《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》PPT課件.ppt

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1、 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 講座 房地產(chǎn)面積測(cè)算 2021/3/29 1 房地產(chǎn)面積測(cè)算授課提綱 一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述 二、房產(chǎn)面積測(cè)算 三、用地面積測(cè)算 四、面積測(cè)算的方法與精度要求 五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例 2021/3/29 2 一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述 1.房地產(chǎn)測(cè)繪的目的 2.房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容 3.房地產(chǎn)測(cè)繪的作用 4.房地產(chǎn)測(cè)繪的三種圖件 5.房地產(chǎn)測(cè)繪的特殊性 6.房地產(chǎn)面積測(cè)算的重要性 2021/3/29 3 二、房產(chǎn)面積測(cè)算 1.房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定 （ 1）房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容 1）房屋的建筑面積 2）房屋的使用面積 3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積 4）房屋的共有建筑面積 （ 2）面積測(cè)算的要求 2021/

2、3/29 4 1） 各類面積測(cè)算的邊長(zhǎng)必須獨(dú)立測(cè)算兩 次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作最 后結(jié)果。 2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的 儀器和工具。 3）邊長(zhǎng)以米為單位，取至 0.01米；面積以 平方米為單位， 最后結(jié)果湊整至 0.01平方米。 4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距 離。 2021/3/29 5 2.房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定 （ 1）計(jì)算全部建筑面積的范圍 1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房 屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 2021/3/29 6 單層房屋 2021/3/29 7 2)房屋內(nèi)的夾層、插層、 技術(shù)層及其梯間、

3、電梯 間等其高度在 2.20m以上 部分計(jì)算建筑面積。 2021/3/29 8 夾層 3)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面 積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高 在 2.20m以上的，按其水平 投影面積計(jì)算。 2021/3/29 9 大廳 1 2021/3/29 10 大廳 2 2021/3/29 11 回廊 2021/3/29 12 4）樓梯間、電 梯（觀光梯）井、 提物井、垃圾道、 管道井等均按房屋 自然層計(jì)算面積。 2021/3/29 13 觀光梯 5）房屋天面上，屬 永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水 箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20m以 上的部位

4、,按其外圍水平 投影面積計(jì)算。 2021/3/29 14 6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 2021/3/29 15 挑樓 全封閉的陽(yáng)臺(tái) 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面 積計(jì)算。 2021/3/29 16 8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有 上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 2021/3/29 17 9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積 計(jì)算。 2021/3/29 18 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 2.20m以上 的 ,按其外墻 (不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面 積計(jì)算。 2021/3/29 1

5、9 地下室 半地下室 2021/3/29 20 地下室、半地下室相應(yīng)出入口 門廊、 門斗 11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門 廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 2021/3/29 21 有 柱 門 廊 門斗 2021/3/29 22 玻璃幕墻 12）玻璃幕墻等作 為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 2021/3/29 23 車棚、貨棚等 13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影 面積計(jì)算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的， 按其高度在 2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。 2021/3/29 24 15） 有伸 縮縫的房屋，若 其與室內(nèi)相

6、通的， 伸縮縫計(jì)算建筑 面積。 2021/3/29 25 （ 2）計(jì)算一半建筑面積的范圍 1）與房屋相連有上 蓋無(wú)柱的走廊、檐廊， 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 2021/3/29 26 無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的無(wú)柱走廊 獨(dú)立柱、 單排柱 2）獨(dú)立柱、單排柱 的門廊、車棚、貨棚等 屬永久性建筑的，按其 上蓋的水平投影面積的 一半計(jì)算。 2021/3/29 27 3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù) 結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。 2021/3/29 28 未封閉的陽(yáng)臺(tái) 1 未封閉的陽(yáng)臺(tái) 2 未封閉 挑廊 2021/3/29 29 室外樓梯 4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按 各層水平投影面積的一半計(jì) 算。 20

7、21/3/29 30 架空通廊 5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面 積的一半計(jì)算。 2021/3/29 31 （ 3）不計(jì)算建筑面積的范圍 1）層高小于 2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于 2.20m的地下室和半地下室。 2021/3/29 32 2）突出房屋墻面的 構(gòu)件、配件、裝飾柱、 裝飾性的玻璃幕墻、垛、 勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 3）房屋之間無(wú)上蓋 的架空通廊。 2021/3/29 33 無(wú)柱雨篷 天面上的花園 4）房屋的天面、 挑臺(tái)、天面上的花園、 泳池。 2021/3/29 34 平臺(tái) 5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安 置箱、罐的平臺(tái)

8、。 2021/3/29 35 騎樓 6）騎樓、 過(guò)街樓的 底層用作 道路街巷 通行的部 分。 2021/3/29 36 過(guò)街樓 2021/3/29 37 路面作為頂蓋建造的房屋 7）利用引橋、高 架路、高架橋等路 面作為頂蓋建造的 房屋。 2021/3/29 38 活動(dòng)房屋等 8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。 9）獨(dú)立煙 囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 2021/3/29 39 三、用地面積測(cè)算 1.有關(guān)名稱及術(shù)語(yǔ)的含義 （ 1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地 的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其 他用途的土地面積。 （ 2）共用地面積：指兩個(gè)以上

9、產(chǎn)權(quán) 主共同占有使用的不能分割的土地面積。 2021/3/29 40 2.用地面積測(cè)算的范圍 用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包 括房屋占地面積、其他用途的土地面積， 各項(xiàng)地類面積的測(cè)算。 3.下列土地不計(jì)入丘用地面積 2021/3/29 41 不計(jì)入丘內(nèi)用地面積范圍 1）無(wú)明確使用 權(quán) 屬的冷巷、 巷道 或間距地。 2021/3/29 42 間距地 2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。 4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃 部門核定需要作市政建設(shè)的用地。 5）其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。 2021/3/29 43 四、面積測(cè)算的方法與精

10、度要求 1.坐標(biāo)解析法 （ 1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。 2021/3/29 44 式中： S面積 ， ； Xi界址點(diǎn)的縱坐標(biāo) ， m； Yi界址點(diǎn)的橫坐標(biāo) ， m； n界址點(diǎn)個(gè)數(shù)； i界址點(diǎn)序號(hào) ， 按順時(shí)針?lè)较蝽樉?。 )( 2 1 )( 2 1 11 1 11 1 ii n i iii n i i XXYSYYXS 或 (2)面積中誤差按下式計(jì)算 。 面積中誤差 ， ； 相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中差 m； 多邊形中對(duì)角線長(zhǎng)度 ， m。 2021/3/29 45 式中： D ii 1,1 mj ms n i iis Dmm j 1 11 2 ,8 1 界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例

11、 2021/3/29 46 2.實(shí)地量距法 （ 1）規(guī)則圖形：根據(jù)實(shí)地丈量的邊長(zhǎng)直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形： 將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。 （ 2）國(guó)標(biāo) 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 對(duì)房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級(jí)： 一級(jí)： (0.02 ) 二級(jí)： (0.04 ) 三級(jí)： (0.08 ) 注： s為房產(chǎn)面積，。 2021/3/29 47 ss 0 0 0 6.0 ss 002.0 ss 006.0 以上面積精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房 地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。 3.圖解法 圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。 圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次。 兩次量算面積較差不得

12、超過(guò)下式規(guī)定： S= 0.0003M 式中： S-兩次量算面積較差 , ； S-所量算的面積，； M-圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng) 小于 5c 。圖 上量距應(yīng)量至 0.2 。 2021/3/29 48 S 五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例 1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果 已注記在圖中，試計(jì)算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑 面積。 2021/3/29 49 計(jì)算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 騎樓 A3:3.12x9.12=28.4544 飄樓 A3:2.13x9.01=19.1913 陽(yáng)臺(tái) 2:

13、1.41x3.41=4.8081 余地 :3.31x9.01=29.8231 用地面積 : 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面積 : 151.9392-29.8231=122.1161 總建筑面積 : 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240 單位 :長(zhǎng)度 m,面積 m2。 2021/3/29 50 2.有一雙隅二層房屋 ， 第二層有一插層 ， 試按照?qǐng)D中所示尺 寸 ， 計(jì)算插層的有效建筑面積 ， 并計(jì)算該房屋的用地面積 ， 建筑 基地面積及總建筑面

14、積 。 2021/3/29 51 計(jì)算： X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37 插層有效建筑面積： （ 4.16+5.37） X6.86=65.3758 用地面積 、 建筑基地面積： C2： 11.38X6.86=78.0668 總建筑面積： 78.0668 X2+65.3758=221.5094 單位：長(zhǎng)度 m， 面積 m2。 2021/3/29 52 房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算 同一房屋 、 用地有兩個(gè)以上權(quán)屬單元 ， 共同占有或使用共有的建筑面積 、 用地面積就會(huì)出現(xiàn)

15、 共有面積的分?jǐn)傆?jì)算 。 一 、 共有面積的分?jǐn)傇瓌t 1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的 ，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行 。 2.無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的 ， 按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?。 某套 (單元 )的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套 (單元 )建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分 攤面積總和除以參加分?jǐn)偟母魈?(單元 )建筑面積總和 。 2021/3/29 53 共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式： Si = K.Si K = Si si 式中： K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù) Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e ， m2； Si-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e ， m2； Si-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

16、， m2； Si-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和 ， m2； Si-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和， m2。 2021/3/29 54 二 、 共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容 共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單 元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)?。但有些面積由 權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠恚蚨啻嬖诓粦?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 2021/3/29 55 1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e (1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：樓梯間、電梯井、管道井、 垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水 箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。 2021/3/29 56 (2)套 （ 單元

17、 ） 與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的 一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。 2021/3/29 57 2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括： (1)作為人防工程的地下室 、 避難室 （ 層 ） ； (2)用作公共休憩 、 綠化等場(chǎng)所的架空層； (3)大樓內(nèi)的機(jī)動(dòng) 、 非機(jī)動(dòng)車庫(kù)； (4)為建筑造型而建 ， 但無(wú)實(shí)用功能的建筑 面積； (5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e ， 若使用到其 他功能的共有建筑面積時(shí) ， 需按其建筑面積比 例參與分?jǐn)?。 2021/3/29 58 三 、 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可 分為三大類 2021/3/29 59 (

18、1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積 （ 如變電房 、 水泵房等 ） 。 (2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服 務(wù)的共有建筑面積 （ 如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間 ， 專用設(shè) 備房等 ） 。 (3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積 （如樓梯間、公共走廊等）。 2021/3/29 60 2.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?住宅樓以幢為單元 ， 按前述公式 ， 根據(jù)本幢 樓房的各項(xiàng)共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面 積和 ， 求得分?jǐn)傁禂?shù) ， 然后計(jì)算房屋各套分?jǐn)?所得的共有建筑面積 。 分?jǐn)傁禂?shù) = 本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和 本幢各套內(nèi)建筑面積和 某套分?jǐn)偹?/p>

19、得共有建筑面積 =分?jǐn)傁禂?shù)乘某 套內(nèi)建筑面積 。 2021/3/29 61 3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?商住樓共有建筑面積的分?jǐn)?。 先根據(jù)住宅和商業(yè)各自的建筑 面積 （ 包括本功能的共有建筑面積 ） 分?jǐn)側(cè)钡墓灿薪ㄖ娣e ， 得住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降?全幢共有建筑面積 ， 然后將住宅和商業(yè)部分所得的分?jǐn)偯娣e再各 自進(jìn)行分?jǐn)?。 2021/3/29 62 住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本 身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分?jǐn)?計(jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。 2021/3/29 63 商業(yè)部分 ， 將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ娣e ，

20、 加上商業(yè)部分本 身功能的共有建筑面積 ， 按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?， 作為各層共有建筑面積的一部分 ， 加至各層的共有建筑面積中 ， 得到各層總的共有建筑面積 ， 然后再根據(jù)層內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積 按比例分?jǐn)傊粮魈?， 得出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e 。 2021/3/29 64 上述用公式表示如下： (1)幢共有建筑面積分?jǐn)?幢分?jǐn)傁禂?shù) K幢 = 幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和 i（ 幢 ） 住宅 、 商業(yè)參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和 Si（ 住 ） +Si（ 商 ） 住宅部分得分?jǐn)偯娣e s住 =K幢 si（ 住 ） 商業(yè)部分得分?jǐn)偯娣e s商 =K幢 si（商） 2021/3/29 65 (2

21、)住宅部分共有建筑面積分?jǐn)?分?jǐn)傁禂?shù) K住 = 住宅本身功能共有建筑面積和 i（ 住 ） +s住 住宅參予分?jǐn)偢魈卓偟慕ㄖ娣e和 Si（ 住 ） 住宅套 (單元 )得分?jǐn)偯娣e si（ 套 ） =K住 Si（ 套 ） 2021/3/29 66 (3)商業(yè)部分共有建筑面積分?jǐn)?分?jǐn)傁禂?shù) K商 = 商業(yè)本身功能共有建筑面積和 i（ 商 ） +s商 商業(yè)各層參予分?jǐn)偪偟慕ㄖ娣e和 Si（ 層 ） 層得分?jǐn)偯娣e si（ 層 ） =K商 S i（ 層 ） 層分?jǐn)傁禂?shù) K層 = 層共有建筑面積和 i（ 層 ） + Si（ 層 ） 參予分?jǐn)偟母魈變?nèi)面積和 Si（ 套 ） 套得分?jǐn)偯娣e Si（ 套 ） =K層 Si（ 套 ） 2021/3/29 67 4.多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偅?按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算 方法進(jìn)行分?jǐn)偂?2021/3/29 68