我國居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)的關(guān)聯(lián)性

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1、我國居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)的關(guān)聯(lián)性 　　2009 年下半年開始，我國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了快速增長的趨勢(shì)，特別是 2010 年，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了過度的漲價(jià)，嚴(yán)重偏離了人們的購買力。與此同時(shí)，物價(jià)水平不斷上漲，面臨著通貨膨脹的壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示，2010 年 1 － 12月，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)月度同比出現(xiàn)了不同程度的變動(dòng)，同時(shí)，我國居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)也出現(xiàn)了不同程度的變動(dòng)，通過變動(dòng)趨勢(shì)圖可以看到，兩者的變動(dòng)有明顯的關(guān)系。將這種變動(dòng)關(guān)系分為三種: ( 一) 居民消費(fèi)者價(jià)格變動(dòng)帶動(dòng)房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng); ( 二) 居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)變動(dòng)抑制房屋

2、銷售價(jià)格指數(shù)的變動(dòng); ( 三) 兩者之間互不影響。本文試圖運(yùn)用實(shí)證分析方法對(duì)以上問題進(jìn)行探討。 　　一、文獻(xiàn)回顧 　　一些學(xué)者對(duì)我通貨膨脹與我國房地產(chǎn)的關(guān)系做了研究。例如: 2005 年王維安等構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型并進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)預(yù)期收益率與通貨膨脹預(yù)期間存在穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系。2006 年經(jīng)朝明等人利用協(xié)整檢驗(yàn)指出居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)存在負(fù)向的長短期均衡關(guān)系，即替代效應(yīng)大于財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致一般物價(jià)水平的下降;2006 年中國人民銀行南昌中心支行課題組則指出兩者不存在統(tǒng)計(jì)意義上的顯著關(guān)系; 2006 年，黃平的研究認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)微

3、弱，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度變化對(duì)消費(fèi)、產(chǎn)出進(jìn)而對(duì)一般價(jià)格水平的影響十分有限，因而在當(dāng)前及今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)貨幣政策不應(yīng)考慮房地產(chǎn)價(jià)格因素。 　　上述研究基本上是基于房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹率之間的關(guān)系，但是關(guān)于我國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)與房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)的關(guān)系，目前相關(guān)的研究很少。居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)和房地產(chǎn)銷售價(jià)格變動(dòng)指數(shù)是反映政策調(diào)整對(duì)二者影響的直觀表現(xiàn)，也是我國政府和居民最關(guān)心的問題。所以，本文力求通過新的研究突破點(diǎn)，更加清晰的分析這兩者之間的關(guān)系，進(jìn)而為政策制定提供理論依據(jù)。 　　二、理論分析 　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 2010 年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，使用回歸分析方法，找出居民消費(fèi)者價(jià)格

4、變動(dòng)指數(shù)與我國房屋銷售價(jià)格之間的關(guān)系，能夠使我們認(rèn)識(shí)到，調(diào)控房價(jià)和調(diào)節(jié)通貨膨脹的關(guān)聯(lián)性。 　　還可以用來預(yù)測(cè)未來的我國在高通貨膨脹下，我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而為國家相關(guān)部門制定政策提供信息依據(jù)。 　　本文尋找數(shù)據(jù)的關(guān)系步驟如下: 　　1． 從國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、中國統(tǒng)計(jì)年鑒尋找相關(guān)數(shù)據(jù);2． 繪制居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)關(guān)系的散點(diǎn)圖;3． 根據(jù)散點(diǎn)圖觀察二者之間的關(guān)系;4． 用回歸分析的方法尋找二者之間的數(shù)學(xué)規(guī)律，要根據(jù)情況看是否需要進(jìn)行分段擬合;5． 進(jìn)行擬合，得出函數(shù)關(guān)系式。 三、實(shí)證分析 　　本文根據(jù) 2010 年 1 － 12 月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)數(shù)

5、據(jù)，以及 2010 年 1 －12 月我國 70 個(gè)大中城市房屋及新建商品住宅銷售價(jià)格月度同比變動(dòng)情況，進(jìn)行分析。一下漲幅均用的是與去年相同月份的同比，用百分比表示，以去年的銷售價(jià)格指數(shù)為 100 計(jì)算。 　　 　　根據(jù)以上數(shù)據(jù)，做出數(shù)據(jù)圖 1: 　　 系列 1 為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅數(shù) 系列 2 為住房銷售價(jià)格指數(shù)漲幅數(shù) 系列 3 為新建商品房銷售價(jià)格指數(shù)漲幅數(shù) 從圖中可以看出，2010 年上半年，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)的幅度與商品房銷售價(jià)格指數(shù)、新建商品房銷售價(jià)格指數(shù)的漲幅是一致的，表現(xiàn)出，三者都在增長，新建商品房銷售價(jià)格指數(shù)的增幅更加明顯。2010 年 6 月份之

6、后，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)仍在增長，但是無論商品房銷售價(jià)格指數(shù)還是新建商品房銷售價(jià)格指數(shù)的漲幅在下降。 　　( 二) 利用統(tǒng)計(jì)學(xué)得出居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)變動(dòng)和房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)的散點(diǎn)圖 　　 　　由圖中可以看出，二者呈現(xiàn)出不是特別明顯的線性關(guān)系。 　　整體上看來，隨著居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅的增加，房屋銷售價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)也是在月的峰值之后，房屋銷售價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)隨著居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)減少。得出當(dāng)居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)在一定的范圍內(nèi)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)是呈正方向的; 當(dāng)房屋銷售價(jià)格指數(shù)增高的同時(shí)，也帶動(dòng)相關(guān)的物價(jià)的上漲，進(jìn)而引起居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的上漲。當(dāng)這個(gè)數(shù)值超出一定范圍時(shí)，面對(duì)

7、通貨膨脹的壓力，人們的購買力下降，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)的漲幅出現(xiàn)了下降現(xiàn)象。 　　( 三) 對(duì)圖形進(jìn)行擬合 　　對(duì)圖 1 非線性三點(diǎn)圖進(jìn)行擬合，得出圖 2： 　　 　　二者呈現(xiàn)出的非線性關(guān)系，利用統(tǒng)計(jì)非線性分析，得出 Cu-bic 模型與散點(diǎn)圖的擬合度更高。Cubic 模型又叫作三次函數(shù)，其公式如下: 　　Y = － 17． 834 + 33． 682X － 10． 375X2 + 0． 95X 3，其中 Ｒ2= 0． 830 　　公式中可以得出，我國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)與住房銷售價(jià)格之間的變動(dòng)呈現(xiàn)出的趨勢(shì)，并不是通常意義上認(rèn)為的居民銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)的越大，也就是 C

8、PI 增幅越多，我國住房銷售價(jià)變動(dòng)也就越大，其變動(dòng)大致滿足以上函數(shù)關(guān)系式。住房價(jià)格的影響因素眾多，不單單是居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的高低可以影響，我國的宏觀調(diào)控政策對(duì)我國住房市場(chǎng)的影響也非常大。從圖中分析，隨著消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)繼續(xù)增加，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)漲幅會(huì)有一個(gè)很低的水平，也就是圖中的波谷，但是如果 CPI 指數(shù)再增大，我國房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)再漲的趨勢(shì)，一旦出現(xiàn)這種現(xiàn)象，可能會(huì)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重的影響。 　　四、結(jié)束語 　　從 2010 年我國 1 － 12 月份的數(shù)據(jù)分析得出，居民銷售價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)與我國商品房銷售價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)有一定的函數(shù)關(guān)系。居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)不僅僅是

9、影響房價(jià)變動(dòng)的主要原因，而房屋銷售價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)也也不是影響房價(jià)的原因，兩者之間存在關(guān)系，但不是互為因果的關(guān)系。模型的得出還是對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控給予一定的預(yù)測(cè)效果。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011 年 1 －4 月份，全國商品房銷售面積24898 萬平方米，同比增長 6． 3% 。商品房銷售額 14078 億元，同比增長 13． 3%。與此同時(shí)，根據(jù)發(fā)改委的數(shù)據(jù)，2011 年 5 月份我國 CPI 指數(shù)上升為 5． 5%，創(chuàng) 2010 年以來的 34 個(gè)月新高。持續(xù)攀升的 CPI 指數(shù)，顯示出我國通貨膨脹的壓力不斷上升。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面面對(duì)國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，另一方面還要面對(duì)通貨的壓力。未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整的時(shí)候只有做到二者兼顧，才能穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。