房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析研究 會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)

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1、 目錄 第一章 緒論 1 1.1課題背景 1 1．2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究的現(xiàn)狀 1 1．2．1國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀 1 1．2．2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀 1 1．3本文研究的內(nèi)容和意義 2 1．3．1本文的主要研究?jī)?nèi)容 2 1．3．2本文主要研究方法 2 第二章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論研究 3 2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義 3 2．1．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征 3 2．1．2房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系 3 第三章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 5 3.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的階段性 5 3．1．1論證設(shè)計(jì)階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 5 3．1．2 籌措資金階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 5

2、3．1．3 項(xiàng)目建設(shè)階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 6 3．1．4項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 6 3．1．5 項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 7 3.2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理 7 3．2．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的概念 7 3．2．3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理手段 7 第四章 西安市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析 9 4.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)確定 9 4.2 泡沫指標(biāo)與西安市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的宏觀測(cè)度 10 4.2.1 房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重 10 4.2.2 房?jī)r(jià)收入比 12 第五章 結(jié)論 15 參考文獻(xiàn) 15 第一章 緒論 1.1課題背景 伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動(dòng)日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為

3、我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十多年特別是近五年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)、啟動(dòng)內(nèi)需的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展起到了重要作用。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)了三個(gè)發(fā)展期：從1984年到1988年大約五年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有，從小到大的第一次歷史性發(fā)展。從1991的到1995年大約五年的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由弱到強(qiáng)，由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個(gè)發(fā)展期；從1998年起，由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的逐步完善和成熟，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期，市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，住宅建設(shè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，住宅品質(zhì)不斷提高，住宅產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢

4、獻(xiàn)率逐步有所提高。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，盈利水平相對(duì)較高的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時(shí)也存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資數(shù)量大，投資回收周期較長(zhǎng)，涉及的風(fēng)險(xiǎn)廣泛復(fù)雜，而且很容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的影響，難以預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)。 1．2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究的現(xiàn)狀 1．2．1國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀 在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，雖然系統(tǒng)的進(jìn)行行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)研究的較少，但是局部投資風(fēng)險(xiǎn)研究卻很早就開(kāi)始丁。特別是近二三十年來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)分析已經(jīng)發(fā)展成為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科。其研究里程可劃分二階段：1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)一財(cái)會(huì)分析法。1960年以后，管理方法引入了研究領(lǐng)

5、域，創(chuàng)立了工程一管理科學(xué)法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問(wèn)題的能力。 1．2．2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段， 還存在很多的問(wèn)題，投資決策者基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平，往往為了片面追求高利潤(rùn)，盲目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資，不重視市場(chǎng)調(diào)查，缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和客觀的可行性分析，缺少完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗(yàn)和簡(jiǎn)單的計(jì)算就進(jìn)行決策，再加上客觀某些不利因素的影響，極易造成投資集中或投資過(guò)熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢，財(cái)務(wù)費(fèi)用占投資比重較大。一旦決策失準(zhǔn)或時(shí)機(jī)錯(cuò)

6、失將會(huì)產(chǎn)生極大的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的投資風(fēng)險(xiǎn)研究還不夠深入，也還未上升到應(yīng)有的理論地位上。 我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理與國(guó)外的差距具體表現(xiàn)為： (1)在模型誤差方面：不確定風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)據(jù)模型與實(shí)際存在很大出入。 (2)在信息決策方面：決策系統(tǒng)的信息極不完備。 (3)在市場(chǎng)分析方面：對(duì)市場(chǎng)供需情況了解不清。 因此，研究適合我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際情況的較為準(zhǔn)確的定量和定性的系統(tǒng)分析與決策方法，具有深遠(yuǎn)的理論與實(shí)踐意義。也是目前我國(guó)房地產(chǎn)界研究的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。 1．3本文研究的內(nèi)容和意義 1．3．1本文的主要研究?jī)?nèi)容 房地產(chǎn)投資一般可以分為前期決策、投資實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)三個(gè)基本階段。在每一個(gè)階段存

7、在著不同的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)態(tài)變化的。而風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)由風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理效果評(píng)價(jià)等組成的周而復(fù)始的過(guò)程。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)前期決策階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是建立在對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)投資決策因素的分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度進(jìn)行評(píng)價(jià)，為最終的風(fēng)險(xiǎn)決策提供依據(jù)。 1．3．2本文主要研究方法 本文是風(fēng)險(xiǎn)管理基本理論在房地產(chǎn)投資分析和決策中的應(yīng)用。從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)投資具有的特性，對(duì)房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了歸納和總結(jié)。通過(guò)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的比較和總結(jié)，在研究各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響的基礎(chǔ)，通過(guò)西安市

8、房地產(chǎn)項(xiàng)目的分析，說(shuō)明了主要的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。 第二章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論研究 2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義 2．1．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?qū)ξ磥?lái)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的決策以及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)投資過(guò)程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性，包括開(kāi)發(fā)商直接或間接的損失心。 風(fēng)險(xiǎn)既有威脅，也有機(jī)會(huì)。能夠更好地理解風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)并對(duì)它們并行有效分析與管理，不僅可以避免不可預(yù)見(jiàn)的災(zāi)難，而且可以獲得更加可靠的利潤(rùn)率，減少

9、應(yīng)急費(fèi)用，將釋放的資源用于其它任務(wù)，并抓住別人認(rèn)為可能“風(fēng)險(xiǎn)太高”而放棄的有利的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，提高投資活動(dòng)的效率具有重要意義。 2．1．2房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系 由于房地產(chǎn)商品具有固定性、耐久性、多樣性等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是一個(gè)資金量大、周期長(zhǎng)且影響因素復(fù)雜的特殊市場(chǎng)，故房地產(chǎn)投資具有不同于其他投資的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在。根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，可以總結(jié)出與投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生及其大小有密切關(guān)系的四個(gè)要素： (1)投資成本大

10、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程。從購(gòu)買(mǎi)上地、工程建設(shè)到發(fā)布廣告、上市銷(xiāo)售或出租或營(yíng)，這其中涉及眾多環(huán)節(jié)，需要注入大量資金。 所以，對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者將承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大因此，能否按期籌措讓項(xiàng)目順利開(kāi)展所需的資金就成為開(kāi)發(fā)商直接面臨的難題。 (2)投資周期長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期的長(zhǎng)短是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小的主要因素之一。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就愈不確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整，投資者就要冒由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)而導(dǎo)致的房地

11、產(chǎn)商品“滯后”效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。 (3)投資固定性和個(gè)別性 土地具有不可移動(dòng)性，建筑物固定在其上，往往也不可移動(dòng)，因此也將土地與房屋總稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。土地不能移動(dòng)，造成了城鎮(zhèn)地區(qū)所處區(qū)域、地段的差異性。一個(gè)城市繁華商業(yè)中心的房地產(chǎn)價(jià)值必定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市郊邊緣地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)值。而房地產(chǎn)的個(gè)別性是指每宗房地產(chǎn)都是各不相同的，縱然兩幢建筑物在外形、內(nèi)部裝演上完全一樣，但由于其位置、朝向、環(huán)境或使用期限、功能不可能完全一樣，因而這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不一樣的。即使是同一宗房地產(chǎn)，如一幢公寓中也存在著樓層、朝向、景觀或面積等方面的差別，這就給房地產(chǎn)價(jià)格或

12、租金帶來(lái)很大的差異。 第三章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)有序、科學(xué)的投資經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是由一系列環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的。一項(xiàng)房地產(chǎn)投資要想獲得成功。首先必須遵循合理的投資程序，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤或疏漏都可能給投資帶來(lái)巨大損失。另外，認(rèn)清房地產(chǎn)投資的運(yùn)作程序．也有利于投資者分期把握各期存在主要投資風(fēng)險(xiǎn)，安排適當(dāng)?shù)姆婪洞胧?。故有必要在進(jìn)行房地產(chǎn)投資前了解一般的投資運(yùn)作程序。 一個(gè)完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，通常始于開(kāi)發(fā)商的有效投資意向，繼而進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和資金籌集．隨之實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，驗(yàn)收

13、后或出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理。就邏輯關(guān)系而言，一股可以分為六個(gè)實(shí)施階段即：1.可行性研究、選定開(kāi)發(fā)地址;2.符合城市規(guī)劃條倒;3.資金籌措;4.設(shè)計(jì)與施工;5.竣工驗(yàn)收；6.出租與出售。 3.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的階段性 3．1．1論證設(shè)計(jì)階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 不論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以往經(jīng)驗(yàn)多么豐富．也不論項(xiàng)目的“外包裝”多么漂亮。但實(shí)質(zhì)上．關(guān)于項(xiàng)目的許多內(nèi)容，諸如貸款額、貸款利率、售價(jià)、出租收入、市場(chǎng)需求等，僅僅是猜測(cè)而已，而且，投資者能夠看得到預(yù)測(cè)成果，也僅僅是開(kāi)發(fā)商自己相信的可行性研究報(bào)告。所以，此階段投資風(fēng)險(xiǎn)是很大的，在房地產(chǎn)壽命周期的各個(gè)階段中，此階段的投資風(fēng)險(xiǎn)最大。但此階段投

14、資，投資者得到的報(bào)酬承諾也是最優(yōu)惠的，一旦投資成功，利潤(rùn)也是最高的。對(duì)于此階段投資者而言，既要認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，又要對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行自我評(píng)估。比如審查設(shè)計(jì)方案是否合理、出租率是否估高、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本是否估低、建設(shè)費(fèi)用是否少估算等。投資者要根據(jù)自己對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性和盈利性的估價(jià)．結(jié)合投資策略．來(lái)確定是否投資、投資多少。由于此階段投資風(fēng)險(xiǎn)太大，所以它是專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)商的世界，而不是普通投資者的世界。 以上是一般原則，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期，土地價(jià)格較低，處于賣(mài)方市場(chǎng)的條件下，投資者也可在此階段投資，從而獲取高額利潤(rùn)。 3．1．2 籌措資金階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 此階段雖可看到設(shè)計(jì)方案這樣一個(gè)階段

15、性初步成果，但畢竟只是一個(gè)書(shū)面文字資料，還只是一個(gè)藍(lán)圖，能否變成現(xiàn)實(shí)，還是一個(gè)謎、一個(gè)未知數(shù)。所以，此階段的投資風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。只是比起論證設(shè)計(jì)階段來(lái)講，稍微小了一些而已。開(kāi)發(fā)商籌措資金的來(lái)源一般有：自有資金、銀行貸款、發(fā)售債券、發(fā)售股票、吸收投資、預(yù)收工程款等。如果開(kāi)發(fā)商擁有的自有資金數(shù)額越大，則投資的風(fēng)險(xiǎn)就越小，反之亦然。如果開(kāi)發(fā)商自有資金很少，不足10％--30％，則投資該項(xiàng)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就相當(dāng)大了。對(duì)于抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的投資者來(lái)說(shuō)，最好是敬而遠(yuǎn)之。當(dāng)然，如果抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，而且對(duì)該項(xiàng)目有信心．就下決心投資。因?yàn)榇藭r(shí)開(kāi)發(fā)商能作出優(yōu)厚的讓利承諾。如果銀行貸款已落實(shí)，發(fā)售債券股票的申請(qǐng)已被批準(zhǔn)，吸收投

16、資額己較大，預(yù)收工程款已有著落，則投資風(fēng)險(xiǎn)就少多了，但利潤(rùn)也相對(duì)減小。對(duì)于投資者而言，“追隨一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的大投資者”是較適宜的作法。 3．1．3 項(xiàng)目建設(shè)階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 此階段己能看到實(shí)實(shí)在在的項(xiàng)目資金到位的成果，所以此階段的投資風(fēng)險(xiǎn)小于以上兩個(gè)階段。此階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是： 1)能否以較低價(jià)格找到合適的承包商； 2)承包商能否按期、按質(zhì)、按量地完成建設(shè)任務(wù)； 3)材料價(jià)格會(huì)不會(huì)大幅度上漲； 4)房地產(chǎn)升值潛力能否實(shí)現(xiàn)： 5)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不會(huì)下降： 6)會(huì)不會(huì)發(fā)生重大自然災(zāi)害或社會(huì)動(dòng)蕩等。 為減小上述風(fēng)險(xiǎn)，可采取許多行之有效的措施，如與信譽(yù)好的承包商建立伙

17、伴關(guān)系、設(shè)置預(yù)備款應(yīng)付急用、儲(chǔ)備材料或?qū)嵭胁牧腺M(fèi)包干辦法、參加保險(xiǎn)、加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、實(shí)行地區(qū)性大規(guī)模開(kāi)發(fā)以避免競(jìng)爭(zhēng)性干擾等。 此階段投資者的主要追求是： 1)期貨房與現(xiàn)貸房的差價(jià)： 2)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)： 3)房地產(chǎn)升值潛力： 4)有利的位置、樓層等。 此階段投資者至少具備以下條件之一： 1)對(duì)房地產(chǎn)升值把握準(zhǔn)確，信心十足： 2)善于經(jīng)營(yíng)此類(lèi)項(xiàng)目； 3)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情把握準(zhǔn)確： 4)看重位置、樓層選擇。 3．1．4項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 在此階段，項(xiàng)目效益開(kāi)始發(fā)揮，許多問(wèn)題已能大致看清，甚至能夠看清， 所以， 投資風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)前三個(gè)階段而言要小一些，此階段的投資風(fēng)險(xiǎn)主

18、要有： 1)出租率能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)： 2)經(jīng)營(yíng)支出是否會(huì)超出，經(jīng)營(yíng)收入是否會(huì)不足： 3)試運(yùn)營(yíng)期限是否會(huì)過(guò)長(zhǎng)； 4)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)其他競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的干擾。 為減少上述風(fēng)險(xiǎn)，需對(duì)該項(xiàng)目加強(qiáng)宣傳，擴(kuò)大知名度：需提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，吸引顧客，需加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，減小支出，增大收入，縮短試運(yùn)營(yíng)時(shí)間。此階段投資者的主要追求是：在項(xiàng)目進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)階段之前，抓住晟后一個(gè)時(shí)機(jī)，用低代價(jià)獲得賺取止常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的權(quán)力。因此，投資者必須對(duì)正常運(yùn)營(yíng)階段的誘人利潤(rùn)感興趣，且有把握得到這份利潤(rùn)。 3．1．5 項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)階段的投資風(fēng)險(xiǎn) 在此階段，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)已步入正軌，經(jīng)營(yíng)收支基本穩(wěn)定，所以，此階段投資風(fēng)險(xiǎn)在各個(gè)階段中

19、最小。但此時(shí)投資，一是機(jī)會(huì)較少，項(xiàng)目原擁有者不愿轉(zhuǎn)手；二是即使有投資機(jī)會(huì)，投資代價(jià)也大，而投資收益相對(duì)卻小。此時(shí)投資的主要追求是經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，主要風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方案能否實(shí)現(xiàn)。所以，此階段適于那些善長(zhǎng)租賃經(jīng)營(yíng)的投資者，適于那些善于經(jīng)營(yíng)又不愿冒大風(fēng)險(xiǎn)的投資者。 3.2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理 3．2．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的概念 由于風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀必然性．從而決定企業(yè)管理必須對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)作出反應(yīng)．這就要求企業(yè)必須重視風(fēng)險(xiǎn)管理。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理．是指開(kāi)發(fā)企業(yè)在充分認(rèn)識(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用各種手段和措施。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和處理．以最小成本確企業(yè)開(kāi)發(fā)的連續(xù)性、穩(wěn)定經(jīng)和效益性的一種管理活動(dòng)。

20、 3．2．3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理手段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取一定的手段使風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。 (1)準(zhǔn)確預(yù)測(cè) 開(kāi)放商利用一切可以得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。 (2) 盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的很多風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件的變化。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)．社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變化的程度也可能越太。為了盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)程度，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 (3)預(yù)租或預(yù)售 工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。即在工程完工前，就與租戶(hù)、客戶(hù)簽訂租約和預(yù)售合同，租期或銷(xiāo)售日自項(xiàng)目完工之日

21、算起。 當(dāng)然在預(yù)租預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題．這就是開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)提高。如果要簽定固定價(jià)格合同，各種要價(jià)會(huì)比簽約時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格高許多。例如，若貸款利率要固定，則利率值要高，若固定建造費(fèi)用，則承包費(fèi)要高；若要預(yù)售，則售價(jià)就壓得很低如此等等。 無(wú)論如何，任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是有風(fēng)險(xiǎn)的，而開(kāi)發(fā)企業(yè)的目的就是以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲得最大的利潤(rùn)。 第四章 西安市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析 4.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)確定 影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素多且復(fù)雜，要進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，就需要對(duì)這些因素進(jìn)

22、行簡(jiǎn)化和量化，這樣有利于投資者進(jìn)行直觀的判斷和分析。 在本文中，我們主要以宏觀經(jīng)濟(jì)為主要背景，選擇西安市房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì) 房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀投資環(huán)境進(jìn)行研究。我們用房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重、房地產(chǎn)投資 增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與 GDP 增長(zhǎng)率的比率來(lái)表示房地產(chǎn)投資是否存在過(guò)熱或不 協(xié)調(diào)的現(xiàn)象；用商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率、商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率、空置率來(lái)表示市場(chǎng)的整 體供求狀況；用商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比等來(lái)表示商品房需求是否正常；另外， 一些金融類(lèi)指標(biāo)也能較好的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，如貨幣供給量增長(zhǎng)率、按揭利率、 房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率。 按照上面的分析，根據(jù)本文的研究重點(diǎn)，我

23、們可以把房地產(chǎn)投資的宏觀風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)列 成表 4-1。 表4-1 房地產(chǎn)投資的宏觀風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo) 在下面的研究中，我們主要采取經(jīng)濟(jì)分析法的方法，采用房地產(chǎn)泡沫中常用的兩個(gè)指標(biāo)：房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重、房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)，最后用指數(shù)合成法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深化。 4.2 泡沫指標(biāo)與西安市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的宏觀測(cè)度 4.2.1 房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重 2000 年西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 51.85 億元，占 GDP 比重為 8.02%， 2000-2002年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 GDP 比重變化不大，但在 2003 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額開(kāi)始大幅上升，從 2002 年的 79.37 億元一

24、躍為 2003 年的 124.82 億元占 GDP 的比重也從 2002年的 9.6%升為 13.19%。從 2003 年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資額占 GDP 的比重每年都約有 2 個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。 2009 年的房地產(chǎn)投資完成額達(dá)到 696.34 億元，占 GDP 的比重為 25.56%。 表4-2 西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額占 GDP 的比重 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重在 10%以?xún)?nèi)屬于合理范圍，10%-15%是泡沫預(yù)警區(qū)，15%以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有泡沫顯現(xiàn)。如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)多數(shù)城市從上世紀(jì)九十年代末就已經(jīng)存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。比如北京從 1996 年以來(lái)房地產(chǎn)

25、投資占 GDP 比重始終在 15%以上，2003 年則達(dá)到 33.39%，說(shuō)明北京在 2003 年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，這顯然與事實(shí)是不符。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)投資必然短期大幅上升，偏離其長(zhǎng)期平均值，投資速度大幅快速上升?？紤]到我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，并且各個(gè)地區(qū)的情況又不盡相同，結(jié)合西安的情況，本文取西安市 2000-2009 年房地產(chǎn)投資占 GDP 的平均值 16.08%的近似值 16%為泡沫測(cè)度標(biāo)準(zhǔn)值。根據(jù)這一指標(biāo)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2005 年就出現(xiàn)了泡沫。 圖 4.1 西安市 GDP、房地產(chǎn)投資完成額對(duì)比圖 圖 4.2 西安市房地產(chǎn)投資完成額占 G

26、DP 的比重 4.2.2 房?jī)r(jià)收入比 房?jī)r(jià)收入比是指房?jī)r(jià)與居民收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力：比值越高，支付能力就越低。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了一定的臨界值，說(shuō)明群體性的投機(jī)行為已較 為嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫可能已經(jīng)產(chǎn)生。在國(guó)際上，該指標(biāo)具體有兩種算法：第一種為商品住宅平均單套銷(xiāo)售價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，這是世界銀行的算法。另一種算法為居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比值，這種算法所要求的數(shù)據(jù)無(wú)法從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中獲得，而且相較于這種算法，關(guān)于世界銀行的算法的研究時(shí)間更長(zhǎng)、更為深入，故而本采用第一種即世界銀行的算法。進(jìn)一步分析，從中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的

27、實(shí)際情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在城鎮(zhèn)（農(nóng)村的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是農(nóng)民自建房屋的行為，可以略去），故而公式中各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)取城鎮(zhèn)的指標(biāo)實(shí)際值。采用世界銀行算法，房?jī)r(jià)收入比的公式為： 通過(guò)設(shè)定首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等可估算出房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的臨界值。從經(jīng)驗(yàn)上看，我國(guó)專(zhuān)家認(rèn)為該算法的合理區(qū)間在 5-8，臨界值一般認(rèn)為是 8，考慮到數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑的不同，我們更關(guān)注的是房?jī)r(jià)比的趨勢(shì)。 表4-4西安市房地產(chǎn)房?jī)r(jià)收入比 圖 4.3 西安市商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積 圖4-4房?jī)r(jià)與人均年可支配收入對(duì)比 圖4-5房?jī)r(jià)收入比

28、圖例 從表中可以看出，房?jī)r(jià)收入比整體呈上升趨勢(shì)。從數(shù)據(jù)中可以看出，西安市從2000-2009 年間，各年的房?jī)r(jià)收入比都沒(méi)超過(guò) 8，這說(shuō)明西安的房地產(chǎn)不存在泡沫，并且其最高值也僅僅在 7.04。但是，如果我們考慮一下家庭人口數(shù)和現(xiàn)在市場(chǎng)上的主流房屋面積的話，我們就會(huì)得到比較真實(shí)的房?jī)r(jià)收入比。西安市從 2000 到 2009 年平均每戶(hù)人口分別為 2.99，3.03，3.01，3.04，2.99，2.93，2.9，2.91，2.82，2.84 人，西安多年以來(lái)開(kāi)發(fā)的房屋平均面積在 100 平方左右，如果加入這樣的考慮，西安市歷年的房?jī)r(jià)收入比為 8.03，10.39，9.39，9.12，10.42

29、，12.21，10.49，9.17，9.09，7.22。從下面的數(shù)據(jù)來(lái)看，西安房地產(chǎn)在 2000，就出現(xiàn)了泡沫，并且在 2006 達(dá)到峰值 10.49,。2009，房?jī)r(jià)收入比值首次降到 8 以下，這說(shuō)明西安市房地產(chǎn)業(yè)已回到一個(gè)好的形勢(shì)。 第五章 結(jié)論 本文在介紹了相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，選取了幾個(gè)房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)來(lái)度量房地產(chǎn)市場(chǎng) 的風(fēng)險(xiǎn)，并從《西安統(tǒng)計(jì)年鑒》中選用最近幾年的數(shù)據(jù)，來(lái)對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng) 險(xiǎn)測(cè)度。本文主要得出了如下結(jié)論： （1）西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)從 2000 年到 2009 年有不小的波動(dòng)。2005 年達(dá)到 峰值 1.

30、45，風(fēng)險(xiǎn)很大。從 2005 年開(kāi)始比值逐漸下降，這是和國(guó)家的宏觀調(diào)控分布開(kāi)的。 但是我們要注意到在 2008 年綜合指數(shù)為 0.948，這說(shuō)明市場(chǎng)有了一定的風(fēng)險(xiǎn)苗頭，我們 應(yīng)提高警惕?？傮w來(lái)看，2004、 2005、 2006 這幾年市場(chǎng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)較大，開(kāi)發(fā)商應(yīng)格外關(guān) 注；從上一章可以看出，風(fēng)險(xiǎn)從低向高，從高向低不斷在變化。 （2）從單個(gè)指標(biāo)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)的年份是不同的。不過(guò)從綜合指數(shù)合 成指標(biāo)值來(lái)看，其更能合理反映市場(chǎng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)的具體狀況。 （3） 從指標(biāo)選取上，本文選取了一些大家常用的指標(biāo)。另外，本文也可以嘗試一些其他的指標(biāo)來(lái)進(jìn)一步確定市場(chǎng)的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。 參考文

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