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1、第十六章 租賃合同,第一節(jié) 租賃合同概述 一、租賃合同的概念和法律特征 （一）租賃合同的概念 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同關系中，交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人；使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。,,（二）租賃合同的法律特征 1、租賃合同是轉移財產使用權的合同。 2、租賃合同為雙務、有償合同。 3、租賃合同為諾成合同。 4、租賃合同是繼續(xù)性、非永續(xù)性合同。,二、租賃合同的分類,租賃合同依據(jù)不同的標準可以做出不同的分類，而實踐中經常使用的是如下分類： （一）動產租賃合同與不動產租賃合同； （二）定期租賃合同與不定期租賃合同；
2、（三）一般租賃合同與特殊租賃合同。,三、租賃合同的形式,合同的形式，又稱合同的方式，是合同雙方當事人合意的表現(xiàn)形式，是合同內容的載體。依據(jù)法律對合同形式的不同要求，可將合同區(qū)分為要式合同和不要式合同。就租賃合同而言，不定期的租賃合同為不要式合同，無須采用書面形式；租賃期限不滿6個月的定期租賃合同也為不要式合同；但租賃期限在6個月以上的定期租賃合同為要式合同，應當采用書面形式，未采用書面形式，雙方當事人對租賃期限有爭議的，視為不定期租賃合同。,第二節(jié) 租賃合同的效力,一、出租人的義務 （一）交付租賃物并保持租賃物符合約定用途的義務； （二）維修租賃物的義務； （三）瑕疵擔保的義務,二、承租人的義
3、務,（一）按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物的義務； （二）妥善保管租賃物的義務； （三）不作為義務； 1、不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物； 2、不得隨意轉租； （四）支付租金的義務； （五）返還租賃物的義務。,三、租賃合同的特別效力,（一）承租人獲取租賃物收益的權利； （二）租賃合同的對抗效力 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有權人，承租人與出租人原來在租賃合同中所作的其他約定，租賃物的新所有權人也應當一并遵循。,第三節(jié) 房屋租賃合同,一、房屋租賃合同的概念 房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租期屆滿時
4、，將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。,,二、優(yōu)先承租 在租賃合同的租賃期限屆滿之前，出租人將房屋拆除重建的，可以終止租賃合同，但出租人應當給予承租人適當?shù)膿p失賠償。如果重建的房屋仍然用于出租，則原承租人在同等條件下，應當享有優(yōu)先承租權。,,三、優(yōu)先購買 合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！彼^房屋承租人的優(yōu)先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權利。優(yōu)先購買權的權利屬性為形成權，其實質是對出租人選擇房屋買賣合同對方當事人自由的限制。,,（一）承租人的優(yōu)先購買權
5、發(fā)生在出租人轉讓房屋所有權的時候，這是承租人享有優(yōu)先購買權的前提和基礎。 （二）出租人出賣租賃房屋，應負擔通知義務，這是承租人得以行使優(yōu)先購買權的必要前提。 （三）承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權。 （四）承租人應當在合理期限內行使優(yōu)先購買權，這是承租人優(yōu)先購買權的行使條件。,四、承受,合同法第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！币话銇碚f，在租賃合同的履行過程中，承租人死亡的，租賃合同應當終止。但是，在房屋租賃合同中，由于與承租人共同居住的多是其親屬，且具有共同生活關系，因此，法律規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，直至房屋租賃合同期限屆滿。,
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