成都市地方標(biāo)準(zhǔn)寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范.doc

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1、成都市地方標(biāo)準(zhǔn)寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范前 言本標(biāo)準(zhǔn)由成都市房產(chǎn)管理局、成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)提出并歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：成都華昌物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司、成都誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司、成都富力物業(yè)管理有限責(zé)任公司。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：宋學(xué)明、蔡任重、姜禮、巫慶敏、龐琳、曾光德、楊波、董偉、何昌偉。 寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范的術(shù)語(yǔ)和定義、基本要求、客戶服務(wù)、房屋共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)、秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)、綠化的維護(hù)。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過(guò)本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改

2、單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。GB 5749 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB 17051 二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范GB 50034 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DL/T 596 電力設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)規(guī)則DB51/190 四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部、衛(wèi)生部令第53號(hào)生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法建設(shè)部令第156號(hào)城市供水水質(zhì)管理規(guī)定衛(wèi)監(jiān)督發(fā)【2006】53號(hào)公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法衛(wèi)生部公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范四川省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法成都市公共信息標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)化管理辦

3、法成都市物業(yè)管理?xiàng)l例3術(shù)語(yǔ)和定義本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語(yǔ)和定義。3.1寫字樓 為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。3.2物業(yè)管理 由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，雙方按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。3.3物業(yè)服務(wù)承接驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，以保證物業(yè)服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。3.4客戶 接受物業(yè)服務(wù)的組織或個(gè)人。注：業(yè)主、使用人及其他相關(guān)方。3.5延伸服務(wù)寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足客戶個(gè)性需求所提供的服務(wù)

4、。3.6突發(fā)性公共事件 在寫字樓建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等），事故災(zāi)難（包括各類安全事故、消防安全事故、交通運(yùn)輸事故、共用設(shè)施設(shè)備事故、輻射事故、環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件），公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情、群體性不明原因疾病、食品安全和職業(yè)危害、動(dòng)物疫情、以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件、經(jīng)濟(jì)安全事件、涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。4基本要求4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的要求應(yīng)符合成都物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定。4.2承接驗(yàn)收4.2.1按成都市物業(yè)管理?xiàng)l例中第七十二條執(zhí)行，并予以備案。4.2.2移交的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)

5、檔案資料記錄清楚，簽訂了共用部分物業(yè)服務(wù)承接驗(yàn)收協(xié)議，對(duì)遺留問(wèn)題的處理進(jìn)行了約定。4.3物業(yè)服務(wù)力量的配備要求4.3.1應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)姆?wù)人員。4.3.2物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位培訓(xùn)合格證書(shū)，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書(shū)或職業(yè)技能資格證書(shū)。4.3.3從業(yè)人員接受過(guò)相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用和維護(hù)相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。4.3.4物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識(shí)，文明用語(yǔ)，舉止端莊，服務(wù)主動(dòng)、熱情。4.4物業(yè)服務(wù)要求4.4.1制訂有切實(shí)可行的物業(yè)服

6、務(wù)方案，有較為完整的服務(wù)制度和作業(yè)規(guī)程，并認(rèn)真執(zhí)行。4.4.2房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。4.4.3建筑規(guī)劃內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。4.4.4實(shí)行了“三公開(kāi)”（公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量、公開(kāi)辦事流程）。4.4.5公示24h服務(wù)電話。4.4.6有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序。4.4.7物業(yè)服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。4.5檔案管理有較完善的物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，檔案健全，有專人保管，查閱方便。物業(yè)服務(wù)檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：物業(yè)竣工驗(yàn)收及物業(yè)服務(wù)共用部分承接驗(yàn)收檔案；共用設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案；客戶資料檔案；物業(yè)服務(wù)日常管理檔案；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制計(jì)費(fèi)模式

7、的還應(yīng)有財(cái)務(wù)檔案。4.6財(cái)務(wù)管理4.6.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于客戶報(bào)修、超時(shí)空調(diào)等延伸服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)結(jié)算。4.6.2物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、延伸服務(wù)收費(fèi)、車庫(kù)（場(chǎng)）服務(wù)費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式，嚴(yán)格按照公開(kāi)的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范。4.6.3實(shí)行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。4.7客戶滿意度4.7.1應(yīng)每年開(kāi)展客戶意見(jiàn)調(diào)查，調(diào)查數(shù)不低于客戶數(shù)量的三分之二，客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)。4

8、.7.2應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并有改進(jìn)措施。4.8延伸服務(wù)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，開(kāi)展延伸服務(wù)。4.9節(jié)能管理應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國(guó)家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。4.10突發(fā)性公共事件處理應(yīng)對(duì)管理服務(wù)過(guò)程中可能出現(xiàn)的突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告客戶和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。4.11標(biāo)識(shí)管理應(yīng)符合成都市公共信息標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法的規(guī)定。5客戶服務(wù)應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)或服務(wù)窗口，提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待、引導(dǎo)等服務(wù)。5.1入駐、遷離服務(wù)客戶需入駐和遷離時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及

9、時(shí)建檔、歸檔。5.2報(bào)修服務(wù)客戶報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。5.3郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù) 5.3.1正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記。5.3.2掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請(qǐng)收件人簽收。5.3.3特快專遞、電報(bào)等應(yīng)及時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2h內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）。5.3.4客戶遷離本物業(yè)后，應(yīng)為客戶提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知客戶領(lǐng)取，對(duì)無(wú)法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。5.4裝飾裝修管理服務(wù)5.4.1制訂裝飾

10、裝修管理制度，告知客戶裝飾裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為。5.4.2簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)，建立客戶裝飾裝修檔案。5.4.3依法、依約收取相應(yīng)的費(fèi)用。5.5投訴處理5.5.1受理的投訴，核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)。5.5.2受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)，最長(zhǎng)不超過(guò)三個(gè)工作日。5.5.3涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理。5.5.4受理、處置客戶投訴應(yīng)做好記錄。5.6延伸服務(wù)受理5.6.1對(duì)客戶提出的延伸服務(wù)，應(yīng)在24h內(nèi)回復(fù)。5.6.2在提供延伸服務(wù)前，應(yīng)向客戶明示延伸服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量，并與客戶商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。6房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)服務(wù)6.1房屋共

11、用部位的維護(hù)服務(wù)6.1.1建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知客戶正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)。6.1.2對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，定期檢查房屋的安全狀況，保證使用功能正常，并做好記錄。6.1.3發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。6.2裝飾裝修的服務(wù)按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定制定裝飾裝修的服務(wù)流程。6.3共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)6.3.1變配電系統(tǒng)6.3.1.1參照DL/T 596相關(guān)規(guī)定，配合相關(guān)部門對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全

12、檢測(cè)。6.3.1.2低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修。6.3.1.3按照規(guī)定周期、操作規(guī)范對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄。6.3.1.4高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確。6.3.1.5變壓器運(yùn)行正常，溫控系統(tǒng)正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠。6.3.1.6直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)。6.3.1.7功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置運(yùn)行正常，功率因素不低于0.9，電容器容量滿足工作要求，無(wú)鼓包、漏液等異常情況。6.3.1.8制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送電審批權(quán)限及流程，停、送電按規(guī)定提前通知客戶。6.3.

13、1.9制定配電室人員出入管理制度，配電室通風(fēng)、照明良好，無(wú)鼠洞，配備符合要求的消防器材。6.3.1.10涉及電能的計(jì)量器具、儀表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。6.3.2應(yīng)急供電系統(tǒng)6.3.2.1定期檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無(wú)滲漏。6.3.2.2制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4h運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的消防器材。6.3.2.3定期啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組試機(jī)，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度。6.3.2.4根據(jù)設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)要求，定期更換發(fā)電機(jī)機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器、冷卻液。6.3.2.5發(fā)電機(jī)組手

14、動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時(shí)能保證向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電。6.3.2.6應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象。6.3.2.7定期對(duì)應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔和切換試驗(yàn)，定期進(jìn)行蓄電池組充、放電試驗(yàn)。6.3.2.8制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備。6.3.3給排水系統(tǒng)6.3.3.1定期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開(kāi)水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。6.3.3.2生活水泵、管道、閥門

15、定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無(wú)堵塞。6.3.3.3生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網(wǎng)，室外的通氣口要有防護(hù)設(shè)施。6.3.3.4雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到DB51/190。6.3.3.5制定衛(wèi)生管理制度，供水管理符合GB 17051、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法、四川省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法和城市供水水質(zhì)管理規(guī)定的規(guī)定。6.3.3.6二次供水的貯水箱（池）不得同其他用途的貯水設(shè)施混用。6.3.3.7二次供水需辦理二次供水衛(wèi)生許可證、供管水人員應(yīng)每年進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者方可上崗

16、。6.3.3.8每半年應(yīng)對(duì)二次供水水箱（池）進(jìn)行全面清洗消毒，水質(zhì)經(jīng)有資質(zhì)的疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)檢測(cè)，水質(zhì)要符合GB 5749和GB 17051的要求。6.3.3.9制定停水、爆管及水污染等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知客戶。6.3.3.10水表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。6.3.3.11未經(jīng)相關(guān)行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。6.3.4空調(diào)系統(tǒng)6.3.4.1集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。6.3.4.2設(shè)備工作正常、安全裝置有效。6.3.4.3定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄

17、運(yùn)行參數(shù)。6.3.4.4定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次（冷卻水不得檢出嗜肺軍團(tuán)菌）。6.3.4.5定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，進(jìn)行添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)。6.3.4.6定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)。6.3.4.7定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全。6.3.4.8定期對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合空調(diào)設(shè)備的要求。6.3.4.9定期對(duì)

18、風(fēng)管系統(tǒng)進(jìn)行清洗消毒，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范的要求。6.3.4.10根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測(cè)定，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)規(guī)范的要求。6.3.4.11壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按規(guī)定進(jìn)行周期檢定。6.3.4.12按國(guó)家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度不低于26，冬季室內(nèi)溫度不高于20，定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。6.3.4.13在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新

19、風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測(cè)試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。6.3.5鍋爐系統(tǒng)6.3.5.1鍋爐（蒸汽鍋爐、承壓熱水鍋爐）6.3.5.1.1鍋爐的使用管理a） 嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備安全監(jiān)察條例和有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、行政法規(guī)的規(guī)定，保證鍋爐的安全使用。b） 鍋爐投入使用前或者投入使用后30日后，應(yīng)當(dāng)向直轄市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)，領(lǐng)取鍋爐使用證。使用證應(yīng)置于鍋爐的顯著位置。c） 建立管理機(jī)構(gòu)，管理人員制定各種安全管理制度、操作規(guī)程、記錄表卡及鍋爐的安全技術(shù)檔案，技術(shù)檔案包括：1） 鍋爐的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)

20、說(shuō)明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。2） 特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查記錄。3） 鍋爐的日常使用狀況記錄。4） 鍋爐及其安全附件，安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄（主要安全附件：安全閥每年校驗(yàn)一次、壓力表每半年檢定一次）。5） 鍋爐運(yùn)行故障和事故記錄。6） 鍋爐管理人員、操作人員、水質(zhì)處理人員的安全教育和技能培訓(xùn)記錄。d） 每月對(duì)使用的鍋爐應(yīng)進(jìn)行一次自行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題需及時(shí)處理。e） 鍋爐管理人員及操作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)特種設(shè)備安全監(jiān)管管理部門考核合格，取得由國(guó)家統(tǒng)一格式的特種作業(yè)人員證書(shū)，從事相應(yīng)的作業(yè)和管理工作。f） 在鍋爐安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月向特種設(shè)備檢

21、驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)要求（在用鍋爐定期檢驗(yàn)一般每年進(jìn)行一次外部檢驗(yàn)，每?jī)赡赀M(jìn)行一次內(nèi)部檢驗(yàn)，每六年進(jìn)行一次水壓試驗(yàn)）。g） 未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的鍋爐，不得繼續(xù)使用。h） 制定鍋爐的事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。i） 鍋爐存在嚴(yán)重事故隱患，無(wú)改造維修價(jià)值或者過(guò)戶移裝的，及時(shí)向原登記的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注銷手續(xù)。6.3.5.1.2鍋爐日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容a） 每年對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查水處理設(shè)備并添加樹(shù)脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱進(jìn)行檢修清洗；對(duì)鍋爐內(nèi)部進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。b） 每季度對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備

22、進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次。c） 對(duì)管路過(guò)濾器進(jìn)行一次清洗，對(duì)安全連鎖裝置的安全性能進(jìn)行一次試驗(yàn)。d） 鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作靈敏可靠，其中安全閥需經(jīng)常啟動(dòng)排氣。e） 在額定的流量范圍內(nèi)，系統(tǒng)各設(shè)備不得超壓運(yùn)行。f） 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏。g） 蒸汽減壓裝置輸出壓力波動(dòng)在20之內(nèi)。6.3.5.2非承壓熱水鍋爐，參照鍋爐管理執(zhí)行。6.3.6電梯、自動(dòng)扶梯6.3.6.1電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確、開(kāi)/關(guān)門姿態(tài)正常，轎廂照明、樓層顯示器、內(nèi)外呼梯控制板

23、外觀及功能完好，轎廂內(nèi)整潔無(wú)污染。6.3.6.2電梯使用單位應(yīng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，設(shè)置電梯安全管理機(jī)構(gòu)或配備專職的安全管理人員。使用單位必須到當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)辦理電梯注冊(cè)登記手續(xù)，建立健全設(shè)備安全技術(shù)檔案，制定完善設(shè)備管理制度和操作規(guī)程，必須聘用持證人員上崗工作，制定電梯事故應(yīng)急救援預(yù)案，負(fù)責(zé)電梯維修、大修、改造、檢驗(yàn)等所需資金的落實(shí)和使用。6.3.6.3電梯使用單位必須保障電梯運(yùn)行的基本條件（如溫度、濕度、電壓等），對(duì)機(jī)房實(shí)行封閉管理，配備應(yīng)急照明，滅火器和盤車工具，并置于顯著方便之處。6.3.6.4電梯必須經(jīng)過(guò)國(guó)家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)定期檢驗(yàn)（檢驗(yàn)周期為一年），取得安全檢驗(yàn)合格

24、標(biāo)志，并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)運(yùn)行。6.3.6.4.1電梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確，轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無(wú)污染。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，電梯運(yùn)行無(wú)異常。6.3.6.4.2自動(dòng)扶梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：自行扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效。6.3.6.5電梯使用單位應(yīng)當(dāng)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位簽訂電梯維修保養(yǎng)合同，不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。電梯維修保養(yǎng)合同應(yīng)當(dāng)約定維修保養(yǎng)的期限、項(xiàng)目和救援責(zé)任等內(nèi)容。電梯使用單位的安全管理人員，應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行日常安全管理，按照安全技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢記錄，對(duì)維修保

25、養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，并督促電梯維修保養(yǎng)的單位至少每15日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，并在其維護(hù)保養(yǎng)、維修、報(bào)修等工作記錄上進(jìn)行簽字確認(rèn)。6.3.6.6電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯及其安全設(shè)施至少每15日對(duì)電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，保證其維修保養(yǎng)的電梯安全技術(shù)性能符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。6.3.6.6.1電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位設(shè)立24h維修值班電話，保證接到故障通知后30min趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取積極措施消除事故隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。6.3.6.6.2電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位落實(shí)維修保養(yǎng)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施，保證施工安全。應(yīng)當(dāng)

26、做好維修保養(yǎng)記錄，并歸入電梯維修保養(yǎng)檔案。6.3.6.6.3電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位為其介紹必要的管理知識(shí)、安全技術(shù)知識(shí)、安全規(guī)章制度；協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔案。配合電梯的使用單位采取有效措施確保電梯安全運(yùn)行。6.3.6.7電梯發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即停止電梯使用，及時(shí)通知維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)，及時(shí)消除安全隱患，保證安全可靠使用。電梯發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)采取積極有效的應(yīng)急救援措施，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，視其情況立即上報(bào)主管單位、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、公安、房管、建設(shè)等政府部門。6.3.6.8電梯使用單位應(yīng)當(dāng)宣傳國(guó)家關(guān)于電梯安全的法律法規(guī)，宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等方面的知識(shí)，提高乘坐電梯人員的愛(ài)護(hù)意識(shí)

27、和安全意識(shí)。6.3.6.9電梯機(jī)房由專人管理，機(jī)房空氣溫度應(yīng)保持在5400C之間，溫度應(yīng)保持在設(shè)備安全運(yùn)行所允許的范圍內(nèi)；機(jī)房通風(fēng)、照明良好，配備應(yīng)急照明、滅火器材，盤車工具及標(biāo)識(shí)齊全，并掛于顯眼方便處。6.3.7消防系統(tǒng)6.3.7.1消防系統(tǒng)由具有相關(guān)專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。6.3.7.2工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗。6.3.7.3消防設(shè)備除檢修外，必須處于正常運(yùn)行狀態(tài)。6.3.7.4發(fā)生一般性故障，應(yīng)即時(shí)通知專業(yè)維修公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。6.3.7

28、.5監(jiān)督專業(yè)消防維護(hù)保養(yǎng)公司做好消防設(shè)備月、季、年度檢查工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備。6.3.7.6配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并督促完成情況。6.3.7.7消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志的應(yīng)急時(shí)間應(yīng)大于90min。6.3.7.8室內(nèi)消火栓每月檢查一次，保證消火栓箱內(nèi)配件齊全完好，閥桿每年加注潤(rùn)滑油并放水檢查一次。6.3.7.9聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報(bào)率不超過(guò)3。6.3.7.10消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養(yǎng)一次。6.3.7.11火災(zāi)探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次專業(yè)清洗。6.3.7.12消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆。6.3.

29、7.13保證消防用水的基本儲(chǔ)備，確保火災(zāi)時(shí)不低于10min的消防滅火用水量。6.3.7.14消防通道要暢通。6.3.7.15室外消火栓和消防水泵結(jié)合應(yīng)保證完整好用，并有明顯標(biāo)志。6.3.7.16建筑滅火器應(yīng)按相關(guān)規(guī)定配備，并保證完好有效。6.3.7.17防排煙系統(tǒng)應(yīng)保證處于正常運(yùn)行狀態(tài)。6.3.7.18防火門和防火卷簾門應(yīng)保證完好，具備防火分隔功能。6.3.7.19門警系統(tǒng)應(yīng)保證在火災(zāi)等緊急情況下，釋放所有門警裝置，做好疏散門的暢通。6.3.7.20消防電梯應(yīng)保證24h運(yùn)行。6.3.7.21當(dāng)主電源斷點(diǎn)時(shí)，消防備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)。6.3.7

30、.22制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防演練。6.3.8安全防范系統(tǒng)6.3.8.1系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期準(zhǔn)確，攝像機(jī)編號(hào)有邏輯性。6.3.8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識(shí)清楚。6.3.8.3傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對(duì)干擾信號(hào)進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致。6.3.8.4錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔。6.3.8.5錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號(hào)，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定。6.3.8.6攝像機(jī)安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、防霜密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求。6.3.8.7畫面分割器工作正常、整潔。6.3.8.8監(jiān)視

31、器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。6.3.8.9多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置，對(duì)報(bào)警應(yīng)及時(shí)響應(yīng)。6.3.8.10紅外雙鑒探測(cè)器、玻璃破碎探測(cè)器、周界報(bào)警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠，及時(shí)反饋報(bào)警信息。6.3.8.11每季度對(duì)UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測(cè)。6.3.8.12維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對(duì)主機(jī)開(kāi)蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件。6.3.8.13設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)授權(quán)。6.3.8.14制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施。6.3.8.15每年組織相關(guān)人員對(duì)安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，對(duì)安全防范方面存在

32、的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。6.3.9樓控系統(tǒng)6.3.9.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。6.3.9.2工作站工作正常、通訊正常、整潔。6.3.9.3傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常。6.3.9.4執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確。6.3.9.5直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號(hào)正確，通訊正常、整潔、線路整齊。6.3.9.6末端設(shè)備工作正常，線路無(wú)損，安裝牢固。6.3.9.7執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤。6.3.9.8制定應(yīng)急處理程序，定期對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。6.3.9.9每年對(duì)儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對(duì)。6.3.

33、9.10建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理，無(wú)老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。6.3.10網(wǎng)絡(luò)通訊6.3.10.1通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊。6.3.10.2維護(hù)終端工作正常、整潔。6.3.10.3工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無(wú)損。6.3.10.4配線架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全。6.3.10.5光纖配架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全。6.3.10.6插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。6.3.10.7建立授權(quán)機(jī)制、訪問(wèn)控制、加密與解密相關(guān)管理制度。6.3.10.8專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備:文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等。

34、6.3.10.9病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入。6.3.10.10實(shí)時(shí)對(duì)服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份。6.3.10.11計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期進(jìn)行觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄，并通知軟件供應(yīng)商進(jìn)行維修。6.3.11門禁系統(tǒng)6.3.11.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。 6.3.11.2工作站工作正常、通訊正常、整潔。6.3.11.3讀卡器指示燈完好、工作正常。6.3.11.4電子門鎖工作正常。6.3.11.5門磁開(kāi)關(guān)工作正常，靈活有效。6.3.11.6建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置。6.3.11.7作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息。6.3.11.8每

35、半年對(duì)門磁開(kāi)關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測(cè)。6.3.12有線及衛(wèi)星電視6.3.12.1衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔。6.3.12.2放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔。6.3.12.3光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減小。6.3.12.4傳輸線路正常，圖像清晰。6.3.12.5每半年檢測(cè)一次干線及各分支器的輸出電頻。6.3.13廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)6.3.13.1節(jié)目源設(shè)備工作正常。6.3.13.2信號(hào)放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好。6.3.13.3揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。6.3.13.4背景音樂(lè)與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切

36、換工作正常。6.3.13.5每季度檢測(cè)傳輸電壓。6.3.13.6每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。6.3.14數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)6.3.14.1多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常。6.3.14.2視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無(wú)干擾。6.3.14.3每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。6.3.15停車場(chǎng)管理系統(tǒng)6.3.15.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。6.3.15.2工作站工作正常、通訊正常、整潔。6.3.15.3出入口機(jī)工作正常，通訊正常。6.3.15.4區(qū)域及車場(chǎng)車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。6.3.15.5圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車輛及車牌號(hào)清晰，信息相

37、對(duì)應(yīng)及時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫(kù)。6.3.15.6電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏。6.3.15.7車輛檢測(cè)器工作正常。6.3.15.8執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤。6.3.15.9每月對(duì)車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的校對(duì)，并及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車場(chǎng)車位顯示器數(shù)據(jù)，核對(duì)收費(fèi)數(shù)據(jù)。6.3.15.10定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。6.3.16公共照明系統(tǒng)6.3.16.1制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。6.3.16.2每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98以上，如

38、有缺損及時(shí)更換。6.3.16.3每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問(wèn)題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。6.3.17避雷系統(tǒng)6.3.17.1每年雨季前由防雷中心對(duì)建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，留存檢測(cè)合格報(bào)告，同時(shí)動(dòng)員和組織客戶對(duì)重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測(cè)。6.3.17.2保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施。6.3.17.3每半年對(duì)樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問(wèn)題及時(shí)解決。6.3.17.4每季度對(duì)強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對(duì)變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、

39、金屬構(gòu)架物接地良好。6.3.17.5寫字樓建筑物（無(wú)特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)： 3類建筑接地電阻：10； 2類建筑接地電阻：4； 計(jì)算機(jī)房接地電阻：4。6.3.18高空作業(yè)設(shè)備6.3.18.1設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。 6.3.18.2設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載。6.3.18.3設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)。6.3.18.4吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)傾斜。6.3.18.5設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常。6.3.18.6在運(yùn)行中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護(hù)罩、封門及其他裝置。6

40、.3.18.7設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄。6.3.18.8應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。6.3.19計(jì)量檢測(cè)6.3.19.1建立計(jì)量器具臺(tái)帳，制定周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃表。6.3.19.2計(jì)量器具按規(guī)定進(jìn)行周期檢定、校準(zhǔn)。6.3.19.3按規(guī)定周期記錄電能表、煤氣表、水表等的計(jì)量數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。6.3.19.4未經(jīng)檢定合格的計(jì)量器具不得投入使用。7秩序維護(hù)服務(wù)7.1門衛(wèi)7.1.1主出入口24h值班，舉止文明、

41、態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時(shí)到崗，堅(jiān)守崗位不脫崗。7.1.2保持個(gè)人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問(wèn)，勸阻小商小販不要在建筑區(qū)劃內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)。7.1.3對(duì)進(jìn)出寫字樓的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通。7.1.4對(duì)外來(lái)人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出記錄，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對(duì)非工作時(shí)間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記。7.1.5對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類記錄，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn)，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。7.2巡邏7.2.1科學(xué)、合理安排巡邏路線，排除各種不安全因素，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門。7.2.2發(fā)現(xiàn)

42、疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門。7.2.3巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。7.2.4收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施。7.2.5對(duì)寫字樓內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并記錄。7.3監(jiān)控室值守7.3.1監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24h開(kāi)通，保證對(duì)安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄。 7.3.2監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。7.3.3監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至

43、少保持7天（特殊情況除外）。7.3.4保持治安電話暢通，接聽(tīng)及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽(tīng)）。7.4車輛停放服務(wù)7.4.1根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。7.4.2秩序維護(hù)人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行記錄，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對(duì)進(jìn)出車輛有疑問(wèn)，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問(wèn)。7.4.3收費(fèi)停放的車庫(kù)應(yīng)24h有專人管理；車輛停放有序，車庫(kù)場(chǎng)地定時(shí)清潔，無(wú)易燃、易爆等危險(xiǎn)物品存放；防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場(chǎng)。7.4.4地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全。7.4.5非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。7.5消防安全的協(xié)助7.

44、5.1協(xié)助客戶建立健全、落實(shí) 消防安全責(zé)任制。7.5.2樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖。7.5.3對(duì)易燃易爆、危險(xiǎn)物品設(shè)專人專區(qū)管理。7.6安全生產(chǎn)與災(zāi)害預(yù)防7.6.1建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識(shí)。7.6.2如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施。7.6.2.1對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固。7.6.2.2對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇。7.6.2.3對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通。7.6.2.4及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。7.7突

45、發(fā)事件處置7.7.1根據(jù)各寫字樓的實(shí)際情況，制定突發(fā)性公共事件處置應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實(shí)際情況組織12次應(yīng)急演習(xí)。7.7.2當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門，保護(hù)客戶人身安全并盡量減少財(cái)產(chǎn)損失。8環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)8.1環(huán)衛(wèi)設(shè)施應(yīng)根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。8.2清潔、保潔責(zé)任制清潔、保潔實(shí)行責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍。8.3各區(qū)域清潔衛(wèi)生要求（見(jiàn)表1）表1 衛(wèi)生要求名 稱要 求外圍及周邊道路地面干凈無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)明顯污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)異味；

46、各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無(wú)積塵、無(wú)水印；路燈表面干凈無(wú)污漬。綠化帶及水池綠地內(nèi)無(wú)雜物，花臺(tái)表面干凈無(wú)污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，水池?zé)o異味。大廳、樓內(nèi)公共通道地面干凈、無(wú)污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬；門窗玻璃干凈無(wú)塵，透光性好，無(wú)明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無(wú)污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無(wú)印跡、定時(shí)消毒；天花板干凈，無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)；燈具干凈無(wú)積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無(wú)污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無(wú)雜物，盆栽植物無(wú)積塵。會(huì)議室、接待室地面、墻面、干凈，無(wú)灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無(wú)灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放

47、整齊、有序。樓梯及樓梯間梯步表面干凈無(wú)污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無(wú)灰塵，防火門及閉門器表面干凈無(wú)污漬，墻面、天花板無(wú)積塵、蛛網(wǎng)。公共衛(wèi)生間地面干凈，無(wú)污漬、無(wú)積水，大小便器表面干凈，無(wú)污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無(wú)亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無(wú)污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無(wú)污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無(wú)積塵；門窗表面干凈，窗臺(tái)無(wú)灰塵；玻璃干凈無(wú)水漬；洗手臺(tái)干凈無(wú)積水，面盆無(wú)污垢；各種管道表面干凈無(wú)污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過(guò)2/3應(yīng)及時(shí)傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無(wú)明顯異味。續(xù)表1 衛(wèi)生要求停車場(chǎng)地面干凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具

48、表面干凈無(wú)積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無(wú)積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無(wú)明顯污跡，各種道閘表面無(wú)灰塵。開(kāi)水間及清潔間地面干凈，無(wú)雜物、無(wú)積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無(wú)蛛網(wǎng)，燈罩表面無(wú)積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無(wú)污漬，各種物品表面干凈無(wú)漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無(wú)明顯異味。電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)印跡，地面干凈，空氣清新、無(wú)異味；電梯凹槽內(nèi)無(wú)垃圾無(wú)雜物，按鈕表面干凈無(wú)印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無(wú)灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無(wú)塵；梳齒板內(nèi)無(wú)雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。電器設(shè)施燈泡、燈管、燈罩無(wú)積

49、塵、無(wú)污跡。裝飾件無(wú)積塵、無(wú)污跡；開(kāi)關(guān)、插座、配電箱無(wú)積塵、無(wú)明顯污跡。垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無(wú)污漬無(wú)痰跡，煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過(guò)3個(gè)，垃圾不應(yīng)超過(guò)2/3，內(nèi)膽應(yīng)定期清潔、消毒。消防栓、消防箱、公共設(shè)施保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)污跡；噴淋蓋、煙感器、揚(yáng)聲器無(wú)積塵、無(wú)污漬。監(jiān)控?cái)z像頭、門警器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)斑點(diǎn)；消防栓外表面光亮、無(wú)印跡、無(wú)積塵，內(nèi)側(cè)無(wú)積塵、無(wú)污跡。垃圾中轉(zhuǎn)房中轉(zhuǎn)房應(yīng)專人管理定時(shí)開(kāi)放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無(wú)明顯垃圾，無(wú)污水外溢，房?jī)?nèi)應(yīng)無(wú)明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。設(shè)備機(jī)房、管道、指示牌無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)

50、垃圾堆積，無(wú)積塵、目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯污漬、無(wú)水漬；指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡，金屬件表面光亮，無(wú)痕跡。外墻目視潔凈、無(wú)污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無(wú)污跡、無(wú)積塵。平臺(tái)、屋頂無(wú)垃圾堆積。8.4材料分類保潔服務(wù)質(zhì)量要求（見(jiàn)表2）。表2 質(zhì)量要求名 稱要 求大理石、花崗石表面光亮，色澤均一，淺深紋理清晰，無(wú)花斑面磚表面光潔，色澤均一，無(wú)污跡、油污和膠黏物金屬附件及面板明亮，具有折射光澤，能反映金屬質(zhì)量，無(wú)濁水痕跡木質(zhì)地板花紋清晰，色澤光潔，貼面平整無(wú)劃痕，保持原色，無(wú)灰塵亞光絲文不銹鋼、黃銅等光亮潔凈，保持原材料質(zhì)量，無(wú)油灰吸附、粒點(diǎn)狀和水跡墻紙花紋清晰，表面無(wú)灰塵、油跡、霉點(diǎn)和劃痕涂

51、料墻無(wú)明顯印跡木質(zhì)護(hù)墻板光潔，花紋呈現(xiàn)原樣，無(wú)印跡和水跡軟質(zhì)墻面表面色彩不受污染，保持原色，無(wú)油斑、灰塵和水跡地毯纖維方向一致，色澤花紋不混濁，無(wú)垃圾和灰塵玻璃墻面清潔明亮，玻璃有透視度，影像清晰，鏡面無(wú)霧氣潔具瓷面表面光潔，保持原色，無(wú)積垢水泥地面防水、防滑，保持地面潔凈，無(wú)起砂狀態(tài)8.5消毒滅害8.5.1消毒滅害工作是有關(guān)部門發(fā)放，或者是使用低毒高效的藥劑，應(yīng)符合國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，在盡量不影響客戶工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消毒使用的藥劑應(yīng)在消毒過(guò)程中注意做好個(gè)人防護(hù)。8.5.2滅鼠、滅蟑的毒餌、藥劑應(yīng)妥善保管，施放、回收應(yīng)有記錄。8.6垃圾清運(yùn)生活垃圾應(yīng)專人負(fù)

52、責(zé)，日產(chǎn)日清；建筑垃圾應(yīng)有專人負(fù)責(zé)清理。8.7環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)中的應(yīng)急處理如出現(xiàn)自來(lái)水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應(yīng)啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門，保障客戶人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失。9綠化的維護(hù)9.1公共區(qū)域盆栽植物管理9.1.1植物應(yīng)鮮活，具有觀賞價(jià)值。葉面干凈，具有光澤，無(wú)積塵，無(wú)枯枝敗葉，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)雜草；盆器及托盤完好干凈，托盤無(wú)積土。土面不外露。9.1.2選擇適宜栽培的植物品種，觀賞性強(qiáng)，觀賞期長(zhǎng)，管理方便。9.1.3植物的大小和色彩應(yīng)與寫字樓相協(xié)調(diào)。9.1.4應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無(wú)機(jī)肥，嚴(yán)禁使用有機(jī)肥；發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)更換植物，寫字樓內(nèi)禁止噴灑

53、農(nóng)藥。9.2花壇、綠地養(yǎng)護(hù)9.2.1綠地及花壇內(nèi)各種植物地勢(shì)良好。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀完好無(wú)損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長(zhǎng)茂盛。9.2.2保持土壤適度濕潤(rùn)；澆灌中流出的余水及時(shí)清理。9.2.3草坪保持平整，高度不超過(guò)5cm，草屑及時(shí)清理；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊，樹(shù)冠完整美觀，無(wú)徒長(zhǎng)枝、下垂枝、枯枝，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時(shí)。9.2.4綠地內(nèi)立視應(yīng)無(wú)明顯雜草，土壤疏松通透。9.2.5按植物品種、生長(zhǎng)速度、土壤狀況，適時(shí)適量施無(wú)機(jī)肥。9.2.6預(yù)防為主，生態(tài)治理。草皮無(wú)病斑，植物枝葉無(wú)蟲(chóng)害咬口、排泄物、無(wú)懸掛或依附在植物上的蟲(chóng)繭、休眠蟲(chóng)體及越冬蟲(chóng)蛹。9.2.7綠地內(nèi)無(wú)垃圾，喬木無(wú)樹(shù)掛。