農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作流程[谷風教學]

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1、農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作流程一、權(quán)屬調(diào)查權(quán)屬調(diào)查是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的核心，是保障不動產(chǎn)確權(quán)登記頒證的關(guān)鍵。根據(jù)山東省國土資源廳、山東省財政廳、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于做好農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作的通知（魯國土資字2018191 號）文件要求，對于已完成登記發(fā)證的宅基地和集體建設(shè)用地，開展補充房屋調(diào)查；對于已完成地籍調(diào)查尚未登記發(fā)證但符合發(fā)證條件的宅基地和集體建設(shè)用地，對原有地籍調(diào)查成果進行核實，并對地上房屋等建（構(gòu)）筑物進行補充調(diào)查，形成房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果;對于宅基地和集體建設(shè)用地及地上房屋等建（構(gòu)）筑物均未開展過權(quán)籍調(diào)查的，應開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查。 權(quán)屬調(diào)查主要包括：調(diào)查

2、核實宗地和房屋的權(quán)屬情況、實地指界、設(shè)置界標、丈量宗地界址邊長和房屋邊長相關(guān)距離、繪制宗地草圖及房屋權(quán)界線示意圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表等。土地權(quán)屬狀況調(diào)查a、宗地狀況調(diào)查。應根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行) 要求，借助工作底圖和權(quán)屬來源證明材料，結(jié)合現(xiàn)場核實，調(diào)查每宗地的土地坐落與四至。b、宗地權(quán)利人狀況調(diào)查。包括調(diào)查核實權(quán)利人或?qū)嶋H使用人的姓名或者名稱、單位性質(zhì)、行業(yè)代碼、組織機構(gòu)代碼、法定代表人（或負責人）姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等，屬于宅基地的，除了調(diào)查記錄土地權(quán)利人的情況外，還應調(diào)查權(quán)利人家庭成員情況，復印權(quán)利人家庭戶口簿等資料。c、宗地權(quán)屬狀況調(diào)查。調(diào)查核實確定土地

3、權(quán)屬性質(zhì)、使用期限等，以及宗地是否有抵押權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利和共有情況；宗地批準用途和實際用途等。d、權(quán)利人和宗地界址清楚，四鄰無爭議，因不符合相關(guān)政策不能予以確權(quán)登記頒證的，可依實際使用情況記錄實際使用人和實際使用范圍，在地籍調(diào)查表說明欄中，注明“該權(quán)利人為實際使用人，因不符合 XX 規(guī)定暫不予確權(quán)登記?！睂⒄{(diào)查成果錄入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫。e、存在權(quán)屬爭議的，劃為爭議宗，填寫土地權(quán)屬爭議原由書，待權(quán)屬爭議解決后再進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。房屋權(quán)屬狀況調(diào)查a、房屋權(quán)屬來源調(diào)查。應依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的房屋建設(shè)批準手續(xù)、符合規(guī)劃材料等，以及房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產(chǎn)權(quán)證

4、明，記錄產(chǎn)權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán)證明留復印件或拍照留存。產(chǎn)權(quán)共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。b、房屋狀況調(diào)查。宅基地范圍內(nèi)的房屋，調(diào)查主要建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、墻體歸屬、建成年份等。主要建筑物指具有上述合法權(quán)屬來源材料、主要用于居住的房屋。附屬設(shè)施如倉庫、圈舍、門房 等不用作權(quán)屬界線但為永久建筑結(jié)構(gòu)的，可在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中簡要記錄其相關(guān)信息，說明其位置、用途、數(shù)量等。界址調(diào)查a、宗地界址調(diào)查。按照地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 10012012)要求做好宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查指界，實地設(shè)置宗地界標并丈量邊長和關(guān)系距離，確保宗地權(quán)屬清楚、界址清晰（界址空間相對位置關(guān)系準確）。b、對土地權(quán)屬來源資料

5、齊全，界址明確，經(jīng)實地核實界址無變化的宗地，無需重新開展界址調(diào)查，只將相關(guān)信息記入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表即可。對土地權(quán)屬來源資料中的界址不明確的宗地、界址與實地有變化的宗地及無合法土地權(quán)屬來源資料的宗地，需進行現(xiàn)場指界，開展宗地界址調(diào)查。實地指界前，通過指界通知書、公告、廣播、電話、微信等方式通知指界人，確保土地權(quán)利人及相鄰宗地權(quán)利人或雙方合法代理人、集體經(jīng)濟組織代表按時到現(xiàn)場指界。指界時，調(diào)查員、本宗地及相鄰 宗地指界人、集體經(jīng)濟組織代表應同時到場，根據(jù)指界人指定的界址點，現(xiàn)場設(shè)置界標，確認界址點類型、位置。指界后，應及時填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表，將實際用地界線和批準用地界線標繪到工作底圖上，并在地籍

6、調(diào)查表的權(quán)屬調(diào)查記事欄中予以說明。無論是解析法還是圖解法測量界址點，都應釆用鋼尺或測距儀實地丈量宗地的全部界址邊長，及其臨近界址點或明顯地物點與本宗界址點的條件距離或相關(guān)距離，條件距離和相關(guān)距離無法丈量的，應在界址標示表中的說明欄說明原因。c、房屋權(quán)屬界線調(diào)查。房屋權(quán)屬界線是指房屋所有權(quán)范圍的界線，包括專有部分和共有部分的所有權(quán)界線。應實地采用鋼尺或測距儀丈量房屋邊長，標注在房屋權(quán)界線示意圖上，并填寫房屋調(diào)查表。d、獨立成幢的房屋等建筑物、構(gòu)筑物與宅基地使用權(quán)為同一權(quán)利人的，無須開展房屋權(quán)屬界線調(diào)查，只須測量房角點、丈量房屋邊長并標繪在宗地草圖上。e、建筑物為共有的，如新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等

7、，有戶型圖的， 經(jīng)核實與實地一致的，按戶型圖確定房屋權(quán)屬界線；無戶型圖或戶型圖經(jīng)核實與實地不一致的，須在房屋所有權(quán)人指界下，區(qū)分自有墻、 共有墻或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界，確認界址類型、位置，測量界址點和房屋邊長，標注在房屋權(quán)界線示意圖上，并填寫房屋調(diào)查表。填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表按照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）的要求填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。對集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地和宅基地使用權(quán)宗地，填寫地籍調(diào)查表。如果其上存在房屋，則需填寫房屋調(diào)查表。如果其上存在構(gòu)（建）筑物，則需填寫構(gòu)（建）筑物調(diào)查表。繪制草圖應根據(jù)宗地和房屋權(quán)屬狀況調(diào)查信息、指界與界址點設(shè)置情況、 界址邊長及相關(guān)距離丈量結(jié)果，按概略比例尺

8、繪制宗地草圖，根據(jù)需要繪制房屋權(quán)界線示意圖。宗地草圖及房屋權(quán)界線示意圖必須現(xiàn)場繪制（實地丈量邊長）。有基礎(chǔ)圖件資料的地區(qū)，可持打印的相關(guān)圖件到現(xiàn)場，根據(jù)指界和實際丈量邊長情況做好現(xiàn)場記錄，形成草圖。權(quán)屬核實權(quán)屬核實的內(nèi)容應與權(quán)屬調(diào)查的范圍基本一致，經(jīng)核實需要變更的，需進行變更調(diào)查登記，核實無誤的，補充主要房屋的房屋信息后統(tǒng)一入庫。二、不動產(chǎn)測量為滿足本次確權(quán)登記頒證工作任務，充分兼顧宅基地制度改革、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度改革的需要，可統(tǒng)籌考慮本地區(qū)的基礎(chǔ)條件、工作需求和經(jīng)濟技術(shù)可行性，因地制宜地選取合適的測量方法。原則上，同一地區(qū)內(nèi)可以釆用多種測量方法共同開展工作?？刂茰y量對土地

9、及其房屋等定著物，控制測量的技術(shù)、方法和精度指標按照地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 1001-2012）執(zhí)行。界址測量解析法。對于工作基礎(chǔ)和經(jīng)濟條件較好、技術(shù)力量較強的地區(qū)或調(diào)查精度影響土地產(chǎn)權(quán)人切身利益的，如各類農(nóng)村改革試點、征地拆遷地區(qū)等，可釆用解析法測量，即利用測量儀器實地獲取宗地界址點精確坐標，繪制權(quán)籍圖，提取宗地面積等要素信息。圖解法。利用時相較新、分辨率優(yōu)于 0.2 米的正射影像圖，已有大比例尺（不小于 1:2000)地籍圖、地形圖等資料在圖上釆集界址點坐標，實地丈量界址邊長，形成權(quán)籍圖，并計算宗地面積等要素信息?？闭煞āτ诮?jīng)濟條件較差、偏遠地區(qū)或分散、獨立的宅基地和集體建設(shè)用地，或不動

10、產(chǎn)生命周期較短，建筑物、構(gòu)筑物更新速度較快，且調(diào)查精度不影響權(quán)利人切身利益的，在確保宗地權(quán)屬清楚、空間相對位置關(guān)系準確的前提下，可采用更為簡便易行的方法，如通過實地設(shè)置宗地界標，確定界址點位置，鋼尺丈量界址邊長并計算宗地面積。房屋測量a、對于已頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的，經(jīng)核實權(quán)利人未發(fā)生變化，房屋未進行翻改建的，只需將房屋登記的相關(guān)信息與宗地權(quán)籍調(diào)查成果一并錄入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫中，無需重新開展測量。b、新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，已有戶型圖經(jīng)核實無變化的，通過戶型圖獲取房屋內(nèi)部邊長，沒有戶型圖的需實地測量。c、房屋測量可結(jié)合實際需求，選用解析法、圖解法測量房角點坐標，也可釆用勘丈法鋼尺丈量

11、房屋邊長。d、無法丈量房屋邊長的，應丈量至少兩條房角點與界址點或房角點與相鄰近地物的相關(guān)距離，便于間接解算房屋邊長和房屋面積。宗地圖和房屋分戶圖測制不動產(chǎn)權(quán)籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產(chǎn)單元圖等，不動產(chǎn)單元圖包括宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖等。a、宗地圖的測制。以已有地籍圖為工作底圖測繪宗地內(nèi)部及周圍變化的不動產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗地圖。測繪方法按照地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T1001-2012）執(zhí)行。b、房產(chǎn)分戶圖的編制。以地籍圖、宗地圖等為工作底圖繪制房產(chǎn)分戶圖。房產(chǎn)分戶圖的編制要求和內(nèi)容參照房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986.1-2000）7.3 的規(guī)定。面積計算a、可釆用坐標法或

12、幾何要素法計算面積：坐標法。釆用解析法獲取宗地界址點和房角點坐標的，可通過坐標法計算宗地和房屋面積。幾何要素法。采用圖解法獲取界址點坐標或其它簡易方法的，可以通過實地丈量的房屋邊長和房屋占地范圍的幾何圖形計算面積，如簡單的矩形房屋可以根據(jù)量取的長和寬直接計算出其面積。b、宅基地范圍內(nèi)只對其主要建筑物計算建筑面積?？梢园捶慨a(chǎn)測量規(guī)范要求計算面積，也可以釆取簡便易行的方式，如以一層建筑面積乘以層數(shù)計算。對于主要建筑物的門廊、陽臺、樓梯等設(shè)施面積可根據(jù)地方規(guī)定或當?shù)亓晳T計算。集體建設(shè)用地內(nèi)的所有房屋及建（構(gòu)）筑物均應計算面積。c、新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，可直接利用已有的戶面積成果。無戶面

13、積成果的可通過戶型圖（經(jīng)核實無變化的）或?qū)嵉卣闪康某晒嬎忝娣e。d、應在地籍調(diào)查表和房屋調(diào)查表中說明宗地和房屋面積的計算方法和過程。三、調(diào)查結(jié)果公示縣級以上地方人民政府統(tǒng)一組織宅基地、 集體建設(shè)用地和房屋權(quán)籍調(diào)查的，應將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)進行公示，并在村民會議或村民代表會議上說明。對于外出務工人員較多的地區(qū)，可通過電話、微信等方式將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果告知權(quán)利人及利害關(guān)系人。公示期不少于 15 個工作日，公示期滿無異議的，進行建庫歸檔。四、數(shù)據(jù)庫建設(shè)及管理系統(tǒng)搭建在農(nóng)村地籍調(diào)查登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，依據(jù)地籍調(diào)查規(guī)程和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準，建立集圖形、屬性、電子檔案為一體的集體建設(shè)用地

14、使用權(quán)和宅基地使用權(quán)、房屋調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)。五、確權(quán)登記發(fā)證按照不動產(chǎn)登記暫行條例不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）等相關(guān)規(guī)定，配合自然資源主管部門做好農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作。六、與不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫銜接實現(xiàn)農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫與現(xiàn)行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫銜接，相互融合。建設(shè)農(nóng)村房地一體信息管理系統(tǒng)。主要用于農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的屬性數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)匯總、整合、標準化，為符合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合入庫規(guī)范的數(shù)據(jù)，進行建庫和數(shù)據(jù)管理。此項工作宅基地部分應該已通過不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項目完成，該項目為政府采購項目。七、形成三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)通過三維不動產(chǎn)管理系統(tǒng)的建設(shè)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記檔案的二三維一體化管理，滿足不動產(chǎn)信息的立體管理需求，提高辦理效率，樹立政府公眾形象，實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的便民、利民之效果。八、資料成果歸檔、匯交及驗收以宗地為單位形成農(nóng)村房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查檔案資料，包括：工作報告、技術(shù)報告及其他文字成果；不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、房屋調(diào)查表、界址點成果表等各類表格成果；地籍圖、宗地圖、房產(chǎn)分戶圖及其他圖件的紙質(zhì)版和電子圖件；以省市政策及方案要求提交的其他材料成果。并做好歸檔、匯交、應用工作。整理驗收所需資料。8教育材料l#