交樓(業(yè)主入伙)工作程序

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1、按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,14-MAY-07,交樓（入伙）工作程序,萬事開頭難,良好的第一印象,一：交樓前的準備工作,（一）文件資料的準備,入伙涉及的政府文件資料,政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)條例、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法,物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書,物業(yè)管理公司收費許可證,前期物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)竣工驗收證明文件或物業(yè)竣工綜合驗收合格證,物價局有關(guān)物業(yè)管理綜合服務(wù)費、停車場收費等收費標準的批復,入伙涉及的主要文件資料,住宅質(zhì)量保證書,住宅使用說明書,入伙工作方案,入伙工作流程及執(zhí)行標準,入伙通知書,收樓須知,業(yè)戶手冊,業(yè)主

2、臨時規(guī)約,物業(yè)管理服務(wù)費收費協(xié)議,業(yè)主（用戶）入伙房屋驗收表,上述文件一經(jīng)業(yè)主接受或簽定，就構(gòu)成了今后物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。,入伙涉及的其他文件資料,物業(yè)管理收費標準一覽表,業(yè)戶聯(lián)絡(luò)資料登記表,驗收遺漏工程記錄表,鎖匙托管承諾書,1,、,住宅質(zhì)量保證書,及,住宅使用說明書,中華人民共和國建設(shè)部于,1998,年以“建房（,1998,）,102,號文”的形式下發(fā),商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的制度,，該制度要求從,1998,年,9,月,1,日起執(zhí)行此規(guī)定，強制要求建設(shè)單位在向業(yè)主交付銷售的新建商品住宅時，必須提供,住宅質(zhì)量保證書,和,住宅使用說明書,。,住宅使用說明書,按照建設(shè)部的規(guī)定

3、，,住宅使用說明書,須至少包括以下內(nèi)容：,1,、房屋結(jié)構(gòu)說明；,2,、房屋使用注意事項和使用方法；,3,、二次裝修時的要求；,4,、不按說明書使用房屋造成損害的責任。,住宅質(zhì)量保證書,按照建設(shè)部的規(guī)定，,住宅質(zhì)量保證書,須至少包括以下內(nèi)容：,1,、明確告之房屋的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位、房屋的質(zhì)量竣工驗收情況；,2,、房屋正常使用的最低保修時間；,3,、保修單位和保修電話；,4,、保修爭議的投訴電話和投訴部門。,2,、入伙通知書,入伙通知書,是在建設(shè)單位完成樓宇的施工并于物業(yè)管理企業(yè)驗收房屋合格、接管之后，通知全體業(yè)主辦理入伙手續(xù)的通知。主要包括以下內(nèi)容：,（,1,）房屋具體位置,（,2,）房屋竣

4、工驗收合格以及物業(yè)管理企業(yè)驗收接管合格的情況介紹,（,3,）準予入伙的說明,（,4,）入伙具體時間和辦理入伙手續(xù)的地點,（,5,）委托他人辦理入伙手續(xù)的規(guī)定,（,6,）業(yè)主入伙時需要準備的相關(guān)文件和資料,3,、,收樓須知,收樓須知,是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主（用戶）在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、相關(guān)資料、費用以及入伙程序、注意事項等的文件。主要包括以下內(nèi)容：,（,1,）入伙情況說明,（,2,）入伙時需要準備的證件、資料、費用等,（,3,）入伙程序以及注意事項,4,、,業(yè)戶手冊,業(yè)戶手冊,是向業(yè)主用戶介紹物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)情況的文件，是管理處物業(yè)管理服務(wù)指南性質(zhì)的文件。主要包括以下內(nèi)容：,（,1,

5、）歡迎辭,（,2,）項目概況,（,3,）物業(yè)管理公司以及管理處情況介紹,（,4,）裝修管理指南,（,5,）項目內(nèi)相關(guān)公共管理制度,（,6,）公共及康樂設(shè)施介紹,（,7,）服務(wù)指南及服務(wù)電話,（,8,）其它需要說明的情況以及相關(guān)注意事項,5,、,業(yè)主臨時規(guī)約,建設(shè)部關(guān)于印發(fā),業(yè)主臨時規(guī)約（示范文本）,的通知,各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：,為了貫徹,物業(yè)服務(wù)條例,，推動建立業(yè)主自我管理與自我約束的機制，維,護全體業(yè)主的共同利益，我部制定了,業(yè)主臨時規(guī)約（示范文本）,，現(xiàn)印發(fā)給,你們，供建設(shè)單位制定,業(yè)主臨時規(guī)約,參考使用。,中華人民共和國建設(shè)部,二四年九月六日,

6、6,、,物業(yè)管理服務(wù)費收費協(xié)議,業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)收費協(xié)議，為進一步清晰雙方的權(quán)利義務(wù)，協(xié)議中應(yīng)詳細明確：,（,1,）各業(yè)主實際收費面積,（,2,）各業(yè)主實際收費金額,（,3,）管理處收費時間,（,4,）收繳方式,（,5,）滯納金及有關(guān)催繳措施,（,6,）調(diào)整管理費的條件或其它情況,7,、,業(yè)主（用戶）入伙房屋驗收表,業(yè)主（用戶）入伙房屋驗收表,是記錄業(yè)主（用戶）對房屋驗收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn),，,使用該表可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。主要包括以下內(nèi)容：,（,1,）房屋號,（,2,）業(yè)主（用戶）姓名、驗收人姓名,（,3,）驗收情況簡介,

7、（,4,）房屋分項驗收情況記錄,（,5,）雙方簽字確認,（,6,）注明驗收時間,（二）交樓前的工程準備,登記遺漏工程,對遺漏工程進行統(tǒng)計、歸類、總結(jié),將遺漏工程總結(jié)遞交發(fā)展商、承建商，若有時間將督促承建 商進行整改、執(zhí)漏,管理公司針對遺漏工程的總結(jié)對驗樓員進行交樓前工作總結(jié),對樓宇質(zhì)量的查驗、跟進物業(yè)及設(shè)施之驗收移交,有關(guān)核表工作一定要做到表對戶、戶對表、記錄清晰,對有問題的表一定要記錄在案，出文通知發(fā)展商、承建商、供電公司、燃氣公司、供水公司，要求發(fā)展商、承建商協(xié)助供電公司、燃氣公司、供水公司盡快進行整改工作；保證單元交付后水、電、燃氣的正常供應(yīng),建立初步設(shè)備檔案，明確責任人，并對有關(guān)設(shè)備、

8、設(shè)施進行查驗，對有問題的設(shè)備記錄在案，并通知發(fā)展商、承建商督促其進行整改,管理公司針對遺漏工程的總結(jié)對驗樓員進行交樓前工作總結(jié),核對水表、電表、燃氣表,含電表房、水表房、管井房、電房等設(shè)備房及管理用房的鎖匙,貼標簽，將鎖匙移交物業(yè)部,核對施工方移交的鎖匙數(shù)量及是否匹配,熟悉單元二次裝修規(guī)限及部門之相關(guān)工作,工程人員對物業(yè)內(nèi)不充許改動的墚、柱、承重墻、給排水的主管道及單元內(nèi)的某些設(shè)備（如智能化系統(tǒng)及不充許封閉的設(shè)施檢查口等）應(yīng)事先參照各類型單元之平面圖作出詳細規(guī)定及須對規(guī)定之內(nèi)容進行熟悉，并將規(guī)定知會管理處等作出適當安排,準備物業(yè)單元內(nèi)設(shè)施線路分布走向之圖紙及各戶型之平面圖，便于業(yè)戶開展二次裝修

9、工程,（三）入伙工作方案,日期、時間,地點,分組及崗位安排,現(xiàn)場布置,入伙工作流程及執(zhí)行標準,入伙工作模擬演習,前期籌備,1,、入伙日期及辦理時間的確定,日期的確定應(yīng)考慮分批辦理,辦理時間的確定應(yīng)充分考慮業(yè)主的需求,2,、入伙地點的確定,地點的確定要考慮集中，提供一站式的服務(wù),3,、工作崗位安排,注：所有參與入伙工作的人員均要接受管理員工服務(wù)意識、禮儀禮貌、,行為舉止及穿著等方面的崗前培訓。,引導組,收款組,簽約組,驗房組,咨詢組,安保工作的安排,對著裝的要求，儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求，站立的要求進行培訓,增加人手、加強巡邏次數(shù)、制訂防范突發(fā)事情的方案及車輛停放管理方案,增加崗位,做好

10、迎接業(yè)主的訓練,交樓當天準備雨傘,公共區(qū)域、單元內(nèi)部應(yīng)做一次徹底的開荒清潔，將一個環(huán)境優(yōu)美衛(wèi)生干凈的樓宇交予業(yè)主,交樓處、售樓部、交樓路線范圍的清潔更為重要，應(yīng)要求清潔工程承判商或清潔工定時密集地進行日常保潔,清潔工作的安排,4,、現(xiàn)場布置,氣氛布置的要求，突出喜慶、舒適、圍蔽未完工部分，清理現(xiàn)場環(huán)境，避免發(fā)生意外,布置方法：鮮花藍、氣球、彩帶、彩旗、氣墊拱門、綠化地帶點綴,該項工作可交由專業(yè)布置、策劃公司完成,標識的準備,樓宇指示牌、樓層指示牌、單元指示牌、走火通道指示牌,停車場指示牌，包括轉(zhuǎn)彎牌、禁鳴牌、單行牌等,交樓路線牌，包括了公共洗手間的位置、停車位置,收樓程序指示牌,交樓現(xiàn)場功能區(qū)

11、域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、驗樓處、,裝修申請?zhí)幍?5,、入伙工作流程,驗明入伙資格，繳付入伙費用,業(yè) 主,提交資料、驗明業(yè)主身份,管理處收款組,管理處簽約組,管理處驗房組,辦理入伙手續(xù),驗收樓宇,驗收交付,入伙完畢,交,驗,樓,表,營銷中心,地產(chǎn)財務(wù)部,繳清購房費用,按照交樓程序，舉行模擬交樓活動，使每位交樓人員熟悉交樓的程序,交樓人員必須掌握基本問題的統(tǒng)一答復標準，使業(yè)主獲得一致的答復,6,、交樓前的模擬演練,對鎖匙的管理,專人專責管理，擺放在鎖匙柜,制定鎖匙管理制度（例如鎖匙當天歸還、不允許帶離物業(yè)范圍以外等規(guī)定）并制定鎖匙使用登記表，實行一出一入登記制度，明確有關(guān)鎖匙的去向,

12、交樓時，將有關(guān)鎖匙放入收樓文件袋,7,、入伙前的前期籌備,將所有收樓文件寫上單元號，放入收樓袋,將收樓文件袋統(tǒng)一放在交樓處，擺放整齊，方便使用,收樓文件資料的管理,業(yè)主/住戶檔案包括的內(nèi)容：業(yè)主/住戶姓名、地址、聯(lián)絡(luò)方式、家庭成員狀況、工作地址、緊急聯(lián)絡(luò)方式、照片（若有）、購房合同或按揭合同編號、車輛登記、工程返修記錄、費用繳交情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請記錄,建立初步業(yè)主/住戶檔案基本內(nèi)容可從售樓部有關(guān)的購房合同或認購合同中可查閱到,建立初步的業(yè)主/住戶檔案,單元裝修標準及設(shè)施清單、單元的電話線、有線電視、空調(diào)機主機、電表、水表、燃氣表的位置、單元總的配電量等,對水泵房、發(fā)

13、電機、消防設(shè)施、安防系統(tǒng)等的配置情況及分布位置等物業(yè)設(shè)施設(shè)備的熟悉,小區(qū)附屬設(shè)施的熟悉，例如會所、學校、運動設(shè)施、各類車輛停放的位置等,物業(yè)周圍生活配套的熟悉，例如學校、街道辦、菜市場、派出所燃氣公司、供電公司、供水公司等,掌握物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的基本情況,確定交樓路線圖、二次裝修貨物運輸路線圖,政府相關(guān)文件及收樓文件資料的熟悉工作,相關(guān)收費標準及收費依據(jù)的熟悉,認真學習有關(guān)政府文件及熟習交樓流程及二次裝修流程,入伙工作程序注意事項,合理辦理入伙手續(xù)，避免集中辦理產(chǎn)生混亂；,“一站式”的服務(wù)，方便業(yè)主；,工作現(xiàn)場公開工作流程，提高效率和透明度；,設(shè)立專人引導車輛，維持有序現(xiàn)場；,明確修補隊伍的安排，重點放在單元室內(nèi)遺留問題的修補；,充分運用機會宣傳物業(yè)管理知識及物業(yè)管理公司形象。,二：交樓期間的工作,車輛安排,清潔安排,保安控制,綠化安排,路標指示牌布置,人流控制,交樓現(xiàn)場的控制,清理現(xiàn)場、可請清潔公司、策劃公司、工程部、保安部協(xié)助完成。,將遺漏工程記錄表一式三份分別交發(fā)展商、承建商。,管理公司工程部監(jiān)督、協(xié)助返修工程隊進行返修工程，并將有關(guān)進度反饋物業(yè)部，以應(yīng)付業(yè)主的查詢。,當返修工程完畢后，由物業(yè)部通知業(yè)主回來驗收，交換鎖匙并讓業(yè)主簽收。,對未來收樓的業(yè)主應(yīng)再次派發(fā)收樓通知書。,三：交樓后的工作,謝謝大家,!,