物業(yè)百問百答
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1、譽(yù)景名居客戶服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)百問百答 一、收費(fèi)及服務(wù) 1、 物業(yè)管理相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?有何依據(jù)? 答:普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由市物價(jià)部分會(huì)同市物業(yè)管理主管部門制定,高標(biāo)準(zhǔn)住宅的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)協(xié)商確定,向當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案(或管理費(fèi)計(jì)收根據(jù)物業(yè)所在地物價(jià)主管部門核定價(jià)為準(zhǔn))。 根據(jù)《關(guān)于公布東莞市住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的通知(東價(jià)〔2004〕136號)》、《轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知(東價(jià)〔2007〕20號)》、《印發(fā)<東莞市物價(jià)局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則>的通知(東價(jià)(〔2010〕52號)》、《
2、關(guān)于規(guī)范我市機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理的通知(東價(jià)〔2010〕34號)》等文件精神,譽(yù)景名居物業(yè)管理相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以下: 1)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以銷售(建筑)面積2.2元/平方*月;(根據(jù)《東莞市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)》,本小區(qū)按照《東莞市住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。管理費(fèi)自交付使用之日起開始計(jì)付管理費(fèi),以《收樓通知書》上注明的具體時(shí)間為準(zhǔn)) 2)住宅水費(fèi):2.395元/立方米(即1.645元/立方米(含排污費(fèi))+0.75元/立方米(垃圾處理費(fèi))。若有調(diào)整按最新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;未抄表到戶時(shí)由管理處代收) 3)住宅電費(fèi):0.61元/度(若有調(diào)整按最新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行) 4)
3、車位停車費(fèi):月租350元/月 5)車位服務(wù)費(fèi):50元/月(照明、維護(hù)、車場清潔衛(wèi)生等費(fèi)用) 6)車位臨時(shí)收費(fèi):首1小時(shí)(含)為免費(fèi),超1小時(shí)以上6(含)小時(shí)以內(nèi)為5元,滿6小時(shí)以上的每2個(gè)小時(shí)1元; 7)裝修保證金:高層、多層住宅(帶電梯): 3000 元/戶;商鋪:100㎡(含)以下 3000 元/戶;100㎡以上 8000 元/戶。 8)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi):按國家規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):一次裝修4元/平方,二次裝修2元/平方; 9)裝修施工出入證押金30元,工本費(fèi)10元,延期工本費(fèi)5元; 2、 物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)由哪些組成部分? 答:根據(jù)印發(fā)《東莞市物價(jià)局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理
4、實(shí)施細(xì)則》的通知(東價(jià)〔2010〕52號)的《東莞市物價(jià)局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十四條、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分: (1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等; (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用; (3)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用; (4)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用; (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用; (6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用; (7)辦公費(fèi)用; (8)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偅? (9)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用(不含二次供水加壓電費(fèi)); (10)物業(yè)
5、服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊; (11)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 3、管理處提供哪些有償服務(wù)或無償服務(wù)? 答:為了更好更便捷地為業(yè)主提供服務(wù),小區(qū)將制作《便民服務(wù)手冊》,有關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已列明清楚,若有不明之處歡迎來電咨詢。 4、收樓時(shí)為何要預(yù)交三個(gè)月的管理費(fèi)? 答:目的是為了確保物業(yè)公司各項(xiàng)工作的順利營運(yùn),保證為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),預(yù)防業(yè)主長時(shí)間外出,而無法及時(shí)交納費(fèi)用而影響物業(yè)公司的正常運(yùn)行,故入伙時(shí)業(yè)主須一次性交納三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)(也稱新項(xiàng)目的啟動(dòng)資金) 5、為什么要收取維修資金?收費(fèi)依據(jù)是什么?怎樣收費(fèi)? 答:1)目的: 為了更好地維護(hù)本小區(qū)的物業(yè),確保小區(qū)共用部位、共用設(shè)
6、施設(shè)備在保修期滿后能夠得到有效與及時(shí)地修繕和更新、改造,并獲得相應(yīng)的資金保障;因此業(yè)主應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,以使物業(yè)能夠達(dá)到增值、保值及延長物業(yè)使用壽命目的。 2)收費(fèi)依據(jù): A、根據(jù)中華人民共和國主席令第六十二號《物權(quán)法》第六章第七十六條、七十九條對專項(xiàng)維修資金籌集及使用的明確規(guī)定執(zhí)行; B、根據(jù)國務(wù)院2003年9月1日起執(zhí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章七條四款之規(guī)定:業(yè)主應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,第五十四條規(guī)定:住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金; C、根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布由2008年2月
7、1日起施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條規(guī)定:商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前,將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶;第十三條規(guī)定:未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的,開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 3)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以住宅買賣雙方簽訂《商品房買賣合同》約定中的建筑面積40元/㎡、非住宅建筑面積50元/㎡收取首期專項(xiàng)維修資金。 4)資金收取方式:業(yè)主收樓時(shí)到指定托管銀行(東莞銀行)進(jìn)行繳存。 5)資金使用:住宅專項(xiàng)維修資金的使用將遵循方便快捷、公開透明,受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則,在住宅共用部位、共用設(shè)施保修期
8、滿后開始使用,當(dāng)對全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的,將有物業(yè)管理公司提出住房維修資金使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后實(shí)施,對部分業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新改造的,有物業(yè)管理企業(yè)提出住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,經(jīng)專有部分占建筑面積及人數(shù)2/3以上的業(yè)主通過后方可實(shí)施。 6)管理與監(jiān)督:住房專項(xiàng)維修資金的管理將實(shí)行統(tǒng)一繳存、委托銀行辦理專用資金賬戶、專戶存儲(chǔ)、按棟設(shè)帳、分戶核算、??顚S谩⑺腥藳Q策、定期公布、接受政府及業(yè)主監(jiān)督的管理原則,業(yè)主繳存的住房專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,嚴(yán)禁挪作他用。 7)法律責(zé)任:違反《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《住房專項(xiàng)
9、維修資金管理方法》相關(guān)規(guī)定,侵占、挪用住房專項(xiàng)維修資金的,將接受東莞市人民政府財(cái)政部門及房地產(chǎn)主管部門的依法處理。 6、物業(yè)管理費(fèi)是否包括公共水電費(fèi)分?jǐn)偅? 答:根據(jù)印發(fā)《東莞市物價(jià)局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知(東價(jià)〔2010〕52號)的《東莞市物價(jià)局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》“第十四條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:(九)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用(不含二次供水加壓電費(fèi))”,故物業(yè)管理費(fèi)已包括公共水電費(fèi)的分推,公共水電費(fèi)分推是指:園區(qū)的道路路燈、樓道照明,二次供水加壓,變壓器變損(小區(qū)公用變壓器至住戶),水泵
10、、電梯等運(yùn)行產(chǎn)生使用的電費(fèi)。 7、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)從何時(shí)計(jì)收? 答:根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定,物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間以開發(fā)商收樓通知書約定時(shí)間開始計(jì)收費(fèi)用。 未經(jīng)綜合驗(yàn)收的房屋不能交付使用,業(yè)主如果在明知該房屋未經(jīng)驗(yàn)收即入住的,因該房屋質(zhì)量方面出現(xiàn)問題而給業(yè)主自己造成損失的,業(yè)主也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但作為物業(yè)管理費(fèi)來說,必須是在該房屋合法交付使用后才能收取。 按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十和二十一條規(guī)定,物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前屬于前期管理,前期管理費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè),建設(shè)單位不得移交,并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。 根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》(1998年頒布,現(xiàn)行
11、)第二十條規(guī)定:“物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定簽訂前期管理守則,并在售房時(shí)予以明示。”第二十一條規(guī)定:“建設(shè)單位必須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后,方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì),未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè),建設(shè)單位不得移交,并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。” 8、對于售買或贈(zèng)送的私家花園如何收取管理費(fèi)? 答:管理費(fèi)的計(jì)收是按購房合同約定的建筑面積計(jì)算,對于贈(zèng)送的私家花園,將根據(jù)雙方簽署的合同約定(最終以房產(chǎn)證標(biāo)示之建筑面積計(jì)算)。私家花園不另外計(jì)收管理費(fèi),但如果業(yè)主要求物業(yè)公司對其花園提供服務(wù)的,將按有償服務(wù)形式另外收費(fèi)。 9、房屋的免
12、費(fèi)保修年限? 答:詳見《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容。 二、配套設(shè)施設(shè)備 1、室內(nèi)有哪些配套設(shè)施? 答:1)配套:水表、電表、天燃?xì)獗?、?qiáng)電箱、弱電箱、電話接口、寬帶接口、光纖到戶。 2)智能系統(tǒng):可視對講、緊急按鈕、燃?xì)飧袘?yīng)器、家庭安全報(bào)警 2、如何申請開通可視對講?是否收取開通費(fèi)?保修期限? 答:業(yè)主在裝修驗(yàn)收合格之后,向管理處提出開通申請,由管理處負(fù)責(zé)登記、預(yù)約上門免費(fèi)開通,保修期限為一年。 3、 如何開通天燃?xì)??怎樣收費(fèi)?燃?xì)獗淼氖褂媚晗蓿? 答:由于天燃?xì)庵苯佑蓶|莞市新奧燃?xì)夤咎峁└黜?xiàng)服務(wù),故各項(xiàng)服務(wù)工作開直接致電燃?xì)鉄峋€:95158咨詢、辦理業(yè)務(wù)。 4、 如何開通
13、水電?水電表的保質(zhì)年限?入住后水電表壞了更換是否收費(fèi)? 答:1)①開通水:業(yè)主收樓后可以親臨或致電客戶服務(wù)中心辦理開通手續(xù)。 ②開通電:小區(qū)業(yè)主申請用電均需到供電公司窗口申請(為了方便客戶,客戶服務(wù)中心即可辦理代收資料報(bào)送工作),業(yè)主攜帶的資料包括身份證原件及復(fù)印件、產(chǎn)權(quán)證明文件(購房合同書、房產(chǎn)證或物業(yè)公司證明)及提供農(nóng)村商業(yè)銀行(農(nóng)村信用社)、工商銀行或建設(shè)銀行卡(儲(chǔ)蓄卡)、開戶人身份證原件及復(fù)印件,供電公司收到申請后三個(gè)工作日內(nèi)將派人前來安裝電表,不去申請則不予安裝。 2)水電表的保質(zhì)年限為1年。 3)入住后水電表壞了在保修期內(nèi)免費(fèi)更換,在保修期外收費(fèi)更換或業(yè)主自行購買更換。
14、5、電話、寬帶、有線電視如何開通? 答:電話、寬帶、有線電視由業(yè)主自行申報(bào)開通。 6、 水、電、天然氣起止碼如何起計(jì)? 答:交房時(shí)物業(yè)公司、開發(fā)商、業(yè)主三方到屋內(nèi)對房屋及各類設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)會(huì)當(dāng)面抄錄水、電、燃?xì)獾钠鸫a,并交業(yè)主簽字認(rèn)可。 7、 小區(qū)內(nèi)提供哪些娛樂設(shè)施和場所? 答:為給小區(qū)業(yè)主提供舒適、舒心、健康的生活環(huán)境,配套有游泳池、棋牌室、咖啡廳、兒童游樂場、等。 三、管理服務(wù) 1、物業(yè)管理提供哪些服務(wù)? 答:1)工程管理:主要是對物業(yè)及配套設(shè)備、設(shè)施的管理(包括供水、供電、供氣、通訊、照明、排水、排污、排氣以及其他公用休閑設(shè)施等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理,確保這些設(shè)備設(shè)施
15、處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。 2)秩序維護(hù):通過門衛(wèi)、巡邏、電視監(jiān)控等為防盜、放破壞、防意外災(zāi)害事故以及防止其他違法行為而開展的一系列秩序維護(hù)工作,從而排除各種干擾,解除用戶的后顧之憂。協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范。 3)消防安全:物業(yè)管理企業(yè)的每一個(gè)員工都成為義務(wù)消防員。通過貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”原則,認(rèn)真做好消防日常管理、消防設(shè)備管理、消防演習(xí)和防火知識宣傳及火警應(yīng)急處理等,達(dá)到預(yù)防火災(zāi)發(fā)生、對火災(zāi)隱患進(jìn)行整改、最大限度地減少損失、確保業(yè)主和住戶的安全為目的。 4)環(huán)境衛(wèi)生:保潔員定時(shí)收集和清運(yùn)垃圾廢物,經(jīng)常打掃衛(wèi)生、清洗地面等,確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)的
16、公共地方和公用設(shè)施衛(wèi)生、整潔。 5)園藝綠化:主要包括道路綠化、公共地方綠化、公共設(shè)施綠化等,通過對花草樹木的設(shè)計(jì)、培植與養(yǎng)護(hù),為住戶提供清新怡人、樹綠花香的生活環(huán)境。 6)車輛管理:統(tǒng)一物業(yè)區(qū)域的車輛停放,保持轄區(qū)內(nèi)的道路、過道等通暢,確保用戶車輛安全、避免損壞。 7)社區(qū)文化建設(shè):定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)主要是為了小區(qū)業(yè)主的文化生活,加強(qiáng)業(yè)主與公司、業(yè)主與業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò)、營造和諧、健康的社區(qū)氛圍。往后的管理工作容易取得業(yè)主對管理工作的理解和支持。同時(shí)亦可鞏固光大地產(chǎn)的品牌形象,為以后開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 8)其他服務(wù):物業(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù);物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管
17、。 四、業(yè)主收樓答疑? 1、誰是真正的業(yè)主?業(yè)主和住戶的區(qū)別在哪里? 答:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條明確指出,房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。即只有擁有物業(yè)的所有權(quán)的人(房屋的產(chǎn)權(quán)擁有者)才是真正的業(yè)主,而租戶包括業(yè)主的親友均不能稱為業(yè)主。 住戶是指該房的居住人或使用人稱為住戶,住戶對房屋只有居住權(quán),無權(quán)售賣。 2、如何辦理收樓手續(xù)?需攜帶什么資料? 答:業(yè)主至收到《物業(yè)交付使用通知書》起,以《收樓通知書》上的收樓時(shí)間為準(zhǔn),攜帶業(yè)主身份證原件及復(fù)件、兩張一寸彩色照片、收樓通知書到物業(yè)客戶中心辦理收樓手續(xù)。 3、如果業(yè)主本人沒有時(shí)間,可否委托家人收樓?需怎樣辦理? 答:以購房合同登記的名字為準(zhǔn)
18、,若業(yè)主本人沒有時(shí)間安排收樓而委托家人或別人時(shí),按照相關(guān)法律規(guī)定需出示業(yè)主委托書(或委托公證書)、委托人身份證原件及復(fù)印件、受委托人身份證原件及復(fù)印件、收樓通知書及業(yè)主一寸彩照兩張即可辦理收樓手續(xù)。 4、業(yè)主名有幾個(gè)的,是否只需其中一位親臨辦理即可? 答:若商品房買賣合同里有注明幾個(gè)業(yè)主名的,其中一個(gè)業(yè)主來辦理收樓手續(xù)的也可以。 5、能否出示“五證二書”,能不能復(fù)印一份帶走? 答:所謂“五證”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》;《東莞市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證書》。 “二書”是指:《住宅質(zhì)量保證書》、《住
19、宅使用說明書》 “五證”不可以帶走,“二書”可以帶走。 6、管理處的上班時(shí)間是多少,電話?下班后還可以收樓嗎? 答:管理處工作時(shí)間: 1)客戶服務(wù)中心電話:22883390、22883391 ; 上班時(shí)間:早上8:00------21:00 下班后電話將轉(zhuǎn)線至監(jiān)控中心。 2)監(jiān)控中心服務(wù)電話:22883390、22883391 (21:00-----凌晨8:00)為業(yè)主提供24小時(shí)服務(wù)。 3)若因業(yè)主工作繁忙白天沒有時(shí)間來收樓,要求下班后來收樓的,需提前進(jìn)行預(yù)約,管理處將安排相關(guān)工作人員進(jìn)行加班等候業(yè)主前來收樓,為確保業(yè)主收樓流程暢通有效,建議業(yè)主最好按管理處的上班時(shí)間來辦理
20、相關(guān)手續(xù)。 7、房屋的建筑面積和套內(nèi)面積以什么為標(biāo)準(zhǔn)?如何得出? 答:最終以房產(chǎn)管理部門測繪的測量為準(zhǔn),按《房屋買賣(預(yù)售)合同》中約定處理。 8、如果實(shí)際面積與購房合同所登記的銷售面積有偏差如何處理? 答:對此問題,房地產(chǎn)公司始終依照政府有關(guān)管理規(guī)定及預(yù)售契約的有關(guān)約定,按照《廣東省商品房買賣合同》細(xì)則執(zhí)行;商品房交付使用后,合同約定計(jì)價(jià)面積與產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn);產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計(jì)價(jià)面積發(fā)生差異(含誤差、下同),雙方可按以下原則處理: 1)差異值為+0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的,買賣雙方不作任何補(bǔ)償; 2)差異值為+0.6%以上(不含本數(shù))至+3%以內(nèi)(含本數(shù))的,買賣雙方按買賣
21、合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ); 3)差異值超過+3%以上(不含本數(shù))的,買受人可選擇多退少補(bǔ)或退回所購商品房。 面積差異百分比= 產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定計(jì)價(jià)面積 X100 合同約定計(jì)價(jià)面積 最終以測繪的測量為準(zhǔn),按《房屋買賣(預(yù)售)合同》中約定處理 9、房屋這么多的質(zhì)量問題(如:空鼓、裂縫)是否可以不交管理費(fèi)? 答:不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題,而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題,二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為,要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題,業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。房屋質(zhì)量問題是由開發(fā)商造成
22、的,不屬于物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的范疇,因物業(yè)管理與房屋買賣是兩種不同的獨(dú)立的法律關(guān)系,物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人,業(yè)戶一般不應(yīng)該因開發(fā)商的問題而拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)戶只要實(shí)際接收了物業(yè),在擁有該物業(yè)的過程中已享受了服務(wù),就有繳交管理費(fèi)的義務(wù),對于房屋質(zhì)量缺陷,業(yè)戶可另行與開發(fā)商協(xié)商維修。 10、因室內(nèi)遺、漏工程問題可否因此不收樓? 答:任何一件產(chǎn)品的設(shè)計(jì)者和生產(chǎn)者都將力求完美,我們每一套房子也一樣,在交房前已通過政府相關(guān)部門的檢查、驗(yàn)收,對部分業(yè)主在收樓中發(fā)現(xiàn)室內(nèi)遺、漏工程以及入住后出現(xiàn)的工程和設(shè)備設(shè)施(國家相關(guān)法律保修期內(nèi))問題,已要求相關(guān)施工單位成立維修小組處理。同時(shí)業(yè)主也
23、可將上述問題匯總在《客戶收樓書》中,開發(fā)公司將按照國家規(guī)定的保修期進(jìn)行保修。 11、收樓后房屋的質(zhì)量問題如何維修? 答:對于業(yè)主收樓時(shí)所發(fā)現(xiàn)的房屋工程質(zhì)量問題,管理處將進(jìn)行記錄在案,并要求相關(guān)施工單位或成立維修小組按保修期進(jìn)行保修處理。 12、地面/內(nèi)墻面為什么有裂紋? 答:建筑材料的熱脹冷縮、粉刷層與墻體兩種材料粘合不好產(chǎn)生裂紋。這種小裂紋不會(huì)影響入住、使用、裝修。業(yè)主在裝修時(shí)可以解決。 13、保修期以及因其他原因未約定時(shí)間收樓,物管費(fèi)如何計(jì)算? 答:以交房約定的房屋交付使用日期起算或者提前收房的時(shí)間為準(zhǔn)。 14、室內(nèi)為什么不敷設(shè)線路? 答:購房合同中約定為毛坯房,室內(nèi)管線的
24、敷設(shè)由業(yè)主裝修自行負(fù)責(zé)。 15、如何辦理出入智能卡(如:業(yè)主、住戶證)?需要什么資料?一戶可免費(fèi)辦理幾張智能卡? 答:按照《東莞市物價(jià)局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知(東價(jià){2010}52號)中第二十一條規(guī)定:物業(yè)小區(qū)實(shí)行出入證管理的,應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于3張出入證(其中有車位的不少于1張車輛出入卡),業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞等需要重新辦證的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費(fèi);景湖時(shí)代城業(yè)主需辦證智能出入證的,需攜帶本人身份證(戶口本、駕駛證、臺(tái)灣同胞證、港澳證)有效證件原件或復(fù)印件、一寸彩照兩張到客戶服務(wù)中心辦理辦證手續(xù),辦理住戶證件時(shí)必須同業(yè)主本人
25、確認(rèn)同意后方可辦理。 16、為什么業(yè)主登記時(shí)要張貼照片 答:為了我們?nèi)w工作人員能夠更快的認(rèn)識和熟悉業(yè)主。 17、可否不填寫業(yè)主家庭情況登記表? 答:希望各位業(yè)主能夠配合我們的工作盡量詳細(xì)填寫,特別是常住人口的情況、業(yè)主聯(lián)系電話包括緊急聯(lián)系電話,目的就是為了更好的服務(wù)業(yè)主,了解業(yè)主,出現(xiàn)緊急情況及時(shí)通知業(yè)主,社區(qū)活動(dòng)等緊急通知也能夠以最快速度傳遞給業(yè)主。 18、門禁IC卡如何使用?如不慎丟失怎么辦?損壞怎么辦?操作權(quán)限如何? 答:門禁IC卡是業(yè)主進(jìn)出小區(qū)的通行證和電子鑰匙,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借,請勿污損、扭轉(zhuǎn)、接近磁體或強(qiáng)磁區(qū)域,請注意保管。若遺失IC卡須盡快向管理處掛失,物業(yè)管理員會(huì)及時(shí)取消
26、該卡的功能。IC卡若損壞或無法使用,需另行補(bǔ)辦,交納押金20元/張,損失或遺失押金不退,IC卡僅供本單元業(yè)主使用,不通用,各單元的業(yè)主職能用作進(jìn)入自住單元,不能進(jìn)出其他單元。有車業(yè)主在交納停車費(fèi)后可以和車場管理系統(tǒng)通用。 19、小區(qū)的詳細(xì)地址?郵編多少? 答:東莞市常平鎮(zhèn)環(huán)城路袁山貝路段譽(yù)景名居 523560 20、學(xué)生就讀問題如何解決?有哪些分配學(xué)校?是否有學(xué)生接送服務(wù)? 答: 3)本小區(qū)不提供學(xué)生接送服務(wù),可以協(xié)助聯(lián)系其他業(yè)主們由業(yè)主自行組織學(xué)生接送服務(wù)。 21、申請辦理房產(chǎn)證如何辦理? 答:以律師的答復(fù)為準(zhǔn)。 五、裝修服務(wù)答疑 1、業(yè)主能否自建裝修? 答:根據(jù)《住宅
27、室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定,住宅室內(nèi)裝飾裝修需具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位和公司提供設(shè)計(jì)方案和圖紙、營業(yè)執(zhí)照等,由所在的物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)批復(fù)同意施工后方可進(jìn)行室內(nèi)裝修,若業(yè)主要求自行室內(nèi)裝飾裝修的,由業(yè)主自行承擔(dān)相關(guān)的一切責(zé)任。 2、裝修申請如何辦理,需要什么資料?一定要業(yè)主本人親臨嗎? 答:業(yè)主提供:業(yè)主本人身份證或復(fù)印件、《裝修申請書》、裝修平面圖及裝修材料說明,并簽訂《裝修承諾書》;若受業(yè)主委托的需提供:業(yè)主本人身份證原件及復(fù)印件、業(yè)主委托書、受委托人身份證原件及復(fù)印件、《裝修申請書》、裝修平面圖及裝修材料說明,并代簽訂《裝修承諾書》。 裝修單位提供:1)營業(yè)執(zhí)照副本及資質(zhì)證書復(fù)印
28、件(需加蓋紅色公章)、法人代表委托書(加蓋紅色公章); 2)施工人員身份證(或暫住證)、電工證(IC卡式)復(fù)印件; 3)施工圖紙(包括:平面圖、墻體改動(dòng)圖、電路圖、給排水布置圖、電路系統(tǒng)圖、用電負(fù)荷表、天花圖、防水施工方案,比例1:100) 4)裝修施工人員相片2張/人; 5)《家居裝修合同》復(fù)印件。 3、裝修審批需多少時(shí)間? 答:管理處自收到合格完整的裝修申請書、圖紙等資料起三個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行批復(fù)。 4、裝修手續(xù)如何辦理? 答:最終以管理處經(jīng)理批復(fù)為準(zhǔn),由物業(yè)客服中心客服助理負(fù)責(zé)通知業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人攜帶資金到客服前臺(tái)辦理裝修入場手續(xù),待業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人親臨客服中心后,由客服助理
29、負(fù)責(zé)填寫《裝修施工許可證》及《裝修施工人員出入證》,然后再讓業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人到財(cái)務(wù)交納裝修保證金(3000元)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)(建筑面積4元/㎡),方可辦理裝修入場。 5、裝修時(shí)為何要交保證金和垃圾費(fèi),以何為依據(jù)? 答:根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知》東價(jià)〔2007〕20號“七、業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的,物業(yè)管理企業(yè)可按如下規(guī)定收取相關(guān)裝修管理費(fèi)用: 1)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。裝修產(chǎn)生的垃圾(余泥)由業(yè)主或使用人自行處理的,物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi);委托物業(yè)管理企業(yè)處理的,清運(yùn)費(fèi)用由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)裝修的具體情況,按房屋建筑面積不超過4元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。
30、 2)、證件工本費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實(shí)行持證管理的,如證件回收后能多次使用,可按不超過30元/證的標(biāo)準(zhǔn)收取押金,證件完好退回的應(yīng)如數(shù)退回押金;如證件回收后不能再次使用的,可收取不超過5元/證的工本費(fèi)。 3)、裝修保證金(押金)。在業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人進(jìn)行房屋裝修時(shí),物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金(押金)。裝修保證金(押金)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協(xié)議中約定,但住宅物業(yè)的裝修保證金標(biāo)準(zhǔn)不得超過8000元。 裝修保證金(押金)用于裝修對物業(yè)公共部位損壞的修復(fù)。裝修未對公共部位造成損壞的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在裝修
31、驗(yàn)收合格后3個(gè)月內(nèi)退還裝修保證金(押金)。 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位計(jì)算裝修損壞賠付標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)出示修復(fù)的工(料)價(jià)單。 4)、除上述費(fèi)用外,物業(yè)管理企業(yè)不得強(qiáng)制收取與裝修管理相關(guān)的其他任何費(fèi)用。 6、裝修垃圾費(fèi)可不可以不交,由自行清理? 答:若業(yè)主不愿交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的,由業(yè)主自行清理裝修垃圾,并用麻布袋裝好再安排裝修搬運(yùn)工直接搬運(yùn)上車,需注意的是業(yè)主自行清理裝修垃圾的,不可將自家的裝修垃圾堆放在公共、公用或指定的裝修垃圾堆放點(diǎn)進(jìn)行存放。 7、裝修時(shí)一定要做防白蟻嗎?可不可以自己做? 答:因?yàn)檠b修中大量使用木檔、木地板、護(hù)墻板凳各種木制品,為白蟻的棲
32、息和繁殖提供了廣闊和豐富的食物來源,而氣候變暖和白蟻生活學(xué)性的變化,使白蟻對環(huán)境的適應(yīng)能力大大增強(qiáng),致使各類房屋裝修后的白蟻危害頻頻發(fā)生。 1) 根據(jù)《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》(中華人民共和國建設(shè)部令第130號) 第二條 本規(guī)定適用于白蟻危害地區(qū)城市房屋的白蟻防治管理。 本規(guī)定所稱的城市房屋白蟻防治管理,是指對新建、改建、擴(kuò)建、裝飾裝修等房屋的白蟻預(yù)防和對原有房屋的白蟻檢查與滅治的管理。 凡白蟻危害地區(qū)的新建、改建、擴(kuò)建、裝飾裝修的房屋必須實(shí)施白蟻預(yù)防處理。 第十四條 原有房屋和超過白蟻預(yù)防包治期限的房屋發(fā)生蟻害的,房屋所有人、使用人或者房屋管理單位應(yīng)當(dāng)委托白蟻防治單位進(jìn)行滅治
33、。 房屋所有人、使用人以及房屋管理單位應(yīng)當(dāng)配合白蟻防治單位進(jìn)行白蟻的檢查和滅治工作。 第二十條 房屋所有人、使用人或者房屋管理單位違反本規(guī)定第十四條規(guī)定的,房屋所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,可以對責(zé)任人處以1000元的罰款。 2)根據(jù)《東莞市房屋白蟻防治管理辦法》 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房屋的白蟻防治管理。 本辦法所稱的房屋白蟻防治管理,是指對新建、改建、擴(kuò)建、裝飾裝修等房屋的白蟻預(yù)防和對原有房屋的白蟻檢查與滅治的管理。 第九條 新建、擴(kuò)建、改建、裝飾裝修的房屋,必須實(shí)施白蟻預(yù)防處理,建設(shè)單位應(yīng)將白蟻預(yù)防工程列入基建項(xiàng)目內(nèi)容,并將白蟻預(yù)防費(fèi)用列入
34、工程概預(yù)算。 第十五條 原有房屋和超過白蟻預(yù)防包治期限的房屋發(fā)生蟻害的,房屋所有人、使用人或者房屋管理單位應(yīng)當(dāng)委托具有白蟻防治資質(zhì)的單位進(jìn)行滅治。 房屋所有人、使用人以及房屋管理單位應(yīng)當(dāng)配合白蟻防治單位進(jìn)行白蟻的檢查和滅治工作。 第二十二條 房屋所有人、使用人或者房屋管理單位違反本辦法第十五條規(guī)定的,市房產(chǎn)行政主管部門可以對責(zé)任人處以1000元以上1萬元以下的罰款。 根據(jù)上述相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,在房屋裝修時(shí),請專業(yè)的防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行白蟻預(yù)防處理。 8、裝修保證金和工卡押金何是可以退還? 答:業(yè)主室內(nèi)裝修完畢時(shí),須向管理處提出房屋室內(nèi)裝修竣工驗(yàn)收,以驗(yàn)收合格即日起5天內(nèi)可退還《裝修施
35、工人員出入證》押金,90個(gè)工作日之內(nèi)方可退還裝修保證金。 9、正常裝修施工時(shí)間是多少?可以加班施工嗎? 答:按照譽(yù)景名居的裝修管理規(guī)定裝修施工時(shí)間為: 1)平日(周一至周五)上午8:30——12:00,下午14:00——18:00,若有大噪音施工的上午需推遲開工時(shí)間至9:00; 2)雙休日及節(jié)假日不允許有大噪音施工,若趕工在無噪音施工的前提下,需到客服中心辦理申請加班手續(xù),且上午施工時(shí)間為9:00。 3)按照市建委、市規(guī)委、市國土房管局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行)》每日12時(shí)至14時(shí),18時(shí)至次日8時(shí),不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動(dòng)。
36、10、如何辦理裝修加班申請? 答:需由業(yè)主本人或裝修負(fù)責(zé)人攜帶業(yè)主證或裝修負(fù)責(zé)人工卡到客服中心辦理,且須提前一天申請辦理裝修加班手續(xù),方可進(jìn)行加班裝修,且屬于無聲操作尚可。若業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人未經(jīng)申請直接加班裝修且有噪音影響它人引起投訴的,管理處將給予勸告,若屢次勸告不改且不補(bǔ)辦手續(xù)者,管理處將進(jìn)行停水停電處理,并將裝修施工人員逐出小區(qū)。 11、裝修施工期間的物品放行如何辦理及確認(rèn)? 答:裝修施工期間的物品材料放行:需業(yè)主本人或裝修負(fù)責(zé)人親臨客服中心辦理,若業(yè)主本人沒時(shí)間或不在現(xiàn)場的,客服中心將去電同業(yè)主本人確認(rèn)裝修材料及物品的放行,在確認(rèn)無誤的情況下客服中心方可開據(jù)物品放行條給予放行;若
37、未經(jīng)業(yè)主同意或聯(lián)系不上業(yè)主本人的,禁止放行任何物品及材料; 裝修施工期間工具的放行:需由裝修負(fù)責(zé)人攜帶證件親臨客服中心辦理。 12、裝修期間何種情況為違規(guī)? 答:1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu); 2)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間; 3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體; 4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施。降低節(jié)能效果; 5)未經(jīng)批準(zhǔn),不得搭建建筑物、構(gòu)建物;改變住宅外立面,在非承重墻上開門、窗;拆改供暖管道和設(shè)施;拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 13、裝修現(xiàn)場有疑問的需找哪一位咨詢和處理? 答:業(yè)主
38、在進(jìn)行房屋裝修時(shí)如有不明之處或疑問歡迎來電咨詢客戶服務(wù)中心,客戶服務(wù)中心將進(jìn)行逐一回答或派請負(fù)責(zé)區(qū)域的物管員或水電工到現(xiàn)場進(jìn)行解答及處理。 14、裝修入場手續(xù)如何辦理?有無具體要求? 答:業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人到客服中心辦理《裝修施工許可證》、《裝修施工人員出入證》,并交納相關(guān)的費(fèi)用之后,進(jìn)行裝修進(jìn)場,但進(jìn)場裝修前需進(jìn)行水電交接,并安裝漏電開關(guān)等。 15、客戶裝修不登記備案是否不予以放行? 答:1)根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章第十三條:裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記。 2)從冶安角度,管理處有義務(wù)對進(jìn)出的人員做好登記手續(xù)。 16、裝修材料如何進(jìn)出
39、?車輛限高多少? 答:由于地庫限高2.1米,為了維護(hù)好地庫停車場的環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)工作,故所有裝修材料送裝修通道停放于路邊后用手推車轉(zhuǎn)運(yùn)進(jìn)入地庫。 17、裝修垃圾的堆放點(diǎn)在何處? 答:住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。 景湖時(shí)代城一期的裝修垃圾的堆放點(diǎn)統(tǒng)一暫定在3號樓2單元的負(fù)一層地庫(靠負(fù)一層電梯廳出入口的側(cè)旁) 18、如何辦理裝修延期?延期時(shí)間是多少? 答:由業(yè)主本人或裝修負(fù)責(zé)人攜帶過期的《裝修施工許可證》原件及《裝修施工人員出入證》到客服中心辦理裝修延期手續(xù),需交納《裝
40、修施工人員出入證》延期工本費(fèi)10元/個(gè);延期時(shí)間為:延期最長不超過兩個(gè)月。 19、當(dāng)裝修完畢時(shí),如何辦理裝修驗(yàn)收手續(xù)? 答:1)房屋裝修完畢后應(yīng)及時(shí)通知管理處進(jìn)行驗(yàn)收,并領(lǐng)取《裝修竣工驗(yàn)收申請表》,由業(yè)主、裝修負(fù)責(zé)人、物管員、工程維修部進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收;房屋驗(yàn)收應(yīng)由業(yè)主本人或其委托人與我方、裝修商三方到場驗(yàn)收,我方會(huì)站在業(yè)主立場盡量為業(yè)主查找問題,但我司無權(quán)代業(yè)主驗(yàn)收。 2)驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)有違章項(xiàng)目,如損壞結(jié)構(gòu),加封陽臺(tái),破壞外墻,安裝防盜網(wǎng),曬衣架安裝不合規(guī)定,安裝空調(diào)不按規(guī)定,衛(wèi)生間、廚房出現(xiàn)滲、漏、堵等,責(zé)令整改,拒不整改者,管理處不予驗(yàn)收,并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)主管部門依法解決。 20、是否
41、配有裝修鑰匙? 答:房屋交樓時(shí)已移交入戶門鑰匙,沒有配有裝修鑰匙,業(yè)主可以自行配裝修鑰匙(自裝的防盜門配有裝修鑰匙) 21、裝修期間臨時(shí)工人如何辦理出入手續(xù),可否不用辦理裝修人員出入證? 答:對于裝修期間的臨時(shí)施工人員,只需出入施工一兩天者,可攜帶本人身份證由裝修負(fù)責(zé)人到客服中心免費(fèi)開據(jù)《臨時(shí)施工人員放行條》,無須辦理《裝修施工人員出入證》和繳費(fèi),但如若有安全類的事故發(fā)生將由業(yè)主或裝修負(fù)責(zé)人自行負(fù)責(zé)。 22、裝修時(shí)的防水試驗(yàn)是否要通知管理處驗(yàn)收? 答:對廚房、洗手間、煙道等部位施工時(shí)應(yīng)注意防水處理。如因施工原因破壞防水層造成樓板滲漏水,由裝修單位負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)一切費(fèi)用。管理處會(huì)站在業(yè)
42、主立場盡量為業(yè)主查找問題,但我司無權(quán)代業(yè)主驗(yàn)收。 23、因個(gè)人愛好和節(jié)能,公共部位、天面能否安裝衛(wèi)星接收裝置、太陽能熱水器等? 答:除非合同另有約定,房屋的公共頂層的所有權(quán)、使用權(quán)屬于本棟樓的全體業(yè)主,因房屋的頂層有隔熱層、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等,所以不允許安裝。 復(fù)式露臺(tái)雖屬私有部位,但安裝衛(wèi)星接收裝置需申請經(jīng)有關(guān)部門同意后方可安裝,其經(jīng)后所造成的一切事故或責(zé)任均由使用人承擔(dān)。如:安裝不牢固脫落傷人等。 因?yàn)榘惭b太陽能熱水器會(huì)破壞樓宇外立面的美觀度,其次會(huì)導(dǎo)致屋頂保溫層破裂,使屋頂滲水,再則要考慮避雷安全,所以不同意安裝太陽能熱水器。 24、為了防盜,能不能將陽臺(tái)和窗戶安裝防盜網(wǎng)?
43、 答:根據(jù)《東莞市建筑立面管理暫行辦法》第十條規(guī)定:所有建筑物不得外設(shè)防盜網(wǎng);需要內(nèi)設(shè)防盜網(wǎng)的,陽臺(tái)防盜網(wǎng)不得超出建筑物外邊線,門窗防盜網(wǎng)應(yīng)設(shè)在玻璃線以內(nèi),且應(yīng)采用堅(jiān)固、耐用、防銹材料,保證外型美觀,并在防盜網(wǎng)上設(shè)置符合消防使用的安全門;要統(tǒng)一施工,工程竣工時(shí)與主體建筑一并驗(yàn)收交付使用。況且,加裝防盜網(wǎng)、遮陽棚將會(huì)影響房屋的外觀統(tǒng)一,也不符合消防安全的管理。 25、不給安裝防盜網(wǎng),家里被盜是不是由物業(yè)管理來負(fù)責(zé)承擔(dān)? 答:物業(yè)管理只是就物業(yè)對公共區(qū)域進(jìn)行安全防護(hù),并未與業(yè)主簽定保管合同,所以: ①、保安不等于保管員,物業(yè)管理公司也不等于保險(xiǎn)公司; ②、偷盜是社會(huì)性質(zhì)的問題,應(yīng)由國家、保
44、安、業(yè)主自己共同防護(hù); ③、保安的職責(zé)是配合公安機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)上報(bào),保護(hù)現(xiàn)場,提供證據(jù); ④、物業(yè)管理公司有義務(wù)協(xié)助報(bào)案、取證、向保險(xiǎn)公司索賠。 26、入戶門可不可以安裝防盜門? 答:為了對房屋外觀統(tǒng)一管理,讓業(yè)主的物業(yè)增值、保值,也為了考慮業(yè)主自身和財(cái)產(chǎn)的安全,業(yè)主各戶可以安裝防盜門,但必須按照物業(yè)管理所規(guī)定的統(tǒng)一尺寸和顏色。 27、我家要將書房改為廚房怎么申請? 答:按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定:不可將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房等,所以不能進(jìn)行更改。 28、室內(nèi)房間飄窗護(hù)欄能不能拆除? 答:室內(nèi)房間的飄窗護(hù)欄是考慮業(yè)主的自身安全而安裝的,建議業(yè)主不
45、要拆除;若業(yè)主強(qiáng)烈要求拆除的,需簽署一份有關(guān)的承諾書,因拆除飄窗護(hù)欄而造成的安全事故由業(yè)主自行承擔(dān)。 29、可否改變住房用途?比如辦公用? 答:住房不能作辦公用,因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l列》明確規(guī)定不得改變房屋使用用途,《物權(quán)法》第77條規(guī)定:業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 30、空中花園能否封閉起來?有何具體要求? 答:空中花園不可以封閉,空中花園只可以種植簡單的小植物裝飾,不可以搭建、修建任何構(gòu)建物。 31、能不能安裝雨蓬? 答:根據(jù)《東莞市建筑立面管理暫行辦法》第十四條規(guī)定:建筑物的屋面和裙樓的平臺(tái)上不準(zhǔn)安裝鐵罩等構(gòu)架,不得擅自搭建任何建(構(gòu))筑物。加裝
46、遮雨(陽)棚將會(huì)影響房屋的外觀統(tǒng)一,故本小區(qū)不允許安裝雨蓬。 32、裝修時(shí)破壞電梯或公共設(shè)施或自家煙道管怎么辦? 答:1)電梯是業(yè)主的共有共用財(cái)產(chǎn),裝修施工運(yùn)送材料而破壞電梯的,需照價(jià)賠償; 2)排煙管道是屬于公共所用,裝修施工時(shí)破壞煙管道必須自行進(jìn)行恢復(fù)、修繕。 33、裝修時(shí)用料及新建墻體的用質(zhì)要求? 答:1)裝修材料須盡量采用防火材料、環(huán)保材料; 2)凡經(jīng)改動(dòng)的墻體、加建墻,必須使用輕質(zhì)材料; 3)裝修用沙、石、磚等裝飾材料袋裝后方可進(jìn)入物業(yè)單位; 4)若裝修材料在搬運(yùn)過程中損壞公共設(shè)施,裝修單位需在指定時(shí)間內(nèi)修復(fù),同時(shí)需承擔(dān)一定數(shù) 額違約金; 5)裝修材料運(yùn)載時(shí)間為上
47、午9:00~11:00,下午15:00~17:00,其它時(shí)間不得進(jìn)入。 34、安裝空調(diào)有何要求?是用鐵架還是不銹綱架? 答:空調(diào)機(jī)應(yīng)按管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝,不得破壞樓宇結(jié)構(gòu),穿壞墻體,并注意以下事項(xiàng): 1)多層或高層住戶如安裝冷氣機(jī)請利用特備的冷氣機(jī)位,任何住戶在考慮、安裝冷氣機(jī)時(shí),先向物業(yè)服務(wù)中心提出申請,須按照物業(yè)服務(wù)中心指定的統(tǒng)一位置安裝,即冷氣機(jī)室外機(jī)須安裝于物業(yè)服務(wù)中心指定的外墻空調(diào)位內(nèi)。 2)各冷氣機(jī)預(yù)留位置設(shè)有引水管孔,冷氣機(jī)冷凝水管必須接到引水管孔中,避免對其他單元造成不便或影響。如有需要,冷氣機(jī)冷凝水管亦可室內(nèi)走管,引致室內(nèi)排水管位置排放。 3)安裝空調(diào)需重新開
48、孔的請先通知物業(yè)服務(wù)中心;在開孔過程中,如遇有鋼筋,請離開重鉆, 并做好安全防護(hù)。 4)冷氣機(jī)室外機(jī)不得安裝樓宇公共外墻位置。如因特殊情況需將冷氣機(jī)室外機(jī)懸空安裝于陽臺(tái)的,須安裝于物業(yè)服務(wù)中心指定的陽臺(tái)欄桿扶手以內(nèi)位置。冷氣機(jī)室外機(jī)的承托架、膨脹螺栓必須使用不銹鋼材料,以免生銹影響外墻外觀; 5)在外墻敷設(shè)的空調(diào)銅管,須套PVC膠管,彎接處加裝彎頭且PVC膠管需貼在墻面并噴上與外墻一樣顏色的油漆。 35、外墻磚的材料管理處是否有,怎樣收費(fèi)? 答:外墻磚的材料管理處有貨提供,具體收費(fèi)按照財(cái)務(wù)處提供的價(jià)格表為準(zhǔn)。 六、入住答疑 1、每個(gè)月何時(shí)出繳費(fèi)單,繳費(fèi)單出來后是發(fā)放到業(yè)主家還是信箱
49、? 答:業(yè)主入住后,管理處財(cái)務(wù)處將在每月15號前出繳費(fèi)通知單,客戶服務(wù)中心將繳費(fèi)通知單派發(fā)到每一戶業(yè)主的信報(bào)箱內(nèi),也就是業(yè)主可以在每月15---20號親臨管理處財(cái)務(wù)進(jìn)行繳費(fèi),上月的費(fèi)用當(dāng)月繳清。 2、銀行劃賬需要辦理什么手續(xù)和資料?哪家銀行? 答:(1)本小區(qū)的銀行劃賬是東莞市農(nóng)村信用社。 (2)銀行劃賬需要辦理手續(xù)和資料有:業(yè)主攜帶本人身份證、銀行活期存折本、購房合同前來管理處財(cái)務(wù)室簽訂《扣帳劃款授權(quán)委托書》。 3、小區(qū)有沒有定期消殺? 答:小區(qū)委托專業(yè)消殺公司進(jìn)行每周一次的定期消殺工作,特殊情況(如節(jié)日前)另外安排消殺工作。 4、小區(qū)的景觀水池多久清洗一次? 答:小區(qū)的景觀
50、水池每月清洗一次,平時(shí)利用消毒劑、打撈樹葉垃圾等進(jìn)行維護(hù)工作。 5、小區(qū)是不是每層公共的樓道都配放一個(gè)垃圾桶? 答:為了維護(hù)和保持樓道的居住環(huán)境,避免樓道的異味污染,故小區(qū)的每層公共的樓道不配放垃圾桶,統(tǒng)一在每單元的一層大堂外門口位置、負(fù)一層電梯廳出口位置各配置一個(gè)垃圾桶集中收集、處理垃圾。 6、小區(qū)的每棟公共樓道清潔是怎樣安排的,一天幾次? 答:小區(qū)的每棟公共樓道清潔一般情況是上午進(jìn)行拖地清潔工作、下午進(jìn)行抹擦清潔工作。 7、每天清早保潔員何時(shí)收運(yùn)生活垃圾,會(huì)不會(huì)同業(yè)主的上班時(shí)間相沖突(電梯)? 答:為了避免與業(yè)主的上班時(shí)間相沖突(電梯),每天清早保潔員控制在8:30以后收運(yùn)生活
51、垃圾。 8、我家住的樓層高,如果沒電,電梯停運(yùn)了怎么辦? 答:本小區(qū)的電梯在停電的情況下設(shè)立卻換發(fā)電機(jī)進(jìn)行發(fā)電工作,保證電梯的正常運(yùn)行。 9、陽臺(tái)可不可以放置花盆類的物品? 答:為了避免受刮風(fēng)、臺(tái)風(fēng)天氣等高空墜物的意外事故發(fā)生,特提醒業(yè)戶不要在陽臺(tái)放置花盆類或其他的物品。 10、小區(qū)可以養(yǎng)寵物的嗎?為何有這么多的小狗到亂竄,如果咬到小朋友怎么辦? 答:目前國家政策未有明文規(guī)定不能飼養(yǎng)寵物,但對飼養(yǎng)寵物有相對的約束如: (1) 禁止養(yǎng)大型犬和烈性犬,小型寵物犬必須辦理養(yǎng)犬證及檢疫證,必須拴養(yǎng)或圈養(yǎng),遛狗時(shí)應(yīng)專人看護(hù)。 (2) 飼養(yǎng)小型犬,應(yīng)遵守社會(huì)公德及小區(qū)管理規(guī)定,外出遛狗必須
52、有人陪護(hù)并隨手清理犬類的大小便,外出時(shí)間較長時(shí),須妥善安置。 (3) 狗咬人或嚇人的情況,養(yǎng)狗的主人應(yīng)主動(dòng)向受害者道歉,積極協(xié)助打狂犬疫苗及隨后診治,協(xié)商給受害者以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償,并承擔(dān)由此帶來的一切責(zé)任。 11、樓上總高空拋物怎么辦? 答:根據(jù)《東莞市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》內(nèi)容規(guī)定:亂倒生活廢棄物的,從高空、建(構(gòu))筑物向外擲物、潑水的,隨意拋棄死禽畜的,按每次(頭)處以100元以上200元以下的罰款。高空拋物造成人身傷害的,視情節(jié)輕重,依法追究責(zé)任;高空拋物導(dǎo)致他人傷害,如不能舉證當(dāng)事人賠償,則損失賠償由整棟業(yè)主共同承擔(dān)。 12、鄰居家太吵了,影響我家休息怎么協(xié)調(diào)? 答:若有鄰
53、居影響您的正常作息,請致電客戶服務(wù)中心,我們會(huì)安排工作人員上門與對方進(jìn)行協(xié)調(diào)工作。 13、業(yè)主不住本小區(qū),準(zhǔn)備出租,為了方便是不是可以將鑰匙托管在管理處? 答:業(yè)主欲出租房屋的,可以到管理處辦理鑰匙托管手續(xù): 1)業(yè)主需提供身份證或業(yè)主證并帶上需托管的鑰匙,簽署《托管鑰匙委托書》和《托管鑰匙登記表》,物業(yè)客服中心將給《托管鑰匙委托書》的紅聯(lián)單據(jù)給業(yè)主做為鄰取或回收鑰匙的憑證。 2)業(yè)主回收鑰匙時(shí)必須親自攜帶《托管鑰匙委托書》紅聯(lián)到客服中心鄰取鑰匙,并在回收欄簽署名字; 3)物業(yè)客服中心只承擔(dān)保管鑰匙責(zé)任,不承擔(dān)業(yè)主家財(cái)產(chǎn)及家居安全,若有房地產(chǎn)中介借用鑰匙看房,需由業(yè)主本人來電知會(huì)和確
54、定,并按規(guī)定的借用時(shí)間內(nèi)退還。若限時(shí)不還者,管理處將按看房規(guī)定對房地產(chǎn)中介進(jìn)行處罰,或業(yè)主來電告知原由。 14、如何辦理出租手續(xù)? 答:業(yè)主的房屋出租需業(yè)主主動(dòng)帶領(lǐng)租戶一起攜帶資料到客服中心辦理出租手續(xù): 業(yè)主提供:業(yè)主身份證或業(yè)主證,抄表結(jié)算至當(dāng)天的費(fèi)用,并簽署《業(yè)主委托書》; 租戶提供:租戶本人身份證、《租賃合同》、兩張一寸彩照,并簽署《租戶承諾書》,辦理智能出入證。 15、如何租戶不及時(shí)交納相關(guān)費(fèi)用和租金該怎么處理? 答:租戶應(yīng)按簽訂的《租賃合同》中約定,定時(shí)繳納物業(yè)相關(guān)的費(fèi)用和房屋租金,若租戶不及時(shí)或?qū)掖卟焕U,主業(yè)可以按合同的約定收取相應(yīng)的違約金,也可以委托管理處進(jìn)行停水停
55、電甚至按合同的約定回收該房屋。 16、租戶潛逃,所欠的相關(guān)費(fèi)用由誰來支付? 答:根據(jù)《東莞市物價(jià)局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知(東價(jià){2010}52號中第十七條規(guī)定:業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。所以若租戶所欠費(fèi)用由業(yè)主來支付。 17、業(yè)主或租戶的物品放行怎樣申請? 答:1)業(yè)主的物品放行:需業(yè)主攜帶本人的身份證或業(yè)主證到客服中心開據(jù)《物品放行條》即可; 2)住戶/保姆的物品放行:需由業(yè)主本人帶領(lǐng)或致電物業(yè)客服中心確認(rèn)后,方可開據(jù)《物品放行條》; 3)租戶的物品放行:若租戶退租放行物品的,需抄表結(jié)清管理處
56、的相關(guān)費(fèi)用,并已取得業(yè)主同意放行的,客服中心已同業(yè)主本人確認(rèn)無誤后方可開據(jù)《物品放行條》放行,由護(hù)衛(wèi)服務(wù)部跟進(jìn)。 18、管理處有沒有每個(gè)月向租戶催繳費(fèi)用? 答:根據(jù)《東莞市物價(jià)局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知(東價(jià){2010}52號中第十七條規(guī)定:業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按月收取,各業(yè)主需在每月繳交當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)。每月10號前管理處財(cái)務(wù)會(huì)向業(yè)主信報(bào)箱派發(fā)費(fèi)用清單,業(yè)主可直接前往物業(yè)服務(wù)中心財(cái)務(wù)交納,現(xiàn)金繳付為每月 30 號前,銀行轉(zhuǎn)賬為每月 15 號前。對逾期未繳者,物業(yè)管理公司有權(quán)
57、按日息3‰收取違約金及催繳手續(xù)費(fèi)用,甚至可代表全體業(yè)主采取有效的手段和適當(dāng)?shù)姆尚袆?dòng)進(jìn)行追繳,追繳所產(chǎn)生的費(fèi)用由該欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)。 業(yè)主與租戶在出租房屋約定好交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,管理處每月派發(fā)費(fèi)用清單通過信報(bào)箱或上門進(jìn)行派發(fā),催繳單會(huì)通過信報(bào)箱或上門、致電、郵遞等進(jìn)行催繳工作,派單和催繳工作我們管理處按相關(guān)規(guī)定直接向業(yè)主進(jìn)行。 19、小區(qū)多久組織一次社區(qū)活動(dòng)? 答:小區(qū)從2011年起定期組織開展社區(qū)活動(dòng),一年不少于4次。 20、我家的水壓不穩(wěn)定怎么處理? 答:水壓不穩(wěn)定有多種原因,需安排工程維修部人員到現(xiàn)場查看才能確定處理的方案。 21、墻體滲水、裂縫怎么處理? 答:產(chǎn)生此質(zhì)量問題的
58、原因有很多,需安排物管員前往該單元查看現(xiàn)場,待查找出原因后再進(jìn)行逐步跟進(jìn)和處理,若房屋質(zhì)量問題在保期內(nèi)的,管理處應(yīng)聯(lián)系建設(shè)單位進(jìn)行保修處理。 22、樓上衛(wèi)生間滲水下來怎么處理? 答:根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理》規(guī)定,若因一方使用原因而侵害他方權(quán)益的,應(yīng)停止侵害,并賠償由此而造成的損失。所以樓上衛(wèi)生間裝修時(shí)因防水未處理好而導(dǎo)致滲水到樓下影響他人生活的,樓上有責(zé)任負(fù)責(zé)修繕,并賠償樓下造成的損失。 23、如果業(yè)主無人在家,發(fā)生緊急情況(如:爆水管、火災(zāi))怎么辦? 答:當(dāng)業(yè)主無人在家卻出現(xiàn)爆水管時(shí),管理處將第一時(shí)間安排關(guān)閉水閘,阻止水繼續(xù)漫流,然后由客服中心致電通知業(yè)主及家人及時(shí)回家處理;如遇
59、火災(zāi)的情況,由于業(yè)主不在家門已被上鎖,在無法進(jìn)入的情況下只能報(bào)火警,并及時(shí)通知業(yè)主及家人回家處理,所以業(yè)主必須要在管理處登記至少一個(gè)有效的手機(jī)號碼,以便緊急時(shí)聯(lián)系。 24、如何辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)? 答:1)原產(chǎn)權(quán)人辦理手續(xù)流程: a、 原產(chǎn)權(quán)人提供本人身份證、業(yè)主證以及原收樓資料。 b、客戶助理確認(rèn)原產(chǎn)權(quán)人身份,安排電工抄表。 c、收費(fèi)員收取原產(chǎn)權(quán)人相關(guān)費(fèi)用。 d、客戶助理收回業(yè)主證及原收樓資料。 e、客戶助理辦理原產(chǎn)權(quán)人的物料放行事項(xiàng)。 2) 現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人辦理手續(xù)流程: a、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人提供本人身份證、一寸照片1張、房產(chǎn)證原件及《房產(chǎn)交易公告書》。 b、客戶助理審核資料,與現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人
60、辦理入伙手續(xù). c、客戶助理為現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人辦理業(yè)主證。 25、新業(yè)主未辦更名手續(xù)可以對該房屋進(jìn)行裝修嗎? 答:新業(yè)主在未辦理房屋房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),不能直接對該房屋進(jìn)行裝修,需取得原產(chǎn)權(quán)人的同意并出示原產(chǎn)權(quán)人的委托書時(shí)方可進(jìn)行裝修。 26、新業(yè)主未辦更名手續(xù)可以直接進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)賣行為嗎? 答:新業(yè)主未辦理房屋房產(chǎn)轉(zhuǎn)移或未取得房產(chǎn)證時(shí),不可直接對該房屋進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)賣,因?yàn)樵摲课莸漠a(chǎn)權(quán)還不屬于新業(yè)主,在新業(yè)主取得房產(chǎn)證并辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移后才能有出租或轉(zhuǎn)售的權(quán)力。 27、如果舊業(yè)主無法聯(lián)系上或發(fā)生死亡的,房產(chǎn)轉(zhuǎn)移該如何辦理? 答:若經(jīng)調(diào)查舊業(yè)主確實(shí)已死亡的,新業(yè)主可出示《購房合同》或《房產(chǎn)證》及身份證
61、可直接到客服部辦理過戶更名手續(xù)。 28、空置房是否要交物業(yè)管理費(fèi)? 答:產(chǎn)權(quán)人長期不住的房屋或開發(fā)商未售出的空置房,均應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。理由如下:物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù),即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房屋及小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)日常管理等。這種公共性服務(wù)具有非排他性和非競爭性的特點(diǎn),即一個(gè)小區(qū)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住,管理成本就會(huì)減少。 29、房子沒住物業(yè)管理費(fèi)要不要交? 答:既然房屋已經(jīng)交付,無論業(yè)主是否實(shí)際居住,有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納,因?yàn)闊o論業(yè)主是否實(shí)際居住,物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供如保安、保潔等。 30、不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任? 答:業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
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