24個大中城市人均住房面積及房價相對泡沫估算5600字

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1、24個大中城市人均住房面積及房價相對泡沫估算5600字 　　摘 要：國家統(tǒng)計局公布的"城市人均住宅建筑面積";反映的是有當?shù)貞艏⒂凶》康某鞘芯用竦娜司》棵娣e，與城市人均實際住房面積的概念存在著較大的差別。對我國24個主要大中城市實際人均住房面積的估算結(jié)果明顯小于統(tǒng)計年鑒公布的數(shù)據(jù)，而且不同城市之間存在較大的差距;利用估算結(jié)果進一步估計各城市的房價相對泡沫指數(shù)，結(jié)果表明一些城市相對于其他城市存在較高的房價泡沫。我國城市人均住房面積與發(fā)達國家相比還有明顯差距，對住房的剛性需求仍然強勁，房地產(chǎn)業(yè)還將保持較快的增長速度;對已經(jīng)出現(xiàn)較大房價泡沫的城市，應防

2、止其局部風險向全局風險轉(zhuǎn)化，而對于房價泡沫程度不高的城市，應支持居民的合理住房需求。 　　關(guān)鍵詞：人均住房面積;房價泡沫;人均居住面積;房地產(chǎn)市場;房價相對泡沫指數(shù);住房需求;城鎮(zhèn)人口;人均可支配收入;房屋折舊率 　　一、引言 　　在談到中國是否存在房地產(chǎn)供給過剩以及是否存在房地產(chǎn)價格泡沫時，媒體、房地產(chǎn)從業(yè)者、政府部門官員以及研究學者經(jīng)常引用的一個指標就是國家統(tǒng)計局公布的"城市人均住宅建筑面積";。 　　人均住房面積數(shù)據(jù)對于分析和預測我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要意義。如果居民的住房現(xiàn)狀已經(jīng)達到發(fā)達國家的水平，那么今后房地產(chǎn)投資的增長速度將有可能

3、出現(xiàn)趨勢性的下降;而如果居民的住房狀況與發(fā)達國家相比還有很大的差距，那么隨著中國城鎮(zhèn)化進程的繼續(xù)，房地產(chǎn)投資仍將保持較快的增長速度，繼續(xù)成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量。事實上，目前關(guān)于房地產(chǎn)投資是否過剩、房地產(chǎn)投資未來的走勢以及是否存在房地產(chǎn)價格泡沫等問題的判斷，都與這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)有關(guān)。如果這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)有偏差，不能反映城市居民實際的住房情況，那么就會嚴重誤導人們對房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的判斷。 　　按照《中國統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，2012年我國城市人均住宅建筑面積為32.9平方米，已經(jīng)達到了較高的水平。目前在世界發(fā)達國家中，美國的人均居住面積大概為60平方米，英國、法國、德國的人均住宅面積大概

4、為35平方米左右。雖然由于統(tǒng)計口徑的不一致，我國的數(shù)據(jù)很難與世界其他國家進行精確的對比，但似乎可以大致判斷，我國城市居民人均住房面積已經(jīng)基本達到了發(fā)達國家的水平?？紤]到中國各個地區(qū)和城市的居住條件存在較大的差異，在北京、上海等特大型城市，由于人口規(guī)模龐大，人均住房面積應相對較低，但是按照各個城市統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，即使在北京，全市城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積也已經(jīng)達到29.26平方米(2012年)，如果按戶均3口人計算，則戶均住房面積已接近90平方米這一數(shù)值也接近日本東京的人均住房面積，根據(jù)日本統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，日本家庭平均每戶住房面積由1983年的81.6平方米升到2008年的92.4平方米 (Sta

5、tisrical Handbook of Japan， 2013，日本國家統(tǒng)計局網(wǎng)站：http：//www.stat.go.jp)。 。也就是說，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，我國的人均住房面積已經(jīng)基本達到了發(fā)達國家的水平。 　　但是，統(tǒng)計年鑒公布的數(shù)據(jù)似乎與現(xiàn)實情況并不符合。特別是在大城市，快速增長的人口規(guī)模和家庭數(shù)量導致對住房的剛性需求依然十分強烈，不論是買房還是租房，房源短缺、一房難求的現(xiàn)象普遍存在，無論是房價還是房租都呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢;而一般收入人群的收入難以支付高昂的房價或租金，合租和群租成為新入職年輕人的普遍選擇。因此，有必要對國家統(tǒng)計局公布的"城市人均住宅建筑面積";指

6、標進行分析，厘清其真正的含義。 　　已經(jīng)有學者對全國人均住房面積進行過測算。鄭玉歆(2014)、李昕和徐滇慶(2014)等已經(jīng)清楚地指出，國家統(tǒng)計局的這個數(shù)據(jù)來自入戶抽樣調(diào)查，是有特定含義的。調(diào)查人員通過詢問有戶籍和有住房的當?shù)丶彝サ淖》棵娣e，得到人均住房面積的數(shù)據(jù)。因此，這一數(shù)據(jù)其實反映的是城市中有當?shù)貞艏⑶矣凶》康木用竦娜司》棵娣e。這與城市人均實際住房面積的概念存在著較大的差異。目前中國正處于城鎮(zhèn)化的加速時期，在大城市，常住人口數(shù)大大超過城市戶籍人口，而沒有當?shù)貞艏某鞘谐Ｗ∪丝诘娜司》棵娣e很有可能小于有當?shù)貞艏用竦娜司》棵娣e。因此，這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)應當明顯高估了我國城市

7、實際人均住房面積。鄭玉歆(2014)利用城鎮(zhèn)人口和新建住房建筑面積數(shù)據(jù)，假設1986年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為10平方米，折舊率為2%，估算了1985―2012年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積。按照他的估算，2012年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為18平方米，遠遠低于統(tǒng)計年鑒公布的32.9平方米，也明顯低于歐美以及日本等發(fā)達國家。 　　張延群：24個大中城市人均住房面積及房價相對泡沫估算 　　我國目前正處于快速城鎮(zhèn)化時期，近十多年來各個地區(qū)的城鎮(zhèn)化率都有明顯上升。但是由于享有的資源和自然稟賦不同，各個城市吸引人口流入的程度有較大的差異。由于具有較多的就業(yè)機會、較濃厚的文化氛圍、較高的

8、教育醫(yī)療等社會服務水平以及一般來說較好的氣候條件等，我國一些大城市，特別是直轄市和各個省會城市正在吸引更多的人口流入。圖1是2002―2012年我國部分城市人口規(guī)模的增長，可以看出，其中存在著很大的差異，最高的天津達到118%，而最低的哈爾濱只有20%。人口增長速度的不同是形成各城市人均住房面積、住房供給以及房價存在較大差異的一個主要原因。我國目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較明顯的分化，在北京、上海等一線城市，住房供不應求的狀況還很明顯，體現(xiàn)為房價的持續(xù)上升和高位企穩(wěn);但是，在一些二、三線城市，出現(xiàn)了房屋成交量下降、新建房屋庫存上升的情況，房價下行的壓力較大。因此，對各個城市的人均居住情況進行準確測算對于預測房價和房地產(chǎn)投資的走勢也是十分必要的。雖然在各個城市的統(tǒng)計年鑒中可以查到"城市人均住宅建筑面積";數(shù)據(jù)，但其統(tǒng)計的口徑和方法與中國統(tǒng)計年鑒是一致的，即反映的是有當?shù)貞艏⑶矣凶》考彝サ娜司》棵娣e，因此也存在明顯高估的傾向。 　　本文的主要工作和貢獻是，對我國24個主要大中城市的實際人均住房面積進行了估算，然后測算各個城市的房價相對泡沫指數(shù)，并對其形成的原因進行分析。研究的結(jié)果對于判斷不同地區(qū)房價的泡沫水平以及房地產(chǎn)投資的走勢具有一定的指導意義。 　　二、24個大中城市實際人均住房面積的估算