房地產(chǎn)納稅籌劃分析研究稅務(wù)管理專(zhuān)業(yè)

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1、一、 緒論 （一）研究背景與意義 研究背景：我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展增長(zhǎng)，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃是對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的一種必然追求。自我國(guó)改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)全球化的沖擊以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，營(yíng)造了一個(gè)良好的納稅籌劃環(huán)境，與國(guó)際的接軌，國(guó)內(nèi)對(duì)納稅籌劃的理論和實(shí)際操作研究不斷增加，特別是以現(xiàn)行稅法為基礎(chǔ)的納稅籌劃越來(lái)越多，但正對(duì)個(gè)別行業(yè)的納稅籌劃相對(duì)較少，現(xiàn)選取房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)研究目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)納稅籌劃做一定探討，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大，已于2003年被國(guó)家指出為“國(guó)民支柱行業(yè)”，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控日益嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)已不能像國(guó)家改革開(kāi)放時(shí)期一樣的輕松獲取大量利益，2014年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)步入了調(diào)整階段，

2、房地產(chǎn)行業(yè)投資巨大，需要繳納的稅種繁多，稅收成本更是掣肘房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的關(guān)鍵，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)想要謀求生存與發(fā)展，要根據(jù)自身特點(diǎn)，采取不同的生存發(fā)展方案，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是其中最基本的方法之一，而稅收成本的高低是企業(yè)控制運(yùn)營(yíng)成本的關(guān)鍵因素，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，因此企業(yè)在考慮經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)必須綜合考慮稅收這一項(xiàng)因素，而稅務(wù)籌劃這一源于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的概念，恰恰是一個(gè)系統(tǒng)的解決方案，這是在法律允許的范圍內(nèi)通過(guò)納稅籌劃的手段合理降低企業(yè)稅負(fù)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段之一，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多達(dá)12種，納稅籌劃空間大，經(jīng)濟(jì)效益明顯，因此針對(duì)性的納稅籌劃是十分具

3、有現(xiàn)實(shí)性的； 研究意義：短期來(lái)看，納稅籌劃對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)作出合理規(guī)劃，減少稅負(fù)，達(dá)到節(jié)約支出，提高企業(yè)效益與企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，合理合法的納稅籌劃有利于企業(yè)自覺(jué)把稅法納入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，提高企業(yè)依法納稅的意識(shí)促進(jìn)稅收法制建設(shè)，抑制偷稅、逃稅行為，有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向，抑制過(guò)盛的投機(jī)行為，從整體上看，納稅籌劃不僅不會(huì)減少?lài)?guó)家稅收總量，甚至增加國(guó)家稅收總量，由此可見(jiàn)，納稅籌劃幫助企業(yè)發(fā)展，推動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，稅收源頭增加壯大，國(guó)家的稅款也相對(duì)增長(zhǎng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，納稅籌劃不但不會(huì)減少?lài)?guó)家稅收，更可能增加國(guó)家稅收。 （二）納稅籌劃的基礎(chǔ)理論 “納稅籌劃”一詞

4、源于西方，西方的國(guó)家將之視為人生必須要進(jìn)行的事情之一，以此可以知道西方國(guó)家對(duì)此的重視，但是在國(guó)內(nèi)早期，納稅籌劃卻被作為一個(gè)稅務(wù)禁區(qū)來(lái)對(duì)待，出現(xiàn)了政府不支持，群眾不了解的一個(gè)這樣的局面，直至國(guó)內(nèi)首部針對(duì)納稅籌劃所編著的《納稅籌劃》一書(shū)出現(xiàn)，人們才開(kāi)始正視這一納稅理念。 納稅籌劃指的是納稅人為達(dá)到減輕稅負(fù)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的，在稅法允許的范圍內(nèi)，納稅義務(wù)發(fā)生前，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、交易等各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行事前規(guī)劃的活動(dòng)。 依據(jù)上面的兩個(gè)目的來(lái)界限企業(yè)納稅籌劃是否成功，實(shí)施納稅籌劃后企業(yè)有效減輕稅負(fù)的同時(shí)稅收風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有提高才能視作納稅籌劃的成功。 納稅籌劃涉及到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、交易等

5、各個(gè)方面，它是一個(gè)合理的事前統(tǒng)籌規(guī)劃活動(dòng)，并且它涉及到企業(yè)的每一個(gè)方面，所以我們應(yīng)該將之視為企業(yè)的一個(gè)基本活動(dòng)。 （三）文獻(xiàn)綜述與研究?jī)?nèi)容、思路 我國(guó)關(guān)于納稅籌劃的研究起步相對(duì)比較晚，國(guó)內(nèi)首部對(duì)于納稅籌劃研究的專(zhuān)著是唐騰翔和唐向編寫(xiě)與1994年編寫(xiě)的《納稅籌劃》，這是國(guó)內(nèi)納稅籌劃研究的開(kāi)端，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)著是2002年的賀志東的《房地產(chǎn)納稅籌劃》，對(duì)房地產(chǎn)納稅籌劃的基本知識(shí)做出講解，隨后開(kāi)始針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)輔以經(jīng)典案例和節(jié)稅方案等開(kāi)始研究。 豆懷貴（2012）他認(rèn)為合理設(shè)計(jì)納稅籌劃方案，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)節(jié)省開(kāi)支，增加收益是房地產(chǎn)納

6、稅籌劃的主要實(shí)現(xiàn)途徑，其文中探討納稅籌劃的基本內(nèi)容，依照現(xiàn)行的稅法，合理利用稅收優(yōu)惠政策，分析涉稅稅種，挑選最佳節(jié)稅點(diǎn)，針對(duì)性地提出納稅籌劃思路和技巧， 李華彪（2013）主要依據(jù)現(xiàn)今國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的生存環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存在的背景、透支融資金額較大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)來(lái)論述納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，文中還分別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅稅種，分別進(jìn)行納稅籌劃，達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)、提高資金周轉(zhuǎn)能力的目標(biāo)； 本文沖納稅籌劃的基本理論為為依據(jù)，從房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃現(xiàn)狀與房地產(chǎn)的涉稅稅種開(kāi)始分析，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)存的問(wèn)題，結(jié)合實(shí)際案例提出解決對(duì)策，以期達(dá)到減低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)成本，提高企業(yè)經(jīng)

7、營(yíng)效益的目標(biāo) 二、 房地產(chǎn)納稅籌劃內(nèi)容綜合概述 （一） 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展概況 房地產(chǎn)定義有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水喝礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)僅僅是指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來(lái)的所有權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)主要是針對(duì)狹義的房地產(chǎn)，是在國(guó)家政策許可下的，開(kāi)發(fā)可投資房地產(chǎn)的企業(yè)； 2014年十八屆三中全會(huì)報(bào)告中提出的關(guān)于“加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)，公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)”、“完善主要有市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制”等現(xiàn)實(shí)政府更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中的決定作用，行政性調(diào)控將會(huì)逐步淡出歷史舞臺(tái)。那么，未來(lái)的樓市政策也將會(huì)逐步擺脫過(guò)去全

8、國(guó)一刀切的模式，根據(jù)城市的實(shí)際供需現(xiàn)狀產(chǎn)生分化； 目前，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r是房地產(chǎn)投資增速略有減緩，在政府出臺(tái)的控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制等政策下，對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投資沖動(dòng)受到一定的打壓，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度也略有減緩；2014年，房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面，房企利潤(rùn)率依舊徘徊在地位；一二線重點(diǎn)城市供需不平衡，呈現(xiàn)供少于求的局面，房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，但是增速放緩，在5%左右，三四線城市則相反，供過(guò)于求，需求增速緩慢；房地產(chǎn)行業(yè)房企格局分化明顯，出現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)的局面，原因是龍頭企業(yè)的市場(chǎng)把控能力與資源凝聚力相對(duì)中小型企業(yè)更強(qiáng)，品牌影響力大，其次龍頭

9、企業(yè)擁有更加多元化的融資途徑，其融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中小型企業(yè)，因而其在規(guī)模拓張中優(yōu)勢(shì)明顯；房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至今日，其利潤(rùn)已達(dá)到飽和狀態(tài)，行業(yè)平均利潤(rùn)已經(jīng)減低到10%以下，中小型企業(yè)更加低至5%，其原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本不斷升高，政府出臺(tái)的調(diào)整政策，其60%的利潤(rùn)需要繳納稅金，稅務(wù)繁重，同時(shí)還需支付一部分金融機(jī)構(gòu)資金成本，僅靠房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的機(jī)會(huì)利潤(rùn)難以支持企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展； 房地產(chǎn)的行業(yè)環(huán)境進(jìn)入了調(diào)整期階段，企業(yè)從過(guò)去的規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略調(diào)整至擴(kuò)張質(zhì)量戰(zhàn)略上去，包括企業(yè)的利潤(rùn)、產(chǎn)品的品質(zhì)、成本控制、內(nèi)部管控等等方面的優(yōu)化，其原因是業(yè)績(jī)大幅上漲，企業(yè)規(guī)模大幅拓張，內(nèi)部管控能力跟不上拓張的速度，導(dǎo)致盈利能力持

10、續(xù)下滑，市場(chǎng)調(diào)整，意味著行業(yè)的變革，此時(shí)企業(yè)欲謀求更大的發(fā)展，需要考慮多元化的發(fā)展，探索新的領(lǐng)域。 （二） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本理念 房地產(chǎn)企業(yè)作為目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的支柱行業(yè)之一，國(guó)家對(duì)其的調(diào)控逐漸嚴(yán)密，其納稅籌劃就應(yīng)該遵循以下基本理念： 合法性，這是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的最基本理念，制定的具體措施均應(yīng)該在完全合法，表現(xiàn)為在不違反稅法的情況下，通過(guò)事先的合理安排，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)鹊然顒?dòng)做規(guī)劃，已達(dá)到稅負(fù)最小化，企業(yè)利潤(rùn)最大化，在有多種可選納稅方案下，納稅人選擇低稅負(fù)的方案，納稅機(jī)關(guān)理應(yīng)認(rèn)可； 籌劃性，在現(xiàn)行的稅法前提下，必須進(jìn)行事先設(shè)計(jì)與規(guī)劃，納稅籌劃其關(guān)

11、鍵是在在于企業(yè)進(jìn)行每一項(xiàng)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，理應(yīng)把稅收視為最重要因素來(lái)進(jìn)行投資決策，以獲取最大的稅后利潤(rùn)，同時(shí)，納稅義務(wù)的確定具有一定的滯后性，在納稅義務(wù)確定前，提前進(jìn)行籌劃，規(guī)劃出能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益最大化的企業(yè)納稅籌劃方案，這種超前性決定了稅務(wù)籌劃事先籌劃的特點(diǎn)，如果在納稅義務(wù)發(fā)生后才做補(bǔ)救，就會(huì)發(fā)生偷稅、逃稅等違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)該建立在充分理解現(xiàn)行稅法，政策和財(cái)務(wù)知識(shí)的基礎(chǔ)上，還需要比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，要與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，令納稅籌劃在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里發(fā)揮作用； 目的性，納稅籌劃出現(xiàn)的最初目的就是為了減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃不僅不能偏離這個(gè)目地，更應(yīng)該有一個(gè)

12、具體的目標(biāo)，涵括兩個(gè)方面，一是針對(duì)性，要考慮到地區(qū)、政策、生產(chǎn)規(guī)模的不同，采取的籌劃方式均應(yīng)以相應(yīng)的方式作對(duì)策，并從這個(gè)目標(biāo)中衍生出避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)等等目標(biāo)，而是戰(zhàn)略性，納稅籌劃的最終目的是稅后總體利益最大化，以企業(yè)總體為目標(biāo)，而不是緊盯著個(gè)別稅種，以全面的眼光來(lái)看，有利于最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方案大可取用； 多維性，不論從時(shí)間上或者空間上，納稅籌劃均貫穿房地產(chǎn)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，任何經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)都應(yīng)該進(jìn)行納稅籌劃，納稅籌劃也不僅僅局限在本企業(yè)，可聯(lián)合其他的單位，共同尋求各種降低稅負(fù)的途徑； 風(fēng)險(xiǎn)性，納稅籌劃作為一種事先活動(dòng)，其主要決策發(fā)生在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生前，由于稅法的時(shí)效性、行

13、業(yè)大環(huán)境因素、及其他難以預(yù)計(jì)的不確定性，所以納稅籌劃并不能百分之百成功，有些納稅籌劃方案，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)效，因此，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，應(yīng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。 （三） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要風(fēng)險(xiǎn)分析 從當(dāng)前國(guó)內(nèi)實(shí)際情況分析，納稅人在進(jìn)行納稅籌劃過(guò)程中都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，關(guān)注利潤(rùn)的同時(shí)，不可忽視納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指在納稅籌劃過(guò)程中源于未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、法律環(huán)境、社會(huì)環(huán)境的不可確定性因素所造成的企業(yè)納稅籌劃的稅負(fù)最小化、利益最大化的目標(biāo)無(wú)法達(dá)成；企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，不能忽視風(fēng)險(xiǎn)因素，只有估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)才能把企業(yè)利益 ??? （1）政策風(fēng)險(xiǎn)? ????納稅

14、籌劃是利用國(guó)家政策合理、合法地節(jié)稅，體現(xiàn)國(guó)家立法精神或沿著國(guó)家立法精神行事。因此，企業(yè)納稅籌劃活動(dòng)都與國(guó)家政策高度相關(guān)，國(guó)家政策分析是納稅籌劃活動(dòng)的一個(gè)基本前提。納稅籌劃者利用國(guó)家政策進(jìn)行納稅籌劃活動(dòng)可以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，但稅負(fù)的減輕具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)被稱(chēng)為政策風(fēng)險(xiǎn)，它包括政策選擇風(fēng)險(xiǎn)和政策變化風(fēng)險(xiǎn)。(1)政策選擇風(fēng)險(xiǎn)。納稅籌劃的合法與合理性具有明顯的“時(shí)空性”，納稅籌劃人首先必須了解和把握這個(gè)尺度。首先，一個(gè)國(guó)家內(nèi)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡會(huì)促使地方政府展開(kāi)激烈的稅收競(jìng)爭(zhēng)，政策差異比較明顯；其次，不同的國(guó)家有不同的法律，同時(shí)由于文化、傳統(tǒng)、宗教等因素的影響，不同國(guó)家對(duì)“合理”與“不合理

15、”的界定和理解又有差異。受這兩點(diǎn)的影響，?在一個(gè)地方、一個(gè)國(guó)家合理合法的事情，在另一個(gè)地方或國(guó)家可能并非如此，納稅籌劃的政策之一就是政策選擇錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，即自認(rèn)為采取的行為符合一個(gè)地方或一個(gè)國(guó)家的政策精神，但實(shí)際上會(huì)由于政策的差異遭到相關(guān)的限制或打擊。(2)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家政策不僅具有時(shí)空性，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，其時(shí)效性日益顯現(xiàn)出來(lái)了。為了適應(yīng)改變了的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，舊的政策必須不斷地取消或改變，新的政策不斷推出，因此一些政府政策具有不定期或相對(duì)較短的時(shí)效性。政策的這種不定期時(shí)效性使得納稅籌劃，特別是長(zhǎng)期納稅籌劃產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn) 2）納稅籌劃具有主觀性? ????納稅人選擇籌劃方案的形式，以及如何

16、實(shí)施籌劃方案，完全取決于納稅人的主觀判斷，包括對(duì)稅收政策的理解與判斷，對(duì)納稅籌劃條件的認(rèn)識(shí)與判斷等。通常，納稅籌劃成功的概率與納稅人的業(yè)務(wù)素質(zhì)成正比例關(guān)系。全面掌握稅收、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、法律等方面的政策與技能有相當(dāng)?shù)碾y度。因而，納稅籌劃的主觀風(fēng)險(xiǎn)較大。? （3）企業(yè)活動(dòng)的變化? 稅收貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，任何納稅籌劃方案都是在一定的時(shí)間、一定的法律環(huán)境下，以一定的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為載體制定的。企業(yè)納稅籌劃的過(guò)程實(shí)際上是依托企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)稅收政策的差別進(jìn)行選擇的過(guò)程，因而具有明顯的針對(duì)性和時(shí)效性。企業(yè)要獲取某項(xiàng)稅收利益，必須使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的某一方面符合所選擇稅收政策要求的特殊性

17、，而這些特殊往往制約著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的靈活性。同時(shí)，企業(yè)納稅籌劃不僅要受到內(nèi)部管理決策的制約，還要受到外部環(huán)境的影響，而外部環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部管理決策難以改變的。一旦企業(yè)預(yù)期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生變化，如投資對(duì)象、地點(diǎn)、企業(yè)組織形式、資產(chǎn)負(fù)債比例、存貨計(jì)價(jià)方法、收入實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)、利潤(rùn)分配方式等某一方面發(fā)生變化，企業(yè)就會(huì)失去享受稅收優(yōu)惠和稅收利益的必要特征和條件，導(dǎo)致籌劃結(jié)果與企業(yè)主觀預(yù)期存在偏差。 （4）納稅籌劃存在認(rèn)定差異? 嚴(yán)格意義上的納稅籌劃應(yīng)當(dāng)具有合法性，納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律要求和政策規(guī)定開(kāi)展納稅籌劃。但是納稅籌劃針對(duì)的是納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，而每個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為都有其特殊性，而且籌劃方案的確定與具體實(shí)

18、施都由納稅人自己選擇，稅務(wù)機(jī)關(guān)并不介入其中。納稅籌劃方案究竟是不是符合稅法規(guī)定，是否會(huì)成功，能否給納稅人帶來(lái)稅收上的利益，很大程度上取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人納稅籌劃方法的認(rèn)定。如果納稅人所選擇的方法并不符合稅法精神，諸如一些“打擦邊球"的做法，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)視其為避稅，甚至當(dāng)作是偷逃稅，納稅人將為此遭受重大損失。 （5）納稅籌劃本身也有成本? 任何一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策都需要決策與實(shí)施成本，納稅籌劃也不例外。納稅籌劃在可能給納稅人減輕稅收負(fù)擔(dān)，帶來(lái)稅收利益的同時(shí)，也需要納稅人為之支付相關(guān)的費(fèi)用。納稅人的籌劃成本主要包括辦稅費(fèi)用，稅務(wù)代理費(fèi)用，培訓(xùn)學(xué)習(xí)費(fèi)用，稅收滯納金，罰款和額外稅收負(fù)擔(dān)等幾個(gè)方面。

19、 三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題研究 （一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)知誤區(qū) 1.把納稅籌劃當(dāng)作財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)計(jì)處理工作，企業(yè)稅收的兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收環(huán)節(jié)而是企業(yè)繳納稅收的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)決策人認(rèn)為：“稅收就是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，財(cái)務(wù)部門(mén)所作的財(cái)務(wù)處理就決定企業(yè)的應(yīng)繳那稅額，出現(xiàn)多繳稅和被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，就是財(cái)務(wù)人員的失職；”這說(shuō)明房地產(chǎn)納稅人的納稅觀念存在誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的，正是這種誤區(qū)，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法解決企業(yè)的納稅問(wèn)題，雖然財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)常和稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財(cái)務(wù)部門(mén)只是將企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)而已，稅收是根據(jù)企業(yè)在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓、

20、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)銷(xiāo)售等過(guò)程中產(chǎn)生的，不同的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程，產(chǎn)生了不同的稅收結(jié)果，所以決策人進(jìn)行這些業(yè)務(wù)的納稅籌劃是十分重要的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售等過(guò)程是通過(guò)合同體現(xiàn)出來(lái)的，為什么稅務(wù)機(jī)關(guān)在查賬時(shí)會(huì)讓企業(yè)提供相關(guān)合同？這是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)要查看房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)過(guò)程，每一份合同決定每一個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程，業(yè)務(wù)過(guò)程產(chǎn)生稅收，業(yè)務(wù)部門(mén)產(chǎn)生稅收，財(cái)務(wù)部門(mén)交納稅收，房地產(chǎn)企業(yè)的這些合同不是由財(cái)務(wù)部門(mén)簽訂的，而是由決策人，相關(guān)的策劃部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)等簽訂的，把房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃單純地放到財(cái)務(wù)部門(mén)，由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行賬務(wù)處理以為這就是納稅籌劃這是不可取的，因此，決定房地產(chǎn)企業(yè)稅款的不只是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，更加重要的事企業(yè)

21、決策人在進(jìn)行業(yè)務(wù)處理之前對(duì)納稅方面做的決策； （二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的內(nèi)部管理不善 目前房地產(chǎn)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行納稅管理不足，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開(kāi)始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對(duì)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開(kāi)始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過(guò)程中，大部分沒(méi)有得到很好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門(mén)的出發(fā)，什么原因造成的呢？其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，沒(méi)有掌握想過(guò)籌劃方法和技巧，而是沒(méi)有的到其他部門(mén)的配合，因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問(wèn)題，，比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立過(guò)程中，性質(zhì)的不同，稅收政策也不同；企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地的時(shí)間上有推移，稅收的結(jié)果也不同，等等；而且財(cái)務(wù)只是對(duì)企

22、業(yè)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行核算和反映，企業(yè)很多具體業(yè)務(wù)不是財(cái)務(wù)能才做的，比如：企業(yè)在簽訂房屋銷(xiāo)售合同時(shí)，是由銷(xiāo)售部門(mén)實(shí)施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒(méi)有按照稅收法規(guī)進(jìn)行操作，往往給財(cái)務(wù)部門(mén)核算工作帶來(lái)很大麻煩，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)們?yōu)榱诉_(dá)到銷(xiāo)售目的，制定不少促銷(xiāo)方式，如打折銷(xiāo)售，買(mǎi)房子送裝修是根據(jù)購(gòu)房款加上裝修款的合計(jì)金額做銷(xiāo)售，送裝修視為銷(xiāo)售，因?yàn)殇N(xiāo)售部門(mén)不了解政策，無(wú)意中增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，給財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行納稅籌劃帶來(lái)麻煩，所以納稅籌劃并不只是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作實(shí)現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門(mén)的配合，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策過(guò)程中存在這個(gè)盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部

23、門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)相配合，納稅人在交稅過(guò)程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過(guò)合理、合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，財(cái)務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國(guó)家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過(guò)了解稅收政策設(shè)計(jì)自己的銷(xiāo)售過(guò)程，來(lái)減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門(mén)之間相互配合，才能減輕公司的納稅負(fù)擔(dān)，更加好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)政策認(rèn)知不足 依法納稅是企業(yè)作為納稅人應(yīng)盡的義務(wù)。由于國(guó)家稅收法規(guī)政策比較復(fù)雜，又沒(méi)有很好的渠道能直接傳達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)，使企業(yè)在不了解稅收政策的前提下，出現(xiàn)了不會(huì)交稅的現(xiàn)象，到底企業(yè)是多交了，還是

24、少交了，企業(yè)一概不清楚。由于稅收成本的增加，影響到企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在收入、成本、費(fèi)用等條件一定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)與納稅金額互為消長(zhǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重的稅收負(fù)擔(dān)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人會(huì)將其注意力自覺(jué)不自覺(jué)地轉(zhuǎn)移到應(yīng)納稅款上，致使有些房地產(chǎn)企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，利用一些不合法的手段進(jìn)行偷稅、逃稅。而采取偷稅、逃稅等違法手段來(lái)減少應(yīng)納稅款，房地產(chǎn)企業(yè)則不但要承擔(dān)法律制裁的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是偷稅、逃稅還將影響企業(yè)的聲譽(yù)，對(duì)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)生負(fù)面影響，也會(huì)給企業(yè)在稅收上帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。正如前段時(shí)間汕頭市某知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，因采取內(nèi)外兩套賬冊(cè)，故意隱匿收入，

25、被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查部門(mén)查出，除了補(bǔ)繳稅款外，還對(duì)其進(jìn)行處罰，認(rèn)定其偷稅、漏稅的違法行為。這不僅給企業(yè)帶來(lái)稅收上的風(fēng)險(xiǎn)，也影響企業(yè)的聲譽(yù)。 四、房地產(chǎn)納稅籌劃問(wèn)題的形成因素研究 （一）稅務(wù)籌劃理念混亂，國(guó)內(nèi)研究進(jìn)展不足 （二）納稅籌劃專(zhuān)職人才缺乏，企業(yè)各部門(mén)協(xié)調(diào)不足 （三）國(guó)內(nèi)對(duì)稅務(wù)籌劃的相關(guān)法制不完善 五、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的策略 （一）樹(shù)立依法、科學(xué)的納稅籌劃理念 （二）建立專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)納稅籌劃工作 （三）國(guó)內(nèi)對(duì)納稅籌劃法規(guī)的完善，加強(qiáng)現(xiàn)行法規(guī)的認(rèn)知與理解 六、房地產(chǎn)納稅籌劃案例分析——以碧桂園房地產(chǎn)企業(yè)為例 （一）碧桂園房地產(chǎn)企業(yè)的概況 （二）分析碧桂園房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn) （三）碧桂園房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的改善策略 七、納稅籌劃對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的展望 八、結(jié)束 九、致謝