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1、總則 一、為維護合同雙方的合法利益，規(guī)范物業(yè)管理的行為，達到業(yè)主的滿意和要求，制定本合同。 二、本合同共分為：總則、物業(yè)管理委托合同書、物業(yè)管理服務內容及標準、物業(yè)管理服務費標準、資金結算、監(jiān)督管理與檢查考核和附則七個組件，均為本合同的有效組成部分，具有同等的法律效力。 三、本合同未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。 物業(yè)管理委托合同書 甲方：遼寧電力第四工程公司 乙方：遼陽四興物業(yè)管理有限公司 根據有關法律、法規(guī)，在自愿平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將遼寧電力第四工程公司辦公大樓（電力大廈）及其附屬和共用設施全權委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。 一、委托管理的范圍及
2、事項 （一）、管理范圍： 甲方將位于文圣區(qū)青年大街九十九號及其區(qū)域范圍內物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理、綜合服務。 物業(yè)類型：寫字樓 建筑占地：17666.49平方米建筑面積：13556平方米 （二）、管理事項： 1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護。包括：屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結構，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。2、區(qū)域內設備、設施維修、養(yǎng)護、運行和管理。包括：供水、供暖、供電、照明、消防及其他設備設施。 3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護、管理。包括：道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場等。 4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護、管理。 5、公共衛(wèi)生的清潔、垃圾收集、清運。 6、交通
3、與車輛停放秩序的管理。 7、安全巡視、門崗值勤、安全監(jiān)控、人員登記。 8、管理與物業(yè)相關的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗收資料。 二、委托管理期限：一年。即2001年3月10日始至2002年3月9日止。 三、雙方的責任、權利、義務 （一）、甲方： 1、代表和維護產權人、使用人的合法權益。 2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)產權人、使用人遵守公約。 3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、年度計劃、財政預決算。 4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度執(zhí)行情況。 5、向乙方提供商業(yè)用房和管理用房。 6、向乙方提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料。 7、負責保證按規(guī)定、按時交納物業(yè)管理費。 8、協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的
4、管理遺留問題。 9、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。 10、不得干涉乙方依法或依據本合同規(guī)定的內容所進行的管理和經營活動。 11、參與確定管理服務費收費標準。 12、對違反合同規(guī)定的乙方和乙方人員，有權終止或要求調換人員。 13、政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。 （二）、乙方 1、根據有關法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度，自主開展各項管理經營活動。 2、遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據甲方授權對物業(yè)實施綜合管理，確保實現各項管理目標和經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受物業(yè)主管部門及有關政府部門和甲方檢查監(jiān)督。 3、根據需要制定維修方案，報甲方審議通過后組織實施。
5、 4、向業(yè)主和物業(yè)使用權人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，并負責監(jiān)督。 5、接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監(jiān)督，并定期報告工作。 6、對物業(yè)的設施、設備不得擅自占用和改變使用功能，如需在物業(yè)內改擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商，經甲方同意后報有關部門批準方可實施。 7、建立物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況。 8、負責測算管理區(qū)域服務收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按標準收取費用。 9、依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定，有權對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為進行處理。根據實際情況采取批評、規(guī)勸、警告、制止、提請有關部門處理等措施。 10、管理期滿向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物
6、業(yè)管理檔案及有關資料。 11、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方。 12、負責編制物業(yè)年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。 四、物業(yè)管理服務費 根據物業(yè)管理有關規(guī)定收取保潔費、保安費、綠化費、管理費、保養(yǎng)費及特約服務費等。 總計：428626.83元。物業(yè)管理服務費標準 根據國家有關規(guī)定并參照相關標準，制定本合同物業(yè)服務費收取標準。 一、 清潔衛(wèi)生費及綠化管理費 1、 保潔費： 0.35x12x13556=56935.20元/年 2、綠化費： 0.55x13556=7455.80元/年 3、化糞池清理費： 0.30x13556=4066.80元/年
7、二、保安費： 0.35x12x13556=56935.20元/年 三、小修費： 每年40，000元 四、電梯、高壓水泵運行保養(yǎng)費： 0.45x12x13556=73202.40元/年 五、供電、供水、供暖運行費： 8x800x12=76800.00元/年 六、收發(fā)： 3x800x12=28800.00元/年 七、特約服務費： 2x800x12=19200.00元/年 八、管理費及其他： 1、管理費： 3.5x13556=47466.00元/年 2、 辦公費： 0.35x13556=4744.60元/年 3、 其他應急費： 每年5，000元 4、 法定稅費： 420606.00 x5.5%=23
8、133.33元/年 九、中修以上和設備、設施更新費用，由物業(yè)公司提出項目并套用相關定額，履行各種手續(xù)并由業(yè)主審核批準后施行。物業(yè)管理服務內容及標準 一、保潔： 內容： 區(qū)域內公用部分的日常清潔，設立專職衛(wèi)生人員以確保為業(yè)主提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境。 標準： 1、庭院、門廳、走廊 每天利用業(yè)主休息時間徹底清掃庭院、門廳、走廊一次，垃圾及時清運。業(yè)主辦公時間設置專職衛(wèi)生員對區(qū)域內的衛(wèi)生進行保潔維護。保持區(qū)域內停車暢道路、綠地無廢棄物，使區(qū)域內地面無雜物、污漬。對燈具、開關、把手、樓梯扶手及時擦拭。走廊放置的痰桶及時清理，門廳附近的玻璃幕墻每周擦洗一次。 2、電梯 每天清潔、擦拭電梯門、鏡面、墻
9、面。每晚徹底清理地面一次。由衛(wèi)生維護人員隨時清理電梯間，每天負責更換地毯，以保持電梯清潔無雜物、污漬。 3、衛(wèi)生間 每晚對衛(wèi)生間進行徹底清潔。包括：垃圾和方便飯盒及時清走，墻面便器具、潔具、墻瓷磚、地磚的洗刷，拖布和日用品要擺放整齊，每周對衛(wèi)生間徹底沖刷一次，開水器每周放水、除垢一次，定時噴灑空氣清新劑，保證無異味。 4、綠化 及時對樓內外綠化植物進行澆水、施肥、修剪，及時清除里面的雜草，每天清除花卉、葉莖的塵土，保持盆內、草坪內無雜物，定期噴灑藥劑，使花木無明顯枯萎及病蟲害現象。 5、地下停車場每周徹底清掃一次，及時清理污水、污物，保持四壁無灰塵。 6、化糞池 定時清理、保證正常使用。 二、
10、保安 內容： 設立專業(yè)保安人員以保證業(yè)主的人身、財產、消防等方面的安全。 標準： 1、值勤 保安人員按照職責堅持門崗值勤，交接班要準時并做好交接班記錄，加強日常巡視和監(jiān)控，積極與公安部門配合，保證物業(yè)安全。 2、來訪登記 對外來辦事人員要進行人員登記、記錄和引導，懂得禮儀知識，講究文明禮貌。對內工作人員要檢查、督促持證進入辦公樓。 3、監(jiān)控室 監(jiān)控室要實行24小時監(jiān)控值班，做好值班記錄，杜絕非工作人員進入，保證儀器和設備的安全，隨時提供監(jiān)控資料。 4、消防設備 定期進行消防設備的檢查和保養(yǎng)，保證消防設備始終處于良好狀態(tài)，發(fā)現火災事故或隱患，及時處理并上報有關部門。 5、停車場 停車場的車輛要排
11、列整齊，隨時指導車輛停放位置，督促車輛鎖閉情況，檢查車庫的安全性，嚴防偷盜和交通事故的發(fā)生。 6、其它突發(fā)事件 嚴防刑事案件和治安事件的發(fā)生，隨時處理緊急情況和制止突發(fā)事件，維護工作秩序，確保正常辦公。 三、小修 內容： 設備、設施小損、小壞的維修，保持房屋原來完好等級為目的的日常養(yǎng)護工程。 標準： 1、電氣 隨時更換和修復損壞的燈泡、燈具、開關等電器設備，保證各種電氣設施和元件的完好。 2、水暖 上下水和暖氣的保養(yǎng)，水暖設施跑、漏水的止水和修補，水閥、便器具、管道的檢修和更換等。 3、土建 房屋的主體結構，各種墻、梁、板柱和門窗洞口的修復。 4、設備 各種機械設備和電器設備的簡單修復。如：開
12、水器、熱水器、空調器、供電開關、盤柜、窗簾等。 5、其他維修項目 業(yè)主要求其他需要維修的項目。如：外點運抵的設備、室內要求裝其他設施等。 6、維修率 維修及時率達到100%，人員10分鐘到位。電氣、水暖維修不超過24小時，土建維修不超過3天。 四、電梯及高壓水泵 內容： 對電梯、高壓水泵進行日常維護，保養(yǎng)、檢修、處理隨機問題。 標準： 1、維護 按有關規(guī)定及時維護，處理隨時發(fā)生的問題，使機械始終處于最佳運行狀態(tài)。保證設備運行率達98%以上。 2、保養(yǎng) 乙方應定期對電梯和高壓水泵進行保養(yǎng)。如：管道刷防腐漆、電梯抹潤滑油等。 3、檢修 按照設備說明書規(guī)定時間和操作規(guī)程進行檢修， 消除各類事故隱患。
13、 4、應急情況處理 設備因停電、機械故障或其它原因造成停運、損壞時的人員反應，事故原因的查明，事故處理的結果和當事人受處罰及收教育情況。 5、各項記錄 值班的人員安排及時間，安全責任及規(guī)章制度，運行記錄，檢修記錄，保養(yǎng)記錄等。 6、費用統(tǒng)計 設備每次維護、正常運行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項費用統(tǒng)計數據。 五、供電、供水、供暖 內容： 設立專業(yè)人員對供電、供水、供暖設備進行日常維護、保養(yǎng)，按時對各種設備進行檢查、保證設備的正常運行，并做到“業(yè)主叫，人員到”，及時為業(yè)主服好務。 標準： 1、運行記錄 做好人員安排、工作職責和交接班記錄，設備正常運行的各項數據，計劃停電、停水、停氣應提前12小時
14、通知業(yè)主并做好解釋工作，確保設備正常運行。 2、檢修記錄 依據設備規(guī)定要求及操作規(guī)程按時檢修并做好記錄工作，定期派專業(yè)人員對系統(tǒng)進行測試、檢查，消除事故隱患，確保系統(tǒng)安全、可靠。 3、日常保養(yǎng) 定期對破損和老化設施進行更換和修補，定期擦拭灰塵、污漬和刷防腐漆等。 4、事故處理 發(fā)生設備事故造成停電、停水、停氣的，要提交事故報告，向業(yè)主說明事故原因、事故處理意見、當時人的責任及受教育情況。 5、應急情況處理 接到用戶報告緊急情況時，維修人員應10分鐘內到位并立即修復，在最短時間內處理突發(fā)性影響并向業(yè)主詳細解釋清楚，做到小修12小時內完畢，大修要連續(xù)修復并安排工程人員24小時值班，對在時限內不能完
15、成的，要向業(yè)主說明原因。 6、費用統(tǒng)計 設備每次維護、正常運行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項費用統(tǒng)計數據。 六、收發(fā) 內容： 負責公司內部的信函、報刊、文件的郵寄與分發(fā)。對職工個人的報刊、信件、包裹等及時通知領醛 標準： 1、登記 對郵寄和收取的報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等及時登記，保管好收據以便查詢。 2、投遞 對要發(fā)出的辦公信函、公司各種文件、通知、報表、包裹、匯款等要及時投遞，不得延誤。因投遞原因而發(fā)生的不良后果，要追究責任。 3、收取 對從郵局或郵遞員中領取的物品、報刊、信函和各種單據要逐一登記，不得冒領或錯領，對有問題的，要提出疑議。 4、分發(fā) 分發(fā)報刊、文件、信函、包裹單、匯
16、款單等要做到準確無差錯。同時制止內部的冒領或錯領行為。如有錯誤，要追究當班人的責任。 5、服務 及時通知收件人領取郵件，做到準確無誤，文明禮貌，熱情周到，達到業(yè)主滿意。 6、保密 對公司的機密、重要文件、信函負有保密責任 七、特約服務 內容： 為領導辦公室、會議室提供清掃、保潔服務。確保領導在清新、優(yōu)雅的環(huán)境中舒心、愉快地工作。 標準： 1、清掃 每天清掃一次，定期進行徹底保潔。 2、擦洗 隨時擦拭桌椅、各種會議牌、裝飾物、花卉等，要求無灰塵、無污漬，椅罩、沙發(fā)罩、布窗簾等要定期洗滌、更換。會前、會后要及時傾到垃圾、礦泉水瓶等。 3、門窗 門窗和玻璃要隨時擦拭，會前要打開門，會后要關閉好門窗，
17、百葉簾要完好無灰塵，做到窗明幾凈。 4、物品擺放 室內物品要擺放整齊。 5、室內環(huán)境 定期噴灑空氣清新劑，保持室內環(huán)境整潔、空氣清晰。 6、服務 會前要擺放好各種會議用品，會間要隨時更換需要的用品，同時講究文明禮貌，熱情周到，會后要及時清理會暢達到隨時具備使用條件。 八、管理 內容： 對乙方的人員、制度、工程、財務、資金等方面的綜合考察，宏觀控制。 標準： 1、管理人員的素質 管理人員要有過硬的思想素質，熟悉分管的業(yè)務范圍，對業(yè)主交代的任務要清楚、明晰，能夠統(tǒng)領一方面工作。 2、制度健全情況 各項規(guī)章制度應完整、配套、齊全，具有約束力。 3、人員分管情況 人員安排應合理，具體工作時間及分工明確
18、無誤。具有獎罰措施。 4、工程施工情況 施工前有報告與立項，履行各種相關審批手續(xù)，施工中保證安全和質量，竣工后要驗收，合格率在95%以上，并提交驗收報告。 5、資金使用情況 甲方繳交的物業(yè)管理費要專項利用，不得擠占，保證物業(yè)的維修標準。 6、雙方結算情況 乙方按規(guī)定時間向甲方提交財務決算和財務預算報告，按規(guī)定時間結算物業(yè)管理費和工程量，由乙方代收的物業(yè)管理費和水電費按時、足額上交甲方，不得截留。 未列標準參照國家及有關省市標準執(zhí)行。 資金結算 一、乙方應于每年初向甲方提交上一年度財務決算報告及下一年度財務預算報告。 二、甲方有權審計和清查乙方帳目及資金使用情況。 三、甲乙雙方每季度結算一次物業(yè)
19、管理費。 四、乙方負責收繳外租單位的物業(yè)管理費每季度與甲方結算一次。 五、乙方負責收繳外租單位的電、水費每月與甲方結算一次。 六、除小修以外的其他維修工程量每季度與甲方結算一次。 監(jiān)督管理與檢查考核 為使物業(yè)管理達到合同規(guī)定的要求，給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)雅、舒適的學習和工作環(huán)境，規(guī)范乙方的物業(yè)管理行為，制定本辦法。一、監(jiān)督管理 1、嚴格執(zhí)行合同中規(guī)定的物業(yè)管理服務內容及標準。 2、乙方應根據合同規(guī)定的內容及人員分管情況，制定出內部相應的考核辦法。 3、中修以上和設備、設施的更新項目要立項，履行審批手續(xù)，竣工后要提交驗收報告單。 4、經行政事務部考核不合格項并限期下達整改的措施必須按時完成。 5、及時
20、收繳出租單位的水電費及物業(yè)管理費工作。 6、做好各方面的記錄工作。 二、檢查與考核 檢查時間： 每月15日、30日為定期檢查日，遇到節(jié)假日或公休日，檢查時間順延。 考核形式： 1、采取定期檢查并實行打分制； 2、機關或外租單位問卷形式； 3、主管部門及公司領導綜合評定。 考核標準： 1、以物業(yè)管理服務內容及標準中所列標準項進行考核，并輔以打分形式； 2、按考核標準，70分應為物業(yè)管理達標標準分； 考核方法： 1、每月15日由行政事務管理部人員負責檢查并負責打分，占總積分的30%； 2、每月30日由行政事務管理部檢查和機關或外租單位雙打分，雙方各占50%，合計占總積分的40%，； 3、每季度由主
21、管部門及公司領導綜合評定一次，占總積分的30%。 三、獎懲 1、由于乙方原因影響甲方工作秩序、工作環(huán)境，每發(fā)生一次罰款300500元。 2、乙方工作質量達不到物業(yè)管理服務內容及標準所規(guī)定，經考核后低于70分的，物業(yè)管理費按同比例削減。 3、乙方工作質量基本達到物業(yè)管理服務內容及標準所規(guī)定，經考核后為70分的，物業(yè)管理費全額繳交。 4、乙方工作質量超過物業(yè)管理服務內容及標準所規(guī)定，經考核后高于70分的，物業(yè)管理費按同比例獎勵。 附則 一、本合同未盡事宜，經雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂、更改或補充，以書面合同為準。二、因合同原因造成乙方執(zhí)行錯誤，可對甲方提出復議意見，以書面形式為準，并由甲方負責解釋及處理。 三、因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并做善后處理產生質量事故的直接原因。以政府主管部門的鑒定為準。 四、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)調處理。 五、本合同自簽字之日起生效。 六、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。甲方（章）： 乙方（章）： 代表人： 代表人：
辦公大樓的物業(yè)管理委托合同
