淺談新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn)論文 定稿

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1、淺談新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn)論文 定稿 單 位 會(huì)計(jì)082 學(xué) 號(hào) 08602212 江西農(nóng)業(yè)大學(xué)南昌商學(xué)院本科畢業(yè)論文(會(huì)計(jì)專業(yè))淺談新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn) 姓 名趙 婷 專 業(yè) 會(huì)計(jì)082 指導(dǎo)教師 康 小 蘭 江西農(nóng)業(yè)大學(xué)南昌商學(xué)院 二0一一年十月論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人聲明,所呈交的學(xué)位論文系在導(dǎo)師指導(dǎo)下獨(dú)立完成的研究成果。文中合法應(yīng)用他人的成果,均已做出明確標(biāo)注或得到許可。論文內(nèi)容未包含法律意義上已屬于他人的任何形式的研究成果,也不包含本人已用于其他學(xué)位申請(qǐng)的論文或成果。 本文如違反上述聲明,愿意承擔(dān)以下責(zé)任后后果: 1.交回學(xué)校授予的學(xué)士學(xué)位; 2.學(xué)?？稍谙嚓P(guān)媒體上對(duì)本人的行為進(jìn)行

2、通報(bào); 3.本文按照學(xué)校規(guī)定的方式,對(duì)因不當(dāng)取得學(xué)位給學(xué)校造成的名譽(yù)損害,進(jìn)行公開道歉; 4.本人負(fù)責(zé)因論文成果不實(shí)產(chǎn)生的法律糾紛。 論文作者簽名: 日期:年月日畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))開題報(bào)告及任務(wù)書論文(設(shè)計(jì))題目淺談新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn)學(xué)生姓名趙婷專業(yè)會(huì)計(jì)指導(dǎo)教師康小蘭 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變, 將房地產(chǎn)作為一種投資手段, 逐漸成為一種普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,有的企業(yè)以此為主營業(yè)務(wù),更多的企業(yè)在經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的同時(shí)兼營房地產(chǎn)投資。以往的會(huì)計(jì)處理總是把這些投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)看待, 并按估計(jì)年限計(jì)提折舊, 掩蓋了投資性房地產(chǎn)價(jià)值,不能反映企業(yè)的真實(shí)會(huì)計(jì)信息。投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)投資, 不

3、是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn), 且投資性房地產(chǎn)存在高風(fēng)險(xiǎn)高收益, 作為一般性固定資產(chǎn)進(jìn)行處理顯然是不合適的, 因此,需要把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中劃分出來進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)的適時(shí)推出, 成為此次新準(zhǔn)則體系中的一個(gè)突破和新亮點(diǎn)。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、性質(zhì)特征、初始和后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換與處置等方面對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則加以闡述。2.本選題在國內(nèi)外的研究狀況及發(fā)展趨勢我國以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn),由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異,將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無

4、形資產(chǎn)核算,不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營成果的影響。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)已于2007年1月1日起施行。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映,無疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性,從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。如何準(zhǔn)確地理解這個(gè)準(zhǔn)則并將其運(yùn)用于實(shí)際工作中是我們目前面臨的重要問題。 目前在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的情況下,采用公允價(jià)值計(jì)量模式后,企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況會(huì)變好、資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)變低、凈資產(chǎn)和利潤都會(huì)增加,但這種企業(yè)所占比例很低。大部分企業(yè)圖省事,不愿意投入更多的精力和成本去確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,他們考慮到

5、我國房地產(chǎn)市場還不太完善,房價(jià)下跌不是沒有可能,且企業(yè)一旦采用公允價(jià)值模式,在會(huì)計(jì)核算方法上不可逆轉(zhuǎn),并被監(jiān)管機(jī)構(gòu)充分關(guān)注,因此不愿意貿(mào)然采用公允價(jià)值計(jì)量模式。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“謹(jǐn)慎使用”基本上演變成了“不使用”。 在日常經(jīng)營活動(dòng)中,企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外,還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上,這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn),即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng),為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同,例如都表

6、現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等,但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有,因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)(如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等)相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則,兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,投資性房地產(chǎn)適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)?投資性房地產(chǎn),而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。 與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比,我國的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值模式的前提條件,只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采

7、用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,也就是必須同時(shí)滿足(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場以及(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息兩個(gè)條件。在要求同時(shí)滿足上述兩個(gè)條件的情況下,已經(jīng)限制了采用其他的估值技術(shù)來確定公允價(jià)值。由于其他的估值技術(shù)通常含有較多的假設(shè),與參照活躍的交易市場價(jià)格來確定公允價(jià)值相比,有較大的主觀性,也就是容易產(chǎn)生爭議。在上述前提條件的限制下,在一定程度上,提高了投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的可靠性一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn)概述(一)投資性房地產(chǎn)定義及初始計(jì)量二)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量(三)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換二、我國投資性房地產(chǎn)核算在新

8、準(zhǔn)則下運(yùn)用存在的主要問題(一)區(qū)分自用與投資的房地產(chǎn)的問題(二)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式的使用趨勢三、投資性房地產(chǎn)的具體會(huì)計(jì)處理及問題(一)取得投資性房地產(chǎn)的主要會(huì)計(jì)處理 (二)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇及其存在的問題4.完成論文的條件、方法及措施,包括實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)、調(diào)研計(jì)劃、資料收集、參考文獻(xiàn)等內(nèi)容。1 徐秀君,對(duì)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的探討J,中小企業(yè)管理與科技(上半月),20083.2 胡 燕 、張 磊,關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的思考J,北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),20074.3 徐小瑛,淺談企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)J,云南財(cái)貿(mào)學(xué)院學(xué)報(bào),20065.4 裴永浩,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)

9、則解析J,商場現(xiàn)代化,200723.5張妮妮、葛鳳麗,淺議投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量的會(huì)計(jì)處理M,山東紡織經(jīng)濟(jì),200803.6 董軍,投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變化之影響分析J,科技創(chuàng)業(yè)月刊,20084.7劉?,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)核算模式的比較與選擇J,會(huì)計(jì)之友(下旬刊),200806.8 陳 琰,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國際差異比較研究J,中國農(nóng)業(yè)銀行武漢培訓(xùn)學(xué)院學(xué)報(bào),20075.9姜 葵,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則利弊分析及應(yīng)對(duì)策略研究J,經(jīng)濟(jì)視角(下),201012.10 劉廣瑞、劉依含,投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的影響因素-金融危機(jī)下基于津?yàn)I發(fā)展的案例分析J,財(cái)會(huì)月刊,201032.11陳華亭、

10、包全永,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則若干規(guī)定對(duì)企業(yè)利潤的影響J.對(duì)外經(jīng)貿(mào)財(cái)會(huì), 200605.12財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則M.北京,經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.13趙莉娟、鐘杰鋒、傅雪花、周其春,投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的國際比較J,中國商界下半月, 200906.14陸漢蓬. 我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國際比較與借鑒J. 北方經(jīng)貿(mào), 200809.簽字: 年月日注:此表前四項(xiàng)由學(xué)生填寫后交指導(dǎo)教師簽署意見,否則不得開題。江西農(nóng)大本科畢業(yè)論文(設(shè)計(jì)、報(bào)告)完成情況登記卡姓名趙婷性 別女學(xué) 號(hào)08602212院(系)財(cái)會(huì)系專 業(yè)會(huì)計(jì)班 級(jí)082論文(設(shè)計(jì))題目淺談新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn)主要參考資料索引 1 1徐秀君,對(duì)新企業(yè)

11、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的探討J,中小企業(yè)管理與科技(上半月),20083.2 胡 燕 、張 磊,關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的思考J,北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),20074.3 徐小瑛,淺談企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)J,云南財(cái)貿(mào)學(xué)院學(xué)報(bào),20065.4 裴永浩,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則解析J,商場現(xiàn)代化,200723.5張妮妮、葛鳳麗,淺議投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量的會(huì)計(jì)處理M,山東紡織經(jīng)濟(jì),200803.6 董軍,投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變化之影響分析J,科技創(chuàng)業(yè)月刊,20084.7劉?,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)核算模式的比較與選擇J,會(huì)計(jì)之友(下旬刊),200806.8 陳 琰,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)

12、則的國際差異比較研究J,中國農(nóng)業(yè)銀行武漢培訓(xùn)學(xué)院學(xué)報(bào),20075.9姜 葵,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則利弊分析及應(yīng)對(duì)策略研究J,經(jīng)濟(jì)視角(下),201012.10 劉廣瑞、劉依含,投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的影響因素? 金融危機(jī)下基于津?yàn)I發(fā)展的案例分析J,財(cái)會(huì)月刊,201032.11陳華亭、包全永,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則若干規(guī)定對(duì)企業(yè)利潤的影響J.對(duì)外經(jīng)貿(mào)財(cái)會(huì), 200605.12財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則M.北京,經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.13趙莉娟、鐘杰鋒、傅雪花、周其春,投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的國際比較J,中國商界下半月, 200906.14陸漢蓬. 我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國際比較與借鑒 J. 北方經(jīng)貿(mào), 2008

13、09. 畢業(yè)論文設(shè)計(jì)指導(dǎo)情況指導(dǎo)次數(shù)指導(dǎo)日期求教事項(xiàng)指導(dǎo)內(nèi)容指導(dǎo)教師簽名12011.06.10 大綱確定選題和大綱22011.07.06開題報(bào)告初稿內(nèi)容修改32011.09.10開題報(bào)告定稿內(nèi)容修改42011.09.16 初稿內(nèi)容和格式修改52011.10.03 二稿內(nèi)容和格式修改62011.10.18 三稿內(nèi)容和格式修改江西農(nóng)大本科畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))成績及評(píng)語表姓名趙婷性 別女學(xué) 號(hào)08602212院(系)財(cái)會(huì)系專 業(yè)會(huì)計(jì)班 級(jí)082 評(píng) 語 建議等級(jí): 指導(dǎo)教師(簽名): 年月日系(教研室)主任審查 意 見 答辯成績:簽章:年月日院(系)領(lǐng)導(dǎo)審定意見總評(píng)成績: 簽章:年月日 備 注1論文(設(shè)

14、計(jì)、報(bào)告)成績按五級(jí)記分制(優(yōu)秀、良好、中等、及格、不2及格);3未安排答辯的學(xué)生,4答辯成績注明“未安排答辯”。摘 要 投資性房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征,財(cái)政部最近發(fā)布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)。本文從該準(zhǔn)則與企業(yè)會(huì)計(jì)制度的差異,兩種計(jì)價(jià)模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響以及公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的難點(diǎn)進(jìn)行分析,旨在揭示房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時(shí)應(yīng)注意的相關(guān)問題并謹(jǐn)慎選擇計(jì)量模式。 【關(guān)鍵字】投資性房地產(chǎn);計(jì)量模式;問題AbstractThe investment real estate has the characteristics of the high risk, high in

15、come, the ministry of finance recently released the accounting standards for enterprises no. 3-an investment real estate . This article from the standard and the enterprise accounting system, the difference of the two kinds of mode of valuation on real estate enterprise and influence of fair value m

16、easurement model with the difficulties of analysis, which aims at revealing the enterprises in the real estate and use an investment real estate standards should pay attention to the related problems and carefully choose measurement model. 【Key words】 the investment real estate real estate ; fair va

17、lue measurement model ; problem目錄摘 要IAbstractII緒 論1一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn)概述2(一) 投資性房地產(chǎn)定義及初始計(jì)量21.投資性房地產(chǎn)22.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量2二)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量2(三)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換3二、我國投資性房地產(chǎn)核算在新準(zhǔn)則下運(yùn)用存在的主要問題3(一)區(qū)分自用與投資的房地產(chǎn)的問題3(二) 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式的使用趨勢4三、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理及問題5(一)取得投資性房地產(chǎn)的主要會(huì)計(jì)處理5(二)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇及其存在的問題61、大多數(shù)公司采用何種計(jì)量模式的現(xiàn)狀62、多數(shù)公司不采用公允價(jià)值模式的原

18、因73、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)存在的問題74、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式運(yùn)用建議及改進(jìn)設(shè)想8結(jié) 論10參考文獻(xiàn)11致 謝12 緒 論 原有制度不要求單獨(dú)核算投資性房地產(chǎn),相關(guān)資產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算,新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映,與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別,從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。企業(yè)并為適應(yīng)市場需求和建立與國際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系,財(cái)政部于 2006 年初出臺(tái)了包含39 項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。 其中第3號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-投資性房地產(chǎn) 的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響, 理由是由于可采用公允價(jià)

19、值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià), 因而過去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸, 從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升。 但直到2009 年 10 月,上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示,采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍然很少, 允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動(dòng)對(duì)上市企業(yè)的整體影響很小。 針對(duì)此現(xiàn)象,學(xué)者們展開了積極的探討, 主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)的因素。 本文認(rèn)為,客觀因素制約僅影響了小部分上市公司對(duì)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇, 更主要的原因是上市公司管理層基于自身利益考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)定義及初始計(jì)量 1

20、.投資性房地產(chǎn) 所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。主要包括已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。 ?新準(zhǔn)則所指的投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、長期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和企業(yè)擁有并已出租的建筑物,企業(yè)自用的或作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。 2.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量? 投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的,才能予以確認(rèn): ?(1)該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè); ?(2)該

21、投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。 ?企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量,具體要求如下: ?外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi); 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)。 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,如果符合規(guī)定的確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本;否則,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 二)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 ?在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得

22、的情況下,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件: ?(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場; (2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。 ?采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 ?企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式,視為會(huì)計(jì)政策變更。但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公

23、允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 (三)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換 1、轉(zhuǎn)換的條件企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,滿足下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):(1)投資性房地產(chǎn)開始自用;(2)作為存貨的房地產(chǎn),改為出租;(3)自用土地使用權(quán)停止自用,用于賺取租金或資本增值;(4)自用建筑物停止自用,改為出租。2、轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理原則(1)在成本模式下,應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值;(2)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益;(3)自用房地產(chǎn)

24、或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益。二、我國投資性房地產(chǎn)核算在新準(zhǔn)則下運(yùn)用存在的主要問題 (一)區(qū)分自用與投資的房地產(chǎn)的問題 我國以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn),由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異,將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算,不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營成果的影響。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投

25、資性房地產(chǎn)已于2007年1月1日起施行。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映,無疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性,從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。如何準(zhǔn)確地理解這個(gè)準(zhǔn)則并將其運(yùn)用于實(shí)際工作是我們目前面臨的重要問題。 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式的使用趨勢 我國目前在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的情況下,采用公允價(jià)值計(jì)量模式后,企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況會(huì)變好、資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)變低、凈資產(chǎn)和利潤都會(huì)增加,但這種企業(yè)所占比例很低。大部分企業(yè)圖省事,不愿意投入更多的精力和成本去確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,他們考慮到我國房地產(chǎn)市場還不太完善,房價(jià)下跌不是沒有可能,且企業(yè)一旦采用

26、公允價(jià)值模式,在會(huì)計(jì)核算方法上不可逆轉(zhuǎn),并被監(jiān)管機(jī)構(gòu)充分關(guān)注,因此不愿意貿(mào)然采用公允價(jià)值計(jì)量模式。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“謹(jǐn)慎使用”基本上演變成了“不使用”。 在日常經(jīng)營活動(dòng)中,企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外,還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上,這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn),即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng),為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同,例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等,但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有

27、各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有,因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)(如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等)相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則,兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,投資性房地產(chǎn)適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)?投資性房地產(chǎn),而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。 與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比,我國的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值模式的前提條件,只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,也就是必須同時(shí)滿足(1)投資性房地

28、產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場以及(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息兩個(gè)條件。在要求同時(shí)滿足上述兩個(gè)條件的情況下,已經(jīng)限制了采用其他的估值技術(shù)來確定公允價(jià)值。由于其他的估值技術(shù)通常含有較多的假設(shè),與參照活躍的交易市場價(jià)格來確定公允價(jià)值相比,有較大的主觀性,也就是容易產(chǎn)生爭議。在上述前提條件的限制下,在一定程度上,提高了投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的可靠性。三、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理及問題(一)取得投資性房地產(chǎn)的主要會(huì)計(jì)處理 ?當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得未來經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。 ?企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、

29、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 ?例1:振華股份公司為了拓展經(jīng)營規(guī)模,2006年5月以銀行存款方式購得繁華商業(yè)街的一棟商務(wù)樓,并當(dāng)即出租。該商務(wù)樓的購買價(jià)為300萬元,采用銀行轉(zhuǎn)賬支付。賬務(wù)處理為: 借:投資性房地產(chǎn) 3000000 ?貸:銀行存款 3000000 例2:振華股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用權(quán),該資產(chǎn)在乙公司的賬面價(jià)值為400萬元,雙方協(xié)商以評(píng)估價(jià)值作為投資價(jià)值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),其評(píng)估價(jià)值為450萬元,振華股份公司取得該土地后,擬與適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。振華股份公司接受乙公司投資的賬務(wù)處理為: 借:投資性房地

30、產(chǎn) 4500000 ? 貸:股本 4500000 例3:振華股份公司2006年5月31日購入一幢商務(wù)樓,用于對(duì)外出租,該商務(wù)樓的購置價(jià)為1680萬元,相關(guān)稅費(fèi)10萬元,預(yù)計(jì)使用壽命40年,預(yù)計(jì)凈殘值10萬元,采用直線法折舊。2006年7月1日對(duì)外出租,年租金180萬元,每月收取租金一次。 ?根據(jù)上述情況,振華股份公司購入的商務(wù)樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,該投資性房地產(chǎn)的入賬成本為:1680+101690(萬元),每月租金為:180/1215(萬元),每月的折舊費(fèi)用為:(1690-10)/40/123.5(萬元)。 購置房地產(chǎn): 借:投資性房地產(chǎn) 16900000 ? 貸:銀行存款 16900

31、000 收取租金: 借:銀行存款 150000 ? 貸:投資收益 150000 提取折舊: 借:投資收益 35000 ? 貸:累計(jì)折舊-投資性房地產(chǎn) 35000 例4:振華股份公司于2006年10月以2000萬元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓2006年5月31日購入的該幢商務(wù)樓,已通過銀行轉(zhuǎn)賬收取轉(zhuǎn)讓價(jià)款。該商務(wù)樓采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,營業(yè)稅稅率為5%.轉(zhuǎn)讓商務(wù)樓的相關(guān)賬務(wù)處理為: 借:銀行存款 20000000 6) ? 貸:投資性房地產(chǎn) 16900000 應(yīng)交稅金?營業(yè)稅 1000000 投資收益 2310000 (二)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇及其存在的問題 1、大多數(shù)公司采用何種計(jì)量模式的現(xiàn)狀 我

32、國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目,在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè), 公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為這些企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在: (1)極大地提升了企業(yè)利潤,改善了企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績,甚至能夠幫助企業(yè)避免遭遇退市。 (2)改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會(huì)計(jì)指標(biāo),增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對(duì)企業(yè)償債能力、盈利能力的信心,有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。 如 ST 百花2004 年、2005 年連續(xù)兩年虧損,而且 2006 年也發(fā)布了預(yù)虧的報(bào)告, 作為一家以餐飲為主的上市企業(yè),ST 百花最后在年報(bào)中公司通過對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤,從而避免了被退市的厄運(yùn)。

33、雖然企業(yè)實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng),然而直到 2009 年 10 月,上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示,采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。2、多數(shù)公司不采用公允價(jià)值模式的原因 我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式選擇企業(yè)的統(tǒng)計(jì)表,統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明,上市企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高, 與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的想法大相徑庭。 而影響公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的主觀分析大部分上市企業(yè)不采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式, 有兩方面原因,一是客觀因素的制約,限制了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值模式對(duì)其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià);二是管理層主觀選擇的影響, 即企業(yè)管理層的

34、主觀偏好影響了其在計(jì)價(jià)模式上的選擇決策。制約上市企業(yè)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素主要在于,公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則的嚴(yán)格限制、變更計(jì)量模式的成本因素制約以及上市企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價(jià)值比重較小。結(jié)合上市企業(yè)的情況,可以認(rèn)為受上述因素制約而使得不能實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量實(shí)際很少。 原因在于:一是存在大量上市企業(yè)在市場交易活躍地區(qū)仍然采用原成本計(jì)價(jià)模式。 如北京、上海、廣東共有 240 余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司,雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍,卻也僅只有不到 4%的公司采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。 二是變更計(jì)價(jià)模式雖會(huì)增加公司的成本支出,但支出一般不大,往往在公司可接受的范圍。三是我國房地產(chǎn)

35、市場價(jià)格波動(dòng)大,采用公允價(jià)值模式下利潤不穩(wěn)定。四是減少管理層盈余管理。五,難以編制合并報(bào)表,增加利潤分配難度。由此可以認(rèn)為,客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)拒絕變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的主要原因。 3、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)存在的問題 (1)公允價(jià)值的合理性很難確定。現(xiàn)行企業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定:采用公允價(jià)值計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。第十二條規(guī)定:“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資

36、性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。”從以上規(guī)定可看出,公允價(jià)值模式雖然符合投資性房地產(chǎn)的計(jì)量特性,但是公允價(jià)值取得的合理性很難確定。首先要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場是相當(dāng)困難的。其次同類或類似市場的判定也有很多的不確定因素。正因?yàn)樗@得估值相關(guān)信息的來源不同,計(jì)算方法各異,更存在對(duì)公允價(jià)值理解與具體測算上的疏漏,導(dǎo)致數(shù)據(jù)之間可比性很低。 (2)為節(jié)約評(píng)估成本等原因,一些上市公司沒有按規(guī)定及時(shí)調(diào)整公允價(jià)值。公允價(jià)值是動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性,是面向現(xiàn)在和未來的,受時(shí)間、空間變化的影響較大。公允價(jià)值的運(yùn)用使得會(huì)計(jì)信息能夠更加及時(shí)、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化狀況。所以,對(duì)投資性房地產(chǎn)定期

37、重新估值至關(guān)重要。通常而言,企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中綜合考慮投資性房地產(chǎn)的市場狀況、折舊毀損情況、經(jīng)營用途變化等因素后對(duì)其公允價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。這樣可以衡量企業(yè)資產(chǎn)真實(shí)的價(jià)值水平,有助于公司管理層和投資者做出明智的決定。但是,在實(shí)務(wù)中有些企業(yè)為節(jié)約評(píng)估成本或其他盈余管理目的,并沒有至少每年一次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,或者是房地產(chǎn)市場上升時(shí)期調(diào)整頻繁,低落時(shí)期不按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。 (3)一些上市公司采用公允價(jià)值模式是為了粉飾公司業(yè)績。新準(zhǔn)則的出臺(tái)目的是會(huì)計(jì)報(bào)表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,保證信息的客觀性,為信息使用者提供決策有用的信息。但是,在實(shí)施的過程中企業(yè)實(shí)際所遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該

38、模式的選擇對(duì)于企業(yè)業(yè)績及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響,而不是準(zhǔn)則的制定初衷。一些企業(yè)采用公允價(jià)值模式究其原因是為了使隱形凈資產(chǎn)化,運(yùn)用公允價(jià)值來調(diào)節(jié)業(yè)績,增強(qiáng)投資者信心,免于退市。在防止停牌時(shí)。公允價(jià)值這根救命稻草的功能不可小覷。 (4)公允價(jià)值運(yùn)用范圍偏大給上市公司留下了盈余操縱的空間。 現(xiàn)行企業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定:同一企業(yè)只能用一鐘模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種模式。這一規(guī)定沒有考慮房地產(chǎn)持有者的持有意圖對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響,形成“一刀切”。例如:假設(shè)公司采用公允價(jià)值對(duì)所有房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而企業(yè)用于出租得投資性房地產(chǎn),定期收入租金,租金在租賃期內(nèi)不變,即租金不受公允價(jià)值變動(dòng)得影響。所

39、以,在公司投資性房地產(chǎn)主要是用于出租的建筑物這種情況下,對(duì)這部分房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量,不僅會(huì)造成公允價(jià)值運(yùn)用范圍偏大,還會(huì)加大投資性房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響程度,導(dǎo)致公司經(jīng)營業(yè)績波動(dòng)較大,增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性,有可能掩蓋管理層的實(shí)際經(jīng)營狀況和管理能力,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。 4、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式運(yùn)用建議及改進(jìn)設(shè)想 (1)按照持有意圖對(duì)投資性房地產(chǎn)重新分類,適度縮小公允價(jià)值運(yùn)用范圍。確定房地產(chǎn)應(yīng)采用的計(jì)量模式時(shí),所有者的持有者意圖是首先應(yīng)當(dāng)考慮的因素。而現(xiàn)行準(zhǔn)則忽視了這一點(diǎn),僅僅強(qiáng)調(diào)了公允價(jià)值的外部適用條件。鑒于此,可以按照持有意圖對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新分類,并嚴(yán)格不同持有

40、意圖房地產(chǎn)間轉(zhuǎn)換條件。按持有意圖分類更符合資產(chǎn)帶給企業(yè)的實(shí)際價(jià)值?？梢蕴岣邥?huì)計(jì)信息的相關(guān)性,也符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。不過這樣一來,企業(yè)就可以同時(shí)采用兩種計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算,可能會(huì)給企業(yè)根據(jù)市場情況頻繁轉(zhuǎn)換計(jì)量模式,進(jìn)行盈余管理帶來可操控余地,給證?監(jiān)管方面帶來不利影響。但是,通過嚴(yán)格轉(zhuǎn)換條件,加大了企業(yè)頻繁轉(zhuǎn)換成本,抵消了頻繁轉(zhuǎn)換帶來的盈余誘惑,迫使企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)謹(jǐn)慎分類和轉(zhuǎn)換。 (2)加強(qiáng)公允價(jià)值理論研究并制定其計(jì)量準(zhǔn)則,合理確定和評(píng)估公允價(jià)值。我國應(yīng)借鑒美國公允價(jià)值準(zhǔn)則的成功經(jīng)驗(yàn),盡早推出適合我國國情的具有操作性的公允價(jià)值計(jì)量理論和應(yīng)用指南,對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模

41、式進(jìn)行明確規(guī)定及詳細(xì)說明,使得在實(shí)務(wù)中能夠正確運(yùn)用。 (3)規(guī)范房地產(chǎn)市場,加強(qiáng)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè),完善房地產(chǎn)價(jià)格體系,降低公允價(jià)值評(píng)估成本。建立一個(gè)完整、公開的市場,使得房地產(chǎn)價(jià)格適當(dāng)合理回調(diào),形成真實(shí)、準(zhǔn)確地房地產(chǎn)價(jià)格,為公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用創(chuàng)建良好的環(huán)境,同時(shí),我國應(yīng)加快建設(shè)全國房地產(chǎn)市場價(jià)格信息庫,并將其公開,以便會(huì)計(jì)人員及評(píng)估人員能夠在給投資性房地產(chǎn)定價(jià)時(shí)選擇適當(dāng)?shù)膮⒖紨?shù)據(jù),也可以降低公允價(jià)值評(píng)估的成本。 (4)適當(dāng)放寬編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表的條件。編制合并報(bào)表時(shí),對(duì)納入合并范圍的各企業(yè),集團(tuán)內(nèi)部母公司與有投資性房地產(chǎn)的子公司所采用的計(jì)量模式不一致的情況下,主要企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式,

42、允許在其他按成本模式計(jì)量的子公司的財(cái)務(wù)報(bào)表該項(xiàng)目不進(jìn)行統(tǒng)一的會(huì)計(jì)調(diào)整,作為原規(guī)定的特殊情況處理,并增加相關(guān)信息披露。(5)強(qiáng)化外部監(jiān)管,端正個(gè)別企業(yè)公允價(jià)值的使用意圖。良好的市場環(huán)境有利于公允價(jià)值的取得。證?市場的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了公司運(yùn)作的透明度,加大了對(duì)舞弊的查處力度,將逐漸形成以市場規(guī)則為主,相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管為輔的機(jī)制。這樣才會(huì)為公允價(jià)值的運(yùn)用提供適宜的“土壤”,企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。 結(jié) 論 綜上所述,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái),目的是為了加強(qiáng)會(huì)計(jì)報(bào)表更客觀地反映該部分資產(chǎn)的價(jià)值,為信息需求者提供決策有用的信息。同時(shí),準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量基本模式定為成本模式,

43、對(duì)公允價(jià)值模式作了限制性使用,又說明了準(zhǔn)則的制定充分考慮到市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度,在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤。由于兩種計(jì)量模式對(duì)企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的影響有較大差異,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí),應(yīng)充分考慮該模式對(duì)企業(yè)業(yè)績、財(cái)務(wù)指標(biāo)、稅收負(fù)擔(dān)的綜合影響,權(quán)衡利弊,謹(jǐn)慎選擇計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能為上市企業(yè)帶來巨大的積極效應(yīng), 但上市企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)的總體數(shù)量仍然很有限。 客觀因素制約是一方面的原因, 更主要的原因在于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于采用原始成本計(jì)價(jià)模式。 隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的繼續(xù)推行及企業(yè)融資要求的現(xiàn)(如企業(yè)需股

44、權(quán)再融資或進(jìn)行債務(wù)融資)或經(jīng)營情況的變化(如面臨退市壓力),在完善目前公允價(jià)值計(jì)量模式存在的各種問題后,相信將會(huì)有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)價(jià)模式,這是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的必然結(jié)果。 參考文獻(xiàn) 1 徐秀君,對(duì)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的探討J.中小企業(yè)管理與科技(上半月),20083. 2 胡 燕 、張 磊,關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的思考J.北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版).20074. 3 徐小瑛,淺談企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn) J.云南財(cái)貿(mào)學(xué)院學(xué)報(bào),20065. 4 裴永浩,投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則解析J,商場現(xiàn)代化,200723. 5 張妮妮、葛鳳麗,淺議投資

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