《物業(yè)管理企業(yè)》PPT課件

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1、 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 性 質(zhì) 和 類 型 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 組 建 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 組 織 機 構(gòu) 類 型 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 權(quán) 利 和 義 務 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 機 構(gòu) 設 置 1 了 解物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 類 型物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 設 立2 掌 握物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 條 件 和 審 批 程 序物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 組 織 架 構(gòu)3 重 點 掌 握物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 權(quán) 利 和 義 務 概 念 類 型 是 指 根 據(jù) 物 業(yè) 服 務 合 同 的 約定 ， 專 門 對 建 成 投 入 使 用 的房

2、屋 及 其 附 屬 設 備 設 施 、 相關(guān) 場 地 實 施 專 業(yè) 化 管 理 ， 并為 業(yè) 主 和 使 用 人 提 供 全 方 位 、多 層 次 的 有 償 服 務 和 良 好 的居 住 和 工 作 環(huán) 境 ， 具 有 獨 立法 人 資 格 的 經(jīng) 濟 實 體定 義 1 按 投 資 主 體 性 質(zhì) 分 類 全 民 所 有 制 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 集 體 所 有 制 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 股 份 制 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 民 營 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 合 資 、 合 作 、 外 資 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 2 按 資 本 組 合 方 式 及 出 資 人 承 擔 的 責 任 分 類

3、公 司 式 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 物 業(yè) 服 務 有 限 責 任 公 司 ； 物 業(yè) 服 務 股 份 有 限 公 司 合 伙 企 業(yè) 私 營 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) ， 合 伙 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 獨 資 企 業(yè) 3 按 內(nèi) 部 運 作 方 式 分 類 管 理 責 任 型 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 顧 問 型 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 綜 合 型 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 4 按 與 物 業(yè) 權(quán) 屬 關(guān) 系 分 類 -合 同 約 定 型 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) -自 主 經(jīng) 營 型 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 組 建 的 條 件 資 質(zhì) 條 件組 建 的 程 序有 限 責 任 公 司股 份 有 限

4、 公 司 設 立 條 件 根 據(jù) 公 司 法 第 十 九 條 規(guī) 定 的 條 件股 東 符 合 法 定 人 數(shù)股 東 出 資 達 到 法 定 資 本 最 低 限 額股 東 共 同 制 定 公 司 章 程有 公 司 名 稱 、 建 立 符 合 有 限 責 任 公 司 要 求 的 組 織 機 構(gòu)有 固 定 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 場 所 和 必 要 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 條 件 根 據(jù) 公 司 法 第 七 十 三 條 規(guī) 定 條 件 ：發(fā) 起 人 符 合 法 定 人 數(shù)發(fā) 起 人 認 繳 和 社 會 分 開 募 集 的 股 本 達 到 法 定 資 本 最 低 限額 股 份 發(fā) 行 、 籌 辦 事 項 符 合

5、 法 律 規(guī) 定發(fā) 起 人 制 定 公 司 章 程 ， 并 經(jīng) 創(chuàng) 立 大 會 通 過有 公 司 的 名 稱 、 建 立 符 合 股 份 有 限 公 司 要 求 的 組 織 機 構(gòu)有 固 定 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 場 所 和 必 要 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 條 件 資 質(zhì) 審 查 和 工 商 注 冊 登 記稅 務 登 記 、 確 定 收 費 標 準 、 發(fā) 放許 可 證 和 公 章 刻 制步 驟 提 出 申 請 、 文 件 準 備申 辦 臨 時 資 質(zhì) 證 書 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 條 件 企 業(yè) 資 質(zhì) 概 念 ：l企 業(yè) 資 質(zhì) ， 主 要 是 為 了 界 定 、 查 驗 、 衡 量

6、企 業(yè) 具 備 或擁 有 的 人 力 、 物 力 和 財 力 情 況 ， 包 括 企 業(yè) 的 注 冊 資 金 、擁 有 的 固 定 資 產(chǎn) 、 職 工 人 數(shù) 、 技 術(shù) 力 量 、 經(jīng) 營 規(guī) 模 以 及經(jīng) 營 水 平 等 等l是 企 業(yè) 實 力 和 規(guī) 模 的 標 志 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 等 級 及 相 應 標 準 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 資 質(zhì) 管 理 辦 法 （ 建 設 部 令 2007125號 ） 把 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 劃 分 為 ： 一 級 、 二 級 、 三 級 等 三 個 資 質(zhì) 等 級 和 臨 時 資 質(zhì)并 將 ： “ 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) ” 改 為

7、 “ 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) ” 關(guān) 于 臨 時 資 質(zhì) 新 設 立 的 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 應 到 當 地 縣 級 以 上 人 民 政 府 物 業(yè) 服 務行 政 主 管 部 門 申 請 領 取 臨 時 資 質(zhì) 證 書 ， 之 后 方 可 從 事 物業(yè) 服 務 業(yè) 務 臨 時 資 質(zhì) 證 書 有 效 期 為 一 年 有 效 期 滿 后 ， 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 向 物 業(yè) 服 務 行 政 主 管 部 門 申 請 三級 資 質(zhì) 的 評 定 未 獲 通 過 的 ， 物 業(yè) 服 務 行 政 主 管 部 門 將 取 消 其 從 事 物 業(yè) 服 務業(yè) 務 的 資 格 我 國 物 業(yè) 服 務 資 質(zhì)

8、 等 級 實 行 年 檢 制 度 ， 各資 質(zhì) 等 級 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 年 檢 由 相 應 資 質(zhì)審 批 部 門 負 責 。 國 務 院 建 設 主 管 部 門 負 責 一 級 物 業(yè) 服 務 企業(yè) 資 質(zhì) 證 書 的 頒 發(fā) 和 管 理 ； 省 、 自 治 區(qū) 人民 政 府 建 設 主 管 部 門 負 責 二 級 物 業(yè) 服 務 企業(yè) 資 質(zhì) 證 書 的 頒 發(fā) 和 管 理 ； 直 轄 市 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 負 責 二 級和 三 級 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 資 質(zhì) 證 書 的 頒 發(fā) 和 管理 ， 并 接 受 國 務 院 建 設 主 管 部 門 的 指

9、導 和監(jiān) 督 ； 設 區(qū) 的 市 的 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部門 負 責 三 級 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 資 質(zhì) 證 書 的 頒 發(fā)和 管 理 ， 并 接 受 省 、 自 治 區(qū) 人 民 政 府 建 設主 管 部 門 的 指 導 和 監(jiān) 督 。 基 本 類 型直 線 職 能 制 事 業(yè) 部 制直 線 制 矩 陣 制 經(jīng) 理服 務 部 主 任 維 修 部 主 任組 長 組 長 組 長 組 長直線制 直 線職能 制 總 經(jīng) 理辦 公 室財 務 部 副 總 經(jīng) 理工 程 部管 理 部經(jīng) 營 部管 理 處管 理 處 事 業(yè)部 制 總 經(jīng) 理企 劃 部財 務 部 行 政 人 事 部公 關(guān)

10、部分 公 司分 公 司職 能 部 門 生 產(chǎn) 部 門 分 公 司職 能 部 門 生 產(chǎn) 部 門 總 經(jīng) 理經(jīng) 營 服 務 部 管 理 部工 程 部 財 務 部項 目 經(jīng) 理項 目 經(jīng) 理項 目 經(jīng) 理項 目 經(jīng) 理 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 機 構(gòu) 設 置設 置 的 原 則管 理 層 級 企 業(yè) 化權(quán) 責對 等 社 會 化 專 業(yè) 化經(jīng) 濟設 置原 則 1、 總 經(jīng) 理2、 辦 公 室3、 財 務 部4、 秩 序 維 護 部5、 工 程 部6、 客 戶 服 務 部7、 綜 合 經(jīng) 營 服 務 部 管 理 層 級 是 指 一 個 物 業(yè) 服 務 公 司 設置 幾 個 層 次 的 機 構(gòu) ， 用

11、 于 管 理 公 司的 業(yè) 務 。 物 業(yè) 服 務 公 司服 務 部 維 修 部 物 業(yè) 服 務 公 司服 務 部 維 修 部咨 詢 服 務 接 待 服 務 設 備 維 修 房 屋 維 修 物 業(yè) 服 務 區(qū) 域 分 公 司社 區(qū) 文 化 部 綜 合 服 務 中 心 綜 合 服 務 部 財 務 管 理 部接待協(xié)調(diào)文化宣傳社區(qū)活動 推廣策劃 物 業(yè) 服 務 集 團 總 公 司水電維修咨詢服務有償服務 環(huán)境管理 會計行政后勤安全防范 收費多種經(jīng)營 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 權(quán) 利物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 義 務 物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 的 權(quán) 利 內(nèi) 容 有 三 個 方 面 ： 有 權(quán) 采 取

12、 完 成 委 托 任 務 所 必 須 的 行 為 有 權(quán) 獲 得 勞 動 報 酬 有 權(quán) 根 據(jù) 合 同 制 止 違 背 全 體 業(yè) 主 利 益 的 行為 （ 1） 根 據(jù) 有 關(guān) 法 規(guī) ， 結(jié) 合 實 際 制 定 管 理 辦 法（ 2） 依 照 物 業(yè) 服 務 委 托 合 同 和 管 理 辦 法 對物 業(yè) 實 施 管 理（ 3） 依 照 物 業(yè) 服 務 委 托 合 同 和 有 關(guān) 規(guī) 定 收取 管 理 費（ 4） 有 權(quán) 制 止 違 反 規(guī) 章 制 度 的 行 為 （ 5） 有 權(quán) 要 求 業(yè) 主 委 員 會 協(xié) 助 管 理（ 6） 有 權(quán) 選 聘 專 業(yè) 公 司 承 擔 專 項 管 理

13、業(yè) 務 ，但 不 得 將 整 體 管 理 責 任 權(quán) 力 及 利 益 轉(zhuǎn) 讓給 其 他 人 或 單 位（ 7） 可 實 行 多 種 經(jīng) 營 ， 以 其 收 益 補 充 管 理經(jīng) 費 （ 1） 履 行 物 業(yè) 服 務 委 托 合 同 ， 依 法 經(jīng) 營（ 2） 接 受 監(jiān) 督 ， 重 大 管 理 措 施 應 提 交 業(yè) 主 委 員 會 審 議 批準（ 4） 接 受 行 政 主 管 部 門 監(jiān) 督 指 導（ 5） 至 少 每 6個 月 應 向 全 體 業(yè) 主 公 布 一 次 管 理 費 收 支 帳 目（ 6） 提 供 優(yōu) 良 生 活 環(huán) 境 ， 搞 好 社 區(qū) 文 化（ 7） 發(fā) 現(xiàn) 違 法 行

14、為 要 及 時 向 有 關(guān) 行 政 管 理 機 關(guān) 報 告（ 8） 其 他 的 相 關(guān) 義 務 。 物業(yè)服務企業(yè)可以“炒”業(yè)主“魷魚”嗎業(yè)主家里住進很多人，物業(yè)公司有權(quán)過問嗎物業(yè)服務企業(yè)有無罰款權(quán)物業(yè)公司與中介的關(guān)系物業(yè)服務公司制定的放行條制度是否合法租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦贈送的閣樓，交不交物業(yè)服務費 南 京 某 花 園 小 區(qū) 物 業(yè) 服 務 先 天 就 有 缺 陷 ，開 發(fā) 商 開 發(fā) 完 該 小 區(qū) 后 ， 便 交 由 自 己 的 物業(yè) 分 公 司 管 理 ， 也 就 是 說 ， 這 家 物 業(yè) 公 司是 開 發(fā) 商 強 加 給 小 區(qū) 業(yè) 主 的 ， 而 非 小 區(qū)

15、 業(yè)主 自 己 選 聘 的 物 業(yè) 公 司 。 居 住 期 間 ， 業(yè) 主們 對 物 業(yè) 公 司 的 管 理 不 滿 意 ， 決 心 籌 備 物業(yè) 服 務 委 員 會 重 新 選 聘 物 業(yè) 服 務 公 司 。 但令 眾 業(yè) 主 始 料 未 及 的 是 ， 該 物 業(yè) 公 司 不 等業(yè) 主 解 聘 它 ， 它 卻 先 “ 炒 ” 了 業(yè) 主 。 物 業(yè)服 務 公 司 在 小 區(qū) 的 布 告 欄 上 貼 了 這 樣 一 則 告示 ： “ 即 日 起 本 物 業(yè) 公 司 不 再 對 此 小 區(qū) 提供 任 何 物 業(yè) 服 務 服 務 ” 。 此 舉 給 該 小 區(qū) 的400多 位 住 戶 來 了 個

16、 當 頭 一 棒 。 忽 然 間 沒 有了 物 業(yè) 服 務 ， 這 小 區(qū) 的 日 子 可 怎 么 過 ？ 可是 根 據(jù) 江 蘇 省 物 業(yè) 服 務 條 例 卻 無 法 對其 進 行 處 理 ， 因 為 該 條 例 對 物 業(yè) 公 司 解 聘業(yè) 主 應 該 遵 循 哪 些 程 序 并 無 明 確 的 說 法 。 不 論 是 誰 “ 炒 ” 誰 的 “ 魷 魚 ” ， 從 國 家 的法 規(guī) 來 看 ， 都 是 允 許 并 值 得 提 倡 的 ， 只 有業(yè) 主 和 物 業(yè) 公 司 之 間 真 正 建 立 起 雙 向 選 擇的 機 制 ， 物 業(yè) 服 務 市 場 才 能 逐 步 走 向 規(guī) 范和 成

17、 熟 。 但 就 此 例 而 言 ， 其 中 還 是 有 許 多值 得 探 討 的 地 方 。 業(yè) 主 和 物 業(yè) 公 司 在 做 出解 聘 或 拒 聘 的 決 定 時 ， 應 該 給 對 方 留 出 一段 適 當 的 時 間 ， 以 便 處 理 一 些 遺 留 和 銜 接問 題 。 該 小 區(qū) 的 物 業(yè) 公 司 給 業(yè) 主 們 搞 了 個突 然 襲 擊 ， 顯 然 是 不 合 理 的 。 盡 管 物 業(yè) 條 例 沒 有 對 這 種 事 情 做 出 規(guī) 定 ，但 根 據(jù) 民 法 通 則 的 相 關(guān) 原 則 ， 該 小 區(qū)的 業(yè) 主 是 可 以 起 訴 物 業(yè) 公 司 的 “ 不 辭 而 別

18、”的 ， 因 為 “ 炒 魷 魚 ” 事 件 的 實 質(zhì) 是 毀 約 。當 然 ， 從 物 業(yè) 服 務 公 司 的 角 度 看 ， 如 果 物業(yè) 公 司 有 證 據(jù) 證 明 自 己 不 再 履 行 物 管 義 務是 合 乎 法 律 規(guī) 定 或 雙 方 約 定 的 ， 該 物 業(yè) 公司 就 不 會 承 擔 任 何 責 任 。 廣 州 市 五 羊 新 城 某 大 廈 配 套 設 施 所 有 權(quán) 和 物 業(yè) 服務 權(quán) 移 交 問 題 該 大 廈 原 來 由 開 發(fā) 商 下 屬 廣 州 甲 物 業(yè) 服 務 公 司 管理 ， 業(yè) 主 2005年 成 立 業(yè) 主 委 員 以 后 ， 通 過 招 標 選聘

19、了 新 物 管 公 司 廣 東 乙 物 業(yè) 服 務 公 司 。 然 而 ， 在新 舊 物 管 公 司 交 接 時 ， 原 物 管 公 司 卻 只 肯 移 交 住宅 部 分 管 理 權(quán) ， 不 肯 移 交 水 電 房 、 小 區(qū) 大 門 、 大院 、 地 下 停 車 場 等 物 業(yè) 服 務 權(quán) ， 理 由 是 這 部 分 物業(yè) 屬 于 開 發(fā) 商 所 有 。 目 前 ， 同 大 門 進 出 的 大 廈 仍由 兩 個 物 業(yè) 服 務 公 司 進 行 管 理 。 業(yè) 主 和 甲 物 業(yè) 服務 公 司 的 矛 盾 日 益 激 烈 ， 并 由 此 引 起 了 較 大 規(guī) 模的 沖 突 。 按 照 規(guī) 定

20、 ， 物 業(yè) 服 務 公 司 的 解 聘 行 為 發(fā) 生后 ， 原 公 司 移 交 有 關(guān) 文 件 、 資 料 及 物 業(yè) 是其 必 須 履 行 的 義 務 ， 如 物 業(yè) 公 司 拒 不 履 行交 接 義 務 的 ， 依 法 須 承 擔 賠 償 責 任 。 當 然 ，如 果 物 業(yè) 服 務 公 司 認 為 業(yè) 主 的 解 聘 行 為 給公 司 造 成 財 產(chǎn) 損 失 而 己 方 無 過 錯 的 ， 可 另行 通 過 訴 訟 或 仲 裁 方 式 提 起 司 法 救 濟 。 點 評 ： 當 前 ， 物 業(yè) 服 務 服 務 合 同 到 期 或 未 到 期 更 換 物 業(yè) 公 司 而 引 發(fā) 的 老

21、 物 業(yè) 不 走 ， 新 物 業(yè) 進 不 來 的 窘 境 經(jīng) 常 上 演 。 有 的 物 業(yè) 公 司 一 旦 落 選 ， 就 感 覺 臉 上 無 光 ， 拒 絕 退 場 ， 不 遵 守 游 戲 規(guī) 則 ， 給 規(guī) 范 的 物 業(yè) 服 務 服 務 市 場 平 添 了 幾 分 不 和 諧 的 聲 音 。 案 情 簡 介 深 圳 市 某 高 尚 住 宅 小 區(qū) ， 六 百 來 戶 幸 福 人 家 恬 靜 的 生 活 在那 鳥 語 花 香 、 綠 茵 環(huán) 抱 、 秩 序 井 然 的 環(huán) 境 之 中 。 一 天 ， 小區(qū) 物 業(yè) 服 務 處 來 了 一 位 氣 呼 呼 的 業(yè) 主 ： “ 你 們 到 底

22、 管 不 管 ，我 對 面 那 家 住 了 十 來 個 人 ， 吵 得 我 睡 不 著 覺 ， 而 且 讓 我 有一 種 不 安 全 感 ， 希 望 管 理 處 干 涉 ， 不 能 讓 他 們 住 那 么 多人 。 ” 管 理 處 工 作 人 員 安 慰 該 業(yè) 主 的 同 時 ， 立 即 派 另 一 位工 作 人 員 去 調(diào) 查 。 原 來 ， 該 業(yè) 主 對 面 的 業(yè) 主 家 最 近 來 了 十幾 個 親 戚 和 老 鄉(xiāng) ， 白 天 在 一 起 開 的 一 家 餐 廳 上 班 ， 晚 上 便回 此 屋 睡 覺 。 那 么 對 這 位 業(yè) 主 所 反 映 的 問 題 ， 管 理 處 到 底

23、該 不 該 管 ， 又 該 怎 么 管 呢 ? 對 于 該 業(yè) 主 反 映 的 此 類 問 題 ， 管 理 處 應 仔 細 分 析 ，在 現(xiàn) 有 物 業(yè) 管 理 法 規(guī) 的 基 礎 上 進 行 解 決 。 第 一 ， 深 圳 經(jīng) 濟 特 區(qū) 住 宅 區(qū) 物 業(yè) 服 務 條 例 第三 十 八 條 規(guī) 定 ： 業(yè) 主 、 承 租 人 和 其 他 非 業(yè) 主 使 用人 在 使 用 房 屋 時 ， 不 得 侵 害 他 人 的 正 當 權(quán) 益 。 第四 十 四 條 還 規(guī) 定 ， 住 宅 區(qū) 內(nèi) 禁 止 發(fā) 出 超 出 規(guī) 定 標準 的 噪 音 。 據(jù) 此 ， 管 理 處 可 向 這 戶 業(yè) 主 發(fā) 出

24、 一 份通 知 ， 讓 其 遵 守 以 上 法 規(guī) ， 以 免 影 響 鄰 里 的 正 常生 活 。 第 二 ， 管 理 處 應 實 行 入 住 登 記 制 度 ， 讓 這 十 來 個 人到 小 區(qū) 管 理 處 進 行 登 記 備 案 ， 從 而 消 除 某 些 不 安 全隱 患 。 第 三 ， 至 于 該 業(yè) 主 希 望 管 理 處 干 涉 ， 不 能 讓 他 們 住那 么 多 人 ， 這 實 在 有 些 勉 為 其 難 。 因 為 業(yè) 主 買 下 此房 后 ， 就 有 了 合 法 的 使 用 、 處 理 權(quán) ， 作 為 只 有 企 業(yè)行 為 的 小 區(qū) 管 理 處 ， 又 怎 能 干 涉

25、業(yè) 主 ， 不 讓 他 們 住那 么 多 人 呢 ？ ！ 但 管 理 處 應 該 把 自 己 處 理 此 問 題 的方 法 耐 心 的 告 訴 業(yè) 主 ， 讓 該 業(yè) 主 知 曉 并 使 其 放 心 。我 們 認 為 ， 該 業(yè) 主 也 一 定 會 在 理 解 的 基 礎 上 接 受 此種 處 理 方 法 。 某 寫 字 樓 開 發(fā) 企 業(yè) 下 屬 的 物 業(yè) 服 務 公 司 告 知 所有 的 租 戶 ， 將 對 租 戶 的 房 屋 的 房 屋 裝 修 活 動 進行 統(tǒng) 一 監(jiān) 督 管 理 ， 任 何 租 戶 裝 修 必 須 提 前 提 出申 請 ， 由 開 發(fā) 商 審 批 。 開 發(fā) 商 規(guī)

26、 定 了 很 多 充 滿“ 不 得 ” 、 “ 不 許 ” 、 “ 禁 止 ” 、 “ 嚴 禁 ” 等字 樣 的 條 款 ， 并 且 還 規(guī) 定 ， 如 有 違 反 者 ， 將 對其 處 以 30005000元 不 等 的 罰 款 。 一 家 租 戶 在裝 修 時 ， 因 沒 有 及 時 清 運 垃 圾 ， 開 發(fā) 商 遂 要 按規(guī) 定 對 其 罰 款 500元 。 租 戶 堅 決 反 對 ， 雙 方 發(fā)生 了 激 烈 的 沖 突 。 對 租 戶 進 行 管 理 ， 是 物 業(yè) 服 務 工 作 的 一 部 分 ，但 本 案 中 的 物 業(yè) 服 務 公 司 卻 采 用 了 不 恰 當 的方 式

27、。 租 戶 支 付 租 金 ， 使 用 開 發(fā) 商 的 房 產(chǎn) ， 雙 方 之間 通 過 租 賃 合 同 確 立 起 出 租 人 與 承 租 人 之 間的 法 律 關(guān) 系 ， 這 是 一 種 平 等 的 民 事 主 體 之 間的 法 律 關(guān) 系 ， 雙 方 之 間 并 無 行 政 上 的 隸 屬 關(guān)系 ， 也 沒 有 人 身 上 的 依 附 關(guān) 系 ， 所 以 任 何 一方 都 不 可 以 將 自 己 的 意 志 強 加 于 另 一 方 ， 更不 能 以 行 政 管 理 手 段 管 理 另 一 方 。 本 案 中 ， 很 容 易 激 化 矛 盾 的 就 是 罰 款 。 有 不少 開 發(fā) 商 或

28、 物 業(yè) 公 司 在 其 制 訂 的 各 種 公 約 中 、合 同 、 須 知 、 規(guī) 定 中 都 規(guī) 定 了 這 樣 那 樣 的 罰款 ， 罰 款 數(shù) 額 不 等 ， 有 的 高 達 500010000元 。 所 有 的 這 種 帶 有 “ 罰 款 ” 字 樣 的 規(guī) 定 條款 都 是 違 法 的 、 無 效 的 。 依 據(jù) 我 國 行 政 處罰 法 第 八 條 的 規(guī) 定 ， 罰 款 是 一 種 行 政 處 罰行 為 ， 而 行 使 處 罰 只 能 由 法 律 、 法 規(guī) 或 者 規(guī)章 規(guī) 定 ， 并 由 行 政 機 關(guān) 依 照 行 政 處 罰 法 規(guī) 定 實 施 。 物 業(yè) 服 務 公

29、司 制 訂 的 罰 款 條 款 ， 由 于 違 反 了 行 政 處 罰 法 的 規(guī) 定 ， 所 以 是 沒 有 法 律 效力 的 。 其 實 對 租 戶 的 活 動 加 以 管 理 是 很 有 必 要 的 ，但 應 該 認 識 到 ， 開 發(fā) 商 與 租 戶 間 都 是 平 等 的民 事 主 體 ， 這 就 只 能 通 過 物 業(yè) 服 務 公 約 、 合同 等 形 式 ， 平 等 協(xié) 商 解 決 問 題 ， 而 不 能 用 各種 強 制 的 、 武 斷 的 規(guī) 定 來 解 決 ， 這 樣 實 際 上也 不 可 能 解 決 問 題 。 不 合 法 。 但 物 業(yè) 服 務 公 司 根 據(jù) 物 業(yè)

30、服 務 合 同 中 有 關(guān)放 行 條 的 內(nèi) 容 而 制 定 的 放 行 條 制 度 合 法 。 去 年 9月 18日 ， 海 富 花 園 B棟 5樓 F座 的 租 住 戶想 要 搬 出 一 部 分 家 私 ， 他 千 方 百 計 聯(lián) 系 此 時正 在 國 外 的 業(yè) 主 ， 但 就 是 聯(lián) 系 不 上 。 按 照 管理 規(guī) 定 ， 租 住 戶 搬 出 家 私 ， 必 須 有 業(yè) 主 的 書面 許 可 證 ， 而 沒 有 業(yè) 主 的 書 面 許 可 ， 管 理 處不 予 放 行 （ 這 一 規(guī) 定 有 必 要 ， 現(xiàn) 實 中 確 實 發(fā)生 過 個 別 租 住 戶 拖 欠 業(yè) 主 房 租 、 搬

31、 走 業(yè) 主 家私 而 偷 偷 溜 之 大 吉 的 事 情 ） 。 急 于 搬 出 家 私的 住 戶 萬 般 無 奈 ， 找 到 管 理 處 領 導 ， 懇 請 給以 特 殊 照 顧 。 海 富 管 理 處 的 領 導 考 慮 ， 若 簡 單 放 行 ， 恐 怕?lián)p 害 業(yè) 主 的 利 益 ； 若 堅 決 不 放 行 ， 又 會 使 住戶 感 到 不 便 （ 租 住 戶 和 業(yè) 主 同 樣 都 是 物 業(yè) 公司 的 服 務 對 象 ， 兼 顧 二 者 利 益 應 為 物 業(yè) 服 務所 必 需 ， 絕 不 能 只 對 業(yè) 主 關(guān) 心 倍 至 ， 而 對 租住 戶 冷 若 冰 霜 ） 。 于 是 鑒

32、 于 租 住 戶 只 是 搬 出部 分 家 私 ， 提 出 了 一 個 變 通 辦 法 ： 租 住 戶 列出 所 搬 出 家 私 清 單 ， 并 暫 交 與 家 私 價 值 相 當?shù)?押 金 ， 管 理 處 做 好 記 錄 ， 并 出 據(jù) 收 取 押 金 的 收 據(jù) ， 一 旦 租 住 戶 能 夠 提 供 業(yè) 主 的 書 面 許可 ， 管 理 處 立 刻 全 額 退 回 押 金 （ 這 一 辦 法 可取 ， 但 前 提 是 要 讓 其 正 確 理 解 ， 否 則 容 易 引起 紛 爭 ） 。 這 位 租 住 戶 覺 得 管 理 處 的 建 議 合情 合 理 ， 便 欣 然 接 受 。 時 隔

33、不 久 ， 該 住 戶 拿 到 了 搬 出 家 私 的 業(yè) 主 書面 許 可 。 在 到 管 理 處 換 取 押 金 時 ， 還 對 管 理處 既 對 業(yè) 主 負 責 又 為 住 戶 著 想 的 做 法 贊 許 有加 。 執(zhí) 行 規(guī) 章 制 度 必 須 一 絲 不 茍 ， 但 一 絲 不 茍并 不 等 于 死 咬 住 條 條 框 框 不 放 。 正 確 的 做法 應 當 是 把 握 住 規(guī) 章 制 度 的 基 本 精 神 ， 把原 則 性 與 靈 活 性 結(jié) 合 起 來 。 北 京 一 業(yè) 主 遇 到 這 樣 一 個 問 題 ： 在 購 買 所 住 別 墅 時 開 發(fā)商 承 諾 贈 送 閣 樓

34、 ， 而 入 住 后 物 業(yè) 公 司 卻 要 按 閣 樓 加 簽 約面 積 收 取 該 業(yè) 主 的 物 管 費 。 該 業(yè) 主 的 別 墅 是 一 幢 二 層 樓 ， 為 坡 屋 頂 ， 傾 角 較 大 ， 開發(fā) 商 把 屋 頂 空 間 做 成 閣 樓 ， 閣 樓 頂 部 與 底 面 高 差 3.5米左 右 ， 而 四 壁 是 傾 角 接 近 40度 的 傾 斜 屋 頂 坡 面 ， 高 度 約有 40厘 米 。 業(yè) 主 說 ， 簽 約 時 開 發(fā) 商 沒 有 把 閣 樓 部 分 計 入銷 售 面 積 ， 僅 將 首 層 與 二 層 的 建 筑 面 積 之 和 寫 進 合 同 書 ，合 同 書

35、中 標 明 的 建 筑 面 積 為 370余 平 方 米 ， 而 物 業(yè) 公 司要 求 按 此 加 上 閣 樓 面 積 100平 方 米 進 行 收 費 。 物 業(yè) 公 司 認 為 ， 開 發(fā) 商 與 業(yè) 主 之 間 在 售 樓 階 段 達成 的 關(guān) 于 銷 售 面 積 的 讓 步 不 能 影 響 到 物 業(yè) 公 司 按實 際 面 積 收 取 物 管 費 。 物 業(yè) 公 司 所 依 據(jù) 的 是 北 京市 建 委 1996年 頒 布 的 建 筑 面 積 計 算 規(guī) 則 ， 計 算 出物 業(yè) 公 司 提 供 服 務 的 房 屋 面 積 ， 并 據(jù) 此 收 費 。 于是 雙 方 就 這 一 問 題

36、爭 執(zhí) 不 下 。 據(jù) 北 京 市 國 土 資 源 局 和 房 屋 土 地 管 理 局 物 業(yè) 服 務處 有 關(guān) 負 責 同 志 介 紹 ， 物 業(yè) 服 務 費 主 要 應 根 據(jù) 買房 人 得 到 的 產(chǎn) 權(quán) 證 上 的 面 積 來 收 取 ， 如 果 開 發(fā) 商在 為 買 房 人 辦 理 產(chǎn) 權(quán) 證 時 沒 有 對 所 送 面 積 進 行 專門 的 說 明 ， 那 么 在 收 取 物 業(yè) 服 務 費 的 時 候 應 該 按照 未 送 面 積 之 前 的 面 積 計 算 。 可 見 ， 物 管 費 的 收 取 將 直 接 取 決 于 房 產(chǎn) 證 上 標 明的 面 積 。 如 果 產(chǎn) 權(quán) 證

37、上 的 面 積 沒 有 將 贈 送 的 面 積計 算 上 ， 買 方 人 就 不 用 繳 納 這 部 分 物 業(yè) 服 務 費 。 今 年 5月 30日 上 午 9時 ， 某 業(yè) 主 一 人 在 家 洗 澡 時 ， 3名 歹 徒 從樓 梯 間 的 窗 戶 爬 進 他 家 的 廚 房 ， 將 其 雙 手 、 雙 腳 捆 綁 起 來 ，并 用 菜 刀 威 脅 他 ， 搶 走 價 值 2萬 多 元 的 現(xiàn) 金 和 首 飾 。 事 發(fā) 后 ，業(yè) 主 找 到 萬 豐 花 園 的 物 業(yè) 管 理 公 司 討 說 法 。 物 業(yè) 管 理 公 司 認為 自 身 沒 有 責 任 ， 但 表 示 ， 可 以 免 去

38、 鐘 家 一 年 的 物 管 費 。 在 該 業(yè) 主 家 中 看 到 ， 其 廚 房 的 窗 戶 與 樓 梯 間 的 窗 戶 僅 有 1米 左右 的 距 離 。 出 事 時 ， 屬 于 公 用 面 積 的 樓 梯 間 的 窗 戶 并 沒 有 安裝 防 盜 窗 ， 因 此 成 為 歹 徒 進 出 的 “ 通 道 ” 。 歹 徒 也 正 是 利 用這 一 點 從 樓 梯 間 翻 入 業(yè) 主 家 實 施 搶 劫 。 但 在 業(yè) 主 拿 出 的 購 房時 獲 得 的 廣 告 單 上 面 清 晰 寫 道 ： “ 提 供 封 閉 式 防 盜 系 統(tǒng) 和 24小 時 固 定 崗 哨 ， 定 時 保 安 巡

39、邏 ” 。 業(yè) 主 問 ： “ 我 們 每 個 月 都按 時 交 納 了 物 管 費 ， 他 們 也 在 廣 告 上 承 諾 了 小 區(qū) 有 這 么 多 的安 全 措 施 ， 但 為 什 么 還 是 出 了 事 ？ ” 那 么 ， 物 業(yè) 管 理 公 司 究竟 應 不 應 該 承 擔 責 任 。 物 業(yè) 管 理 公 司 對 此 應 該 負 責 任 。 “ 封 閉 式 防 盜 系統(tǒng) 和 固 定 崗 哨 ， 24小 時 保 安 巡 邏 ” 雖 然 僅 僅 是 在廣 告 上 承 諾 ， 但 是 廣 告 是 面 向 社 會 宣 傳 ， 可 以 作為 合 同 的 附 件 ， 物 業(yè) 規(guī) 律 公 司 應

40、履 行 。 樓 梯 間 的 窗 戶 沒 有 安 裝 防 護 欄 ， 導 致 歹 徒 得 以 進入 業(yè) 主 家 ， 物 業(yè) 管 理 公 司 負 有 不 可 推 卸 的 責 任 。可 是 還 應 該 明 確 的 是 樓 梯 間 沒 有 安 裝 防 護 欄 ， 應該 由 房 屋 的 開 發(fā) 商 負 責 ， 物 業(yè) 管 理 公 司 還 應 追 究其 責 任 。 物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)和類型概念、類型物業(yè)服務企業(yè)設立的條件和程序設立的條件、設立的程序資質(zhì)條件物業(yè)服務企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)類型直線制、直線職能制事業(yè)部制、矩陣制物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務權(quán)利、義務物業(yè)服務企業(yè)的機構(gòu)設置設置的原則機構(gòu)的類型 第 2章 完 了 !