城中村改造存在問題的分析和探討

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1、1 成人高等學(xué)歷教育成人高等學(xué)歷教育 畢畢 業(yè)業(yè) 論論 文文 城中村改造存在問題的分析和探討城中村改造存在問題的分析和探討 辦學(xué)單位：辦學(xué)單位： 班班 級：級： 學(xué)學(xué) 生：生： 指導(dǎo)教師：指導(dǎo)教師： 提交日期：提交日期： 2014 年年 8 月月 30 日日 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 1 摘摘 要要 我國的城市化發(fā)展非常迅速，可謂是“日新月異” 。城市化的快速發(fā)展給我們的經(jīng) 濟(jì)帶來了巨大地貢獻(xiàn)，同時經(jīng)濟(jì)發(fā)展也促進(jìn)城市化?？墒墙?jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化發(fā)展的同 時，也帶來了一個巨大的問題，就是城中村問題。因此，我寫本篇文章的目的是對城 中村改

2、造進(jìn)行介紹。文章開始，是詳細(xì)地分析了關(guān)于城中村改造的政策和精神、發(fā)展 意義、審批流程和社會問題及現(xiàn)狀。為了保護(hù)我們的文化遺產(chǎn)，在本文中也很清晰介 紹保護(hù)措施和解決問題的方法，到了最后，我把拆遷補(bǔ)償問題產(chǎn)生原因、存在問題提 了出來，并為解決改造中存在問題給了多條建議。以下我就以廣州黃埔文沖城中村改 造存在的問題進(jìn)行剖析和研究。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：城中村改造，規(guī)劃，補(bǔ)償，政策 2 Abstract City development rapidly in China, it is “change rapidly“. The rapid development of the city has brough

3、t enormous contribution to our economy, but also promote the economic development of the city. But the development of city economic development, at the same time, it also brings a huge problem, is the problem of the villages in the city. Therefore, I write this article aims to introduce the reconstr

4、uction of the village. At the beginning, is a detailed analysis about the urban village reconstruction policies and spirit, the significance of the development, approval process and social problems and present situation. In order to protect our cultural heritage, method in this paper is also very cl

5、ear protection measures and solving problems, in the end, I put the demolition compensation, the causes of problems raised, and in order to solve the problems existing in the transformation to a number of recommendations. I have Guangzhou WhampoaWenchong village reconstruction problem analysis and r

6、esearch. Key words: Reconstruction of the village, planning, compensation, policy 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 3 目目 錄錄 中文摘要中文摘要1 Abstract.2 1 緒論.5 1.1 緒論介紹5 1.2 城中村改造介紹5 1.3 城中村改造與新區(qū)開發(fā)5 2 2 廣州市文沖城中村改造的政策和精神.7 2.1 定義.7 2.2 廣州市文沖城中村改造的目的及意義.7 3 3 廣州市文沖城中村改造的問題和現(xiàn)狀.10 3.1 城中村改造的問題和現(xiàn)狀介紹.1

7、0 3.2 缺乏總體規(guī)劃，零星分散搞改造.10 3.3 黃金地段成寵兒，偏街背巷成棄兒.10 3.4 在城中村改造中不能合理地綜合利用土地.10 3.5 盲目追求都市化景觀，忽視城市的特色建設(shè).10 3.6 重視城市再開發(fā)，忽視舊城原有設(shè)施的修復(fù)和保護(hù).11 3.7 急功近利，大拆大建.11 3.8 城中村改造中對文化遺產(chǎn)的保護(hù)問題.11 4 城中村改造的拆遷補(bǔ)償.13 4.1 城中村改造的拆遷補(bǔ)償內(nèi)容.13 4.2 違法建筑的處理問題.13 4.3 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定.13 4.4 補(bǔ)償資金的使用管理.13 5 開發(fā)商和被拆遷戶存在的問題.15 4 5.1 改造持續(xù)時間長.15 5.2 業(yè)主對開

8、發(fā)商缺乏信心.15 5.3 被拆遷戶自身原因.16 6 解決舊城改造中存在問題的建議.18 6.1 處理好新老建筑的關(guān)系18 6.2 舊城改造與文化保護(hù)相結(jié)合18 6.3 完善補(bǔ)償規(guī)定，保障被拆遷戶合法利益19 6.4 城中村改造可根據(jù)實際情況采用以下幾種形式20 6.5 城中村的可持續(xù)發(fā)展21 結(jié) 論.23 參 考 文 獻(xiàn).24 致 謝.25 5 1 1、緒論緒論 1.1 緒論介紹緒論介紹 城市的發(fā)展戰(zhàn)略是以推動經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)步，改善人居環(huán)境為目標(biāo)，任何一座城市， 無論其歷史演進(jìn)時間的長與短都有其各自的歷史遺存和文化底蘊(yùn)，建筑作為“人 類文明的石頭記”承載著城市的滄桑裱花，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會

9、的進(jìn)步、市 民思想觀念及生活模式的改變，原有建筑越來越無法滿足使用者的要求，因此， 大規(guī)模的城市改造成為目前急需解決的問題，同時隨著城市人口的膨脹，城市各 類產(chǎn)業(yè)的增加，擴(kuò)大城市規(guī)模，開辟新城區(qū)同樣成為目前的一個重要問題，為了 適應(yīng)這種需要，舊城改造已成為城市建設(shè)中一個必須引起重視的新問題，成為了 人民普遍關(guān)注的問題，研究舊城改造對中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有更重要的意義。 1.2 城中村改造城中村改造介紹介紹 城中村改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新城中村的物質(zhì)生活環(huán)境,以便從 根本上改善原有居民勞動、生活服務(wù)和休息等條件.其既反映了城市的發(fā)展過程、城市空 間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施狀況。城

10、中村是大多一線城市在發(fā)展經(jīng)濟(jì)當(dāng)中出現(xiàn)的 實際性問題，大量的外地人員進(jìn)入大城市，使得城市的住宅，尤其是平房區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合點 的低價位住房區(qū)域，成為了外來務(wù)工人員的集聚地。這樣密集的生活區(qū)一般生活質(zhì)量不高， 存在安全隱患，也多體現(xiàn)為臟亂差的“村”面貌，針對大城市這樣一個群體，國家為體諒 民生，下達(dá)了關(guān)于“城中村改造”的具體方案和措施，依據(jù)每個城市的性質(zhì)文化和經(jīng)濟(jì)條 件的不同，采取各具特色的政策，去幫助村原住民和外來務(wù)工人員改善他們的居住等環(huán)境。 1.3 城中村改造與新區(qū)開發(fā)城中村改造與新區(qū)開發(fā) 中國在進(jìn)行新區(qū)開發(fā)建設(shè)，首先要進(jìn)行投資較大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此其建筑綜合造 價要比城中村高得多。這就無形中

11、造成新區(qū)建設(shè)進(jìn)展緩慢，而城中村改造卻熱火朝天。城 中村改造是為了使城中村區(qū)恢復(fù)其城市發(fā)展中的固有動力，發(fā)揮其應(yīng)有的作用，以達(dá)到改 善生活質(zhì)量與環(huán)境、振興城市經(jīng)濟(jì)，推動社會進(jìn)步的目的，城中村改造主要包括城中村區(qū) 人口疏散、經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)調(diào)整、設(shè)施更新、環(huán)境改善、建筑形體空間的再創(chuàng)造一級人文感 知空間塑造的內(nèi)容，就城中村改造的內(nèi)涵而言，有形態(tài)型與功能型之分，所謂形態(tài)型城中 村改造，是指城中村改造的重點在于對城區(qū)內(nèi)建設(shè)形體（態(tài)）以及總體布局形態(tài)等外在性 因素的更新和改善；所謂功能型城中村改造，是指以更新和改善城市城中村區(qū)的固有功能 為重點，在城中村區(qū)培植新的城市功能生長，由于城中村區(qū)的形態(tài)改造不可避免

12、要引起或 6 多或少的城市功能重組，進(jìn)而就會間接地產(chǎn)生或大或小的功能型城區(qū)改造的后果。與之類 似，功能型舊城改造在導(dǎo)致城市功能變化的同時，也必然要以形態(tài)型改造為重要手段，因 而，城中村改造時形態(tài)型與功能型改造的綜合過程。 新城區(qū)開發(fā)的目的就是要加強(qiáng)與完善城市功能，繁榮與發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，推動城市社會 進(jìn)步。就各類新城區(qū)的內(nèi)涵而言，可劃分為單一功能和綜合功能兩種。單一功能型新區(qū)是 指新區(qū)內(nèi)部承擔(dān)的城市功能的類型單一化，如城市加工工業(yè)園、城市保稅倉儲區(qū)、城市居 住區(qū)等。綜合功能型新區(qū)是指新區(qū)內(nèi)部承擔(dān)著城市發(fā)展的多種功能，而且這些功能在規(guī)模 與作用上大致相當(dāng)，難以區(qū)分出主次關(guān)系，如城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

13、、城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)等。事實上，現(xiàn)實中的任何新區(qū)都難免是多種城市功能的混合區(qū)，只不過有的新 區(qū)的某種城市功能特別突出，而有的新區(qū)則是多種城市功能起頭并進(jìn)。前者是單一功能型 新區(qū)，后者為綜合功能型新區(qū)。 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 7 2 廣州文沖城中村改造的政策和精神廣州文沖城中村改造的政策和精神 2.1 定義定義 廣州的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)村民自行開發(fā)改造、不允許房地產(chǎn)商進(jìn)入的模式。 政府在改造中起著制定政策，出臺優(yōu)惠、扶持政策，積極引導(dǎo)的作用。改造的主體為村集 體和村民，政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則，村集體和

14、村民個人出資為主，區(qū)財 政拿出一部分配套資金，由城中村自行改造開發(fā)，不允許房地產(chǎn)商介入。改造方式為重建、 改建與維護(hù)相結(jié)合。拆遷補(bǔ)償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定。土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn) 為國有土地。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會） ，村民變市民，村辦企業(yè)改股份 公司，村民變股東等。 為了使改造更有效進(jìn)行，廣州市政府以及相關(guān)部門已經(jīng)出臺多種鼓勵措施。包括以下 幾種情況： 改造涉及劃撥土地使用權(quán)、改變土地用途(包括經(jīng)營性用途)等事項的，經(jīng)報請市城中 村改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓等手續(xù)，按批準(zhǔn)改造時的地價管理規(guī)定 相應(yīng)用途標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價。靈活的供地方式有利于充分調(diào)動參與改造的積極

15、性，提高改造工 作效率。 而對于在“城中村”改造項目還有特別優(yōu)惠規(guī)定，對“城中村”改造項目采取土地公開出 讓融資模式的，可以實行現(xiàn)狀出讓。就是說，可以將拆遷與重建打包在一起出讓。 “城中村” 土地，登記為國有土地，拆除重建后的合法建筑物可取得完全產(chǎn)權(quán)。這項規(guī)定是為了完善 用地手續(xù)而擬訂的。由于“城中村”范圍已在城市的范圍內(nèi)，并且在周圍土地征收當(dāng)時已落 實了相關(guān)糧戶政策，因此在改造中明確這一事項，有利于土地的有序管理。 保護(hù)性整治是本著保護(hù)性的目的，對歷史文化街區(qū)和優(yōu)秀歷史文化建筑，嚴(yán)格按照 “修舊如舊、建新如故”的原則進(jìn)行整治。完善公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)指的是改造主要以政府力 量為主，將公共服務(wù)配套

16、設(shè)施不完善的舊城鎮(zhèn)和“城中村”，以改善居住環(huán)境為目的進(jìn)行改 造。 2.2 廣州市文沖城中村改造的目的及意義廣州市文沖城中村改造的目的及意義 （一）目的 “城中村”由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺 失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、臟亂 差的現(xiàn)象突出、電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的 8 整體面貌。 “城中村”改造是改善人居環(huán)境、提升城市品味、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路， 是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會 的強(qiáng)力舉措，是民心工程、德政工程、千秋工程。

17、 （二）意義 1、有利于環(huán)境的改善：城中村高起點、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，居住與商業(yè)辦公兼 容，各種市政配套設(shè)施齊全，對于改善人居環(huán)境、提升城市品位，塑造城市形象、優(yōu)化城 市空間布局、打造地方特色意義重大。 2、有利于住房條件的改善：舊房換成采光充足、通風(fēng)良好、結(jié)構(gòu)合理，水、電、暖、 有線電視、天然氣等居住配套設(shè)施齊全的新房。建成檔次較高、設(shè)施齊全、功能配套的現(xiàn) 代居住小區(qū)，促進(jìn)城市社區(qū)“四化” ，即凈化、亮化、綠化、美化“四同步” ，促進(jìn)城市社 區(qū)生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境和社會環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化和提升。 3、有利于構(gòu)建管理新體制：隨著城中村改造的深入，有利于穩(wěn)步推進(jìn)村級管理體制 轉(zhuǎn)換，推動城中村 “村改

18、居” ，建成新型社區(qū)，建立相應(yīng)的社區(qū)組織，實行社區(qū)統(tǒng)一管理； 規(guī)范運行。 4、有利于村民個人收入的提高：城中村改造后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，綜合市 場的建設(shè)給村民提供大量的就業(yè)崗位，同時為村民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，村 民的個人收入將大大提高。切實解決“失地村民人往哪里去”面臨的難題。進(jìn)一步提高城 郊村民生活水平和質(zhì)量有很大的促進(jìn)作用 5、房產(chǎn)價值的改變：村民住宅轉(zhuǎn)變?yōu)樽C件齊全的商品房。這些房產(chǎn)可進(jìn)行租賃、自 主或?qū)缡?、提高村民的?jīng)濟(jì)收入。 6、由于環(huán)境的改變：住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢及房產(chǎn)價值的提升、居住人群層次 的提高，將會使村民的生活習(xí)慣、文化層次和經(jīng)營方式得到改變，從而使村民

19、的經(jīng)濟(jì)收入、 文明程度、生活質(zhì)量得到提高。 7、改善城中村群眾的生活環(huán)境，提高人們的物質(zhì)、文化生活水平，使其真正融入到 城市生活中，作為城市居民同步享受城市發(fā)展的成果。全面推行村民養(yǎng)老保障、合作醫(yī)療 保險、最低生活保障和社會救濟(jì)制度建設(shè)步伐，形成“教有所獲、青有所為、老有所養(yǎng)、 病有所醫(yī)、困有所濟(jì)”的社會化保障體系。城中村改造，是徹底改善群眾居住條件，提高 群眾生活水平的迫切需要；也是提升城市功能，繁榮城市經(jīng)濟(jì)的迫切需要；同時也是集約 節(jié)約利用城市土地，為城市發(fā)展提供有效空間的迫切需要。已經(jīng)上升為一項“民心工程” 、 “安民工程” 、 “ 恵民工程” ，從而造福子孫后代。 （三）改造后達(dá)到的效

20、果 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 9 一是進(jìn)一步改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強(qiáng)群眾文明意識，促使群眾和 諧向上，保障群眾同享城市改革發(fā)展和文明進(jìn)步成果，積極建設(shè)文明和諧社區(qū)。二是進(jìn)一 步解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市的全面和諧發(fā)展。三是集約、節(jié)約利用土地，盤活 土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高村民經(jīng)濟(jì)收入，四是深化社會公共管理體制改革， 完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決村民的居住、出行、醫(yī)療、教育、 社保等保障問題。五是有利于建設(shè)城市新社區(qū)。城中村改造與開發(fā)，由“分散”走向集中， 促進(jìn)人居向社區(qū)集中、要

21、素向產(chǎn)業(yè)集中。六是保證新的管理體制快速跟進(jìn)，推動“村落變 成社區(qū)” ，使郊區(qū)農(nóng)村融入城市發(fā)展之中， “農(nóng)民真正變成市民” 。 七是促進(jìn)各項政策和配 套服務(wù)到位，即在就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、社會保障和社會管理，及道路、燃?xì)狻㈦娏?、環(huán)衛(wèi) 等基礎(chǔ)設(shè)施與城市配套共享，學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共服務(wù)體系完善健全，實現(xiàn)城鄉(xiāng)全面 對接。八是有利于培育現(xiàn)代新市民，提高社區(qū)新市民的公民道德、法律法規(guī)、城市管理、 健康生活等方面知識的普及性的教育。九是提升城中村新市民的思想道德水平，增強(qiáng)市民 意識、城市意識、環(huán)境意識和文明意識，倡導(dǎo)社會新風(fēng)尚。圍繞建設(shè)文明社區(qū)的目標(biāo)，加 快城中村改造與開發(fā)，能夠切實加強(qiáng)基層精神文明建設(shè)，民

22、主法制建設(shè)和社會管理工作， 構(gòu)筑起與城市社區(qū)相適應(yīng)的科學(xué)、民主、健康、向上的社會新風(fēng)尚。十是在新建小區(qū)中， 建立公共活動場所和健身娛樂設(shè)施，豐富群眾文化生活，廣泛開展文明創(chuàng)建活動，引導(dǎo)新 市民樹立先進(jìn)的思想觀念和基本道德規(guī)范，提倡科學(xué)健康的生活方式，推動移風(fēng)易俗，促 進(jìn)鄉(xiāng)風(fēng)文明；城中村改造與開發(fā)，有利于加強(qiáng)法制宣傳教育，建立健全基層維穩(wěn)維安工作 平臺、工作機(jī)制和群防群治工作體系，營造和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境，推動社會新風(fēng)尚的形成。 公開出讓招商融資進(jìn)行改造。對成片重建、單宗建筑拆建改造項目由各區(qū)政府（管委 會）組織拆遷補(bǔ)償完畢、確定開發(fā)建設(shè)條件后，通過土地公開出讓進(jìn)行改造。 10 3 廣州市文沖城中

23、村改造的問題和現(xiàn)狀廣州市文沖城中村改造的問題和現(xiàn)狀 3.1 城中村改造的問題和現(xiàn)狀介紹城中村改造的問題和現(xiàn)狀介紹 舊城改造中的原因分析經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益的沖突，城市規(guī)劃法規(guī)體系不 健全，城市規(guī)劃對城市建設(shè)沒有起到應(yīng)有的引導(dǎo)、促進(jìn)、制約作用。忽略建設(shè)規(guī)劃，沒有 針對不同地塊的不同條件和特點，因地制宜、突出各自特色以及受到地方政策、體制和拆 遷成本高、安置難度大等多種因素的制約，舊城改造進(jìn)展緩慢，造成了這些問題的出現(xiàn)。 城市改造不是簡單地推倒舊房子，蓋起新房子，而是根據(jù)城市發(fā)展的需要，在城市老化地 區(qū)實施有計劃地進(jìn)行再開發(fā)、修復(fù)和保護(hù)，為人們創(chuàng)造一個高質(zhì)量的生活。舊城改造應(yīng)堅 持整體性、

24、動態(tài)性、保護(hù)與改造協(xié)調(diào)的原則，集約利用城市土地, 使舊城從城市功能、布 局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使舊城機(jī)能得以完善,滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求,真正做到社 會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，使社會諸要素融洽、整合與協(xié)調(diào)地發(fā)展。 3.2 缺乏總體規(guī)劃，零星分散搞改造缺乏總體規(guī)劃，零星分散搞改造 城市規(guī)劃法規(guī)定：城市新區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改建必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因 地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。各項建設(shè)工程的選址、定點，不得妨礙城市的發(fā)展， 危害城市的安全，污染和破壞城市環(huán)境，影響城市各項功能的協(xié)調(diào)。但在實際過程中，一 些地方為了追求高額利潤，出現(xiàn)零星插件、見縫插針，甚至擠占公共配套項目用地的

25、現(xiàn)象。 造成房屋改造雜亂無章，基礎(chǔ)設(shè)施無法顧及，改造死角到處遺留，改造了的舊城仍是舊城。 3.3 黃金地段成寵兒，偏街背巷成棄兒黃金地段成寵兒，偏街背巷成棄兒 在一些位于繁華地段，人口和建筑物密度較低的舊城區(qū)，由于開發(fā)展前景誘人，往往 得到優(yōu)先改造。與此相反，地處偏街背巷，住房困難戶和危房戶最為集中的地段，則成了 無人問津的棄兒。這些地方的居民就是所謂的“城市弱勢群體” ，是最需要通過舊城改造 來改善居住環(huán)境的對象。但在實際操作中，由于改造這些地方無利可圖，造成政府無力去 改造，開發(fā)商無意去改造。 3.4 在舊城改造中不能合理地綜合利用土地在舊城改造中不能合理地綜合利用土地 由于在舊城改造中采

26、取片區(qū)拆遷，全部重建的模式，開發(fā)商拆住宅后仍建住宅，拆商 業(yè)門面后仍建商業(yè)門面的方式屢見不鮮，這就造成對土地的無法綜合規(guī)劃、評估，造成土 地使用在時間和空間上的“低谷”現(xiàn)象。 3.5 盲目追求都市化景觀，忽視城市的特色建設(shè)盲目追求都市化景觀，忽視城市的特色建設(shè) 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 11 中國國土面積廣大，不同的城市存在不同的地理位置，有不同的氣候，不同的自然景 觀。同時我國又是一個文化源遠(yuǎn)流長的國家，不同的城市也具有不同的人文、歷史面貌。 綜合這一切，中國的每個城市都具有自己獨特的特點。但現(xiàn)在的舊城改造都一直的去追求 高樓林

27、立，車水馬龍的城市景觀，造成“千城一面”的情況，毀滅了城市獨特文化的流傳。 甚至有人認(rèn)為高樓大廈就是現(xiàn)代會城市的代表符號，卻不知現(xiàn)代信息技術(shù)時代已經(jīng)使摩天 大廈失去了高度優(yōu)勢，人們更多的開始追求風(fēng)格迥異的城市風(fēng)格。 3.6 重視城市再開發(fā)，忽視舊城原有設(shè)施的修復(fù)和保護(hù)重視城市再開發(fā)，忽視舊城原有設(shè)施的修復(fù)和保護(hù) 舊城改造是改善人類居住環(huán)境、利用土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與 活力的重要手段，是集開發(fā)、修復(fù)、保護(hù)于一體的綜合性城市建設(shè)。但在這舊城改造項目 中普遍采取片區(qū)整體拆遷重新建設(shè)的操作模式。采取這種方式對于提高城市的基礎(chǔ)設(shè)施水 平及改變地區(qū)的整體風(fēng)格有很大的有事，但采取這種模式

28、的同時也會造成人力、物力的極 大浪費和歷史文化古跡遭到破壞等。有時這種方式也會造成舊城中可以修復(fù)、利用的城市 設(shè)施棄之不顧，轉(zhuǎn)而投入大量的資金予以拆除重建。 3.7 急功近利，大拆大建急功近利，大拆大建 城市規(guī)劃法規(guī)定：城市舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)遵循加強(qiáng)維護(hù)、合理利用、調(diào)整布局、逐步 完善的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，并逐步完善居住和交通條件，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè) 施建設(shè)，提高城市的綜合功能。但有些地方在實施集中改造的初期，急于求成，改造標(biāo)準(zhǔn) 訂得過高，拆遷工作量大，一些可充分利用的古建筑和新建房子全部被推倒重來，出現(xiàn)了 大拆大建的現(xiàn)象，造成了極大的浪費。由于改造規(guī)模過大，拆遷過多，無力安置，便采取 打折

29、扣的方式，重住宅輕配套，只顧地上，不顧地下，只強(qiáng)調(diào)局部利益，不注重整體利益。 3.8 改造中對文化遺產(chǎn)的保護(hù)問題改造中對文化遺產(chǎn)的保護(hù)問題 舊城改造為城市帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)和財政效益，一定程度上改善了人居環(huán)境、實現(xiàn)土 地利用集約化，改善了城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件和城市環(huán)境。但另一方面也對城市建設(shè)和規(guī)劃 產(chǎn)生了一些消極的影響，而且有的問題還相當(dāng)嚴(yán)重。 中國是著名的文明古國，有著數(shù)千年的悠久歷史和燦爛文化，這些寶貴的文化遺產(chǎn)是 城市發(fā)展的歷史印記，是一個城市最直觀的歷史，也是一個城市體現(xiàn)個性與延續(xù)活力的所 在。歷史遺址、文化遺產(chǎn)是專家對歷史的研究以及對中國歷史文化教育的直觀體驗，從中 可以了解到古代文化遺

30、產(chǎn)、建筑、街道和空間的發(fā)展及興衰過程，了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗民情。 文化遺產(chǎn)的保護(hù)和傳承還能挖掘地區(qū)潛在的魅力，增加人民的社會凝聚力以及社會自豪感； 同時，歷史文化遺產(chǎn)能帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益， 12 例如其促進(jìn)了旅游業(yè)及系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了相關(guān)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了城市現(xiàn) 代化建設(shè)的發(fā)展。 文化遺產(chǎn)的保護(hù)并不能像保護(hù)花瓶一樣，不能走進(jìn)“遺產(chǎn)保護(hù)”的極端誤區(qū)，不能糾 結(jié)于那些不合時宜阻礙發(fā)展而又無記憶價值的“遺存物” ，而應(yīng)先調(diào)研，明確哪些建筑該 保留或拆除。首先得對文化遺產(chǎn)項目進(jìn)行環(huán)境調(diào)查與分析，這是最基本的一環(huán)，并直接影 響整個保護(hù)項目是保護(hù)還是拆除的最終結(jié)果。對文化遺產(chǎn)的保護(hù)問題要遵循真實性、

31、整體 性原則，真正意義上的舊城遺產(chǎn)保護(hù)影視整體意義上的保護(hù)，文化遺產(chǎn)的價值不僅僅是其 符號性的外在表現(xiàn)，主要是其積聚的里似乎沉淀，這種歷史沉淀通常由遺產(chǎn)周圍的環(huán)境體 現(xiàn)出來，所以在進(jìn)行舊城改造建設(shè)中，不僅要保護(hù)那些重要的建筑物，還要保護(hù)那些重要 建筑物所在的整體環(huán)境，保護(hù)其空間、環(huán)境，保護(hù)其城市肌理，甚至要保護(hù)其社會生活方 式等方面的無形文化遺產(chǎn)。 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 13 4 城中村改造的拆遷補(bǔ)償城中村改造的拆遷補(bǔ)償 4.1 城中村改造的拆遷補(bǔ)償內(nèi)容城中村改造的拆遷補(bǔ)償內(nèi)容 拆遷補(bǔ)償問題是城中村改造的核心問題，也是城中村改

32、造的難點之一。這一問題涉及 的內(nèi)容甚多，包括補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定、補(bǔ)償資金的返還方式和使用管理、被拆遷居民的安置 等等。從以往的城中村改造實踐來看，最令人頭疼的問題有三： 4.2 違法建筑的處理問題違法建筑的處理問題 雖然城中村的違法建筑嚴(yán)重侵犯了城市的公共資源和公共利益，踐踏了法律的尊嚴(yán)， 但是，城中村違法建筑的形成，既是村民逐利性使然，政府也難辭管理失職之咎。另一方 面，從拆遷的現(xiàn)實分析，違法建筑的拆除和補(bǔ)償方式直接涉及村民的切身利益，直接影響 到城中村的改造進(jìn)度和成本，故不可小視。 所以，要對城中村的建筑進(jìn)行拆遷改造，一定要首先辨明城中村現(xiàn)有建筑的合法性， 建立一個公平合理的法律規(guī)定框架，合理

33、合法地解決城中村中的違法建筑，保證公眾利益 和個體利益分配的相對公正。那種不分青紅皂白地籠統(tǒng)談現(xiàn)狀情況的拆賠比，不辯現(xiàn)狀情 況的合法性如何的做法，既縱容違法者侵害公眾利益，也損害合法者的正當(dāng)權(quán)益，加大改 造的成本。 4.3 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定 城中村改造的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在實際執(zhí)行中主要存在兩個問題，一是在同城的不同區(qū) 位拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差異是否科學(xué)；二是現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何為村民所接受，也就是說， 一個是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)本身的確定問題，一個是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的推行問題。 4.4 補(bǔ)償資金的使用管理補(bǔ)償資金的使用管理 補(bǔ)償資金的使用涉及兩方面的問題，一是村民的補(bǔ)償資金如何使用和管理的問題，一 是村集體

34、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償資金的使用和管理問題。 應(yīng)該說，村民的補(bǔ)償資金如何使用完全屬于個人的事情，城中村管理部門不宜多加干 涉。但是，城中村改造完成后，實現(xiàn)了“村民上樓” ，村民的主要收入來源出租屋收 14 入將大為縮減，考慮到村民今后的生存和發(fā)展，對村民拆遷補(bǔ)償資金的使用進(jìn)行合理的引 導(dǎo)和善意的管理，是很有必要性的。 從城中村的拆遷看，村集體經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償資金的使用和管理問題直接涉及村民的安置問題， 從長遠(yuǎn)看，直接關(guān)系著村民轉(zhuǎn)換身份后的生存和發(fā)展問題，不僅僅是個經(jīng)濟(jì)問題，而且是 個政治問題。處理不好，往往引起群體上訪事件的發(fā)生，造成社會的不穩(wěn)定。當(dāng)前，城中 村改造中大多數(shù)城市采用了股份制經(jīng)濟(jì)的形式成立股份有限責(zé)任

35、公司或股份合作經(jīng)濟(jì) 實體，具體掌管村集體經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償資金，每年年末進(jìn)行核算，在解決集體提留后拿出一部分 利潤給村民分紅。由于村民分紅欲望的強(qiáng)烈性和持續(xù)性，往往造成股份制經(jīng)濟(jì)實體和村民 代表大會之間的矛盾難以協(xié)調(diào)，所以，如何建立一套村集體經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)所有、占有、使用和 分配的運行體制和機(jī)制，是解決這一問題的關(guān)鍵。 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 15 5 開發(fā)商和被拆遷戶存在的問題開發(fā)商和被拆遷戶存在的問題 5.1 改造持續(xù)時間長改造持續(xù)時間長 舊城改造是一件非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要解決舊城中的一些矛盾、困難和突出的問題， 不能就事論事，必須走可持

36、續(xù)發(fā)展之路、在改造和發(fā)展中不斷掉正，一個舊城改造項目， 從征收土地到建好新房交給被拆遷戶，經(jīng)歷了一段很長的時間，很多時候開發(fā)商都無法給 予被拆遷戶一個明確的回遷時間。時間上的無法確定，一個最主要原因在于土地征收方面， 并不是每個被拆遷戶都能很好和開發(fā)商達(dá)成共識，開發(fā)商要不斷給被拆遷戶做工作、協(xié)商， 在一定程度上阻礙項目重建的開始。還有的就是政府的政策推動與否，直接影響了改造項 目是否能有效進(jìn)行，種種原因?qū)е铝伺f城改造持續(xù)的時間很長，一個條件不成熟的改造項 目，說不定十幾年也改造不完，這些都給舊城改造項目帶來了極大的困難。 5.2 業(yè)主對開發(fā)商缺乏信心業(yè)主對開發(fā)商缺乏信心 開發(fā)商是一個純粹的私人

37、組織，作為改造項目的參與者，目的就是要從中獲取最大化 的經(jīng)濟(jì)利益。目前，開發(fā)商在舊城改造中一般要支付拆遷補(bǔ)償安置費用、拆遷資產(chǎn)評估費 用、土地使用權(quán)的出讓金、投資建設(shè)房產(chǎn)等的建筑費用和營銷管理費用。 這些費用是開 發(fā)商付出的代價，但其獲利空間仍然是巨大的。由于老城區(qū)一般都是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、政治、 文化的中心，這里的土地都是處在“黃金地帶”上，市民都愿意在那里生活、經(jīng)商，所以 開發(fā)后的房產(chǎn)或商鋪價格很高，銷售也很好，開發(fā)商的利潤也就不言自明了。為了獲取更 多的利潤，一方面，開發(fā)商盡量降低舊城資產(chǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，通過游說規(guī)劃和城 建部門，以做“城市標(biāo)志性建筑” 、 “政府重點工程”或其它多種理由

38、把樓盤的容積率大大 提高，利潤就會以幾何基數(shù)增長。開發(fā)商所做的一切，都是為了誘人的利潤，當(dāng)開發(fā)商的 利潤收到影響或者開發(fā)商的資金并非預(yù)期中的充足時，工程的進(jìn)展會收到阻礙甚至擱置， 等到條件成熟再加快改建步伐。 政府是舊城改造與新區(qū)開發(fā)的決定者及相關(guān)政策的制定者，一個改建項目想要更好、 更快的推動，除了開發(fā)商給予被拆遷戶合理的賠償，政府對改建項目的推動也是必不可少 的，被拆遷戶最希望的是可以盡快改建然后 16 回遷。對于開發(fā)商所說的一切，被拆遷戶都有所保留，群眾最希望的是政府能夠出面、希 望政府能夠加大力度推動項目的改進(jìn)，政府就好比被拆遷戶的定心丸。政府的方針政策， 不僅可以給予被拆遷戶信心，也

39、可以大大推動改建項目的進(jìn)展。與此同時，被拆遷戶因為 不了解改建的精神與政策，還擔(dān)心開發(fā)商在征收群眾的房產(chǎn)后交給另一個開發(fā)商來進(jìn)行開 發(fā)，群眾的補(bǔ)償會受到影響，在改建項目啟動前，被拆遷戶都希望政府有文件下來，交由 哪個開發(fā)商負(fù)責(zé)舊城改造的項目，在改建項目中，要一個一個問題慢慢解決了，才能推動 改建項目的更好發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行舊城改造，就目前拆遷安置大致有兩種方式：一種是市場價補(bǔ)償安 置，另一種是產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價賠償結(jié)合，一般的被拆遷戶都會選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價賠償結(jié) 合。在改建項目中，開發(fā)商會在征收的土地建商品房和回遷房，為了獲得更大的利潤，他 們選擇相對好的位置開發(fā)新樓盤，而相對沒這么好的就建

40、回遷房，被拆遷戶對這個問題會 持有不同的態(tài)度，有些會希望回遷在較好的位置；另一個就是房子質(zhì)量問題，被拆遷戶會 擔(dān)心回遷房和商品房的質(zhì)量不一樣，都希望可以住進(jìn)商品房，在群眾認(rèn)為，商品房所使用 的材料和回遷房所使用的材料不一樣，群眾卻不知道在建設(shè)過程中所使用的材料都是一樣。 其實一切問題的根源都在于被拆遷戶對開發(fā)商缺乏信心，開發(fā)商能給予被拆遷戶合理的賠 償和信心，其他的問題就容易解決。 5.3 被拆遷戶自身原因被拆遷戶自身原因 城市的發(fā)展，變革是永遠(yuǎn)不會停息的，永遠(yuǎn)處在進(jìn)程之中，總希望居住環(huán)境能夠趨于 完美，生活在舊城區(qū)的居民也希望能夠早日住上新樓房，舊城區(qū)居民所居住的環(huán)境越趨惡 劣，群眾所居住的

41、環(huán)境一般都表現(xiàn)為道路系統(tǒng)混亂，布局不合理，建筑密度過高，缺少必 要的綠地和室外活動場地；房屋質(zhì)量、市政設(shè)施配套、衛(wèi)生條件、公共服務(wù)設(shè)施差，總體 上說環(huán)境低劣。舊城改造是大家所希望看到的，但是在改造過程中，大家都持有一種觀望 的態(tài)度，想看鄰居是一種什么態(tài)度才表態(tài)，認(rèn)為后面簽合同的會等到更優(yōu)厚的條件，無限 期拖延了改建項目的進(jìn)行。在舊城改造項目中，開發(fā)商可以獲得豐厚的利潤，居民覺得開 發(fā)商是征收房屋后才能獲取利潤，同時也希望自己能在這個改造項目中得到更豐厚的補(bǔ)償 條件，向開發(fā)商提出了更高的要求，甚至有些要求讓開發(fā)商無法接受。 舊城改造面臨的一個最大的問題就是房屋拆遷問題。目前，拆遷安置大致有兩種方

42、式： 一種是市場價補(bǔ)償安置，即按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價和被拆遷房屋的建筑面積， 給予被拆遷人貨幣補(bǔ)償；二是產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價賠償結(jié)合，被拆遷房屋按竣工時間、合法面 積及批準(zhǔn)功能（以房、地產(chǎn)權(quán)證或改建領(lǐng)導(dǎo)小組確認(rèn)為準(zhǔn)）實行 1：1 至 1：1.2 補(bǔ)償，開 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 17 發(fā)商征收你一平方米房子，給予你 1 到 1.2 平方米的補(bǔ)償，住宅房屋的拆遷安置過度期間， 由開發(fā)商提供周轉(zhuǎn)房，不付給臨時安置補(bǔ)助費。開發(fā)商不能提供周轉(zhuǎn)房或拆遷人與被拆遷 人協(xié)商不入住周轉(zhuǎn)房的，由開發(fā)商按被拆遷人的合法建筑面積給予補(bǔ)助，直至安置

43、完畢， 被拆遷人搬回回遷房。 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)姆课?，因償還的房屋面積不便于分割，超過被拆遷房屋合法建 筑面積五平方米以內(nèi)的（含五平方米） ，按照房屋建筑成本價結(jié)算；超過五平方米以上的 部分，按所在地商品房平均價格結(jié)算。償還房屋的建筑面積不夠補(bǔ)償被拆遷房屋合法建筑 面積的部分，按所在地商品房平均價格結(jié)算。居民的房屋有大有小，有人居住的房屋只是 三四十平方米，征收房屋后給予的補(bǔ)償也不及一套新房的面積，說不定還得自己拿十幾萬 出來才能搬進(jìn)回遷房，對于貧困的家庭而言，無法拿出這么一筆錢，而開發(fā)商也無法給予 優(yōu)厚的條件，雙方很難達(dá)成共識。 18 6 解決舊城改造中存在問題的建議解決舊城改造中存在問題

44、的建議 6.1 處理好新老建筑的關(guān)系處理好新老建筑的關(guān)系 要以有機(jī)整體協(xié)同的觀點在城市設(shè)計中慎重處理新老建筑的關(guān)系，文化與功能的關(guān)系， 建筑形象與空間環(huán)境的關(guān)系，把城市構(gòu)成諸要素統(tǒng)一協(xié)調(diào)，共同突顯該街區(qū)城市設(shè)計主題。 找到適當(dāng)?shù)摹捌胶恻c”切入，使舊城改造既達(dá)到改變城市環(huán)境，改善人民居住條件的目的， 又解決了開發(fā)建設(shè)中“經(jīng)濟(jì)利益”與“環(huán)境改造”之間的巨大矛盾。 對于舊城區(qū)的城市設(shè)計來說,特別要強(qiáng)調(diào)的是不要隨意改變或破壞舊城原有的形態(tài)格 局、城市肌理和城市空間環(huán)境氛圍，包括體量、高度、空間尺度等控制要素。要避免過分 強(qiáng)調(diào)滿足現(xiàn)代功能要求和經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動強(qiáng)制性地開路拓寬，盲目追求壯觀氣派。以舊治 舊

45、，不搞大拆大建。不搞全推倒重建，而是在舊房基礎(chǔ)上拆舊建新，同時充分利用舊有條 件，舊有設(shè)施，舊有環(huán)境為新住宅服務(wù)，使舊城改造變成花錢少，辦事多，見效快的利國 利民工程。對于舊城中可以修復(fù)的近現(xiàn)代建筑、城市基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)進(jìn)行維修翻新后繼續(xù)使用， 減少資源的浪費。需要重點研究舊城區(qū)域拆除與保護(hù)的問題，以科學(xué)的規(guī)劃指導(dǎo)舊城改造 中哪些區(qū)域該拆除，哪些區(qū)域該保留，哪些建筑該改造，哪些建筑該修繕。只有明確了拆 除與保護(hù)的關(guān)系，舊城改造工作才能有的放矢，解決改造中的諸多問題和矛盾。 6.2 舊城改造與文化保護(hù)相結(jié)合舊城改造與文化保護(hù)相結(jié)合 歷史文化對于保護(hù)人類文明、體現(xiàn)城市特色有著重要作用，在舊城改造中，我們

46、要以 歷史保護(hù)為前提，在確定歷史保護(hù)對象和范圍的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造開發(fā)，使城市發(fā)展與歷史 保護(hù)共同協(xié)調(diào)發(fā)展。 對于需要保護(hù)的歷史建筑可以根據(jù)其歷史價值的不同，有區(qū)別地進(jìn)行不同程度地保護(hù) 改造。對一些有重大歷史保留價值的建筑，因年久失修而致使房屋結(jié)構(gòu)破壞嚴(yán)重的，可以 按原樣進(jìn)行適當(dāng)修復(fù)；對一些具有重要歷史價值的民居和一些有傳統(tǒng)特色保留價值的老街 區(qū)，可根據(jù)實際情況在保留原有特色風(fēng)貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)更新改造；對于歷史上頗負(fù)盛 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 19 名的遺址遺跡，可在保護(hù)好文物的基礎(chǔ)上適當(dāng)進(jìn)行原貌恢復(fù)重修工作；對于沒有保留價值 的

47、民居等歷史建筑，可以根據(jù)情況拆除新建。而對于在舊城改造中不得不拆除的古老建筑 在確認(rèn)其保護(hù)價值的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，可以考慮參照浙江省江山市在舊城改造 中采取的“整體搬遷、異地復(fù)原”的辦法，將舊城改造中必須拆除的古建筑完整地移至他 處。 保護(hù)點與改造面的協(xié)調(diào)。歷史保護(hù)與舊城改造兩者從范圍來講是點與面的關(guān)系，保護(hù) 區(qū)域往往只是城市中的某一塊或某幾塊地域，而舊城改造則發(fā)生在全城范圍內(nèi)，在舊城改 造中要注重保護(hù)點與整個改造面的關(guān)系。 從科學(xué)的規(guī)劃出發(fā)，在保護(hù)中尋求發(fā)展。規(guī)劃是從全局出發(fā)，對整體的部署和安排， 有利于從空間上和時間上對整體的協(xié)調(diào)，達(dá)到和諧發(fā)展。舊城改造由于其內(nèi)容的復(fù)雜性、 涉及對

48、象的多樣性、目的的綜合性，一個全局性的綜合性的規(guī)劃顯得更為必要。要想?yún)f(xié)調(diào) 好城市改造與歷史文化保護(hù)間的關(guān)系，合理解決拆與留的矛盾，一個具體詳細(xì)的舊城改造 規(guī)劃舊城改造規(guī)劃必不可少。以城市規(guī)劃作為建設(shè)的主要依據(jù)，城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管 理城市的基本依據(jù)，是對城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署與具體安排，是對于一定時 期城市發(fā)展的總體規(guī)劃。舊城改造作為城市建設(shè)的一部分必須符合城市規(guī)劃的目標(biāo)，以城 市規(guī)劃作為建設(shè)的依據(jù)，根據(jù)城市定位與發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合歷史、現(xiàn)狀與未來發(fā)展，確定歷 史文化遺產(chǎn)保護(hù)內(nèi)容。 6.3 完善補(bǔ)償規(guī)定，保障被拆遷戶合法利益完善補(bǔ)償規(guī)定，保障被拆遷戶合法利益 從目前的法律關(guān)系來看，被拆

49、遷人只是政府與開發(fā)商的交易過程中多余的負(fù)擔(dān)。被拆 遷人所獲得的不是交易價款，而是“補(bǔ)償” ，因為被拆遷人根本就不是土地交易的主體， 開發(fā)商是向政府而不是向城市居民買地。因而幾乎在拆遷的所有環(huán)節(jié)中，政府總是站在開 發(fā)商的一邊，這樣被拆遷人的利益就難以得到保護(hù)。 現(xiàn)行的城市房屋拆遷管理條例在房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定上使用了“區(qū)位”這個模糊 的概念，對承認(rèn)和補(bǔ)償被拆遷人土地使用權(quán)的界定較為含糊，沒有對被拆遷人土地使用權(quán) 的補(bǔ)償作單獨規(guī)定。在實際操作中，拆遷人往往籠統(tǒng)地按照房屋價值和區(qū)位因素或“房地 產(chǎn)市場價格”對被拆遷人給予補(bǔ)償，這雖然在實質(zhì)上對土地使用權(quán)有所補(bǔ)償，但土地使用 權(quán)價值被隱含在房屋價格之中，

50、土地使用權(quán)價值未得到顯化，容易引起拆遷糾紛。因此， 在城市房屋拆遷管理條例中，應(yīng)該明確土地使用權(quán)的補(bǔ)償,以便和土地管理法和 房地產(chǎn)管理法相一致。 房地產(chǎn)價值大，其中土地使用權(quán)價值占有相當(dāng)大的比重。房地分離評估可以避免房地 混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用 20 權(quán)和建筑物各自的真實價值。此外，容積率不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房 的建筑面積小于或等于土地面積，而樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑 面積遠(yuǎn)大于所占用的土地面積。房地分離估價有利于體現(xiàn)房屋建筑依附于土地的房地產(chǎn)特 性，真實顯示土地使用權(quán)的市場價值，會使計算出來的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更具說服力，使被拆遷人 更容易理解，

51、從而減少糾紛的發(fā)生。 對被拆遷人私有財產(chǎn)權(quán)的公平補(bǔ)償還必須考慮私有財產(chǎn)的既有價值和可得利益。純粹 從現(xiàn)有價值出發(fā)去評估補(bǔ)償數(shù)額，即便是按照市場價，也難以彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失。如：某 一殘疾人或者下崗工人有一住房，房屋本身可能已經(jīng)使用多年，在市場上并無好價，但他 們卻可以把其房屋出租，并以租金作為生活的主要來源，即“賣著不值，用著值”在征用 此類房屋的時候，若僅僅依據(jù)市場價計算，明顯有失公平。 對選擇非回遷的方式補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，還應(yīng)考慮給被拆遷人增加的隱性成本。由于大 多數(shù)被拆遷人被安置到了城郊，就算得到了貨幣補(bǔ)償，大多數(shù)被拆遷人還是買不起同類地 段的房子，而不得不選擇在較偏遠(yuǎn)的地段購房，交通、購物

52、、子女入學(xué)等問題接踵而來， 生存成本大增，加重了被拆遷人的經(jīng)濟(jì)壓力。對此 ,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。 針對“計劃價”與“市場價”之間所存在的矛盾，估價機(jī)構(gòu)需要做好解釋工作。房地 產(chǎn)估價師不僅是房地產(chǎn)評估專業(yè)人員，還是政策的宣傳和講解員，除了要運用評估技能， 還要學(xué)會做被拆遷人的思想工作。評估人員不能僅僅出具報告就完事，要配合房屋拆遷主 管部門做耐心、細(xì)致的宣傳，講解工作，向被拆遷人宣傳評估人員是怎樣依據(jù)拆遷政策去 評估，宣傳拆遷評估依據(jù)，理論標(biāo)準(zhǔn)及實際操作步驟與方法。仔細(xì)聽取拆遷當(dāng)事人的意見 ,檢 查估價報告的完整性、準(zhǔn)確性和公正性，發(fā)現(xiàn)問題并及時糾正；認(rèn)真解答拆遷當(dāng)事人的疑 問，使他們準(zhǔn)確理解估

53、價報告，認(rèn)可或基本認(rèn)可拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果。無論被拆遷人態(tài)度怎 樣，評估人員必須站在公正的立場對待所有的開發(fā)商和被拆遷戶,以平和的心態(tài)去對待， 這也是對評估人員心理素質(zhì)和處理矛盾事物能力的考驗。只要抱著與人為善的態(tài)度依法開 展工作，以評估人員的實際行動去落實公平、公正的原則，最終是能夠得到絕大多數(shù)被拆 遷人認(rèn)可的。 6.46.4 城中村改造可根據(jù)實際情況采用以下幾種模式城中村改造可根據(jù)實際情況采用以下幾種模式 第一種是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動模式，即遵循“市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到哪里，城中村改造到 哪里；道路河流整治到哪里，城中村改造到哪里”的思路，以公共產(chǎn)品的提供和改善推進(jìn) 城中村的改造。 第二種是整體搬遷改

54、造模式，即異地重建。 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 21 第三種是地塊周轉(zhuǎn)改造模式，即先選擇一塊土地進(jìn)行村民住宅建設(shè)，將拆遷的村民逐 步安置到分期建好的住宅中，然后再對舊村進(jìn)行拆遷建設(shè)。 第四種是滾動開發(fā)改造模式，即通過對城中村村域內(nèi)的土地進(jìn)行分片分區(qū)分步驟的開 發(fā)建設(shè)，逐步完成城中村的整體改造任務(wù)。 城中村改造不管采取哪一種模式都必須按照城市總體規(guī)劃的要求，統(tǒng)一規(guī)劃、成片開 發(fā)、配套建設(shè)。都要根據(jù)各村(居)實際，制訂拆遷補(bǔ)償安置方案，分期組織實施，防止在 城市拓展和項目建設(shè)過程中形成新的城中村。 6.56.5 城中村的可持續(xù)發(fā)展城中

55、村的可持續(xù)發(fā)展 城中村改造完成后，村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，既可以解決原村民的再就業(yè)問題、社會保險 的補(bǔ)繳問題，通過年終分紅又可直接增加原村民的家庭收入，改善他們的生活條件。因此， 村集體經(jīng)濟(jì)能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，不僅關(guān)系著城中村改造成果的鞏固，而且是城中村改造 最終目標(biāo)實現(xiàn)的強(qiáng)力保證，涉及整個城市的建設(shè)和發(fā)展問題。 目前，城中村村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展主要涉及三個問題： 1、社會保險的建立 在城中村改造中，大多數(shù)城市解決村民社保問題的思路是“以土地?fù)Q社?！?，即以政 府法令的形式，嚴(yán)格有關(guān)政策規(guī)定，強(qiáng)化土地征收過程中社?；鸬恼魇展ぷ?，實施在征 用補(bǔ)償費中提取建立社會保險基金的辦法，從中提取一定比例貼補(bǔ)

56、失地村民的養(yǎng)老和醫(yī)療 保險，并建立集體統(tǒng)籌、個人存繳相結(jié)合的籌資機(jī)制，將原村民納入城市統(tǒng)一的社會福利 保障體系，參與城市的醫(yī)療保險和養(yǎng)老保險，享受城市居民的最低生活保障。 但是，在進(jìn)行城中村改造時政府主要考慮的是對原村民的安置問題，而對目前租住在 城中村里的外來務(wù)工人員，政府則很少考慮。改造后的城中村由于環(huán)境改善，租金上漲是 必然趨勢，這有可能導(dǎo)致一部分外來務(wù)工人員無力租住，加之外來務(wù)工人員更無社保可享， 勞動力的大量流失現(xiàn)象就會出現(xiàn)，對城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，此其一。其二是， 村民能夠享受到的社保水平與村集體經(jīng)濟(jì)的實力大小有著密切的聯(lián)系，由于城中村集體經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r相差懸殊，如何解決

57、村集體經(jīng)濟(jì)較弱的村民的社保水平，是令政府十分頭痛 的一個問題。 2、村民的再就業(yè) 22 從目前城中村的改造來看，很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問 題，改造后村民依舊過著以出租收入和集體分紅為主的生活，沒有實現(xiàn)村民生存方式的根 本轉(zhuǎn)變，這是城市人力資源的極大浪費。因此，城中村改造中應(yīng)該加強(qiáng)對原村民的就業(yè)意 愿和就業(yè)能力的調(diào)查，建立專門平臺，制定扶持辦法，通過創(chuàng)業(yè)補(bǔ)助、就業(yè)培訓(xùn)、公益性 崗位推薦等方式，幫助原村民進(jìn)入城市勞動力市場。比較普遍的做法有： 重新將村民納入教育培訓(xùn)計劃，提高村民的就業(yè)技能和水平，為村民自主創(chuàng)業(yè)提供 智力與資金扶持。 村民自主創(chuàng)業(yè)、自力致富需要好的帶頭人，

58、改造后的城中村也需要合格的管理者， 因此有必要加強(qiáng)“原村官”的教育培訓(xùn)，使其能夠適應(yīng)現(xiàn)代城市社區(qū)管理的要求。 重新建立村民風(fēng)險創(chuàng)業(yè)基金。村民風(fēng)險創(chuàng)業(yè)基金必須采取市場化操作，即基金按股 份制企業(yè)方式運作，村民取得風(fēng)險創(chuàng)業(yè)基金的支持時必須提供抵押擔(dān)保，村民的創(chuàng)業(yè)計劃 應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱鍎?chuàng)業(yè)風(fēng)險基金的評估與認(rèn)可，等等，以保證村創(chuàng)業(yè)風(fēng)險基金的正常運作。 大力推進(jìn)市政、社區(qū)就業(yè)。努力把社區(qū)公共管理服務(wù)業(yè)崗位以及社區(qū)公益性崗位作 為解決就業(yè)困難群眾的主攻方向和新的就業(yè)增長點。 3、集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 城中村改造后，集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展問題主要表現(xiàn)在：一是政府的積極引導(dǎo)；二是 政府的適度扶持；三是集體經(jīng)濟(jì)的運行機(jī)

59、制問題。 城中村拆遷后，集體經(jīng)濟(jì)的資產(chǎn)都得到了合理的補(bǔ)償，村委會有錢了， “怎么花錢” 的問題就出來了。特別是原來集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展很薄弱的城中村，選擇什么樣的發(fā)展項目，建 造什么樣的廠和店，村委會和村民都是心中無數(shù)，眼前無路。因此，政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的 引導(dǎo)者角色就顯得十分重要。當(dāng)然，政府的引導(dǎo)千萬不能演變成行政上的強(qiáng)制干預(yù)，最終 還是要尊重村民的自愿選擇。此其一。 其二，政府的政策優(yōu)惠是村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展必不可少的條件之一。事實上，目前國內(nèi)各 個城市在改造城中村是都是這樣做的。以廣州市為例，廣州市制定的關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居” 和“城中村”改造有關(guān)政策問題的意見中提出，城中村土地經(jīng)整理后，合法產(chǎn)權(quán)部分的 村

60、民住宅和集體物業(yè)復(fù)建安置剩余用地可按有關(guān)規(guī)定發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)項目，或通過公開出讓 和依據(jù)廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。出讓或轉(zhuǎn)讓所得扣除稅費 后，可全額用于“城中村”改造，包括用于村民及集體物業(yè)的復(fù)建、城中村紅線范圍內(nèi)的 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和被征地村民補(bǔ)助等支出。同時，集體經(jīng)濟(jì)組織可根據(jù)自身發(fā)展實際和 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 23 條件自主確定是否轉(zhuǎn)制為股份制企業(yè)。集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)制為股份制企業(yè)的，各級政府和各有關(guān) 部門要給予大力支持。原集體經(jīng)濟(jì)組織所屬資產(chǎn)需進(jìn)行更名的，有關(guān)職能部門要簡化手續(xù)， 減免相關(guān)費用。居委會及社會公

61、共服務(wù)方面的開支，由各級政府承擔(dān)。 其三，集體經(jīng)濟(jì)的運行機(jī)制問題。在城中村改造后，絕大多數(shù)集體經(jīng)濟(jì)的運行采 用了股份制經(jīng)濟(jì)的運行機(jī)制，從運行的情況看，存在的主要問題是監(jiān)督機(jī)制的建立問題。 村民怎樣對集體經(jīng)濟(jì)的運行進(jìn)行監(jiān)督，防止集體經(jīng)濟(jì)潛變?yōu)樗綘I經(jīng)濟(jì)或小集團(tuán)利益的“收 割機(jī)” ，至關(guān)重要。 結(jié)結(jié) 論論 城市歷史文化遺產(chǎn)是城市特色內(nèi)涵的重要集中表現(xiàn)，保護(hù)歷史的連續(xù)性、保留城市的 記憶、保留可貴的歷史文化遺產(chǎn)是人類現(xiàn)代文明發(fā)展的必然要求，是具有重大歷史意義和 戰(zhàn)略意義的。在城中村改造的更新過程中，應(yīng)致力于對本城市、本地區(qū)寶貴歷史文化遺產(chǎn) 的精心保護(hù)，取其精華，去其糟粕，并結(jié)合城市實際，推陳出新，注重

62、城市精神功能，創(chuàng) 建城市特色。 城中村改造是一個系統(tǒng)復(fù)雜的工程，對城市化進(jìn)程發(fā)展有著重要的推進(jìn)作用。在當(dāng)前 的城中村改造過程中，城市住房緊張、基礎(chǔ)設(shè)施落后以及交通擁擠等問題日益突出，舊城 改造的實施面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因而在改改造過程中，不斷制定靈活的拆遷政策，調(diào)動各 方面的積極性顯得尤為重要。房屋拆遷是現(xiàn)代化于城市化進(jìn)程加速的產(chǎn)物，也是社會發(fā)展 的一種必然要求，除了房地產(chǎn)評估的公平合理問題外，還有法律的完善、社會的和諧構(gòu)建 等問題，需要從人文關(guān)懷的角度出發(fā)、以促進(jìn)社會的根本目的，本著公平公正的原則，完 善法律以保護(hù)被拆遷人的合法利益，完善舊城改造的工作，以更好促進(jìn)城市的發(fā)展，建設(shè) 一個更美、更

63、適宜人居住、更有文化氣息的新城市。 24 參參 考考 文文 獻(xiàn)獻(xiàn) 1劉西耀;丁欣;韋海余，新時期下舊城改造措施的探討，山西建筑，2009.05.01. 2應(yīng)曉音,城市舊城改造中對文化遺產(chǎn)保護(hù)問題的再認(rèn)識,山西建筑，2010.01.10. 3王淇,舊城改造模式與運行機(jī)制研究,重慶大學(xué),2007.09.01. 4鄒德斌,城市建設(shè)中的舊城改造與新區(qū)開發(fā),沈陽建筑工程學(xué)院學(xué)報,2002.01.15. 5曠開萃,舊城改造項目的實施研究,工程管理學(xué)報,2011.02.15. 6鐘兆智;鐘萬里,舊城改造中房屋拆遷的矛盾沖突及其解決方法,山西建筑,2008.12.01. 7馮偉林,淺析舊城改造政策的利益與代價

64、分布特區(qū)經(jīng)濟(jì),2008.04.25. 8白梅,舊城改造策略探討,規(guī)劃 50 年2006 中國城市規(guī)劃年會論文集,2006.09.01. 9貝貝,舊城改造模式研究,重慶大學(xué),2009.05.01. 10梁金元,順德陳村鎮(zhèn)舊城改造對策研究,重慶大學(xué),2007.10.01. 11李航，城市房屋拆遷的主要矛盾及其解決途徑，山西建筑，2009.12. 華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 項目管理 2012 級本科業(yè)余 城中村改造存在問題的分析和探討 25 致致 謝謝 歷時將近三個月的時間終于將這篇畢業(yè)論文寫完，我在論文的寫作過程中遇到無數(shù)的 困難與障礙，都在同學(xué)和老師的幫助下順利度過難關(guān)，尤其要強(qiáng)烈感謝我的論文指

65、導(dǎo)老師 王芬，她對我進(jìn)行了無私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助我進(jìn)行論文的改正，在此對老師 真誠的說一聲：老師，你幸苦了。馬上就要畢業(yè)了，在這里我要感謝華南理工大學(xué)給我?guī)?來了美好的回憶以及給予我再次成長的空間。我也要感謝各位老師的無私奉獻(xiàn)。更要感謝 一直陪伴我度過三年學(xué)習(xí)生涯的同學(xué)們，你們帶給我的快樂和人生啟示是我這一輩子都受 益和無法忘卻的。我要在這里和華南理工大學(xué)、我的老師，還有我的同學(xué)們說：“再見了。 ”希望大家能在事業(yè)的旅途上，一帆風(fēng)順，再次啟程，早日創(chuàng)造一片屬于自己的事業(yè) 由于我的水平有限，所寫論文難免有不足之處，懇請各位老師批評和指正。 修改意見：修改意見： 首先得表揚你這篇初稿內(nèi)容很充實，看得出來在寫作時還是很用心。不首先得表揚你這篇初稿內(nèi)容很充實，看得出來在寫作時還是很用心。不 過作為項目管理專業(yè)的畢業(yè)論文，這篇文章還存在以下問題：過作為項目管理專業(yè)的畢業(yè)論文，這篇文章還存在以下問題： 1 1、作為項目管理專業(yè)的畢業(yè)論文，要論述的是你在學(xué)習(xí)項目管理專業(yè)作為項目管理專業(yè)的畢業(yè)論文，要論述的是你在學(xué)習(xí)項目管理專業(yè) 知識的同時怎么將項目管理的知識及思維運用到實踐工作中，這點在文章中知識的同時怎么將項目管理的知識及思維運用到實踐工作中，這點在