化,、,、環(huán),境,境等,要,要求,較,較高,，,，追,求,求生,活,活質(zhì),素,素；,對(duì),對(duì)物,業(yè),業(yè)管,理,理要,求,求較,高,高，,尤,尤其,是,是治,安,安和,智,智能,化,化設(shè),施,施；,要,要求,周,周邊,生,生活,配,配套,設(shè),設(shè)施,較,較完,善,善。,5、,區(qū),區(qū)域,原,原居,民,民,,,典型,客,客戶,,業(yè)主,姓,

42、姓名,：,：,蔡先,生,生,年齡,：,：,31,籍貫,：,：,深圳,家庭,結(jié),結(jié)構(gòu),：,：,三口,之,之家,職業(yè),：,：,化妝,品,品公,司,司老,總,總,學(xué)歷,：,：,大學(xué),本,本科,,描述,：,：,代理,了,了一,個(gè),個(gè)日,本,本品,牌,牌化,妝,妝品,，,，深,港,港有,業(yè),業(yè)務(wù),，,，認(rèn),為,為投,資,資南,山,山房,地,地產(chǎn),回,回報(bào),不,不錯(cuò),，,，買,了,了名,家,家富,居,居，,信,信和,自,自由,廣,廣場(chǎng),一,一次,性,性購(gòu),三,三套,，,，選,物,物業(yè),時(shí),時(shí)都,是,是選,最,最高,價(jià),價(jià)最,優(yōu),優(yōu)質(zhì),單,單位,。,。,客戶描述,：,：福田投,資,資客,,,客戶描述,：,：

43、自住兼,投,投資客,典型客戶,,業(yè)主姓名,：,：,馬先生,年齡：,36,籍貫：,湖北,家庭結(jié)構(gòu),：,：,三口之家,職業(yè)：,科技園某,通,通訊公司,老,老總,學(xué)歷：,大學(xué)本科,生,生,,描述：,公司在科,技,技園，希,望,望有服務(wù),好,好的物業(yè),，,，方便住,與,與處理相,關(guān),關(guān)事宜，,價(jià),價(jià)格不是,問(wèn),問(wèn)題，主,要,要是服務(wù),要,要好，,檔次要高,，,，同時(shí)投,資,資性強(qiáng)，,因,因?yàn)榈綍r(shí),業(yè),業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移,后,后可轉(zhuǎn)手,。,。,,,重要客戶,,南山專業(yè),人,人群,（醫(yī)生、,教,教師、律,師,師等）,◎,◎,南山/福,田,田首次置,業(yè),業(yè)年輕家,庭,庭◎,,核心客戶,◎ 南山,、,、福田（,科,科技

44、園）,私,私營(yíng)企業(yè),主,主，個(gè)體,經(jīng),經(jīng)營(yíng)者,◎ 南山/福田高,級(jí),級(jí)白領(lǐng),◎區(qū)域原,居,居民,南山/福,田,田/羅湖,公,公務(wù)員◎,重要客戶,本區(qū)域客,戶,戶定位,,,,本區(qū)域客,戶,戶定位,核心客戶,需求房型,1房,2房,3房,4房,羅湖/福田私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體商戶,,,3房,4房,羅湖/福田高級(jí)白領(lǐng)、高收入階層,1房,2房,3房,,政府公務(wù)員,,2房,3房,,區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士,,2房,3房,,有區(qū)域情節(jié)的原居民,,2房,3房,,分析：本區(qū)域的,核,核心客戶,對(duì),對(duì)戶型的,需,需求以3,房,房為主；,年,年輕原居,民,民及白領(lǐng),客,客戶對(duì)戶,型,型需求會(huì),相,相對(duì)緊湊,，,，而個(gè)體,

45、商,商戶及政,府,府公務(wù)員,更,更偏向舒,適,適型戶型,。,。,,,關(guān)于西部,通,通道對(duì)客,戶,戶的影響,西部通道,位,位于南山,蛇,蛇口東角,頭,頭，是深,圳,圳與香港,的,的第四個(gè),陸,陸路連接,通,通道，也,是,是深圳通,行,行能力最,大,大的陸路,口,口岸，于2007,年,年7月1,日,日建成通,車,車，實(shí)現(xiàn),深,深港兩地,從,從東至西,的,的全線互,通,通，使香,港,港與深圳,乃,乃至珠三,角,角的經(jīng)濟(jì),互,互動(dòng)與融,合,合更加緊,密,密，南山,成,成為深圳,乃,乃至南中,國(guó),國(guó)最重要,的,的陸路樞,紐,紐。,,【,西,西,部,部,通,通,道,道,的,的,建,建,成,成,通,通,車,

46、車,以,以,及,及,東,東,角,角,頭,頭,口,口,岸,岸,的,的,形,形,成,成,將,將,強(qiáng),強(qiáng),力,力,改,改,變,變,南,南,山,山,地,地,產(chǎn),產(chǎn),格,格,局,局,，,，,作,作,為,為,深,深,港,港,連,連,接,接,的,的,門,門,戶,戶,—,—,—,—,在,在,客,客,戶,戶,渠,渠,道,道,擴(kuò),擴(kuò),展,展,上,上,，,，,南,南,山,山,最,最,先,先,受,受,益,益,。,。,】,】,,,西,部,部,通,通,道,道,打,打,開(kāi),開(kāi),南,南,山,山,外,外,銷,銷,大,大,門,門,，,，,片,片,區(qū),區(qū),將,將,迎,迎,來(lái),來(lái),高,高,端,端,外,外,銷,銷,時(shí),時(shí),代,代,。,

47、。,西,部,部,通,通,道,道,通,通,車,車,，,，,引,引,發(fā),發(fā),南,南,山,山,產(chǎn),產(chǎn),業(yè),業(yè),升,升,級(jí),級(jí),，,，,南,南,山,山,寫,寫,字,字,樓,樓,開(kāi),開(kāi),發(fā),發(fā),風(fēng),風(fēng),起,起,云,云,涌,涌,，,，,城,市,市,就,就,業(yè),業(yè),中,中,心,心,將,將,逐,逐,漸,漸,向,向,南,南,山,山,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn),移,移,，,，,知,知,識(shí),識(shí),型,型,移,移,民,民,成,成,為,為,繼,繼IT,人,人,士,士,之,之,后,后,南,南,山,山,又,一,一,購(gòu),購(gòu),房,房,主,主,力,力,軍,軍,。,。,口,岸,岸,采,采,用,用,一,一,地,地,兩,兩,檢,檢,，,，,工,工,作,作,

48、人,人,員,員,全,全,部,部,集,集,中,中,在,在,深,深,圳,圳,一,一,側(cè),側(cè),，,，,不,不,排,排,除,除,港,港,方,方,及,及,中,方,方,工,工,作,作,人,人,員,員,就,就,近,近,購(gòu),購(gòu),房,房,的,的,可,可,能,能,，,，,該,該,群,群,體,體,成,成,為,為,不,不,可,可,忽,忽,視,視,的,的,購(gòu),購(gòu),房,房,群,群,體,體,。,。,西,部,部,通,通,道,道,帶,帶,來(lái),來(lái),的,的,客,客,戶,戶,變,變,化,化,—,—,—,—,,,2007,年,年3,月,月,,深,深,圳,圳,中,中,原,原,深,深,港,港,研,研,究,究,中,中,心,心,特,特,別,別

49、,就,就,西,西,部,部,通,通,道,道,開(kāi),開(kāi),通,通,對(duì),對(duì),地,地,產(chǎn),產(chǎn),的,的,影,影,響,響,作,了,了,一,一,次,次,專,專,題,題,調(diào),調(diào),研,研,,我,我,們,們,從,從,中,中,研,研,究,究,本,本,項(xiàng),項(xiàng),目,目,預(yù),預(yù),計(jì),計(jì),未,未,來(lái),來(lái),將,將,可,可,能,能,增,增,加,加,以,以,下,下幾,類,類,客,戶,戶------,,,香,港,港,客,客,戶,戶,主,要,要,需,需,求,求,兩,兩,房,房,、,、,三,三,房,房,,,口,岸,岸,工,工,作,作,人,人,員,員,工,作,作,年,年,限,限,不,不,長(zhǎng),長(zhǎng),的,的,年,年,輕,輕,人,人,：,：,已,有

50、,有,福,福,利,利,房,房,的,的,工,工,作,作,人,人,員,員,：,：,他,們,們,偏,偏,重,重,于,于,選,選,擇,擇,大,大,型,型,高,高,尚,尚,住,住,區(qū),區(qū),，,，,對(duì),對(duì)地,段,段,因,因,素,素,最,最,為,為,關(guān),關(guān),注,注，,其,其,次,次,是,是,教,教,育,育,配,配,套,套,，,，,另,另,外,外,對(duì),對(duì),小,小,區(qū),區(qū),環(huán),環(huán),境,境,、,、,小,小,區(qū),區(qū),配,配,套,套,、,、,物,物,業(yè),業(yè),管,管,理,理,、,、,戶,戶,型,型,、,、,周,周,邊,邊,景,景,觀,觀,資,資,源,源,等,等,也,也,比,比,較,較,看,看,重,重,。,。,購(gòu),購(gòu),房

51、,房,的,的,首,首,要,要,目,目,的,的,是,是,改,改,善,善,居,居,住,住,環(huán),環(huán),境,境,，,，,改,改,善,善,居,居,住,住,環(huán),環(huán),境,境,的,的,愿,愿,望,望,最,最,為,為,強(qiáng),強(qiáng),烈,烈,。,。,其,其,次,次,要,要,方,方,便,便,上,上,下,下,班,班,，,，,再,再,次,次,是,是,能,能,解,解,決,決,孩,孩,子,子,上,上,學(xué),學(xué),問(wèn),問(wèn),題,題,。,。,首,次,次,置,置,業(yè),業(yè),，,，,對(duì),對(duì),價(jià),價(jià),格,格,敏,敏,感,感,，,，,同,同,時(shí),時(shí),購(gòu),購(gòu),房,房,是,是,用,用,于,于,自,自,己,己,或,或,小,小,家,家,庭,庭,居,居,住,住

52、,，,，,因,因,此,此,居,居,家,家,功,功,能,能,齊,齊,備,備,、,、,總,總,價(jià),價(jià),不,不,高,高,的,的,3,房,房,及,及2,房,房,是,是,他,他,們,們,考,考,慮,慮,的,的,重,重,點(diǎn),點(diǎn),。,主,要,要,需,需,求,求,三,三,房,房,、,、,四,四,房,房,主,要,要,需,需,求,求,三,三,房,房,、,、,兩,兩,房,房,,,知,識(shí),識(shí),型,型,移,移,民,民,受,訪,訪,者,者,戶,戶,型,型,需,需,求,求,受,訪,訪,者,者,面,面,積,積,需,需,求,求,?,置,業(yè),業(yè),面,面,積,積,—,—,—,—,以,以80-120,㎡,㎡,的,的,戶,戶,型,型,

53、為,為,主,主,?置,業(yè),業(yè),戶,戶,型,型,—,—,—,—,以,以,二,二,房,房,、,、,三,三,房,房,為,為,主,主,?置,業(yè),業(yè),特,特,征,征,—,—,—,—,關(guān),關(guān),注,注,地,地,段,段,與,與,周,周,邊,邊,配,配,套,套,,,西,部,部,通,通,道,道,對(duì),對(duì),于,于,南,南,山,山,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),的,的,影,影,響,響,是,是,十,十,分,分,深,深,遠(yuǎn),遠(yuǎn),口,岸,岸,工,工,作,作,人,人,員,員,知,識(shí),識(shí),型,型,移,移,民,民,香,港,港,客,客,戶,戶,主,要,要,需,需,求,求,二,房,房,、,、,三,三,房,房,主,要,要,需,需,求,求,二,

54、房,房,、,、,三,三,房,房,年輕工作人,員,員,主要需求,二房、三房,工作時(shí)間較,長(zhǎng),長(zhǎng)者,主要需求,三房、四房,西部通道帶,來(lái),來(lái),的客戶變化,將,將給項(xiàng)目所,在,在區(qū)域帶來(lái),一,一定量的二房、三,房,房需求，整體,看,看三房高于,二,二房.,,,結(jié)論四,對(duì)客戶分析,及,及變化趨勢(shì),，,，第三次修,正,正戶型面積,和,和比例,說(shuō)明:,>將1房和,兩,兩房比例均,下,下調(diào)，以滿,足,足3房足夠,比,比例；,>接下來(lái)將,通,通過(guò)對(duì)新政,的,的影響進(jìn)一,步,步論證項(xiàng)目,整,整體戶型比,例,例。,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,65-75 ㎡,90-100 ㎡,100-120 ㎡,套

55、數(shù)比例,10-15%,10-20%,65-75%,,,分析過(guò)程:,>通過(guò)對(duì)“90·70,”,”政策對(duì)本,項(xiàng),項(xiàng)目進(jìn)行個(gè),案,案分析;,目的要求:,第四次修正,基,基本戶型,>由新政影,響,響對(duì)戶型比,例,例提出修正;,推導(dǎo)過(guò)程,5,,,關(guān)于90/70政策,本項(xiàng)目的3,房,房面積段為,：,：90-120,㎡，占50-60%,建議：,1、設(shè)置30%比例的120,㎡舒適型大,三,三房，以提,升,升項(xiàng)目檔次,；,；,2、將小三,房,房面積做到85-90,㎡,㎡，既經(jīng)濟(jì),實(shí),實(shí)用，又可,避,避免拼接問(wèn),題,題，同時(shí)滿,足,足市場(chǎng)需求,；,；,3、將85-90㎡的,小,小三房比例,上,上調(diào)。,,,結(jié)論五,

56、最后修正戶,型,型面積和比,例,例,說(shuō)明:,>大三房保,留,留30％純,戶,戶型設(shè)計(jì)；,>一房比例,上,上調(diào)，兩房,比,比例下調(diào)；,>大三房面,積,積上調(diào)10,㎡,㎡，以滿足,舒,舒適性及品,質(zhì),質(zhì)感；,>將小三房,面,面積調(diào)至90㎡以下；,>此戶型區(qū),間,間和比例為,最,最終推導(dǎo)戶,型,型定位。,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,65-75 ㎡,85-90 ㎡,120-125 ㎡,套數(shù),1203套,195,250,480,240,套數(shù)比例,15%,15%,50%,20%,面積比,9%,18%,43%,30%,,,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,60-80 ㎡,80-10

57、0 ㎡,100-120 ㎡,套數(shù)比例,15-20%,30-40%,50-60%,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,60-80 ㎡,80-100 ㎡,100-120 ㎡,套數(shù)比例,15-20%,15-20%,60-70%,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,65-75 ㎡,90-100 ㎡,120-125 ㎡,套數(shù)比例,15-20%,15-25%,60-70%,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,65-75 ㎡,90-100 ㎡,120-125 ㎡,套數(shù)比例,10-15%,10-15%,65-75%,通過(guò)潛在競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)修正套數(shù),比,比例,三級(jí)市場(chǎng)成,交,交及需求修,正,

58、正面積區(qū)間,項(xiàng)目自身及,客,客戶變化趨,勢(shì),勢(shì)修正比例,90/70,政,政策影響分,析,析修正比例,03－06,年,年可參考項(xiàng),目,目分析得出,本,本項(xiàng)目初步,戶,戶型配比,,一房,兩房,三房,面積區(qū)間,40-50㎡,65-75 ㎡,85-90 ㎡,120-125 ㎡,套數(shù)比例,15%,15%,50%,20%,面積比,9%,18%,43%,30%,,,結(jié)論二,研判思路回,顧,顧,區(qū)域看點(diǎn),項(xiàng)目定性,預(yù)設(shè)策劃理,念,念,靜態(tài)分析法,結(jié)論一,結(jié)論五,尋找依托,第一次推導(dǎo),得,得出同質(zhì)片,區(qū),區(qū)同類項(xiàng)目,戶,戶型比例和,區(qū),區(qū)間,第二次通過(guò),潛,潛在項(xiàng)目的,戶,戶型和比例,修,修正本項(xiàng)目戶型比例,第

59、三次通過(guò),三,三級(jí)市場(chǎng)成,交,交和需求戶,型,型區(qū)間調(diào)整,項(xiàng),項(xiàng)目戶型的區(qū)間.,動(dòng)態(tài)分析法,結(jié)論三,限制分析法,第四次通過(guò),自,自身地塊特,點(diǎn),點(diǎn)和客戶群,體,體的分析修,正,正戶型的比例,結(jié)論四,政策分析法,第五次通過(guò),自,自身項(xiàng)目和,客,客戶群體的,分,分析修正戶,型,型的比例,,,關(guān)于定位后,的,的思考：關(guān)于整體布,局,局,前,海,海,路,路,公寓布局,住宅布局,說(shuō)明：,1.公寓設(shè),置,置在地塊北,面,面，接近地,鐵,鐵和照顧朝,向,向；,2.公寓可,以,以考慮有獨(dú),立,立進(jìn)口，以,避,避免與住宅,相,相,互干擾；,3.公寓建,議,議帶精裝修,，,，實(shí)施酒店,式,式物管，可,以,以,借助

60、東方銀,座,座經(jīng)驗(yàn)，但,并,并不一定要,具,具備辦公,功能；,4.南向位,置,置則考慮純,住,住宅設(shè)計(jì)；,,,關(guān)于定位后,的,的思考：關(guān)于商業(yè)思,考,考,前,海,海,路,路,公寓布局,住宅布局,說(shuō)明：,1.建議將10225,平,平的商業(yè)分2層設(shè)置，,盡,盡量照顧沿,街面的昭示,性,性，避免商,業(yè),業(yè)只有一層,，,，增大進(jìn)深,；,；,2.建議將,臨,臨街面與政,府,府洽談，將,退,退紅線位置,與,與廣,場(chǎng)同步營(yíng)造,，,，以增加商,業(yè),業(yè)的價(jià)值；,3.這樣營(yíng),造,造后可以節(jié),省,省地塊東面,的,的位置營(yíng)造,一,一層,園林綠化；,3.建議商,業(yè),業(yè)的主入口,放,放置在西南,角,角，次入口,放,放置,在中段和西,北,北角；,,,關(guān)于定位后,的,的思考：關(guān)于公寓戶,型,型設(shè)計(jì),前,海,海,路,路,公寓布局,住宅布局,說(shuō)明：,1.公寓建,議,議考慮復(fù)式,設(shè),設(shè)計(jì)，考慮,買,買一層送一,層,層；,2.公寓希,望,望整體將檔,次,次做高，實(shí),現(xiàn),現(xiàn)小戶豪宅,的,的形,象特點(diǎn)；,3.復(fù)式空,間,間性價(jià)比高,于,于平層空間,；,；,,,關(guān)于定位后,的,的思考：關(guān)于小三房,戶,戶型設(shè)計(jì),說(shuō)明：,1.小三房,設(shè),設(shè)計(jì)建議一,定,定保留,雙衛(wèi),設(shè)計(jì)；,2.盡量考,慮,慮可贈(zèng)送面,積,積，以增加,附,附加價(jià)值；,,,THANKS,,,