2018年度 地產(chǎn)上市公司 50強(qiáng)(下)13700字

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1、2018年度 地產(chǎn)上市公司 50強(qiáng)(下)13700字 　　不確定之下，地產(chǎn)行業(yè)將走向何方？并購(gòu)整合、輕資產(chǎn)與多元化結(jié)合以及基于金融創(chuàng)新的多元物業(yè)拓展將成為行業(yè)的熱點(diǎn)。 　　 　　地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力由五個(gè)方面的六個(gè)要素構(gòu)成，即財(cái)務(wù)安全、運(yùn)營(yíng)效率、成長(zhǎng)潛力、規(guī)模性和戰(zhàn)略空間五個(gè)方面。 　　其中，財(cái)務(wù)安全又可以細(xì)分為靜態(tài)財(cái)務(wù)安全和動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全兩個(gè)要素。靜態(tài)財(cái)務(wù)安全主要包括凈負(fù)債率和短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸等靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo);而動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全則指企業(yè)動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中、在預(yù)期銷(xiāo)售額和不擴(kuò)張情況下的中期風(fēng)險(xiǎn)頭寸、債務(wù)續(xù)借能力，以及資產(chǎn)和負(fù)債的期限匹配情況。 　　?、營(yíng)效率

2、則是企業(yè)執(zhí)行力的體現(xiàn)，主要由利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率指標(biāo)構(gòu)成，它決定著企業(yè)當(dāng)前和潛在的投資回報(bào)率。 　　 　　成長(zhǎng)潛力則綜合反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)安全、運(yùn)營(yíng)效率、融資成本和商業(yè)模式等因素，它由企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿使用空間和可持續(xù)的內(nèi)生增長(zhǎng)率等指標(biāo)構(gòu)成，決定著企業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張和低谷抗沖擊能力。 　　至于規(guī)模性，它既是其他幾個(gè)因素共同作用的結(jié)果，也反過(guò)來(lái)通過(guò)分散的投資組合、多元的融資途徑作用于企業(yè)的財(cái)務(wù)安全和成長(zhǎng)潛力等因素，進(jìn)而影響企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 　　如果說(shuō)前五個(gè)要素都可以用量化的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)度量，那么，第六個(gè)要素，戰(zhàn)略要素，則更多取決于企業(yè)主觀層面的戰(zhàn)略選擇;在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，它主要表現(xiàn)為企業(yè)在多元化戰(zhàn)略

3、上的選擇以及在輕重資產(chǎn)模式上的選擇。當(dāng)然，并不是所有的企業(yè)都有戰(zhàn)略選擇的空間，實(shí)際上，前五個(gè)要素已經(jīng)在很大程度上決定了企業(yè)戰(zhàn)略空間的大小――對(duì)于那些負(fù)債高企、低谷中隨時(shí)可能陷入危機(jī)的企業(yè)，是沒(méi)有多元化的戰(zhàn)略選擇空間的;而對(duì)于那些運(yùn)營(yíng)效率差、投資回報(bào)率低的企業(yè)而言，也不可能有輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略選擇空間。 　　總之，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是一場(chǎng)綜合實(shí)力的大比拼，最終什么樣的企業(yè)能夠勝出，主要取決于企業(yè)的戰(zhàn)略選擇和運(yùn)營(yíng)短板。 規(guī)模要素：綜合競(jìng)爭(zhēng)的分水嶺 　　與2016年相比，2017年、地產(chǎn)上市公司銷(xiāo)售額的中位數(shù)只是從上年的109億元輕微上升到113億元;但企業(yè)間的規(guī)模分化加劇，銷(xiāo)售額在

4、千億元、500億元以上的地產(chǎn)上市公司分別從2016年的11家、22家上升到18家、31家，同時(shí)，銷(xiāo)售額小于50億元的地產(chǎn)上市公司占比也從2016年的34.4%上升到37.6%;銷(xiāo)售規(guī)模的分布明顯呈現(xiàn)“兩頭大、中間小”的態(tài)勢(shì)。 　　 　　另一方面，銷(xiāo)售規(guī)模大的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更為明顯。綜合評(píng)分在5分以上的地產(chǎn)上市公司中，41%是千億元規(guī)模的企業(yè)，20%是銷(xiāo)售額在500億-1000億元之間的企業(yè)，26%是銷(xiāo)售額在200億-500億元之間的企業(yè)，合計(jì)約占87%。 　　實(shí)際上，200億元和1000億元已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)的分水嶺了――進(jìn)入TOP 20的企業(yè)中，有12家是千億元級(jí)的地產(chǎn)上市公司，而銷(xiāo)售額在20

5、0億元以下卻沒(méi)有一家。顯然，200億元已經(jīng)成為一個(gè)綜合競(jìng)爭(zhēng)的門(mén)檻，而千億元級(jí)的企業(yè)在財(cái)務(wù)和效率表現(xiàn)上又要明顯優(yōu)于200億元級(jí)的企業(yè)，但200億元量級(jí)和500億元量級(jí)的企業(yè)之間并沒(méi)有顯著的差異。 　　數(shù)據(jù)顯示，銷(xiāo)售額過(guò)千億元的企業(yè)綜合實(shí)力的平均得分為7.61分，有三分之二的企業(yè)進(jìn)入TOP 20;而銷(xiāo)售額在500億-1000億元之間的企業(yè)綜合實(shí)力的平均得分為5.77分，有23%的企業(yè)進(jìn)入TOP 20;銷(xiāo)售額在200億-500億元之間的企業(yè)綜合實(shí)力的平均得分為5.04分，有24%的企業(yè)進(jìn)入TOP 20;而銷(xiāo)售額在200億元以下的地產(chǎn)上市公司中沒(méi)有一家進(jìn)入TOP 20，綜合實(shí)力的平均得分在2-3分之

6、間。 　　而且，從分項(xiàng)排行看，無(wú)論是在財(cái)務(wù)安全性還是在運(yùn)營(yíng)效率、成長(zhǎng)潛力等各個(gè)方面，千億元級(jí)企業(yè)都更具優(yōu)勢(shì)，而200億元級(jí)和500億元級(jí)的企業(yè)差別不大，但都明顯優(yōu)于銷(xiāo)售規(guī)模不到200億元的企業(yè)，顯示200億元和1000億元已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)的兩個(gè)分水嶺了。 　　 　　但規(guī)模并不就等于一切，雖然銷(xiāo)售額大于千億元的企業(yè)中三分之二都進(jìn)入了TOP 20，但仍有6家企業(yè)排名在20名開(kāi)外，包括綠地集團(tuán)（600606.SH）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）、融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）、恒大地產(chǎn)（3333.HK）、中南建設(shè)（000961.SZ）以及綠城中國(guó)（3900.HK），其綜合實(shí)力排名與銷(xiāo)售規(guī)模不相稱。

7、 　　究其原因，融創(chuàng)和綠城主要是因?yàn)槔麧?rùn)率太低，導(dǎo)致投資回報(bào)率低于融資成本，成長(zhǎng)潛力評(píng)分為0，效率評(píng)分也低于5分，從而拖累了企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力;而泰禾和恒大雖然效率尚可，但由于負(fù)債率過(guò)高，靜態(tài)財(cái)務(wù)安全性的評(píng)分只有1-2分，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全性的評(píng)分也只有3-5分，拖累了企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力;至于中南建設(shè)，雖然銷(xiāo)售增長(zhǎng)很快，但利潤(rùn)率快速下降、負(fù)債率大幅攀升，從而使企業(yè)在效率、安全和成長(zhǎng)性三項(xiàng)上的得分都不是很高，綜合實(shí)力排名僅處于行業(yè)中游地位。 　　與之相對(duì)，在TOP 20中，朗詩(shī)地產(chǎn)（0106.HK）、仁恒置地（Z25.SI）的銷(xiāo)售規(guī)模都只有200多億元（不含代建規(guī)模），規(guī)模評(píng)分只有1-2分，但憑借良

8、好的運(yùn)營(yíng)效率、卓越的戰(zhàn)略理性和獨(dú)特的商業(yè)模式，在其他四項(xiàng)上的評(píng)分均在7分以上，從而占據(jù)了綜合實(shí)力排名榜上第15位和第17位的位置。 　　總之，規(guī)模不是一切，規(guī)模更多的時(shí)候是效率表現(xiàn)和戰(zhàn)略選擇的結(jié)果，而非原因，規(guī)模大的企業(yè)確實(shí)具有某些客觀的優(yōu)勢(shì)（在中國(guó)主要表現(xiàn)為融資優(yōu)勢(shì)），但如果企業(yè)在效率、安全和成長(zhǎng)性上具有明顯的短板，也將在競(jìng)爭(zhēng)中面臨更大的壓力。 財(cái)務(wù)安全要素：31%的企業(yè)高危 　　靜態(tài)財(cái)務(wù)安全性方面，地產(chǎn)上市公司凈負(fù)債率的中位數(shù)從2016年年底的74.5%上升到2017年年底的77.1%，行業(yè)整體的凈負(fù)債率指標(biāo)略有上升。其中，39%的公司凈負(fù)債率大于100%，占比較2016年提升了4

9、個(gè)百分點(diǎn);15%的公司凈負(fù)債率大于200%，還有6%的公司凈負(fù)債率大于300%。不過(guò)，仍有46%的公司凈負(fù)債率小于70%，TOP 20公司凈負(fù)債率的均值也只有62%，僅有兩家公司的凈負(fù)債率超過(guò)100%，財(cái)務(wù)安全性的分化日益明顯。 　　 　　?M一步，在負(fù)債率上升的同時(shí)，行業(yè)整體的短期富余資金減少。2017年，地產(chǎn)上市公司短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸的中位數(shù)減小到6.9%，即，未來(lái)一年，在不擴(kuò)張的情況下平均有相當(dāng)于總資產(chǎn)6.9%的短期資金富余，較上一年下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。 　　由于行業(yè)整體仍處于短期資金富余的狀態(tài)，所以，未來(lái)一年內(nèi)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)整體性的財(cái)務(wù)危機(jī)，但個(gè)體差異顯著，三分之一的公司短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸為負(fù)

10、，即，在不擴(kuò)張的情況下也有三分之一的地產(chǎn)企業(yè)面臨短期資金缺口的壓力。其中，有20%的企業(yè)面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)10%以上的短期資金缺口;更有9%的企業(yè)面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)20%以上的短期資金缺口，這些企業(yè)在短期中就難以維持正常的生存運(yùn)營(yíng)了。 　　 　　與短期風(fēng)險(xiǎn)相比，地產(chǎn)企業(yè)的中期資金壓力要大得多。2017年地產(chǎn)上市公司中期風(fēng)險(xiǎn)頭寸的中位數(shù)為-19.7%，與2016年基本持平，即，未來(lái)兩三年，在不擴(kuò)張的情況下，地產(chǎn)企業(yè)平均面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)19.7%的中期資金缺口。 　　這部分缺口必須通過(guò)新增或續(xù)借債務(wù)才能彌補(bǔ)，平均來(lái)說(shuō)，有58%的到期債務(wù)需要通過(guò)續(xù)借或借新還舊的方式來(lái)維持資金平衡，即，行業(yè)平均的最

11、低續(xù)借率要求為58%，較2016年上升了3個(gè)百分點(diǎn)。 　　其中，有36%的公司最低續(xù)借率要求在70%以上，更有18%的公司最低續(xù)借率要求在80%以上，也就是說(shuō)，即使企業(yè)維持當(dāng)前的業(yè)務(wù)規(guī)模，上述公司也有70%甚至80%以上的到期債務(wù)無(wú)法償還，必須通過(guò)新增或續(xù)借債務(wù)才能延續(xù)資金鏈，從而面臨較嚴(yán)峻的中期財(cái)務(wù)壓力。而就行業(yè)整體而言，由于平均有58%的到期債務(wù)需要續(xù)借，所以對(duì)融資環(huán)境高度敏感，如果出現(xiàn)較大幅度的信貸緊縮，將有更多的地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。 　　衡量企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全性的另一個(gè)重要指標(biāo)就是資產(chǎn)負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)匹配狀況，實(shí)際上，企業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)中期風(fēng)險(xiǎn)頭寸，主要就是由于項(xiàng)目的投資回收周期長(zhǎng)于債

12、務(wù)期限，導(dǎo)致債務(wù)到期時(shí)，投出去的錢(qián)還沒(méi)能回收，從而出現(xiàn)資金缺口并產(chǎn)生債務(wù)續(xù)借要求。由于中國(guó)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)仍處于起步階段，也尚未推出REITS等針對(duì)投資性物業(yè)的股權(quán)融資品種，所以，地產(chǎn)企業(yè)整體的融資期限較短，平均的債務(wù)期限在兩年半左右，整體的資金來(lái)源期限約為32個(gè)月。 　　 　　而在資產(chǎn)端，土地的囤積、投資物業(yè)的持有，這些都會(huì)減慢正常的周轉(zhuǎn)速度，2017年，地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)已從2016年的0.37倍進(jìn)一步減慢到0.32倍，平均的投資回收周期（公司層面）為31.4個(gè)月，整體來(lái)看行業(yè)在資產(chǎn)和負(fù)債的期限是匹配的。 　　但有47%的公司當(dāng)前的投資回收周期短于資金來(lái)源期限;有31

13、%的公司當(dāng)前的投資回收周期較資金來(lái)源期限短了1年以上，即，再融資的期限需在1年以上;有24%的公司面臨兩年以上的資金缺口，需要進(jìn)行多輪再融資。 　　而在行業(yè)低谷中，再融資的壓力會(huì)更大。一方面，銷(xiāo)售速度減慢、銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，一些原本計(jì)劃用于銷(xiāo)售的商業(yè)物業(yè)可能被迫轉(zhuǎn)為持有;另一方面，受房?jī)r(jià)下跌或限價(jià)等因素的影響，一些項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況而被迫延遲開(kāi)盤(pán)，這些都將導(dǎo)致行業(yè)低谷中地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度大幅降低。 　　從歷史經(jīng)驗(yàn)看，低谷中，地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度平均下降50%左右，地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)將從當(dāng)前的0.32倍下降到0.18倍，投資回收周期則從當(dāng)前的31.4個(gè)月延長(zhǎng)到55.0

14、個(gè)月。由于低谷中的投資回收周期顯著長(zhǎng)于資金來(lái)源期限，所以，低谷中，地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨再融資壓力，平均的資金缺口約為2年，49%的公司在低谷中面臨2年以上的資金缺口，需要進(jìn)行多輪再融資，維持資金平衡的壓力更大。 　　如果說(shuō)中期風(fēng)險(xiǎn)頭寸度量的是企業(yè)需要再融資的金額，而期限結(jié)構(gòu)缺口度量的是企業(yè)需要再融資的期限，那么，企業(yè)的總利息支出與同期銷(xiāo)售額之比則度量了企業(yè)的再融資潛力。當(dāng)利息支出的占比過(guò)大時(shí)，不僅會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)狀況，也會(huì)影響企業(yè)的償債能力，進(jìn)而影響企業(yè)的再融資能力。 　　 　　2016年，地產(chǎn)上市公司總利息支出（含資本化部分及永續(xù)資本證券的分配）與同期銷(xiāo)售額之比的中位數(shù)為8.0%，2017

15、年，由于市場(chǎng)整體融資成本的降低，利息支出與銷(xiāo)售額之比的中位數(shù)下降到6.8%，相應(yīng)的，企業(yè)的盈利狀況也有所好轉(zhuǎn)，但仍有38%的公司利息支出與銷(xiāo)售額之比大于10%，有13%的公司利息支出與銷(xiāo)售額之比大于20%，這些公司已很難獲得正的利潤(rùn)，償債能力和再融資空間也都將受到置疑。 　　總體來(lái)看，2017年，雖然地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售量都再創(chuàng)新高，千億元以上的企業(yè)數(shù)量大幅增長(zhǎng)，融資成本也顯著降低，但地產(chǎn)上市公司的整體財(cái)務(wù)狀況與2016年大體相似，其中，靜態(tài)財(cái)務(wù)安全性評(píng)分的均值從2016年的4.72分略降低到4.45分，而動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全性評(píng)分的均值則從2016年的5.04分上升到5.17分，行業(yè)整體處于榮枯

16、線的邊緣;但個(gè)體分化明顯。 　　有14%的企業(yè)靜態(tài)財(cái)務(wù)安全性評(píng)分在8分以上，有21%的企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全性評(píng)分在8分以上，兩項(xiàng)評(píng)分均在8分以上的企業(yè)占到地產(chǎn)上市公司總數(shù)的8%;與之相對(duì)，有26%的企業(yè)靜態(tài)財(cái)務(wù)安全性評(píng)分小于2分，有15%的企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全性評(píng)分小于2分，有31%的企業(yè)在靜態(tài)或動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全性上至少有一項(xiàng)評(píng)分小于2分，從而面臨低谷中較嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力（在財(cái)務(wù)安全性上，任何一項(xiàng)的短板都可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的崩潰。所以，在靜態(tài)或動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全性上，有一項(xiàng)評(píng)分小于2分的企業(yè)，都處于財(cái)務(wù)上的高危狀態(tài)）;實(shí)際上，有三分之二的地產(chǎn)企業(yè)都有明顯的財(cái)務(wù)短板，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)安全狀況呈金字塔分布。 運(yùn)

17、營(yíng)效率要素：平均投資回報(bào)率8.6% 　　在運(yùn)營(yíng)效率方面，雖然2017年125家地產(chǎn)上市公司的銷(xiāo)售總額達(dá)到6.2萬(wàn)億元，較2016年大幅上升了41%，但由于地?a上市公司的資產(chǎn)總額也從2016年的12萬(wàn)億元升至2017年的16萬(wàn)億元，結(jié)果，2017年，地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)非但沒(méi)有上升，還從上年的0.37倍下降到0.32倍，預(yù)期行業(yè)低谷中將進(jìn)一步減慢到0.18倍。 　　雖然整體的周轉(zhuǎn)速度在降低，但仍有4%的企業(yè)存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)到1倍以上，較2016年增加兩家，9%的企業(yè)存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在0.7-1.0倍之間，與上年持平;但周轉(zhuǎn)速度在0.5-0.7倍之間的企業(yè)從2016年的17%減少

18、到14%，周轉(zhuǎn)速度在0.3-0.5倍之間的企業(yè)則從2016年的35%大幅減少到26%;與之相對(duì)，周轉(zhuǎn)率0.1-0.2倍之間的企業(yè)占比從2016年的13%上升到19%，而周轉(zhuǎn)速度不到0.1倍的企業(yè)則從2016年的4%上升到7%，顯示企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的兩極分化更為明顯。 　　在利潤(rùn)率方面，在扣除增值稅及附加后，2017年，地產(chǎn)上市公司毛利潤(rùn)率的中位數(shù)為23.3%，較2016年上升2.3個(gè)百分點(diǎn);再扣除銷(xiāo)售及管理費(fèi)用后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的中位數(shù)為15.1%，較2016年上升1.4個(gè)百分點(diǎn);加回資本化利息后的無(wú)杠桿化核心利潤(rùn)率為19%，較2016年微升0.4個(gè)百分點(diǎn)。不難看出，地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率的上升主要來(lái)自于融資

19、成本的降低，如果剔除融資成本降低的因素，2017年的利潤(rùn)率與2016年基本持平，過(guò)去幾年整體呈下降趨勢(shì)。 　　結(jié)果，2017年，地產(chǎn)上市公司投資回報(bào)率（資本化調(diào)整后的ROIC）的中位數(shù)為8.6%，較2016年輕微上升了0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，有33%的企業(yè)2017年的投資回報(bào)率大于10%，有8%的企業(yè)大于15%;但也有23%的企業(yè)2017年的投資回報(bào)率小于5%，更有4%的企業(yè)投資回報(bào)為負(fù)數(shù)。 　　綜合來(lái)看，地產(chǎn)上市公司效率評(píng)分的中位數(shù)只有2.21分，有2%的企業(yè)獲得滿分10分，有14%的企業(yè)評(píng)分大于等于8分，評(píng)分在5分以上的占31%，其余近70%的企業(yè)效率水平都不到行業(yè)標(biāo)桿的60%，更有48

20、%的企業(yè)評(píng)分在2分以下，也就是說(shuō)，這些企業(yè)的效率水平還不到標(biāo)桿企業(yè)的36%，從而出現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱的局面。與財(cái)務(wù)安全性相比，地產(chǎn)企業(yè)的效率分化更為明顯，處于金字塔最低層的企業(yè)占比達(dá)到48%，這也為行業(yè)的并購(gòu)整合奠定了基礎(chǔ)。 成長(zhǎng)性要素：三分之二企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)潛力不足 　　成長(zhǎng)潛力方面，雖然2017年地產(chǎn)上市公司整體的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了41%，總資產(chǎn)增長(zhǎng)了33%，其中有25%的公司銷(xiāo)售增速在50%以上，有8%的公司銷(xiāo)售增速在100%以上;但歷史的高增長(zhǎng)并不意味著企業(yè)就具有良好的成長(zhǎng)潛力，因?yàn)閷?duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，激進(jìn)的擴(kuò)張能夠推動(dòng)短期的高增長(zhǎng)，但卻可能使企業(yè)陷入長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)困境中。 　　因此，企業(yè)的

21、可持續(xù)成長(zhǎng)潛力主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是企業(yè)未來(lái)使用財(cái)務(wù)杠桿以融資推動(dòng)增長(zhǎng)的潛力;二是企業(yè)在當(dāng)前效率水平和財(cái)務(wù)安全下的內(nèi)生增長(zhǎng)率;三是企業(yè)在低谷中的風(fēng)險(xiǎn)承受力。 　　其中，企業(yè)使用財(cái)務(wù)杠桿的潛力主要表現(xiàn)為企業(yè)投資回報(bào)率與債務(wù)融資成本之間的利差空間，投資回報(bào)率與債務(wù)融資成本之間的利差越大，企業(yè)使用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)放大股東回報(bào)的空間就越大、使用財(cái)務(wù)杠桿的安全性也越高，其股權(quán)融資的空間也隨之增大;反之，當(dāng)企業(yè)的投資回報(bào)率已接近，甚至低于債務(wù)融資成本時(shí)，使用財(cái)務(wù)杠桿不僅不會(huì)放大股東回報(bào)，還將導(dǎo)致股東價(jià)值的貶損，此時(shí)企業(yè)無(wú)法利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)放大成長(zhǎng)空間。 　　2017年，地產(chǎn)上市公司投資回報(bào)率的中位數(shù)較201

22、6年上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到8.6%，同時(shí)，企業(yè)平均的債務(wù)融資成本較2016年下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，結(jié)果，地產(chǎn)上市公司利差空間的中位數(shù)從2016年的0.6個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大到2017年的1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，有3%的企業(yè)利差空間大于10%，有24%的企業(yè)利差空間在5%-10%之間;但仍有31%的企業(yè)利差空間小于0，這些企業(yè)失去了繼續(xù)使用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)放大成長(zhǎng)空間的潛力。 　　實(shí)際上，盡管2017年地產(chǎn)企業(yè)平均的債務(wù)融資成本出現(xiàn)了明顯的下降，但仍有17%的企業(yè)平均的債務(wù)融資成本在8%以上，其中，更有6%的企業(yè)平均的債務(wù)融資成本在10%以上，非上市公司的債務(wù)融資成本更高。而隨著2018年市場(chǎng)利率的

23、回升，地產(chǎn)企業(yè)整體的債務(wù)融資成本呈上升趨勢(shì)，企業(yè)將面臨更大的回報(bào)率壓力。 　　進(jìn)一步，我們用財(cái)務(wù)安全下效率隱含的內(nèi)生增長(zhǎng)率來(lái)度量企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下的成長(zhǎng)空間，它是企業(yè)在財(cái)務(wù)安全下，不使用外部股權(quán)融資，僅憑內(nèi)部運(yùn)營(yíng)能夠撬動(dòng)的增長(zhǎng)率。2017年，地產(chǎn)上市公司實(shí)際的加權(quán)平均凈資產(chǎn)回報(bào)率的中位數(shù)為10.3%，較2016年上升1.4個(gè)百分點(diǎn);但地產(chǎn)上市公司在財(cái)務(wù)安全下、當(dāng)前效率隱含的股東回報(bào)率的中位數(shù)僅為6.8%，較2016年輕微上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，由此推算的可持續(xù)內(nèi)生增長(zhǎng)率的中位數(shù)僅為5.1%。其中，6%的企業(yè)內(nèi)生增長(zhǎng)率大于20%，12%的企業(yè)內(nèi)生增長(zhǎng)率在10%-20%之間;但也有46%的企業(yè)內(nèi)生增長(zhǎng)

24、率小于5%，更有10%的企業(yè)小于0，出現(xiàn)了成長(zhǎng)潛力的分化趨勢(shì)。 　　成長(zhǎng)潛力的第三個(gè)方面是低谷抗沖擊能力，用企業(yè)在低谷中能夠承受的最大降價(jià)幅度來(lái)度量，它主要由三類(lèi)因素決定：一是企業(yè)的效率水平，尤其是利潤(rùn)率水平，它決定了企業(yè)在低谷中降價(jià)空間的大?。?017年地產(chǎn)上市公司無(wú)杠桿化核心利潤(rùn)率的中位數(shù)為19.0%，存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)為0.32倍）;二是企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，權(quán)益資本越豐厚的企業(yè)，低谷中吸收風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)，反之，債務(wù)負(fù)擔(dān)越重的企業(yè)，低谷中越脆弱（截至2017年末地產(chǎn)上市公司權(quán)益比率的中位數(shù)為26.7%，帶息負(fù)債與總資產(chǎn)之比的中位數(shù)為34.0%）;三是企業(yè)的重資產(chǎn)程度，繁榮期，土地儲(chǔ)備是好

25、東西，但低谷期，過(guò)度的土地儲(chǔ)備、尤其是高成本土地就意味著更沉重的減值負(fù)擔(dān)和債務(wù)壓力（2017年地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)增速的中位數(shù)為16.0%，企業(yè)購(gòu)地支出與同期銷(xiāo)售額之比的中位數(shù)為68%，新增土地的單位成本與同期銷(xiāo)售均價(jià)之比的中位數(shù)為40%，截至2017年年底，企業(yè)土地儲(chǔ)備總量約相當(dāng)于6.9年的銷(xiāo)售量）。 　　總體看，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)和債務(wù)負(fù)擔(dān)普遍較重，重資產(chǎn)下，截至2017年年底，上市地產(chǎn)公司能夠承受的最大降價(jià)幅度的中位數(shù)為20%，較2016年縮小了1.7個(gè)百分點(diǎn);其中，26%的企業(yè)能夠承受30%以上的降價(jià)幅度，但也有34%的企業(yè)只能承受10%-20%的降價(jià)幅度，更有15%的企業(yè)能夠承受

26、的最大降價(jià)幅度不到10%，這其中就包括了綠地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)、中南建設(shè)等大型房企，這意味著，如果市場(chǎng)降價(jià)幅度持續(xù)超過(guò)10%，這些企業(yè)將面臨巨額減值壓力，從而影響其長(zhǎng)期可持續(xù)成長(zhǎng)潛力。 　　綜合以上因素，2017年，地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)潛力評(píng)分的中位數(shù)為3.42分，雖然總體的評(píng)分不到5分，但其中有17%的企業(yè)在成長(zhǎng)潛力一項(xiàng)上獲得了滿分（10分），有23%的企業(yè)獲得8分以上的評(píng)分，這些企業(yè)未來(lái)都擁有較好的成長(zhǎng)空間;與此同時(shí)，有32%的企業(yè)成長(zhǎng)潛力評(píng)分在2-5分之間，即成長(zhǎng)空間不足;更有35%的企業(yè)成長(zhǎng)潛力評(píng)分不足2分，這些企業(yè)不僅成長(zhǎng)空間不足，還面臨業(yè)務(wù)萎縮的壓力。即隨著行業(yè)不確定性的增強(qiáng)，

27、近三分之二的企業(yè)都處于成長(zhǎng)性不足、等待整合的境地。 　　綜合以上三個(gè)方面、四類(lèi)因素，各項(xiàng)評(píng)分都在8分以上的企業(yè)僅占上市地產(chǎn)公司總數(shù)的2%;各項(xiàng)評(píng)分都在5分以上，即沒(méi)有明顯短板的企業(yè)也只占上市地產(chǎn)公司總數(shù)的14%;各項(xiàng)評(píng)分都在2分以上，沒(méi)有顯著問(wèn)題的企業(yè)占上市地產(chǎn)公司總數(shù)的41%;與之相對(duì)，近六成的地產(chǎn)企業(yè)都有經(jīng)營(yíng)上的顯著問(wèn)題，如不及時(shí)糾正，長(zhǎng)期來(lái)看中恐難以維持正常運(yùn)營(yíng)。 戰(zhàn)略空間要素：輕資產(chǎn)企業(yè)占優(yōu) 　　以上財(cái)務(wù)安全、運(yùn)營(yíng)效率、成長(zhǎng)潛力都是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的定量分析，但是好的執(zhí)行力并不等于好的經(jīng)營(yíng)結(jié)果，如果沒(méi)有正確的戰(zhàn)略導(dǎo)向企業(yè)也終將陷入困局。而對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前最重要的戰(zhàn)略選擇有兩個(gè)，

28、一個(gè)是輕重資產(chǎn)的模式選擇，一個(gè)是多元化的戰(zhàn)略選擇。 　　所謂“重資產(chǎn)模式”是以大規(guī)模的土地?cái)U(kuò)張和投資物業(yè)持有來(lái)推動(dòng)自身資產(chǎn)的增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略;而“輕資產(chǎn)模式”則是以代建/品牌輸出、基金化、“小股操盤(pán)”、孵化器等模式，借助外部資本、發(fā)揮自身經(jīng)營(yíng)特長(zhǎng)、推動(dòng)管理資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)的戰(zhàn)略。前者主要賺取資產(chǎn)性收益，包括租金和資產(chǎn)升值部分;而后者則主要賺取經(jīng)營(yíng)性收益，包括管理費(fèi)、業(yè)績(jī)報(bào)酬和本金部分的投資收益。 　　兩種模式無(wú)所謂孰優(yōu)孰劣，它是不同企業(yè)在不同環(huán)境下的選擇。在資產(chǎn)快速升值的環(huán)境下，重資產(chǎn)模式成為企業(yè)的共同選擇;但在資產(chǎn)升值速度減緩，甚至面臨貶值壓力的背景下，它更適合那些擁有長(zhǎng)期

29、低成本資金的企業(yè)。如果說(shuō)擁有資金優(yōu)勢(shì)的企業(yè)更適合重資產(chǎn)模式，那么，擁有經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下就更適合輕資產(chǎn)模式了――輕資產(chǎn)模式的好處并不僅僅在于管理費(fèi)和業(yè)績(jī)報(bào)酬的收取，而是在于通過(guò)放大管理資產(chǎn)的規(guī)模，企業(yè)可以把握更多成長(zhǎng)機(jī)會(huì)、發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，在降低經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)提升盈利空間，為投資人創(chuàng)造超額回報(bào)的同時(shí)，也擴(kuò)大了自身的收益空間。 　　不過(guò)，由于過(guò)去十多年中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于資產(chǎn)快速升值的通道中，從而形成了地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)路徑依賴;今天多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)仍以重資產(chǎn)模式為主，但隨著土地成本的飆升、投?Y物業(yè)占比的上升，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，而REITS的缺位和不成熟的資產(chǎn)證

30、券化市場(chǎng)，又使地產(chǎn)企業(yè)在資金端一直面臨期限短、資金成本高的問(wèn)題，重資產(chǎn)的路越來(lái)越不好走了。 　　2017年，地產(chǎn)上市公司的購(gòu)地支出平均占到同期銷(xiāo)售額的68%;在公布購(gòu)地支出的企業(yè)中，有25%的企業(yè)購(gòu)地支出已經(jīng)超過(guò)了同期銷(xiāo)售額;還有18%的企業(yè)購(gòu)地支出相當(dāng)于同期銷(xiāo)售額的70%-100%;僅有20%的企業(yè)購(gòu)地支出不到同期銷(xiāo)售額的40%。 　　結(jié)果，當(dāng)前地產(chǎn)上市公司的土地儲(chǔ)備總量平均相當(dāng)于6.9年的銷(xiāo)售量;部分企業(yè)由于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售速度過(guò)慢，當(dāng)前土地儲(chǔ)備總量已超過(guò)10年的銷(xiāo)售量;70%的企業(yè)土地儲(chǔ)備總量在5年以上，重資產(chǎn)模式仍是行業(yè)主流。 　　不僅土地儲(chǔ)備的量大，土地儲(chǔ)備的成本也在上升。為了對(duì)抗不確

31、定環(huán)境下的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，大型地產(chǎn)企業(yè)都在努力實(shí)現(xiàn)一二三線城市之間的均衡配置，并以二三線城市為主。2017年，上市地產(chǎn)公司的新增項(xiàng)目中，以權(quán)益建筑面積計(jì)算，平均有14%位于一線城市，51%位于二線城市，34%位于三四線城市，1%位于海外。雖然二三線城市的面積占比較大，但由于近年來(lái)二三線城市的土地漲幅也很大，所以，2017年，地產(chǎn)上市公司新增項(xiàng)目平均的單位土地成本也已超過(guò)6700元/平米，相當(dāng)于同期銷(xiāo)售均價(jià)的40%。其中，有26%的企業(yè)新增項(xiàng)目的單位土地成本已超過(guò)了同期銷(xiāo)售均價(jià)的50%;還有24%的企業(yè)新增項(xiàng)目的單位土地成本相當(dāng)于同期銷(xiāo)售均價(jià)的40%-50%;僅有33%的企業(yè)新增項(xiàng)目的單位土地成本不到

32、同期銷(xiāo)售均價(jià)的30%。由于土地成本占比的上升，企業(yè)整體的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)更重了。 　　投資物業(yè)的增加也加劇了地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)。2017年，地產(chǎn)上市公司投資物業(yè)的總值已從上年末的1.08萬(wàn)億元上升到1.3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了22%，再加上3400億元的固定資產(chǎn)，投資物業(yè)和固定資產(chǎn)的總值達(dá)到1.66萬(wàn)億元，占到地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)總值的10.4%。雖然整體的占比不是很高，但持續(xù)的增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，且?guī)缀跛械禺a(chǎn)企業(yè)都或多或少的持有一些投資性物業(yè)，41%的地產(chǎn)上市公司投資物業(yè)的占比已達(dá)到10%以上，19%的企業(yè)投資物業(yè)的占比在20%以上，更有12%的企業(yè)投資物業(yè)的占比在30%以上。 　　隨著土地成本占比的上升和投資

33、物業(yè)的增加，地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度在減慢，投資回收周期在延長(zhǎng)，但資金期限卻沒(méi)有顯著延長(zhǎng)，仍以兩年左右的債務(wù)融資為主，這無(wú)疑增加了重資產(chǎn)模式下的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為此，很多地產(chǎn)企業(yè)都力圖通過(guò)搭建資產(chǎn)證券化平臺(tái)、或境內(nèi)、境外的上市公司平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)所謂的“類(lèi)REITS”模式，以達(dá)到延長(zhǎng)資金期限、降低資金成本的目的，并為真正意義的基于REITS載體的重資產(chǎn)模式做好準(zhǔn)備。 　　不過(guò)，在當(dāng)前金融工具不完備的情況下，重資產(chǎn)模式的地產(chǎn)企業(yè)仍面臨著高負(fù)債的壓力，其低谷中的抗沖擊能力也更弱，可持續(xù)增長(zhǎng)性面臨考驗(yàn)。在這一背景下，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在銷(xiāo)售額大于100億元的地產(chǎn)上市公司中，有15%的企業(yè)已經(jīng)

34、實(shí)施了代工或品牌輸出策略（還有相當(dāng)一部分企業(yè)計(jì)劃實(shí)施）;有15%的企業(yè)以基金化模式來(lái)拓展管理半徑（這里不包含那些只將基金模式作為融資工具的企業(yè)）;有17%的企業(yè)推行了“小股操盤(pán)”策略，新增項(xiàng)目中平均的持股比例不到50%;還有個(gè)別企業(yè)以“孵化器”模式，借第三方風(fēng)險(xiǎn)投資資本來(lái)孵化自身的關(guān)聯(lián)創(chuàng)新業(yè)務(wù)。 　　加總起來(lái)，在銷(xiāo)售額大于100億元的地產(chǎn)上市公司中，有38%的企業(yè)推行了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，其中，綜合實(shí)力排名TOP 10的公司中有6家推行了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，在TOP 20的公司中有8家推行了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，可見(jiàn)，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略并不只是中小企業(yè)的選擇，實(shí)際上，在千億元級(jí)銷(xiāo)售額的地產(chǎn)上市公司中也有44%的企業(yè)進(jìn)行了輕

35、資產(chǎn)嘗試。 　　總體來(lái)看，約四成企業(yè)推行了輕資產(chǎn)模式，其余六成企業(yè)仍堅(jiān)持重資產(chǎn)模式，那么，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這兩種模式下企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)如何呢？ 　　統(tǒng)計(jì)顯示，推行了輕資產(chǎn)模式的這四成企業(yè)，2017年綜合實(shí)力的平均得分為5.51分;而奉行重資產(chǎn)模式的這六成企業(yè)，綜合實(shí)力的平均得分為3.69分，差異顯著。其中，除靜態(tài)財(cái)務(wù)安全性指標(biāo)兩類(lèi)企業(yè)的平均得分相近外，在其他幾項(xiàng)上，奉行輕資產(chǎn)模式的企業(yè)均表現(xiàn)出明顯優(yōu)勢(shì)：如，在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全性上，輕資產(chǎn)企業(yè)的平均得分為6.83分，較重資產(chǎn)企業(yè)的平均得分（4.75分）高出2.08分;在運(yùn)營(yíng)效率上，輕資產(chǎn)企業(yè)的平均得分為4.71分，較重資產(chǎn)企業(yè)的平均得分（3.00

36、分）高出1.71分;在成長(zhǎng)潛力上，輕資產(chǎn)企業(yè)的平均得分為6.15分，較重資產(chǎn)企業(yè)的平均得分（3.69分）高出2.46分;在規(guī)模性上，輕資產(chǎn)企業(yè)的平均得分為5.19分，也較重資產(chǎn)企業(yè)的平均得分（2.11分）高出3.08分。 　　由表2可見(jiàn)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，輕資產(chǎn)企業(yè)具有較明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);未來(lái)，輕重模式之爭(zhēng)還將繼續(xù)，而地產(chǎn)金融工具的發(fā)展在很大程度上決定著重資產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)。 　　2017年，地產(chǎn)企業(yè)面臨的另一個(gè)重要的戰(zhàn)略選擇就是多元化戰(zhàn)略。但不同于以往一些大型地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張型的多元化策略，也不同于一些中小企業(yè)“逃跑”式的多元化策略，本輪多元化的特征是大中型地產(chǎn)企業(yè)向廣義的商業(yè)地產(chǎn)及其他地產(chǎn)相

37、關(guān)領(lǐng)域的多元化延伸。 　　這其中，既有由于土地規(guī)劃中有較多商業(yè)面積而導(dǎo)致的被動(dòng)多元化，也有在住宅市場(chǎng)面臨發(fā)展瓶頸下的主動(dòng)多元化;多元化所涵蓋的物業(yè)類(lèi)型也從傳統(tǒng)的零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)延伸到長(zhǎng)租公寓、文旅地產(chǎn)、小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新辦公空間、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等特色化地產(chǎn)領(lǐng)域;而隨著企業(yè)定位從“開(kāi)發(fā)商”向“服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型，更多地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到了存量物業(yè)服務(wù)（包括物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、社區(qū)金融等領(lǐng)域）、建筑技術(shù)創(chuàng)新，以及與地產(chǎn)相關(guān)的金融服務(wù)領(lǐng)域。 　　在銷(xiāo)售額過(guò)百億元的地產(chǎn)上市公司中，90%以上的企業(yè)都進(jìn)入了零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)等傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（本文所指商業(yè)地產(chǎn)均為廣義商業(yè)地產(chǎn)，包

38、括零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)等），29%進(jìn)入了小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，29%進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，26%涉足文旅地產(chǎn)，22%進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，另外還有6%的企業(yè)拓展了創(chuàng)新辦公空間業(yè)務(wù)，5%的企業(yè)大舉拓展了物流地產(chǎn)市場(chǎng)…… 　　綜合來(lái)看，銷(xiāo)售額過(guò)百億元的地產(chǎn)上市公司中，98%都拓展?M入了住宅以外的地產(chǎn)市場(chǎng);其中，三分之二除了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，還拓展了其他特色化物業(yè)領(lǐng)域，部分企業(yè)甚至廣泛布局了多個(gè)新型物業(yè)市場(chǎng)。 　　如，萬(wàn)科（000002.SZ）在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)之外進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域;招商蛇口（001979.SZ）除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)外也拓展進(jìn)入了小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)

39、園區(qū)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、文旅地產(chǎn)等領(lǐng)域;泰禾集團(tuán)也在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)之外進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓、文旅地產(chǎn)、小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域……總之，從住宅市場(chǎng)向其他物業(yè)市場(chǎng)的延伸已成為地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。 　　為什么要拓展其他物業(yè)領(lǐng)域呢？以美國(guó)為例，時(shí)至今日，美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻(xiàn)比例依然很高，達(dá)到13%左右，甚至高于中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻(xiàn)（12%左右），不過(guò)，在美國(guó)的地產(chǎn)GDP中，新建住宅的投資只占GDP總值的1%-3%，商業(yè)地產(chǎn)和存量住宅的租售貢獻(xiàn)了GDP的10%以上。由于美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的占比很大（廣義商業(yè)地產(chǎn)，泛指所有的出租或經(jīng)營(yíng)性物業(yè)），所以，其物業(yè)類(lèi)型也十分多元化，在每年的商業(yè)物業(yè)完成值中，零售

40、物業(yè)和辦公物業(yè)加起來(lái)也只占到40%左右，出租公寓占20%，酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)養(yǎng)物業(yè)各占10%左右，其余10%主要是教育和休閑娛樂(lè)物業(yè)。 　　與之相對(duì)，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻(xiàn)中，80%都來(lái)自于住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，商業(yè)物業(yè)中又有90%都是寫(xiě)字樓和商鋪，其他類(lèi)型的物業(yè)占比很少。但隨著人們生活水平的提高和住宅市場(chǎng)不確定性的增強(qiáng)，中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型壓力，多元化的商業(yè)物業(yè)將在長(zhǎng)期中成為地產(chǎn)行業(yè)的新支點(diǎn)。這也是為什么眾多地產(chǎn)企業(yè)都積極布局多元化商業(yè)物業(yè)的重要原因。 　　除了向傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和新型特色化物業(yè)市場(chǎng)的拓展，2017年，地產(chǎn)企業(yè)多元化的其他重要方向還包括存量物業(yè)市場(chǎng)、基于技術(shù)創(chuàng)新的建筑服務(wù)以及地產(chǎn)相

41、關(guān)的金融領(lǐng)域。 　　就存量物業(yè)而言，盡管每家地產(chǎn)公司都有自己的物業(yè)部門(mén)，但以往物業(yè)部門(mén)通常作為地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)成本部門(mén)，是其住宅開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)物，并不受重視;但近年來(lái)，隨著存量房規(guī)模的擴(kuò)大，基于存量房市場(chǎng)的物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)，以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)快速成長(zhǎng)，并開(kāi)始受到地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在銷(xiāo)售額過(guò)百億元的地產(chǎn)上市公司中，有18%的企業(yè)已經(jīng)或擬將物業(yè)服務(wù)分拆上市;物業(yè)服務(wù)之外，還有12%的企業(yè)致力于建筑技術(shù)的創(chuàng)新推廣，包括工場(chǎng)化住宅、綠色節(jié)能技術(shù)等;有12%的企業(yè)涉足了地產(chǎn)基金之外的金融領(lǐng)域，包括小額貸款、社區(qū)金融、供應(yīng)鏈金融等，部分企業(yè)擁有了自己的金融牌照。 　　不過(guò)，中國(guó)的地產(chǎn)金融市場(chǎng)

42、還不完備，REITS等金融工具尚未推出，資產(chǎn)證券化市場(chǎng)也不成熟，這就給住宅之外的產(chǎn)業(yè)，尤其是基于長(zhǎng)期持有的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展增加了難度。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)的REITS和ABS為廣義的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供了2萬(wàn)億美元的資金，超過(guò)了銀行的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模（1.7萬(wàn)億美元），成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來(lái)源;而中國(guó)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的證券化規(guī)模僅相當(dāng)于美國(guó)的1%不到，從而嚴(yán)重阻礙了基于商業(yè)物業(yè)的重資產(chǎn)模式的發(fā)展。 　　在這樣的背景下，中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)要想大規(guī)模拓展商業(yè)物業(yè)及其他特色化持有型物業(yè)，就必須要將輕資產(chǎn)和多元化結(jié)合起來(lái)。 　　以萬(wàn)科為例，雖然近年來(lái)萬(wàn)科進(jìn)行了廣泛的多元化拓展，但其非住宅業(yè)務(wù)主要通過(guò)基金

43、方式運(yùn)營(yíng)，以此減輕投資物業(yè)長(zhǎng)期持有過(guò)程中的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，降低多元化業(yè)務(wù)對(duì)周轉(zhuǎn)率的影響。 　　其實(shí)，今天美國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)之所以能夠保持1倍以上的高周轉(zhuǎn)，除了借助“土地期權(quán)”和“小股操盤(pán)”式的土地儲(chǔ)備模式來(lái)提升住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)本身的周轉(zhuǎn)率之外，其在非住宅業(yè)務(wù)上的輕資產(chǎn)拓展也是重要原因。今天，美國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)大多聚焦住宅主業(yè)，主要是因?yàn)樵赗EITS等金融工具的推動(dòng)下，早年拓展了商業(yè)地產(chǎn)的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)大多將非住宅業(yè)務(wù)分拆上市，或僅以基金平臺(tái)的形式從事多元化業(yè)務(wù)。結(jié)果，美國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然平均的凈利潤(rùn)率不到5%，但憑借1.2倍以上的高周轉(zhuǎn)可以在無(wú)杠桿的情況下創(chuàng)造出9%左右的投入資本回報(bào)率，在使用適當(dāng)財(cái)務(wù)

44、杠桿后（美國(guó)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)平均的負(fù)債率為55%），其凈資產(chǎn)回報(bào)率平均在15%左右，高于中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的平均凈資產(chǎn)回報(bào)率水平（10%）。而對(duì)于缺乏長(zhǎng)期融資工具的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，多元化與輕資產(chǎn)的結(jié)合尤為必要。 三大熱點(diǎn)：并購(gòu)整合、輕資產(chǎn)、多元化 　　綜上，靜態(tài)財(cái)務(wù)安全性、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)安全性、運(yùn)營(yíng)效率、成長(zhǎng)潛力、規(guī)模性、戰(zhàn)略空間選擇這六個(gè)維度共同決定著企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，其中，戰(zhàn)略空間選擇作為一個(gè)主觀因素在很大程度上影響著企業(yè)在其他五個(gè)維度上的表現(xiàn)。 　　與行業(yè)平均相比，TOP 20企?I在各項(xiàng)都更具優(yōu)勢(shì)，其中，可持續(xù)成長(zhǎng)潛力的優(yōu)勢(shì)最為明顯，其次是運(yùn)營(yíng)效率和規(guī)模性，而在財(cái)務(wù)安全性，尤其是靜態(tài)財(cái)務(wù)安全性

45、上的優(yōu)勢(shì)并不明顯，部分TOP 20企業(yè)的負(fù)債率和短期的風(fēng)險(xiǎn)頭寸仍偏高，這也就導(dǎo)致了整個(gè)排名的動(dòng)態(tài)變化;而對(duì)輕資產(chǎn)和多元化戰(zhàn)略的選擇則會(huì)進(jìn)一步加速行業(yè)洗牌，錯(cuò)誤的戰(zhàn)略選擇可能導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和效率表現(xiàn)迅速惡化，排名大幅下降，而正確的戰(zhàn)略選擇則將推動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和效率表現(xiàn)的持續(xù)改善，排名提升。 　　由表4可見(jiàn)，2017年銷(xiāo)售額過(guò)百億元的66家地產(chǎn)上市公司中，有37家排名提升，占比56%，有26家排名下降，占比39%，有3家排名不變，占比5%;其中，排名提升10位以上的有13家，占20%，而排名下降10位以上的有9家，占14%。 　　排名大幅提升的企業(yè)大多是由于效率水平的提升，而負(fù)債率基本維持

46、不變;而排名下降的企業(yè)，快速擴(kuò)張中利潤(rùn)率的降低和財(cái)務(wù)安全的惡化成為主要誘因。 　　雖然排名在動(dòng)態(tài)變化，但有些規(guī)律是不變的，就是：第一，行業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力在很大程度上取決于企業(yè)的短板，沒(méi)有明顯短板的企業(yè)僅占14%;第二，行業(yè)分化進(jìn)一步加劇，在金字塔的塔基集中了行業(yè)40%-50%的企業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)景氣指數(shù)大升;第三，企業(yè)到了戰(zhàn)略選擇的關(guān)鍵點(diǎn)，在地產(chǎn)金融工具不完備的情況下，輕資產(chǎn)模式暫時(shí)領(lǐng)先。 　　未來(lái)，中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)將走向哪里？我們認(rèn)為“并購(gòu)整合”、“輕資產(chǎn)與多元化的結(jié)合”，以及“基于金融創(chuàng)新的多元物業(yè)拓展”將成為2018-2019年地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)。 　　作者為北京貝塔咨詢中心合伙人，微信公眾號(hào)為“杜麗虹另類(lèi)金融說(shuō)”