地下車庫提升效率和成本控制方法??!

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1、地下車庫,提升效率和本錢控制方法! 中海作為房地產(chǎn)行業(yè)絕對的利潤老大,即使在全行業(yè)的利潤跌破10%,凈利潤率仍然到達(dá)了23%,秒殺萬科、知名地產(chǎn)、恒大等標(biāo)桿房企。而中海地產(chǎn)的利潤率能甩出對手幾條街,主要在于其本錢控制太強(qiáng)啊,地庫作為本錢控制中的重中之重,今天和大家分享一個中海的地下車庫本錢控制方法。一、地下車庫停車數(shù)量1、車庫范圍獨立地庫與大底盤地庫各有利弊,須結(jié)合地質(zhì)條件及總圖布局進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性研究,確定最優(yōu)的地庫布局,將地庫本錢控制在最初階段;2、車庫層數(shù)盡量不做兩層地庫或減少地下二層地庫面積3、車庫埋深結(jié)合場地、管線布局;有條件盡量架空、半地下停車。二、人防地下室問題1、盡量降低人防等級,爭

2、取不做5級人房明確人防等級后再開始設(shè)計。如果是乙級人防常5級或常6級,無需每個防護(hù)單元均設(shè)置通往室外露天的樓梯,可以借用相連的防護(hù)單位;這樣可以騰出大量車位;人防口部設(shè)置應(yīng)布置在不影響停車的地方,尤其不宜布置在車道旁。2、盡量利用汽車坡道做人防主要出入口人防主要出入口需露出地面,并做防雨設(shè)施或做鋼筋砼防倒塌棚架,既浪費又影響景觀,應(yīng)盡量減少;相鄰防護(hù)單元的主要出入口應(yīng)合并設(shè)置。三、停車效率的提升1、再次澄清關(guān)于單車位面積;的統(tǒng)計口徑地下車庫總面積=地下車庫+全部設(shè)備用房+主樓地下室只有當(dāng)存在垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機(jī)動車庫、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時,可允許進(jìn)行

3、特別說明及復(fù)核。2、集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn):單車位面積35控制標(biāo)準(zhǔn)并不是最優(yōu)值,不能應(yīng)已經(jīng)到達(dá)而停止優(yōu)化!1無人防地下室通??梢宰龅?2平米/輛;2大型停車庫效率較高,很多可以做到30平米/輛以下;3當(dāng)?shù)貛炫c建筑塔樓徹底脫開,同時又沒有人防時,停車率值能輕松做到25平米/輛以下;4目前,各工程中,有做到33平米、37平米、甚至41平米,本錢優(yōu)化空間仍然是很大。普通地下一層車庫建安本錢約1600元/平米,人防地下室約2300元。以停放500輛的車庫,單車位面積每減少1平米,至少降低造價80萬,平攤可售本錢降低14.4元。3、柱網(wǎng)布置1集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn):7800X7800?汽車庫設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定小車位1800X4

4、800,車側(cè)600,車尾500,兩車共用,普通車位可以按照2400X5050。7800柱網(wǎng)可以滿足普通停車位要求除非政府對停車有其他明確意見。后側(cè)有墻,車位應(yīng)按照2400X5300。4、布置方式5、設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制經(jīng)驗數(shù)據(jù):10萬平米規(guī)模的住宅小區(qū),設(shè)備房面積約700800平米左右未含車庫排風(fēng)、消防控制。其中,變配電房約150平米;公變房:約50平米;柴油發(fā)電機(jī)房:約100平米;水泵房:約120平米;生活水池:約100平米;消防水池:約150平米;其他:約50平米。小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米,設(shè)備房增大30%左右。6、設(shè)備用房位置需要仔細(xì)斟酌車道兩邊是車位布置的黃金寶地,設(shè)備房以及非機(jī)動

5、車庫不應(yīng)擠占停車位置;此處位置規(guī)整且靠近車道,不宜布置設(shè)備用房??杀M量利用塔樓下方、邊角空間等不方便停車的位置布置設(shè)備房。設(shè)備房設(shè)置在塔樓下方,應(yīng)注意水泵房及變壓器的低頻噪音對首層住戶有影響,上部有水房間對下部電房有影響。四、車庫層高層高每增加100MM,地下室綜合本錢增加18元/平米。1、常見認(rèn)識誤區(qū)1片面的認(rèn)為車庫凈高2.2米,是指最不利空間的凈高。其實在設(shè)計中,主要能保證車道處、以及大局部的停車位處;的凈高為2.2米即可。2設(shè)備高度計算不精確,當(dāng)車庫設(shè)有噴淋、通風(fēng)及電橋架等設(shè)備管線;時,管線高度計算時不夠精確;或者風(fēng)道、噴淋;等設(shè)備布置沒有盡量避開主車道;或者設(shè)備管線交叉點也未避讓主車道

6、,導(dǎo)致車庫高度人為增高,造成不必要的浪費。3對常用設(shè)備配置要求不清楚。當(dāng)車庫與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計時,未采取設(shè)備用房處局部降板,而是一同按照設(shè)備房的高度來設(shè)置同層層高。2、影響地下室層高的因素:1凈高:車庫凈高:22002機(jī)械排煙:總建筑面積2000地下車庫必設(shè)機(jī)械排煙3噴淋:10輛地下車庫,或50輛地上車庫含架空層車庫必設(shè)噴淋,寬度1200的風(fēng)道下面需設(shè)噴淋4防火分區(qū):地下車庫一個防火分區(qū)2000設(shè)噴淋40005梁高:800MM高更節(jié)省地下室埋深不大時6設(shè)備常用計算高度3、嚴(yán)格控制地下室層高:1應(yīng)盡量使主風(fēng)道;靠近車道邊側(cè)設(shè)置;2風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi),使風(fēng)道下面不設(shè)噴淋

7、;3電橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置、不設(shè)在風(fēng)道下方;4各類管線交叉點不要設(shè)在主車道處。車庫層高=車庫底板構(gòu)造面厚度+停車庫凈高2.2米+通風(fēng)+噴淋高度+電橋架+頂板梁高。風(fēng)道下無噴淋,層高可以控制在3.40米;100+2200+300+800風(fēng)道下有噴淋,層高可以控制在3.60米;100+2200+200+300+800集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn):普通地庫3.6m;人防車庫3.8m。采用結(jié)構(gòu)找坡,可省去頂板建筑找坡層細(xì)石砼配鋼筋網(wǎng)片;頂板及底板采用同方向、同坡度的結(jié)構(gòu)找坡。五、覆土厚度地庫頂板覆土厚度決定著頂板的荷載,也決定著地庫的梁柱高度、截面尺寸、配筋數(shù)量等,也間接決定著地庫的結(jié)構(gòu)本錢。覆土厚度由管網(wǎng)布局、種植要求、綠地率要求等要素決定,因此,優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重要。頂板平均覆土厚度:1應(yīng)結(jié)合景觀方案精細(xì)化設(shè)計,不同種植區(qū)域覆土厚度應(yīng)不同;或采用樹池、堆土形式來種植;平均覆土厚度≤1.0米1.2米。2如采用覆土種植,建議覆土厚度如下:種植大樹處覆土局部1500;普通喬木處1000;草坪300400;3方案階段,給排水專應(yīng)給出排水方案,根據(jù)水管布置長度及上方有無行車情況確定所需覆土厚度,進(jìn)行局部調(diào)整。六、總結(jié)綜上所述,不同階段有不同的控制要點,如下列圖。規(guī)劃階段控制要點:方案階段控制要點:

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