《工程建設(shè)法規(guī)》PPT課件.ppt

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1、工程建設(shè)法規(guī),陳戰(zhàn)利,Construction Code,Chapter 2 工程建設(shè)程序法規(guī),問題,什么是基本建設(shè)程序？ 工程設(shè)計(jì)分為那幾個(gè)階段？ 什么是項(xiàng)目建議書，其主要內(nèi)容是什么？ 可行性研究報(bào)告的編制步驟是什么？,本章基本內(nèi)容 了解我國工程建設(shè)程序的概念 熟悉工程建設(shè)程序階段和環(huán)節(jié)的劃分 掌握工程建設(shè)前期階段、準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段的工作內(nèi)容,第一節(jié) 概述,一、工程建設(shè)項(xiàng)目的概念 1、定義 工程建設(shè)是指土木建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程、建筑裝修工程等項(xiàng)目的新建、擴(kuò)建和改建，是形成固定資產(chǎn)的基本生產(chǎn)過程及其與相關(guān)聯(lián)的其他建設(shè)工作的總稱。 工程建設(shè)項(xiàng)目是項(xiàng)目中最為常見、最

2、為典型的一類項(xiàng)目，它是以實(shí)物形態(tài)表示的具體項(xiàng)目，比如說建一座辦公樓，建一座工廠、建一個(gè)公園等都屬于工程建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的進(jìn)行過程中都涉及具體的建設(shè)活動(dòng)，最終都要形成實(shí)物形態(tài)的建設(shè)成果。在我們國家，工程項(xiàng)目多是固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。,2、工程建設(shè)項(xiàng)目的基本分類 （1）按投資和再生產(chǎn)的性質(zhì)可以再分：,基本建設(shè)項(xiàng)目,更新改造項(xiàng)目,,基本建設(shè)項(xiàng)目,更新改造項(xiàng)目,技術(shù)引進(jìn)項(xiàng)目,設(shè)備更新項(xiàng)目,技術(shù)改造項(xiàng)目,新建項(xiàng)目,擴(kuò)建項(xiàng)目,遷建項(xiàng)目,改建項(xiàng)目,,,恢復(fù)項(xiàng)目,（2）按建設(shè)規(guī)模再分： 不同等級標(biāo)準(zhǔn)的工程建設(shè)項(xiàng)目，國家規(guī)定的審批機(jī)關(guān)和報(bào)建程序不同。,基本建設(shè)項(xiàng)目,大型項(xiàng)目,小型項(xiàng)目,中型項(xiàng)目,,基本建設(shè)項(xiàng)目的劃分

3、：按投資額或生產(chǎn)能力、使用效益 按投資額劃分的基本建設(shè)項(xiàng)目，屬于生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目中的能源、交通、原材料部門的工程項(xiàng)目，投資額達(dá)到5000萬元以上為大中型項(xiàng)目；其他部門和非工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，投資額達(dá)到 3000萬元以上為大中型建設(shè)項(xiàng)目； 按生產(chǎn)能力或使用效益劃分的建設(shè)項(xiàng)目，以國家對各行各業(yè)的具體規(guī)定作為標(biāo)準(zhǔn)；,更新改造項(xiàng)目的劃分：按投資額 更新改造項(xiàng)目只按投資額標(biāo)準(zhǔn)劃分，能源、交通、原材料部門投資額達(dá)到 5000萬元及其以上的工程項(xiàng)目和其他部門投資額達(dá)到3000萬元及其以上的項(xiàng)目為限額以上項(xiàng)目，否則為限額以下項(xiàng)目。,更新改造項(xiàng)目,限額以上項(xiàng)目,限額以下項(xiàng)目,,二、工程建設(shè)程序的概念 項(xiàng)目

4、建設(shè)程序，指的是一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從建設(shè)設(shè)想或者說建設(shè)意圖的提出到項(xiàng)目的選擇、評估、決策，到設(shè)計(jì)、施工，直到竣工投產(chǎn)、交付使用的整個(gè)建設(shè)過程中，各項(xiàng)工作必須遵循的先后工作次序。 簡單的說，可以分為投資決策、建設(shè)實(shí)施和交付使用 三個(gè)大的階段。世界各國關(guān)于建設(shè)程序階段的劃分大體類似。 需要注意： 它是一個(gè)自然的、客觀的過程。 它是國家通過法規(guī)規(guī)定的規(guī)范程序，必須遵守。,世界銀行關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)程序的規(guī)定：,項(xiàng)目選定,項(xiàng)目準(zhǔn)備,項(xiàng)目評估,項(xiàng)目談判,項(xiàng)目實(shí)施,項(xiàng)目總結(jié)評價(jià),,,,,,,按現(xiàn)行規(guī)定，我國一般大中型及限額以上項(xiàng)目的基本建設(shè)程序可以分為以下幾個(gè)階段（如下圖所示）： 根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展長遠(yuǎn)

5、規(guī)劃，結(jié)合行業(yè)和地 區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，提出項(xiàng)目建議書； 在勘察、試驗(yàn)、調(diào)查研究及詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基 礎(chǔ)上，編制可行性研究報(bào)告； 根據(jù)咨詢評估情況，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行決策； 根據(jù)可行性研究報(bào)告，編制設(shè)計(jì)文件； 初步設(shè)計(jì)經(jīng)批準(zhǔn)后，做好施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作； 組織施工，并根據(jù)施工進(jìn)度做好生產(chǎn)或動(dòng)用前的準(zhǔn) 備工作； 項(xiàng)目按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)內(nèi)容建完，經(jīng)投料試車驗(yàn)收合格 后正式投產(chǎn)交付使用； 生產(chǎn)運(yùn)營一段時(shí)間（一般為1年）后講行項(xiàng)目后評 價(jià)。,三、工程建設(shè)項(xiàng)目的審批權(quán)限劃分 基本建設(shè)程序始終是國家對建設(shè)項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其審批程序非常嚴(yán)格。我國目前對基本建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)定大中型項(xiàng)目

6、由國家發(fā)改委審批，小型及一般地方項(xiàng)目由地方發(fā)改委審批。 1998年9月國務(wù)院明傳電報(bào)關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目管理確保工程建設(shè)質(zhì)量的通知中再次強(qiáng)調(diào)“進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目管理，要嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于基本建設(shè)項(xiàng)目審批的各項(xiàng)規(guī)定。任何單位和個(gè)人都不得越權(quán)審批項(xiàng)目，也不得降低標(biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)項(xiàng)目。按照規(guī)定，需報(bào)國務(wù)院審批的項(xiàng)目，必須報(bào)國務(wù)院審批；需報(bào)國家發(fā)改委審批的項(xiàng)目，必須報(bào)國家發(fā)改委審批。對前期工作達(dá)不到深度要求的項(xiàng)目，一律不予審批。” 一般情況下，項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等的審批權(quán)限、部門是一致的，按照規(guī)定，其審批權(quán)限劃分為以下幾級：,（1）所有大中型和限額以上項(xiàng)目，按照項(xiàng)目隸屬關(guān)系由行業(yè)主管部門或省

7、、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市審查同意后，報(bào)國家發(fā)改委審批。凡投資額在2億元以上的項(xiàng)目，由國家發(fā)改委審核后報(bào)國務(wù)院審批。 （2）地方投資安排的地方院校、醫(yī)院及其他文教衛(wèi)生事業(yè)的大中型基本建設(shè)項(xiàng)目，由省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市發(fā)改委審批，抄報(bào)國家發(fā)改委和有關(guān)部門備案。 （3）企業(yè)橫向聯(lián)合投資的大中型基本建設(shè)項(xiàng)目，凡自行解決資金、能源、原材料、設(shè)備，以及投產(chǎn)后的產(chǎn)供銷、動(dòng)力、運(yùn)力等能夠自己落實(shí)，而且已經(jīng)與有關(guān)部門、地方、企業(yè)簽訂了合同，不需要國家安排的，由有關(guān)部門或省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市發(fā)改委審批，抄報(bào)國家發(fā)改委備案。 （4）小型和限額以下項(xiàng)目，按照項(xiàng)目隸屬關(guān)系，分別由主管部門或省、自治

8、區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市發(fā)改委審批。 屬于地方發(fā)改委審批的，地方發(fā)改委可以根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模再行確定具體審批權(quán)限。,四、外商投資項(xiàng)目的審批 需經(jīng)過項(xiàng)目建議書審批(外資企業(yè)無此審批)、可行性研究報(bào)告的審批和合同、章程的審批三個(gè)步驟。 1.項(xiàng)目建議書審批 項(xiàng)目建設(shè)的必要性、合營雙方基本情況、合營目的、合營范圍和規(guī)模、投資總額、投資方式和資金來源、合營雙方投資的比例和資金構(gòu)成的比例、生產(chǎn)技術(shù)和主要設(shè)備 2.可研報(bào)告審批 合營雙方的基本情況、投資總額、出資比例、出資方式、利潤分配、虧損負(fù)擔(dān)等，另附審批機(jī)關(guān)要求的各種文件資料 3.合同、章程的審批 應(yīng)當(dāng)通過所在縣或縣級以上人民政府向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)提出申請 兩個(gè)或

9、兩個(gè)以上外國投資者共同申請時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其簽訂的合同副本報(bào)送審批機(jī)關(guān)備案 審批機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起90日內(nèi)決定批準(zhǔn)或不批準(zhǔn),第二節(jié) 我國基本建設(shè)程序,驗(yàn)收與保修,,,,前期,準(zhǔn)備,實(shí)施,終結(jié),,,工程建設(shè),,,前期階段(決策分析),投資意向,市場研究與投資機(jī)會分析,決策分析,項(xiàng)目建議書,可行性研究,審批立項(xiàng),,機(jī)會可行性研究,初步可行性研究,詳細(xì)可行性研究,一、前期工作階段 （1）投資意向 投資意向是投資主體發(fā)現(xiàn)社會存在合適的投資機(jī)會所產(chǎn)生的投資愿望，它是工程建設(shè)投資活動(dòng)的起點(diǎn)。如房地產(chǎn)開發(fā)商尋找投資機(jī)會。 （2）市場研究與投資機(jī)會分析 投資機(jī)會分析，是投資主體對投資機(jī)會所進(jìn)行的初

10、步考察和分析，在認(rèn)為機(jī)會合適、有良好的預(yù)后效益時(shí)，則可進(jìn)行進(jìn)一步的行動(dòng)。,（3）項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目建議書是投資機(jī)會分析結(jié)果文字化后所形成的書面文件，以方便投資決策者分析、抉擇。主要確定擬建項(xiàng)目必要性和是否具備建設(shè)條件及擬建規(guī)模等，為進(jìn)一步研究論證工作提供依據(jù)。1984年起國家明確規(guī)定所有國內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)過項(xiàng)目建議書這一階段，并規(guī)定了具體內(nèi)容要求。一份完整的項(xiàng)目建議書應(yīng)包括以下內(nèi)容： 建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù); 產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想; 資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系等的初步分析; 投資估算和資金籌措設(shè)想; 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益初步估計(jì)。 項(xiàng)目建

11、議書要經(jīng)過有關(guān)部門審批才可進(jìn)行下一步的工作。,（4）可行性研究 是指項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，對擬建項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理等內(nèi)容所進(jìn)行的分析論證。 （5）審批立項(xiàng) 報(bào)主管步門審查，予以立項(xiàng)?？尚行匝芯繄?bào)告審批通過后，項(xiàng)目正式立項(xiàng)。 國際上習(xí)慣把前期階段統(tǒng)稱為可行性研究階段，具體分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段。上述兩項(xiàng)內(nèi)容可以認(rèn)為是投資機(jī)會研究階段的內(nèi)容。,三大內(nèi)容,市場研究,技術(shù)研究,經(jīng)濟(jì)研究,,二、建設(shè)準(zhǔn)備階段 為勘察、設(shè)計(jì)、施工創(chuàng)造條件所做的建設(shè)現(xiàn)場、建設(shè)隊(duì)伍、建設(shè)設(shè)備等方面的準(zhǔn)備工作。 （1）規(guī)劃 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)的工程，必須符合城市規(guī)劃或

12、村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的要求，其工程選址和布局，必須取得城市規(guī)劃行政主管部門或村、鎮(zhèn)規(guī)劃部門的同意、批準(zhǔn)。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)的，要依法先后領(lǐng)取：城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的“選址意見書”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，方可進(jìn)行獲取土地使用權(quán)、設(shè)計(jì)、施工等相關(guān)建設(shè)活動(dòng)。 （2）征地(獲取土地使用權(quán)) 工程建設(shè)用地都必須通過國家對土地使用權(quán)的出讓或劃撥而取得。出讓的要向國家支付出讓金。劃撥的不支付出讓金，但在城市要承擔(dān)拆遷費(fèi)用，在農(nóng)村和郊區(qū)要承擔(dān)補(bǔ)償和安置費(fèi)。 在農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行工程建設(shè)的，也必須先由國家征用農(nóng)民土地，然后再將土地使用權(quán)出讓或劃撥給建設(shè)單位或個(gè)人。,

13、（3）拆遷 要獲得房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)并取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷。拆遷人與被拆遷人應(yīng)簽訂書面協(xié)議，被拆遷人必須服從城市建設(shè)的需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷，拆遷人對被拆遷人依法給予補(bǔ)償和安置，對違章建筑及超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的被拆遷人和使用人，則不予補(bǔ)償和安置。 （4）報(bào)建 建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告經(jīng)審批通過立項(xiàng)后，持工程項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、銀行出具的資信證明、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件等資料向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行報(bào)建。未報(bào)建的工程不得辦理招投標(biāo)手續(xù)和發(fā)放施工許可證，設(shè)計(jì)、施工單位不得承接該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工任務(wù)。 5工程發(fā)包與承包 工程發(fā)包與承包有招標(biāo)投標(biāo)和直接發(fā)包兩種方式

14、。,三、建設(shè)實(shí)施階段 1工程勘察設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)文件是制定建設(shè)計(jì)劃、組織工程施工和控制建設(shè)投資的依據(jù)。設(shè)計(jì)與勘察是密不可分的，設(shè)計(jì)工作必須在進(jìn)行工程勘察，取得足夠的地質(zhì)、水文等基礎(chǔ)資料后才能進(jìn)行。 2施工準(zhǔn)備,施工準(zhǔn)備,施工單位技術(shù)、物質(zhì)等方面的準(zhǔn)備,建設(shè)單位取得施工許可證,,施工單位熟悉，審查圖紙，向下屬單位進(jìn)行計(jì)劃、技術(shù)、質(zhì)量、安全、經(jīng)濟(jì)責(zé)任的交底，下達(dá)施工任務(wù)書，準(zhǔn)備工程施工所需的設(shè)備、材料等。 建設(shè)單位向工程所在地縣級以上建設(shè)主管部門申領(lǐng)施工許可證，未取得施工許可證不得擅自組織開工。 已取得施工許可證的，自批準(zhǔn)之日起三個(gè)月內(nèi)組織開工，如不能開工可向發(fā)證機(jī)關(guān)

15、申請延期，延期以兩次為限，每次不超過三個(gè)月，否則施工許可證作廢。 3工程施工：將工程設(shè)計(jì)物轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品的過程。 4生產(chǎn)準(zhǔn)備 工程施工臨近結(jié)束時(shí)，為保證建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)使用所進(jìn)行的準(zhǔn)備活動(dòng)。如：招收和培訓(xùn)必要的生產(chǎn)人員等。,四、工程竣工驗(yàn)收與保修階段 1工程竣工驗(yàn)收 2工程保修 在保修期限內(nèi)，承包單位要對工程中出現(xiàn)的任何缺陷承擔(dān)保修與賠償責(zé)任。 五、生產(chǎn)運(yùn)營與后評價(jià)階段 1生產(chǎn)運(yùn)營 2投資后評價(jià) 它是工程建設(shè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是工程建設(shè)程序的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。,補(bǔ)充1：可行性研究簡介,一、可行性研究的作用 作為建設(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。項(xiàng)目投資決策者主要

16、根據(jù)可行性研究的評價(jià)結(jié)果決定一個(gè)項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資，因此，它是投資的主要依據(jù)?？尚行匝芯恐芯唧w研究的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，都要在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確規(guī)定，它是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。 作為籌集資金向銀行申請貸款的依據(jù)。銀行在接受項(xiàng)目建設(shè)貸款申請叱需對貸款項(xiàng)目進(jìn)行分析評估，在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還能力、不承擔(dān)過大風(fēng)險(xiǎn)后，才能同意貸款。,作為項(xiàng)目主管部門商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)。根據(jù)可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)任務(wù)書，項(xiàng)目主管部門可同有關(guān)部門簽訂項(xiàng)目所需的原材料、能源資源和基礎(chǔ)設(shè)施等方面的協(xié)議和合同，以及引進(jìn)技術(shù)和設(shè)備的正式協(xié)議。 作為項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的依據(jù)。按照可行性研究中對產(chǎn)

17、品方案、建設(shè)規(guī)模、廠址、工藝流激主要設(shè)備選型和總團(tuán)布置等方案的評選論證結(jié)果，在設(shè)計(jì)任務(wù)書確認(rèn)后，可作為初步設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨和施工準(zhǔn)備工作的依據(jù)。 作為項(xiàng)目采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備研制計(jì)劃和補(bǔ)充地形、地質(zhì)工作和工業(yè)性試驗(yàn)的依據(jù)。 作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。 作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。 作為項(xiàng)目后評價(jià)的依據(jù)。,二、可行性研究的階段劃分,投資機(jī)會研究階段,初步可行性研究階段（項(xiàng)目建議書）,詳細(xì)可行性研究階段（可行性研究）,,國際慣例,注意：本表數(shù)據(jù)是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并非強(qiáng)制性法律法規(guī)規(guī)定。,三、可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容 國家發(fā)改委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性

18、研究的試行管理辦法規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容如下： 1、總論 總論部分包括兩個(gè)主要內(nèi)容： （1）項(xiàng)目提出的背景（改擴(kuò)建項(xiàng)目要說明企業(yè)現(xiàn)有的概 況），投資的 必要性和經(jīng)濟(jì)意義； （2）研究工作的依據(jù)和范圍。 2、需求預(yù)測和擬建規(guī)模 主要包括： （1）國內(nèi)外需要情況預(yù)測； （2）國內(nèi)現(xiàn)有工廠生產(chǎn)能力估計(jì)； （3）銷售預(yù)測，價(jià)格分析，產(chǎn)品競爭能力，進(jìn)入國際市場前景； （4）擬建項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品方案和發(fā)展方向的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和分析。,3、資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況 （1）經(jīng)過儲量委員會正式批準(zhǔn)的資源儲量、品位、成分以及開采、使用條件評述； （2）原料、輔助材料、燃料的種類、數(shù)量、來

19、源和供應(yīng)可能； （3）所需公用設(shè)施的數(shù)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)條件。 4、設(shè)計(jì)方案 （1）項(xiàng)目構(gòu)成范圍（指包括主要單項(xiàng)工程，技術(shù)來源和生產(chǎn)方法，主要技術(shù)工藝和設(shè)備選型方案比較，引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備的來源、國別；設(shè)備的國內(nèi)外分別交付規(guī)定或與外商合作制造的設(shè)想。改擴(kuò)建項(xiàng)目要說明原有固定資產(chǎn)利用情況）； （2）全廠布置方案的初步選擇和土建工程量估算； （3）公用輔助設(shè)施和廠內(nèi)外交通運(yùn)輸方式的比較和初步選擇。 5、建廠條件與廠址方案 （1）建廠地理位置、氣象、水文、地質(zhì)地形條件和社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀； （2）交通、運(yùn)輸及水、電、氣的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢； （3）廠址比較與選擇意見。,6、環(huán)境保護(hù) 調(diào)查環(huán)境現(xiàn)狀，預(yù)測項(xiàng)目對環(huán)境

20、的影響，提出環(huán)境保護(hù)和“三廢”治理的初步方案。 7、企業(yè)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)（估算數(shù)） 8、實(shí)施進(jìn)度建議 9、投資估算和資金籌措 （1）主體工程與協(xié)作配套工程所需的投資； （2）生產(chǎn)流動(dòng)資金的估算； （3）資金來源，籌措方式及貸款償還方式。 10、社會及經(jīng)濟(jì)效果評價(jià),1、劃撥 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。,出讓（一級市場）,劃撥（非市場行為）,轉(zhuǎn)讓（二級市場）,取得土地使用權(quán)的方式,,補(bǔ)

21、充2：房地產(chǎn)管理法關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)定,下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,2、出讓 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 (1)出讓年限問題 土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地

22、使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年。（如商住樓用地）,土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 （2）出讓方式：,土地出讓方式,拍賣出讓,招標(biāo)出讓,掛牌

23、出讓,協(xié)議出讓,,2004年3月31日，國土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況、執(zhí)法監(jiān)察工作 ，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價(jià)出讓（不允許再協(xié)議出讓）。這就是所稱的“8.31大限”。該文件還規(guī)定，8月31日以后，發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。 通知要求各地要嚴(yán)格按國家政策規(guī)定界定招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（2002年7月1日）實(shí)施前的歷史遺留問題，不得擅自擴(kuò)大范圍，不得弄虛作假、變相搭車，并要加快工作進(jìn)度，于2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。對8月31日后仍以

24、歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。,一個(gè)普通的文件，為何被人們稱作為“大限”呢？ 我們來看看在8.31之前，國內(nèi)土地是怎樣出讓的： 1988年以前，國內(nèi)大部分土地交易都以行政劃撥為 主； 1990年之后開始出臺土地出讓的政策； 1994年，房地產(chǎn)管理法規(guī)定土地出讓可采用拍賣、 招標(biāo)、掛牌、或者雙方協(xié)議的方式。 2002年，要求經(jīng)營性土地采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方 式出讓，不再協(xié)議出讓，但歷史遺留問題可以使用 協(xié)議出讓。 2004.8.31后，經(jīng)營性土地出讓只有一種模式，公開 競價(jià)出讓（招、拍、掛）。,3、轉(zhuǎn)讓 國家容許土地使用權(quán)

25、的轉(zhuǎn)讓，但為防范“炒賣地皮”現(xiàn)象和限制土地投機(jī)，我國立法對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定了附加條件作為限制。 （1）轉(zhuǎn)讓的條件 必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn)行投資、開發(fā)、利用 （用途、界限、占地面積、容積率、建筑物高度、投資額度、配套設(shè)施等條件） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記 ：土地使用權(quán)過戶登記、房產(chǎn)過戶登記,