大連東港競爭樓盤分析報告6月

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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,東港地區(qū)工程調(diào)研報告,目 錄,東港片區(qū)在售/未售工程根本情況,東港片區(qū)房屋租賃情況,東港片區(qū)工程分析及建議,東港片區(qū)工程情況,上 方-港 景,東 港 第,良 運 四 季 匯,嘉 和 廣 場,萬 達 公 館,東 港 印 象,金 廣-東 海 岸,上方港景,公司介紹及根本資料,開發(fā)商:上方房地產(chǎn),工程位置:大連市中山區(qū)五五路4號,建筑施工單位:悅達建筑,工程代理公司:智庫籌劃,開盤時間:2021年10月,交屋時間:2021年4月30日,占地面積:1.3萬平方米,總建筑面積:13.6萬平方米,容積率:10,總戶數(shù):

2、414戶,產(chǎn)權年限:住宅70年 寫字樓40年,得房率:72%,交屋標準:精裝修3000元/),上方港景,產(chǎn)品根本情況,產(chǎn)品根本情況,棟數(shù):由一棟36層的超高層(40年產(chǎn)權寫字樓,,一棟25層高層在售和24層高層回遷,組成。,層高:3.4米,戶型:一室一廳到兩室兩廳,面積:50122 五梯十八戶,戶型面積配比:5057 一室一廳 60%,80 兩室一廳 10%,107-122 兩室兩廳 30%,主力戶型:50,熱賣戶型:80 兩室兩廳南北通透,價格區(qū)間:起價17900元/,均價19000元/,最高價23000元/,層差價:每兩層加200元,工程銷售情況:110套,上方港景,產(chǎn)品根本情況,地下停車

3、場:500個停車位,價格未定,公建位置:住宅樓的一層、二層 只賣不租,公建面積:200-1000平,價格:未定,以作內(nèi)部銷售,功能:已做好分割,可做餐飲,車位及公建根本情況,上方港景,產(chǎn)品根本情況,該工程定位:中高端,工程亮點:稀缺的地理位置,完善的生活配套,交通配套。3.4米層高,4.2米開間。地熱采暖,可使用煤氣。,購置人群:以投資客戶為主,外地投資客戶占50%。,購房人關注:地段繁華、配套齊全、區(qū)域的未來規(guī)劃潛力巨大。,工程分析,金廣-東海岸,公司介紹及根本資料,開發(fā)商:金廣房地產(chǎn)開發(fā),建筑設計:澳大利亞五合設計事務所,建設單位:金廣建設集團,物業(yè):金廣物業(yè),物業(yè)費:2.2元/,開盤時間

4、:2021年6月,占地面積:12.8萬平方米,總建筑面積:35萬平方米,交屋標準:清水,得房率:8285%,容積率:1.8,總戶數(shù):600戶二期,產(chǎn)權:70年產(chǎn)權,產(chǎn)品根本情況,產(chǎn)品根本情況,棟數(shù):16棟高層,層數(shù):2729層,層高:3.15米,樓間距:130米,戶型區(qū)間:154260,戶型配比:154 三室兩廳兩衛(wèi) 60%,178 四室兩廳三衛(wèi) 20%,260 五室三廳四衛(wèi) 20%,主力戶型:154 三室兩廳兩衛(wèi),價格:均價20000元/,最高價格23000元/,層差價格:100元/,銷售情況:已銷售80%470套左右,金廣-東海岸,產(chǎn)品根本情況,地下車位配比:1/1.2,只租不賣,租價:5

5、00元/月,公建面積:180 220,只租不賣,公建出租情況:約有20套公建,位于工程主入口,目前只出租了一套,做為,小型超市使用,年租金7萬。,公建出租歸金廣集團總公司管理,車位及公建根本情況,金廣-東海岸,產(chǎn)品根本情況,工程理念:收藏山海,工程定位:高端住宅,工程亮點:山海景觀。70年產(chǎn)權。,購置人群:追求高品質(zhì)生活,看重山海資源,及區(qū)域開展。信賴金廣集團建筑品質(zhì)。購房者外地人與本地人的比例:50%。,工程分析,金廣-東海岸,東港第,公司介紹及根本資料,開發(fā)商:華銳世紀集團,工程位置:中山區(qū)華樂廣場北側(cè),建筑施工單位:名城廣隆,物業(yè)參謀公司:第一太平戴維斯,物業(yè)公司:華銳物業(yè),廣告公司:北

6、京主觀廣告公司,開盤時間:未定,占地面積:8.56萬平方米,總建筑面積:15.57萬平方米,容積率:1.8,交屋標準:清水,總戶數(shù):977戶,產(chǎn)權年限:70年,東港第,產(chǎn)品根本情況,產(chǎn)品根本情況,棟數(shù):18棟高層,層數(shù):1820層,層高:3.1米,戶型:90-200,主力戶型:160,價格:未定,東港第,產(chǎn)品根本情況,車位公建根本情況,車位比例:1:1.3,全部為地下停車場,公建:7棟獨棟,公建總面積:6000,,未分割,大多數(shù)意向客戶為中山區(qū)客戶,產(chǎn)品高端定位,每周大概2030組客戶。由于未開盤,其他情況不詳。,良運四季匯,公司介紹及根本資料,開發(fā)商:大連良運房地產(chǎn)開發(fā),工程地點:大連市中山

7、區(qū)魯迅路88號,建筑設計:大連建筑設計研究院,建設單位:大連建工,物業(yè):良運物業(yè)公司,物業(yè)費:3.8元/,占地面積:1.1萬平方米,總建筑面積:7.65萬平方米商業(yè)面積1.51萬平方米,交屋標準:精裝修2000元/,得房率:7475%,容積率:4.8,總戶數(shù):635戶,產(chǎn)權:70年產(chǎn)權,良運四季匯,產(chǎn)品根本情況,棟數(shù):2棟高層,層數(shù):29層,層高:3米,戶型面積區(qū)間:33103,主力戶型:4060,戶型配比:3060 一室一廳 60%,6880 兩室一廳 30%,103 三室一廳 10%,價格:均價19000/,銷售情況:目前已銷售80%,方案交屋前清盤,良運四季匯,車位公建根本情況,車位比例

8、:1:0.9,公建:60多套,公建面積區(qū)間:6080,已內(nèi)部消化,良運四季匯,工程分析,產(chǎn)品定位:高端,工程亮點:稀缺的地段資源,重點學區(qū)39中。70年產(chǎn)權,大型綜合體配套。,購置人群:年輕人占80%,中年人占20%,自住用房占40%,投資用房占60%,嘉和廣場,公司介紹及根本資料,開發(fā)商:嘉和房地產(chǎn),工程地點:三八廣場家樂福西側(cè),建設單位:悅達建筑,廣告籌劃:同策廣告公司,物業(yè):嘉和物業(yè),物業(yè)費:本期未定,三期3.5元/,開盤時間:2021年12月下旬,交屋時間:2021年底,占地面積:8700平方米,總建筑面積:12萬平方米,交屋標準:全裝修20002500元/,得房率:70%,容積率:1

9、3,總戶數(shù):1800戶 四梯二十八戶,產(chǎn)權:70年產(chǎn)權,嘉和廣場,產(chǎn)品根本情況,棟數(shù):一棟超高層,兩棟高層,層高:3.5米,戶型:一室到三室,層數(shù):57層,31層。,面積區(qū)間:3593,主力戶型:3560,戶型配比:3040 60%,5060 30%,93 10%,價格:預計 20000元/以上,嘉和廣場,車位公建根本情況,地下停車場,停車位數(shù)量:750個,比例:2/1,只租不賣,出租價格:15元/天,公建:只租不售,面積未定,整體出租。,嘉和廣場,工程分析,產(chǎn)品定位:中高端,產(chǎn)品亮點:全裝修,鋼結構,3.5米層高。黃金地段。,購置人群:2030歲年輕人,過渡用房。3040歲人,投資用房。,意

10、向客戶:3040%是一、二、三期老客戶再次購置,或介紹朋友購置。大局部是投資型客戶。,萬達公館,公司介紹及根本資料,開發(fā)商:萬達商業(yè)地產(chǎn)股份,工程地點:中山區(qū)人民路港灣廣場東側(cè),建設單位:阿爾濱建筑 中建二局,物業(yè):萬達物業(yè),物業(yè)費:5.9元/,開盤時間:2021年11月,交屋時間:2021年12月31號,占地面積:4.2萬平方米,總建筑面積:27萬平方米,交屋標準:精裝修50006000元/,得房率:7679%,容積率:5.05,總戶數(shù):630戶,產(chǎn)權:40年產(chǎn)權,萬達公館,產(chǎn)品根本情況,棟數(shù):3棟超高層,層數(shù):55層,層高:3.25米,樓間距:4245米,面積區(qū)間:280380,主力戶型:

11、330,熱賣戶型:380,戶型比例:280 200套、330 300套、,380 100套。,價格:2200034000元/,層差:每兩層加100元,銷售情況:已銷售70%,萬達公館,車位公建根本情況,車位:1000個,車位價格:待定,公建:無,工程分析,產(chǎn)品定位:豪宅,產(chǎn)品亮點:萬達品牌,絕佳的地理位置。產(chǎn)品品質(zhì),區(qū)域開展。,購置人群:生意人80%,外地人與本地人購房比例各占50%,萬達公館,東港印象,公司介紹及根本資料,開發(fā)商:眾和開發(fā)、美辰開展,工程地點:中山區(qū)魯迅路春海街交匯處南行,建筑單位:建發(fā)建筑,物業(yè):眾和物業(yè),物業(yè)費:1.35元/,營銷:代理公司仲量房行,開盤時間:2021年年

12、底,交屋時間:2021年10月,占地面積:6.7萬平方米,總建筑面積:12.75萬平方米,交屋標準:清水,得房率:78%,容積率:1.2,總戶數(shù):144戶,產(chǎn)權:70年產(chǎn)權,東港印象,產(chǎn)品根本情況,棟數(shù):8棟高層、3棟小高層、8棟多層,A B C D E 區(qū)總和),層高:3米,戶型面積:92 94,價格:990011000元/,層差:每兩層50元,車庫:D E 區(qū)無、室外停車場,公建:無,銷售情況:已出售50%70多套,東港印象,工程分析,產(chǎn)品定位:中端,產(chǎn)品亮點:超高性價比,五層以上可觀海北向。,購置人群:80%來自中山區(qū),以自住為主。20%來自沙河口區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū),以投資為主。,東港

13、片區(qū)工程分析及建議,圖片,東港片區(qū)房屋租賃情況,公寓:,把戲年華三期 以小戶型公寓為主,30 租賃價格22002300元/月,50 租賃價格3500元/月,佲仕財富 -商住兩用,3050 租賃價格25002800元/月,住宅:,運達嘉洲陽光 -一層南向65租賃價格2000元/月,中高樓層2400元/月以上,春海街附近老住宅 -一室 1500元/月,兩室 1700元2000元/,東港片區(qū)工程分析及建議,一.市場分析:,1.片區(qū)特點:小戶型公寓工程區(qū)域繁華,配套齊全,重,點學區(qū),投資回報價值高。大戶型住宅工程景觀資,源豐富,東港片區(qū)未來開展?jié)摿薮蟆?2.產(chǎn)品面積:該片區(qū)工程面積集中于兩端,一種為

14、30平-,80平小型精裝公寓;一種為150平-380平的豪宅。,3.購置人群:小戶型公寓多以投資型客戶為主,以及年輕,人群作為生活過渡而使用。大戶型豪宅以自主型客,戶為主,客戶主要為追求高品質(zhì)生活,享受自然景,觀資源的人群購房者多為個體工商業(yè)主。,4.片區(qū)稀缺產(chǎn)品:,1二七廣場以東,目前無小戶型精裝公寓,多為,2000年以前的老式住宅。,2整個片區(qū)比較缺少90-140平中等戶型包括二,手房市場。,東港片區(qū)工程分析及建議,圖片,東港片區(qū)工程分析及建議,二.建議:,1.推出小戶型精裝公寓,原因:1滿足未來東港片區(qū)大力開展后的商務人士的,居住需求。,2春海街即將新建新瑪特超市,完善該片區(qū)的,生活配套

15、。未來開展趨勢與目前的三八廣場,家樂福附近的精裝公寓相似。,3填補目前二七廣場以東的東港片區(qū)無精裝小,戶型公寓的空白。,4未來東港片區(qū)開展?jié)摿薮螅晌顿Y型,客戶前來。,東港片區(qū)工程分析及建議,圖片,東港片區(qū)工程分析及建議,二.建議:,2.假設建大戶型豪宅,主要人群:1.追求高品質(zhì)生活,享受山海資源。,2.要求住宅的平安性和私密性。,3.具備獨一無二的特性,軟件和硬件都在城,市中具有稀缺的特點。,4.產(chǎn)品設計、建造做工在細節(jié)中做到極致水,平。,5.高標準效勞的精致和延續(xù)性。,6.具有明星級或有影響力的人物居住,提高,個人身份。,東港片區(qū)工程分析及建議,二.建議:,3.推出面積90-200平

16、為主的公建,1春海街附近小型公建較少,推出小型公建,未來經(jīng),營可滿足社區(qū)內(nèi)和周邊居住者的日常生活需求。,2新瑪特大型超市的建成后不建議再建大型公建造成,飽和影響銷售。,大連相似工程比照,一、億達東方圣荷西,二、億達宅語原,東方圣荷西,公司介紹及根本資料,開發(fā)商:大連軟件園開發(fā),工程地點:沙河口區(qū)西南路99號。東臨 凈水廠,建設單位:億達建筑 南通三建,物業(yè):億達物業(yè),物業(yè)費:2.6元/,開盤時間:2006年4月,交屋時間:2021年11月,占地面積:6.9萬平方米,總建筑面積:15.87萬平方米,交屋標準:清水,容積率:2.3,產(chǎn)權:70年產(chǎn)權,東方圣荷西,產(chǎn)品根本情況,棟數(shù):11棟18-32層的高層組成,主力戶型面積:150,-240,熱賣產(chǎn)品:三室兩廳兩衛(wèi),價格:15000元/,左右,車位:地下比例1:1,銷售情況:已經(jīng)全部出售,東方圣荷西,工程分析,產(chǎn)品定位:高端,產(chǎn)品規(guī)劃理念:與山海諧、與自然融,產(chǎn)品亮點:絕佳的地段,優(yōu)美的自然環(huán)境,看海高層,億達品質(zhì),優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞。,購置人群:個體工商業(yè)主、政府官員,等高收入群體,宅語原,公司介紹及根本資料,開發(fā)商:大連軟件園開發(fā),工程地點

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